房地產(chǎn)評(píng)估師考試真題及答案經(jīng)營(yíng)與管理

1、2010年房地產(chǎn)評(píng)估師考試真題及答案經(jīng)營(yíng)與管理一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))1.一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資( )。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)2.同區(qū)域、同類(lèi)型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有( )。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性3.下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是( )。A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買(mǎi)商鋪C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券4.關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是( )。A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇

2、投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消5.關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是( )。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面積編輯推薦:2013年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師招生簡(jiǎn)章2012年房地產(chǎn)估價(jià)師成績(jī)查詢(xún)匯總2013年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名時(shí)間匯總點(diǎn)擊進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)師考試交流論壇10.某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居

3、住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是( )。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法11.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫(xiě)字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于( )。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查12.下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是( )。A.指數(shù)平滑法B.市場(chǎng)因子推演法C.德?tīng)柗品―.銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法13.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿(mǎn)意可以無(wú)條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是( )。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品

4、差別化戰(zhàn)略14.關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。A.現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較15.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息( )萬(wàn)元。16.關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是( )。A.名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B.實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

5、D.當(dāng)計(jì)息周期為"月"時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率17.王某擬購(gòu)買(mǎi)一套面積為120、單價(jià)為7800元/的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為( )元。18.某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來(lái)的租金是( )元。19.對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率( )。A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

6、C.沒(méi)有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)20.假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是( )。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%21.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是( )。A.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資22.張某購(gòu)買(mǎi)了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)

7、營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是( )。%B.13.62%C.14.00%D.23.33%23.某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為( )。A.625%B.80.00%C.133.33%D.200.00%24.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面

8、積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/，假設(shè)所有可銷(xiāo)售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷(xiāo)售單價(jià)為( )元/。25.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于( )階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策26.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有( )。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性27.在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是( )。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃28

9、.下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是( )。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表29.下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是( )。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長(zhǎng)期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入30.下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是( )。A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷(xiāo)售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流31.劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車(chē)借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為( )元。32.一般來(lái)說(shuō)，投資于房地產(chǎn)信托基

10、金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有( )。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流動(dòng)性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能33.關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法，正確的是( )。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C.最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)34.在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于( )。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)買(mǎi)能力35.下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是( )。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

11、B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)1.相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有( )。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資

12、可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2.按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在( )等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能3.國(guó)際上通常采取的住房保障方式有( )。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房4.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)5.關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法

13、，正確的有( )。A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)6.關(guān)于房地產(chǎn)"購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租-出售"模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，正確的有( )。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B.房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時(shí)點(diǎn)C.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)D.各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上7.關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說(shuō)法，正確的有( )。A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B.利率是

14、由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性8.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有( )。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%9.下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有( )。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本

15、金利潤(rùn)率10.下列不確定性因素中，屬于"開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售"模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有( )。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)期E.貸款利率11.政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有( )。A.項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求C.項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求12.城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括( )。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B.土地出讓金C.征地拆遷費(fèi)D.契稅E.公建配套設(shè)施費(fèi)13.商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)

16、放貸款前要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有( )。A.國(guó)有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證14.關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有( )。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫(xiě)字樓的平均租金15.按建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類(lèi)，零售商業(yè)物業(yè)可分為( )等類(lèi)型。A.市級(jí)購(gòu)物中心B.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里服務(wù)性商店E.批發(fā)市場(chǎng)三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判

17、斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分)1.商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。( )2.投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。( )3.土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。( )4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工單位。( )5.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率。a越大，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。( )6.如果名義利率相同，計(jì)息周期不同

18、，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。( )7.按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中。( )8.當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。( )9.運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。( )10.實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值。( )11.借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。( )12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。( )13.在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中，隨著土地

19、開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許作為土地開(kāi)發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。( )14.由于REITs投資物業(yè)的類(lèi)型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響。( )15.收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。( )四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)(一)某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元;(2)該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞

20、增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息)(8分)(二)張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)為600萬(wàn)元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購(gòu)買(mǎi)后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租

21、金為150萬(wàn)元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的25%.乙方案：購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為400萬(wàn)元的寫(xiě)字樓，購(gòu)房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫(xiě)字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬(wàn)元，后9年的年租金為190萬(wàn)元，年租金在每年年初一次性支付，該寫(xiě)字樓的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為35萬(wàn)元。以上兩個(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。1.編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。2.試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。(12分)參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A二、多項(xiàng)選擇題1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD三、