東縱項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念策劃和土地價(jià)值分析

1、東縱項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和土地價(jià)值分析2 0 0 9 年 1 0 月一、項(xiàng)目概況 東縱項(xiàng)目臨東縱大道南面，東倚盈峰商業(yè)廣場(chǎng)之天和百貨，西靠地王廣場(chǎng)和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，南銜東城路由世博廣場(chǎng)之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，北對(duì)愉景東方威尼斯之天虹商場(chǎng)，處于東城和莞城的結(jié)合部；從商業(yè)地圖分析，該項(xiàng)目位置處于東城商圈和莞城商圈的交叉圓的中間，大型品牌百貨集中，包括以地王廣場(chǎng)和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百貨、商業(yè)步行街、東湖沃爾瑪超市、東方威尼斯和天虹商場(chǎng)；以世博廣場(chǎng)之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，如百佳超市、雍華庭步行街、盈峰廣場(chǎng)的天和百貨、愉景新時(shí)代商業(yè)步行街、世紀(jì)銀

2、座的家樂福超市、君豪中心的華潤(rùn)ole、海雅百貨、世博廣場(chǎng)，周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)集中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積超過40萬平方。從住宅地圖分析，該項(xiàng)目周邊處于新老城區(qū)結(jié)合部，新建住宅項(xiàng)目不多，新開發(fā)樓盤主要分布在東城區(qū)以東城路至東升路沿線的旗峰山為主的風(fēng)景資源盤，或以東縱大道至莞樟大道的住宅盤為主，在莞城的樓盤因?qū)儆诶铣菂^(qū)，開發(fā)數(shù)量有限，在市場(chǎng)影響力上處于錦上添花的格局。東縱大道周邊1公里商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域名稱位置業(yè)態(tài)商鋪價(jià)格主力商家銷售時(shí)間東縱商圈地王廣場(chǎng)東縱大道百貨+步行街20000彩怡百貨2005/9月東方威尼斯東縱大道百貨+步行街20000天虹百貨2008/5月盈峰廣場(chǎng)東縱大道百貨+臨街商街+酒店280

3、00天和百貨及酒店2005/5月花樣年華東縱大道主題式商場(chǎng)待定東縱延伸商業(yè)2008/3月東城商圈香繽時(shí)代園東城中路商業(yè)步行街區(qū)27000東城商圈配套商業(yè)2007/7月世博廣場(chǎng)東城路“一站式”主題娛樂購物廣場(chǎng)21000天源電腦城/海雅/好又多2007/7月世紀(jì)銀座東城大道超市+步行街24000家樂福2007/7月一里洋場(chǎng)東城大道步行街32000配套商業(yè)2008/7月八達(dá)路香港街八達(dá)路娛樂休閑街區(qū)15000/30000蘇寧電器/真功夫/人人樂超市2008/8月莞城商圈西城樓西正路綜合立體商圈80000品牌商家集中地2009/10月莞城蓮園可園北路右側(cè)待定待定待定待定二、東縱大道周邊1公里商業(yè)項(xiàng)目調(diào)

4、查1、商圈市場(chǎng)模式分析1.1臨東縱商圈內(nèi)，主題商業(yè)類型的商鋪處于商業(yè)重塑階段，受到商業(yè)規(guī)模和招商的前期影響，銷售壓力大，商鋪價(jià)格在2005年至今一直在18000元/-28000元/之間移動(dòng)，其中價(jià)格最高為臨街商鋪，均價(jià)在28000元/左右。u 規(guī)劃設(shè)計(jì)判斷，該區(qū)商業(yè)規(guī)劃以分散街道為主，商業(yè)人流布局沒有形成回字型設(shè)計(jì)，無法對(duì)商鋪的人流動(dòng)線形成口袋聚集效應(yīng)，也是造成商鋪價(jià)格一直在20000元/之間移動(dòng)的主要原因。（項(xiàng)目設(shè)計(jì)參考見地王商業(yè)街、東方威尼斯商業(yè)街布局）u 反之，商業(yè)布局集中的內(nèi)街和外街，在主力店的吸引下，價(jià)格就可以上升到27000-30000元/。1.2臨東城商圈經(jīng)10年高檔住宅社區(qū)的帶

