最新房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅收政策教案

1、1 / 352010年最新房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收政策講義政策第一節(jié) 新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例及其細(xì)則一、營(yíng)業(yè)稅條例修訂的要緊內(nèi)容（一）調(diào)整了納稅地點(diǎn)的表述方式。（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。（四）將納稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至15日。二、新條例、細(xì)則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定（一）“視同銷(xiāo)售”新規(guī)定：1、舊細(xì)則第四條規(guī)定：（1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú) 償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。（2）單位或個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷(xiāo)售，其 自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。2、新細(xì)則第五條規(guī)定：2 / 35納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （1）

2、單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位 或者個(gè)人；（2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷(xiāo)售，其 所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化。（1）調(diào)整了視同銷(xiāo)售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用 權(quán)”不再視同銷(xiāo)售； 增加了“個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償 贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”視同銷(xiāo)售的規(guī)定。（2）增加了兜底性條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他 情”。（二）“混合銷(xiāo)售”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第五條 一項(xiàng)銷(xiāo)售行為假如既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及物資， 為混合 銷(xiāo)售行為。從事物資的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷(xiāo)售行為，

3、視為銷(xiāo)售物資，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為， 視為提供應(yīng)稅勞務(wù)， 應(yīng)當(dāng)征收營(yíng) 業(yè)稅。納稅人的銷(xiāo)售行為是否屬于混合銷(xiāo)售行為， 由國(guó)家稅務(wù)總局所屬 征收機(jī)關(guān)確定。3 / 352、新細(xì)則規(guī)定：第六條一項(xiàng)銷(xiāo)售行為假如既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及物資， 為混合 銷(xiāo)售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事物資的生產(chǎn)、批發(fā)或 者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為， 視為 銷(xiāo)售物資，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視 為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。百 行 會(huì)計(jì) 網(wǎng),稅務(wù)籌劃專(zhuān)家 第七條納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為， 應(yīng)當(dāng)分不核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng) 業(yè)額和物資的銷(xiāo)售額， 其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)

4、業(yè)稅， 物資銷(xiāo) 售額不繳納營(yíng)業(yè)稅； 未分不核算的， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅 勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售“自產(chǎn)物資”的行為（2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化（1）新細(xì)則第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售 自產(chǎn)物資的行為”， “應(yīng)當(dāng)分不核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和物資的 銷(xiāo)售額， 其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅， 物資銷(xiāo)售額不繳納營(yíng) 業(yè)稅”。_百 行 會(huì) 計(jì)網(wǎng),會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)專(zhuān)家（2）增加了兜底條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他（應(yīng) 分不核算應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額和物資銷(xiāo)售額的）情形。4 / 354、案例分析：【例11】某公司要緊從事防盜門(mén)窗銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。2009年與某房地產(chǎn)

5、開(kāi)發(fā)公司簽訂銷(xiāo)售、 安裝協(xié)議。 約定共計(jì)為房地產(chǎn)公司某開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目安裝防盜門(mén)1200戶，每戶金額（含安裝費(fèi)）1000元，合 同總金額為1200000元。該種防盜門(mén)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格800元，成本 價(jià)為700元。分析：該公司要緊從事防盜門(mén)窗銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，依照營(yíng)業(yè)稅暫行條 例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，其混合銷(xiāo)售行為應(yīng)分不繳納增值稅、 營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)納增值稅=1200000（1+17%X17%- 1200X700X17%=174358.97-142800=31558.97元應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（1000-800）X1200X3%=7200元【例12】某建筑公司，負(fù)責(zé)為某工廠建設(shè)一座大型廠房。工 程施工合同總造價(jià)45000000元，

6、其中含土建工程款21000000元， 鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬(wàn)元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000元。所需 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、 能夠單獨(dú)對(duì)外銷(xiāo)售的成 型設(shè)備構(gòu)件。該部分設(shè)備可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為2500000元。分析：該建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。依據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條 例實(shí)施細(xì)則第七條，其混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)應(yīng)分不處理。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=(4500000019000000)X腎780000元5 / 35應(yīng)納銷(xiāo)售物資增值稅=19000000(1+17%X172500000=260683.76元5、【相關(guān)鏈接：“自產(chǎn)物資”的概念】物資，是指可供出售的物品。 既包括有形物品， 如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、

