下半江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題

1、.2019年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題 2019年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考 試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意 1、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。假設(shè)將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，那么月等額還款額是元。2019年試題 A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同 2、2019年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)

2、公司以下簡(jiǎn)稱甲公司依法獲得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)展了評(píng)估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該工程于2019年10月1日開工，由丙建筑工程公司以下簡(jiǎn)稱丙公司承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2019年2月以5000元的價(jià)格預(yù)購了一套80的住宅。該工程于2019年6月通過開工驗(yàn)收并交付使用。王某于2019年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給別人，售房收入44萬元。2019年試題問題：王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營業(yè)稅附征的城市維護(hù)建立稅為元。 A：100 B：140 C：1100 D：154

3、0 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的。 A：收益可以量化 B：風(fēng)險(xiǎn)可以量化 C：收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D：收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、?土地管理法?規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬_所有。 A國家 B所在的村民小組 C農(nóng)民個(gè)人 D農(nóng)民集體 5、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，詳細(xì)包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及【2019年考題】 A：相應(yīng)配套的根底設(shè)施 B：土地的形狀 C：組合完成的功能 D：立體空間 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、以下關(guān)于建筑施工圖，表述不正確的選項(xiàng)是。 A：用大樣圖表示其細(xì)部做法的一套圖紙 B：用平面圖表示

4、建筑物的外部 C：用總平面圖表示建筑物的位置 D：用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式獲得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，工地增值稅規(guī)定的扣除工程金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為萬元。2019年試題 A：330 B：350 C：440 D：870 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，斷定其將來每年的凈收益根本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其將來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。 A：22276 B：24467 C：26867 D：29833 E：工業(yè)用

5、地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、以下不屬于經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅范圍的是。 A：經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋 B：對(duì)企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn) C：企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn) D：房產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，如今要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的將來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法_。 A平均開展速度法 B平均增減量法 C數(shù)學(xué)曲線擬合法 D中位數(shù)法 11、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原那么的表述中錯(cuò)誤的選項(xiàng)是【2019年考題】 A：獨(dú)立、客觀、公正原那么屬于普適性

6、原那么 B：合法原那么屬于一般性原那么 C：最高最正確使用原那么屬于技術(shù)性原那么 D：慎重原那么屬于一般性原那么 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有_。 A保值性 B增值性 C異質(zhì)性 D弱流動(dòng)性 13、建立投資估算的精度在±10，所需費(fèi)用，小型工程約占投資的1030，大型復(fù)雜的工程約占0210，該階段為。 A：投資時(shí)機(jī)研究 B：初步可行性研究 C：詳細(xì)可行性研究 D：工程的評(píng)估和決策 E：借款合同 14、某房地產(chǎn)價(jià)格為900元時(shí)，需求量為100×10，當(dāng)價(jià)格為1 000元時(shí)，需求量為90×

7、10，那么需求價(jià)格彈性為。 A：10 B：9 C：09 D：01 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、以下股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是_。 A股票過戶的權(quán)利 B表決權(quán) C查詢公司經(jīng)營狀況的權(quán)利 D出席股東大會(huì)的權(quán)利 16、某房地產(chǎn)開發(fā)工程有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為=1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為=890萬元，=910萬元，=1200萬元，那么該工程投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的選項(xiàng)是。 A：乙 17、房屋拆遷補(bǔ)償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式歸還的非住宅房屋，歸還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照_結(jié)算。 A商品房?jī)r(jià)格 B重置價(jià)格結(jié)合

8、成新 C重置價(jià)格結(jié)合構(gòu)造差價(jià) D物價(jià)部門核定價(jià)格 18、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待撤除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，那么該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為_元。 A62500 B62019 C61000 D61500 19、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值分析方法是中的一種。 A單因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈虧平衡分析方法 20、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的_為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 A預(yù)期收益大小 B預(yù)期收益才能 C預(yù)期價(jià)格上下 D預(yù)期價(jià)格漲落 21、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余

9、量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長(zhǎng)期投資i00萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。那么該企業(yè)流動(dòng)比率是。 A：40% B：50% C：200% D：250% E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某置業(yè)投資者以10000元的價(jià)格購置了200的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購置價(jià)中的40為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，那么其償債備付率是。 A：0.21 B：1.23 C：2.01 D：3.23 E：借款合同 23、適用于開發(fā)完成后

10、的房地產(chǎn)出售的公式是。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20，銷售稅費(fèi)率為6，持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25，那么該寫字樓目前的收益價(jià)格為萬元。 A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 25、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3和 6，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。那么該宗房地產(chǎn)的