5、動(dòng)，商業(yè)重塑經(jīng)過8年時(shí)間修正，在雍華庭商業(yè)步行街的帶動(dòng)下，逐步走完了以主題商業(yè)街和品牌百貨、超市的共處可塑期，已經(jīng)進(jìn)入成熟期，其價(jià)格的敏感度與商業(yè)人流布局呈正比關(guān)系。u 分散型的主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格在21000元/；u 集中口袋型主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格上升到24000元/；u 主力店入口的街道型主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格上升到32000元/。新商業(yè)圈價(jià)值論點(diǎn)：a) 商業(yè)的集中式回型布局有利于形成街區(qū)價(jià)值，均價(jià)在24000-28000元/之間；b) 在主力店的入口處的臨街集中街區(qū)價(jià)值，均價(jià)在32000-35000元/之間。1.3莞城商圈受消費(fèi)慣性驅(qū)動(dòng)，商街價(jià)值一直高于新型的城市化過程中成型的商圈，一般情況下自

6、然商街價(jià)值不需重塑就可達(dá)到新商圈街區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但高度集中的主題商業(yè)街區(qū)或者是立體化集中主題商街，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以高于新商圈2-3倍。2、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析通過對(duì)三大商圈的業(yè)態(tài)布局來看，基本是品牌超市、百貨和多元化的商業(yè)街區(qū)的三分格局，其中又以百佳、沃爾瑪、家樂福、好又多、華潤(rùn)、天和、天虹、海雅組成的主題商業(yè)核心，圍繞項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)，傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過60萬平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)，而對(duì)處于三大傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合部新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，就有出現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模過剩的趨勢(shì)，目前商業(yè)創(chuàng)新已迫在眉急，零售商品商業(yè)空白需求實(shí)際已存在，主要有：2.1百貨奢侈品2.2食品奢侈品2.3餐飲奢侈品2.4老年用品三

7、、東縱大道周邊1公里住宅項(xiàng)目調(diào)查東縱大道周邊1公里住宅項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域名稱位置面積(萬/）價(jià)格（元/）類型銷售時(shí)間東城中路至育興路花園1號(hào)文華路35500住宅2009/10學(xué)府1號(hào)塹頭育興路5.34800住宅2009/10君悅2046理工學(xué)院旁3.25500住宅2009/10臨莞城西城樓大街西正路7.76600洋房/公寓2009/9月田禾塞納河畔運(yùn)河?xùn)|三路85800住宅2009/10香港街二期金牛路185228住宅2009/3月萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)運(yùn)河?xùn)|三路13.55563住宅2008/9月東城中路和東城大道宜景康源東城中路旁5.75900洋房2009/10東海陽光東城大道6.47500住宅/公寓200

8、9/10東田麗峰東城大道旁4.25800住宅2009/10御景臺(tái)東城中心A3區(qū)66100住宅2009/10臨南城世博領(lǐng)寓體育路3.37000住宅/公寓2009/10東館簪花路68500住宅/公寓2009/10月東方華府體育路段3714000住宅2009/10月1、區(qū)域價(jià)格分析u 東城中路至育興路位置，是莞城城區(qū)向花園街延伸的部分，土地開發(fā)資源有限，城市環(huán)境和配套與南城和東城存在距離，受開發(fā)環(huán)境限制，開發(fā)樓盤的建筑面積均以小盤為主，該區(qū)域的樓盤價(jià)格一般在4800-5500元/之間；作為東莞最早開發(fā)的區(qū)域，該區(qū)域二手樓價(jià)在3000-3500元/之間，大量的二手樓資源以及舊城的逐漸衰落，新開發(fā)的樓盤

9、在市場(chǎng)消費(fèi)慣性的牽引下，只有以低于南城和東城樓盤價(jià)格才相對(duì)擁有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；在樓價(jià)高挺的資本重新估價(jià)年代，目前的消費(fèi)人群主要是沖著價(jià)格洼地來置業(yè)的，故該區(qū)域的樓盤價(jià)格對(duì)市場(chǎng)基本不能構(gòu)成沖擊力。u 臨莞城位置，多年來受到新城開發(fā)政策的影響，老城區(qū)的開發(fā)一直處于停滯階段，從2004年開始，政府啟動(dòng)老城改造政策，老城才逐漸恢復(fù)城市運(yùn)作功能，萬科和田禾塞納河畔的項(xiàng)目引進(jìn)，標(biāo)志著莞城改造開始按照歐美新城市主義的模式重新規(guī)劃城市空間，其特點(diǎn)就是大規(guī)模的拆遷，拓寬城市道路，然后再大規(guī)模建設(shè)大型居住和商業(yè)項(xiàng)目，在大型社區(qū)和商業(yè)街重塑的過程中，莞城的部分商住城市開始信心恢復(fù)，以至于目前樓價(jià)達(dá)到5200-6600元/