7、 水泥制品、其他建材等等；也包括無(wú)形物品，如：電、熱、氣等 等。判不企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)物資”要緊應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：(1)是否符合物資的特點(diǎn)：自產(chǎn)物資， 是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源， 自己生產(chǎn)的可供 出售的物品。 自產(chǎn)物資也是物資的一種， 應(yīng)該具備一般物資差不 多特點(diǎn)：第一、通過(guò)企業(yè)的加工制造過(guò)程，所生產(chǎn)的物品與原來(lái) 用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、 性能各方面都發(fā)生了變化； 第二、 產(chǎn)品本身的價(jià)值，既包含了物料消耗價(jià)值，也包含了人工價(jià)值；第三、能夠單獨(dú)作為一種產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售。（2）加工過(guò)程是否屬于“生產(chǎn)過(guò)程”：判不建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購(gòu)材料依舊“自產(chǎn)物資” 關(guān)鍵在于區(qū)分加工過(guò)程是屬于“

8、生產(chǎn)過(guò)程”，依舊“施工過(guò) 程”。假如加工過(guò)程是生產(chǎn)過(guò)程，則屬于使用“自產(chǎn)物資”；假 如加工過(guò)程屬于“施工過(guò)程”則屬于使用“外購(gòu)材料”。（三）“兼營(yíng)業(yè)務(wù)”新規(guī)定：6 / 351、舊細(xì)則規(guī)定：第六條 納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與物資或非應(yīng)稅勞務(wù)的， 應(yīng)分不核 算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和物資或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額。 不分不核 算或者不能準(zhǔn)確核算的， 其應(yīng)稅勞務(wù)與物資或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并 征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。2、新細(xì)則規(guī)定：第八條納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和物資或者非應(yīng)稅勞務(wù)的， 應(yīng)當(dāng)分不 核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和物資或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額， 其應(yīng)稅 行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅， 物資或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè) 稅；未分不

9、核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。3、新舊對(duì)比：舊細(xì)則規(guī)定：“不分不核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞 務(wù)與物資或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅， 不征收營(yíng)業(yè)稅”。 新 細(xì)則只規(guī)定：“未分不核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅 行為營(yíng)業(yè)額”；不再?gòu)?qiáng)求一并征收增值稅。4、案例分析：【例13】某建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時(shí)還從事建材 銷(xiāo)售和建筑工程機(jī)械修理業(yè)務(wù)。2009年總的收入68000000元， 統(tǒng)一計(jì)入一個(gè)7 / 35科目“經(jīng)營(yíng)收入”中。 經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核， 建安收入 為50000000元，建材銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入15000000元，修理修配業(yè)務(wù) 收入為300萬(wàn)元。假定建材銷(xiāo)售與修理修配所適用的增

10、值稅稅率 相同，均為17%，增值稅扣除項(xiàng)目金額為2550000元。分析：該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為屬于兼營(yíng)行為。依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例 實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定： “納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和物資或者非應(yīng) 稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分不核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和物資或者非應(yīng)稅勞 務(wù)的銷(xiāo)售額， 其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅， 物資或者非應(yīng)稅勞 務(wù)銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅； 未分不核算的， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其 應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=50000000X3%1500000元百行 會(huì) 計(jì) 網(wǎng)財(cái)會(huì)人員的好幫手應(yīng)納增值稅=(15000000+3000000) - (1+17%X17% 2550000=65384.62元5、【相關(guān)鏈接：“混合銷(xiāo)售”與“兼營(yíng)”的區(qū)不】(1)混合銷(xiāo)售與兼營(yíng)的概念1混合銷(xiāo)售是指一項(xiàng)銷(xiāo)售行為既涉及“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)