11、正常成交單價(jià)為元/。 A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 二、多項(xiàng)選擇題共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分 1、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計(jì)算建筑面積。 A：180 B：200 C：220 D：250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有_。 A打破專業(yè)才能限制，承受各種估價(jià)要求 B進(jìn)步效勞質(zhì)量 C恰當(dāng)?shù)男麄?D低收費(fèi) E最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期 3、商品住宅價(jià)格中的利潤是

12、以為基數(shù)核定。 A：征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B：勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) C：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建立費(fèi)用 D：住宅小區(qū)根底設(shè)施建立費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公共建筑的建立費(fèi) E：住宅建筑、安裝工程費(fèi) 4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有。 2019年試題 A：自我消費(fèi) B：房地產(chǎn)保值 C：房地產(chǎn)增值 D：開發(fā)利潤 E：出租收益 5、我國2019年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目的時(shí)遇到困難，這主要表達(dá)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的。 A：政治風(fēng)險(xiǎn) B：政策風(fēng)險(xiǎn) C：利率風(fēng)險(xiǎn) D：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同 6、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的將來

13、收益主要有_。 A現(xiàn)時(shí)收入 B有效毛收入 C凈經(jīng)營收益 D稅前現(xiàn)金流量 E稅后現(xiàn)金流量 7、以下現(xiàn)金流量圖中，能表示房地產(chǎn)投資形式的有。 A：開發(fā)銷售形式 B：開發(fā)持有出租出售形式 C：購置持有出租出售形式 D：購置更新改造出售形式 E：購置更新改造出租形式 8、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指的房屋。 A：有權(quán)屬證明 B：產(chǎn)權(quán)人下落不明 C：產(chǎn)權(quán)人出國留學(xué) D：因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟 E：暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人 9、住房公積金的特點(diǎn)包括。 A：義務(wù)性 B：強(qiáng)迫性 C：互助性 D：保障性 E：短期性 10、一般來說，債券具有特征。 A歸還性 B決策參與性 C流動(dòng)性 D平安性 E收益性 11、樓面地價(jià)=土

14、地單價(jià)÷_。 A建筑層數(shù) B建筑覆蓋率 C綠地率 D建筑容積率 12、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是_。 A不需要預(yù)測(cè)將來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算將來第一年的收益 B指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其將來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論根底 C每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解 D不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流形式一樣的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率 E資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況 13、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用包括_。 A所得稅 B房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 C電梯、空調(diào)等

15、的折舊費(fèi) D建筑物的折舊費(fèi) 14、假如我們知道報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量、以及同期可供租售量，那么我們可以得到_指標(biāo)。 A容積率 B綠化率 C滅失率 D吸納率 15、以下關(guān)于測(cè)量學(xué)，表述正確的選項(xiàng)是。 A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂間隔 ，也稱“海拔 B：我國采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn) C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時(shí)的外表，稱為水準(zhǔn)面 D：與水準(zhǔn)面相切的平面稱為程度面 E：測(cè)量工作的根本任務(wù)是確定地面點(diǎn)的空間位置 16、某宗房地產(chǎn)2019年的純收益為500萬元，預(yù)計(jì)以后每年按照25萬元的速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，那么該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于萬元。 A2360 B

16、2500 C2722 D2845 17、在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究報(bào)告過程中，是可行性研究中定量分析的根底。 A：工程籌劃 B：構(gòu)造可供評(píng)價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案 C：選擇相關(guān)根底參數(shù) D：投資估算 E：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 18、以下保險(xiǎn)中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有_。 A保證保險(xiǎn) B勞開工傷保險(xiǎn) C信譽(yù)保險(xiǎn) D安康保險(xiǎn) E責(zé)任保險(xiǎn) 19、抵押權(quán)人包括。 A：承受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民 B：承受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人 C：承受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的其他組織 D：將依法獲得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織 E：將依法獲得的房地產(chǎn)

17、提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織 20、?中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法?規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被 答應(yīng)人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給子補(bǔ)償。 A：選址意見書 B：建立用地規(guī)劃答應(yīng)證 C：建立工程規(guī)劃答應(yīng)證 D：鄉(xiāng)村建立規(guī)劃答應(yīng)證 E：農(nóng)村消費(fèi)規(guī)劃答應(yīng)證 21、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的工程風(fēng)險(xiǎn)屬于。 A：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) B：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) D：比較風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同 22、某寫字樓2019年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，那么2019年的凈經(jīng)營收入為萬元。 A330 B450 C650 D700 23、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。假設(shè)將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，那么月等額還款額是_元。 A1005.56 B1