10、之間，相對(duì)花園街一帶的地產(chǎn)價(jià)值，消費(fèi)信心價(jià)格要高于500-1000元/。u 東城中路和東城大道位置，在2000年以后，東城作為城市最成熟的區(qū)域，商住價(jià)格一直是東莞市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，目前開發(fā)的小盤3-5萬的均價(jià)在5800-6100元/之間；而靠近區(qū)府廣場(chǎng)的樓盤，依托良好的城市環(huán)境和市政配套支持，均價(jià)均可達(dá)到6500-7500元/；通過對(duì)東城市場(chǎng)的觀察，該區(qū)域的樓盤的地段個(gè)性差異大，地段優(yōu)質(zhì)的位置可以高出地段一般位置10003000元/的差價(jià)，可以肯定的說，將來豪宅樓盤的分水嶺仍以東城為主，但其最高價(jià)只是反映地段個(gè)案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。u 臨南城市政府和黃旗山區(qū)域，該區(qū)域是今年地王誕

11、生之地，樓面地價(jià)達(dá)到3800元/，受地段高地價(jià)影響，區(qū)域內(nèi)一般樓盤普遍均價(jià)在7500-8500元/之間，超景觀位置已經(jīng)達(dá)到1.21.4萬元/之間，城區(qū)豪宅集中地之一，但其最高價(jià)只是反映地段個(gè)案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。2、東縱項(xiàng)目的地理經(jīng)濟(jì)位置住宅價(jià)格判斷東城中路至育興路位置均價(jià)：4800/5500元/莞城位置市場(chǎng)均價(jià)5200-5800元/臨南城市政府和黃旗山區(qū)域均價(jià)：14000元/東城中路和東城大道位置均價(jià)：5800/6100元/東縱項(xiàng)目住宅均價(jià)判斷5800元/u 價(jià)格判斷依據(jù)一：從住宅角度分析，東縱項(xiàng)目為區(qū)域大盤，按照大盤物業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)要好于小型樓盤，參照莞城運(yùn)河大盤價(jià)格為580

12、0元/，所以，基準(zhǔn)價(jià)格為5800元/；同時(shí)，育興路價(jià)格和南城價(jià)格不具備參考值，唯一與項(xiàng)目類似區(qū)域?yàn)闁|城中路和東城大道交匯處的住宅項(xiàng)目，所以在基本價(jià)格上調(diào)整為6000元/。u 價(jià)格判斷依據(jù)二：銀監(jiān)會(huì)2009年21日第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)議上，劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并表監(jiān)。相對(duì)項(xiàng)目在2011年進(jìn)入市場(chǎng)，政策和市場(chǎng)的不確定因素在增大，但經(jīng)濟(jì)面正在逐漸回升，資本處于重新估價(jià)階段，在不考慮“二套房貸”政策因素下，該區(qū)域80-115面積的剛性需求處于空白，住宅價(jià)格可以在5800元/之

13、間調(diào)整。u 價(jià)格判斷依據(jù)三：城區(qū)公寓簽約均價(jià)-10.19/25為 5947元/、10.12/18為 6084元/；以上報(bào)價(jià)為市均價(jià)，價(jià)格實(shí)際已出現(xiàn)兩極分化，地段不同的一般住宅大盤有的達(dá)到7000元/，有的上升更快，達(dá)到7500元/，甚至更多；在供應(yīng)量上升階段，市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)升的反斜率的走勢(shì)，與年初相比上漲1000元/，市場(chǎng)正在呈現(xiàn)新的樓市泡沫；但參照不斷上升的地價(jià)水平和均衡利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，其開發(fā)成本與地價(jià)成本也在上升，所以從住宅開發(fā)成本考慮，價(jià)格也應(yīng)在6000元/之間。3、住宅市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃分析u 城區(qū)的樓盤規(guī)劃分為兩種，一種為靠近黃旗山的資源景觀型的豪宅大戶型，另一種為中心區(qū)的普通中等面積戶型；

14、從2007-2009年初，市場(chǎng)中豪宅大戶型占據(jù)大半壁江山，普通中等面積戶型供應(yīng)不足；而小型戶型又成為投資群體的熱搶，市場(chǎng)嚴(yán)重失衡。（別墅產(chǎn)品不包含在內(nèi)）u 城區(qū)以上兩種類型的規(guī)劃設(shè)計(jì)均按30-50歲的目標(biāo)人群定位，對(duì)居住環(huán)境的解讀就是，養(yǎng)生和健康的住宅就是靠近景觀區(qū)域內(nèi)，如山景或者水景的優(yōu)質(zhì)資源；而一般普通住宅則以園林的造景來營(yíng)造環(huán)境，如歐式、美式、澳洲等海市蜃樓的奇異來吸引消費(fèi)者眼球；對(duì)于各個(gè)年齡層面的生活細(xì)節(jié)需求依然視而不見，設(shè)計(jì)觀念只停留在基本居住和保值的概念中。u 在當(dāng)今投資盛行的樓市中，設(shè)計(jì)公司和開發(fā)商只追求市場(chǎng)銷售率，針對(duì)社區(qū)主要生活的兒童和中老年群體，缺乏細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和研究，交樓后往

15、往就是配套不足或者是設(shè)計(jì)嚴(yán)重缺陷，樓盤設(shè)計(jì)同質(zhì)化趨同，實(shí)質(zhì)上就是設(shè)計(jì)研究和實(shí)踐的退化。四、東縱項(xiàng)目的概念策劃 顯然處在一個(gè)樓價(jià)高漲和資本不斷重估的時(shí)代，擁有土地資源就意味著市場(chǎng)壟斷的一部分，同樣資產(chǎn)的泡沫也使人們傾向于不斷交易并樂于制造財(cái)富，一切為了財(cái)富，卻給我們制造了大量的同質(zhì)化樓盤，而規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新尤其是市場(chǎng)創(chuàng)新卻在原地踏步；泡沫開始退幕的時(shí)候，市場(chǎng)的公正首先就是同質(zhì)化的樓盤面臨銷售壓力；所以，一切為了未雨綢繆，回到市場(chǎng)需求的原點(diǎn)，我們?cè)跒樵鯓拥娜后w提供真實(shí)的市場(chǎng)需求，或者是市場(chǎng)需求需要怎樣的產(chǎn)品。1、關(guān)于居住思考一：什么是健康住宅i. 可以養(yǎng)生，有自然景觀的山水社區(qū)ii. 建材材料綠色環(huán)保

16、iii. 物業(yè)設(shè)計(jì)智能化高卻比較節(jié)約能源iv. 有基本的醫(yī)療設(shè)施和設(shè)備以及精干的醫(yī)護(hù)人員v. 食品基本天然，最好是有機(jī)食品vi. 可以養(yǎng)老并可以和家人同居或者一起做鄰居vii. 年輕人、小孩、老人共享社區(qū)物業(yè)，有天倫之趣viii. 社區(qū)設(shè)施對(duì)小孩、老人非常關(guān)照ix. 做兒女的可以盡孝道是大愛之美思考二：怎樣建設(shè)健康住宅i. 郊區(qū)固然好，因?yàn)槿藶榈膮⑴c程度少，但生活不便，尤其是家里有小孩和老人，城市是資源最集中的地方，自然還是在城市選址比較方便。ii. 健康是養(yǎng)生，空氣清新固然重要，但社區(qū)增加了養(yǎng)生的設(shè)施和醫(yī)療條件也是養(yǎng)生之道。iii. 社區(qū)設(shè)施和住宅設(shè)計(jì)主要針對(duì)小孩和老年人的要求設(shè)計(jì)，可以方便

17、的使用和步行也是養(yǎng)生的條件。iv. 超市購物的環(huán)境和商品品種80%都是為小孩和中老年人提供的，居住的健康就是擁有更多保健的消費(fèi)。2、關(guān)于商業(yè)判斷一：面對(duì)東縱和東城商圈的同質(zhì)化i. 面對(duì)40萬的超市和百貨的商業(yè)規(guī)模，再引進(jìn)商業(yè)無疑會(huì)增加項(xiàng)目的難度。ii. 品牌超市家樂福、沃爾瑪、百佳都在他們經(jīng)營(yíng)的2公里范圍內(nèi)，顯然為了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的考慮，這些商家是不可能進(jìn)駐的。iii. 百貨業(yè)大鱷天虹、華潤(rùn)、天和、彩怡、海雅在2公里內(nèi)圍了兩圈，在競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下，其他商家也會(huì)知難而退的。iv. 主題商業(yè)步行街從南北東西方向四面合圍，而要經(jīng)營(yíng)好則需要3年時(shí)間，在3年時(shí)間內(nèi)完全與成熟業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，不在同一起跑線上比拼難度不言而

18、喻。差異二：尋找商業(yè)真空，創(chuàng)建新型商業(yè)主題i. 目前已進(jìn)入養(yǎng)生健康概念的時(shí)代，有關(guān)有機(jī)食品、環(huán)保產(chǎn)品的超市卻鳳毛麟角，在東莞也只有少量的小型商鋪經(jīng)營(yíng)此類時(shí)尚新穎商業(yè)，而且產(chǎn)品不全，而在香港、上海已超過十家以上了。ii. 在東莞關(guān)于兒童的產(chǎn)品及超市、百貨已經(jīng)成熟，而針對(duì)中老年群體的保健品、手機(jī)、護(hù)理用品、服裝還是一遍空白。iii. 東莞餐飲成熟，但針對(duì)有機(jī)餐廳的經(jīng)營(yíng)，又和廣東美食傳統(tǒng)背道而馳，實(shí)質(zhì)上有機(jī)餐飲和廣東飲食文化又非常相似，顧在廣東飲食文化的基礎(chǔ)上，再獨(dú)創(chuàng)一個(gè)廣東有機(jī)食品的餐飲文化就有著必然性了。3、從市場(chǎng)角度出發(fā)1、關(guān)于從傳統(tǒng)超市、百貨突圍的新商業(yè)u 在香港的置地廣場(chǎng)，一間標(biāo)榜自己為全

19、港最大，占地2300 平方米的有機(jī)超市THREE SIXTY開幕了。里面主打有機(jī)食品，全球搜羅歐美有機(jī)品牌，其中不乏來自家族世代經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)量少但貫注著無限心血的傳統(tǒng)農(nóng)莊產(chǎn)品。此外，還聯(lián)合了中環(huán)主要的有機(jī)餐廳，包括Kosmo、Life café、Mix等，每天提供新鮮可口的有機(jī)食品，成為中環(huán)最大的有機(jī)餐廳；除了食品外，還進(jìn)一步把有機(jī)概念推廣至美容護(hù)理和家居產(chǎn)品。如名字一樣，這里提供360度全方位的有機(jī)生活體驗(yàn)。u THREE SIXTY有機(jī)超市屬于香港牛奶公司，該集團(tuán)擁有惠康超市及新推出的有機(jī)超市。THREE SIXTY意譯就是360行的360種體驗(yàn)。u 在上海，已經(jīng)出現(xiàn)多家有機(jī)小型超市

20、，不過，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)具備逐漸開店的苗頭。u 在臺(tái)灣，這種有機(jī)超市基本處于小型化，不過，大部分這類超市都有自己的有機(jī)農(nóng)場(chǎng)。u 在廣東，此類有機(jī)超市處于0.1%的市場(chǎng)試業(yè)點(diǎn)，只有部分小店開在廣州、深圳社區(qū)內(nèi)，相對(duì)廣東養(yǎng)生的生活習(xí)慣，類似此種高檔次的有機(jī)超市，應(yīng)該大有市場(chǎng)潛力。2、關(guān)于養(yǎng)生和對(duì)老年群體的照顧，中老年產(chǎn)業(yè)和商業(yè)化投入不足u 中國(guó)的人口老齡化程度越來越明顯，60歲以上的老人占總?cè)丝诘?1%，即將進(jìn)入老齡化社會(huì)，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)老年人將達(dá)到2.43億，占總?cè)丝诘?7%，目前中國(guó)老年人用品市場(chǎng)的需求量為4000億元(每年僅老年人的服飾穿著消費(fèi)潛力至少也有1000億元)，到2010年將達(dá)到

21、10萬億元，而現(xiàn)階段全國(guó)為老年人提供的產(chǎn)品不足10%，離市場(chǎng)需求差距很大。u 中老年人百貨公司：老年食品(煙酒類、休閑食品、保健食品、綠色食品、沖調(diào)飲料類、糧油米面類、加工食品)老年日用品（針紡制品、鞋帽類、床上用品、清潔用品、個(gè)人護(hù)理、紙品類、老年家電、用品綜合、文玩）老年特需用品（視覺輔助、聽覺輔助、活動(dòng)輔助、浴室安全、起居輔助、讀寫輔助、閑暇輔助）老年保?。ㄗ灾O(jiān)測(cè)、推拿按摩、治療類、能量類、納米類）老年醫(yī)藥（常用OTC、中藥滋補(bǔ)品、中成藥、外用藥、進(jìn)口類、中草藥材、西藥、中藥飲片）進(jìn)口老年商品（健康食品、老年用品）東莞首個(gè)有機(jī)健康、養(yǎng)生商業(yè)中心首個(gè)有機(jī)健康超市首個(gè)有機(jī)健康美食餐廳首個(gè)有

22、機(jī)概念美容護(hù)理中心首個(gè)有機(jī)概念家居坊首個(gè)銀發(fā)百貨購物廣場(chǎng)總結(jié)：從新商業(yè)角度分析，養(yǎng)生、有機(jī)食品、保健用品是可持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，該模式一切圍繞健康、養(yǎng)生的角度來考慮，既是傳統(tǒng)商業(yè)的補(bǔ)充，也是從傳統(tǒng)商業(yè)延伸出來的新型商業(yè)；相對(duì)東縱項(xiàng)目周邊龐大的商業(yè)規(guī)模而言，在該區(qū)域提供此類高端商業(yè)模式，既是補(bǔ)充了商業(yè)的空白空間，也為市場(chǎng)帶來了可持續(xù)的新型商業(yè)模式。u 東縱項(xiàng)目的商業(yè)定位：2、關(guān)于健康住宅的概念我國(guó)已進(jìn)入"四、二、一"倒金字塔型家庭模式的趨勢(shì)，即四個(gè)老人、二個(gè)成年夫妻，一個(gè)小孩的居住空間內(nèi)，而在我國(guó)當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍以家庭養(yǎng)老為主的狀況下，一般的住宅和普通住宅區(qū)規(guī)劃和住宅

23、設(shè)計(jì)對(duì)年老者的問題尚欠周全的考慮，在許多方面存在著有違于老年人生活需要的問題。正是由于城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中沒有列入針對(duì)老年人的相關(guān)規(guī)定，因而目前需要對(duì)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行修正、補(bǔ)充和完善，增加有關(guān)針對(duì)老年人問題的規(guī)劃與設(shè)計(jì)條款，以便適應(yīng)已經(jīng)到來的老齡化社會(huì)。所以，周邊不管是豪宅還是普通住宅，對(duì)老年人住宅設(shè)計(jì)基本都沒有涉及，作為新型的健康養(yǎng)生住宅，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：u 人的一生要經(jīng)歷嬰兒-成年-老年的發(fā)展階段，所以健康住宅應(yīng)是可持續(xù)的人類住區(qū)，其規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的設(shè)計(jì)過程，以"居家養(yǎng)老"為主體，規(guī)劃中要增加對(duì)未來需求的預(yù)測(cè)和考慮這一要素。u 服務(wù)

24、設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容需要擴(kuò)充，一方面要滿足居住區(qū)老年人的生活服務(wù)設(shè)施配置，另一方面從增加老年服務(wù)中心，門診部配套。u 小區(qū)設(shè)計(jì)要作如下更改a) 住宅入口處面積適當(dāng)增大，地面平坦，便于輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預(yù)留安裝扶手的埋件。b) 門口寬度增加，輪椅可以通行。c) 室內(nèi)地面平坦，沒有高差，特別是沒有一個(gè)踏步的高差，不設(shè)門檻等障礙物。d) 廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用。e) 老人銳意大小便失禁，廁所要靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)命燈，f) 老人身高會(huì)縮短，有時(shí)可達(dá)6-7厘米，開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低。g) 地面和浴池底部都要防滑，浴池、廁所、樓梯和走廊兩側(cè)都設(shè)扶手，浴池設(shè)有音

25、響傳感器，改變方向和高矮的地方用顯顏色彩。h) 老人視覺功能下降，房間照度提高2倍以上，i) 老人不適應(yīng)眩光，要加以抑制。j) 老人聽力降低，要提高報(bào)警聲響。k) 廁所采用推拉門，不用平開門。l) 洗滌臺(tái)、灶臺(tái)、洗面臺(tái)等下面凹進(jìn)，老人可坐下把腿伸進(jìn)去操作。m) 煤氣等各種開關(guān)上的字要加大，以利老人辨識(shí)。n) 樓梯道加寬，以便安裝升降椅。u 戶型設(shè)計(jì)采用兩代居的套型布局居家養(yǎng)老的老年人的家庭中，單身老人與親屬同住戶占54.2%，一對(duì)老夫婦與親屬同住占16.7%，單身老人獨(dú)資居住占13.2%，一對(duì)老夫婦居住的家庭戶占15.6%。u 兩代居的設(shè)計(jì)要素a) 完全同居型：基本象多室戶內(nèi)設(shè)置帶有獨(dú)用衛(wèi)生間

26、的老人居室，合用擴(kuò)大廚房和起居室，實(shí)質(zhì)上是一般多是大戶型的改進(jìn)。b) 半同居戶型：主體戶和同居戶同設(shè)一個(gè)總戶門，兩戶共享一個(gè)起居空間，合用廚房，分設(shè)衛(wèi)生間。大家庭生活通過共同的起居空間和協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)生活來實(shí)現(xiàn)。各戶居室空間相對(duì)獨(dú)立，分戶內(nèi)聯(lián)系不必通過公共生活空間，因而各自生活獨(dú)立性大，可避免生活作息時(shí)間上的相互干擾，室內(nèi)空間利用方式也便于各戶自主安排。c) 半鄰居戶型：主體戶和同居戶同設(shè)一個(gè)總戶門，兩戶仍共享一個(gè)起居室，其余空間各自配套，因此經(jīng)濟(jì)生活也基本獨(dú)立，只是在節(jié)假日可共聚會(huì)餐，這樣兩代夫婦均可自由安排生活，減少了經(jīng)濟(jì)生活的矛盾。兩戶室內(nèi)空間組成規(guī)模和形式也可各自選擇確定。與半同居形式相比

27、，兩戶獨(dú)立性都相應(yīng)增強(qiáng)，具有東方傳統(tǒng)家庭生活的特點(diǎn)，關(guān)起戶門是一家，打開戶門稱兩家。如起居室也分設(shè)，那么可設(shè)一個(gè)共同使用的門廳，兩戶各設(shè)分戶門已門廳空間相互聯(lián)系。d) 完全鄰居型：兩戶各設(shè)有獨(dú)立門戶，各戶內(nèi)居室、廚房和衛(wèi)生間等空間各自配套使用，兩戶間僅以起居空間鄰接相通或分隔融通，這種形式實(shí)際上是兩套不同戶型的住宅單元相鄰接，比同戶門的半鄰居型住戶各自具有更大的獨(dú)立性。結(jié)論：在西方想方設(shè)法尋找辦法幫助老年人離開養(yǎng)老院時(shí)，而中國(guó)家卻越來越多地求助于養(yǎng)老院。正是基于上述市場(chǎng)需求，而市場(chǎng)又長(zhǎng)期面臨需求真空，所以，東縱項(xiàng)目的新規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的推出，將會(huì)擁有巨大的市場(chǎng)需求量。u 住宅區(qū)定位：東莞首個(gè)健康養(yǎng)

28、生城首個(gè)兩代居親情社區(qū)五、概念規(guī)劃定位1. 概念定位親親健康城2. 規(guī)劃定位u 臨東縱大道規(guī)劃有機(jī)健康商業(yè)廣場(chǎng)u 內(nèi)側(cè)規(guī)劃健康居住小區(qū)親親有機(jī)健康商業(yè)廣場(chǎng)3. 商業(yè)規(guī)劃u 一層為健康用品、護(hù)理用品、養(yǎng)生用品室內(nèi)步行街u 二層50%面積為有機(jī)健康超市，另50%面積為中老年用品百貨步行街u 三層50%面積為有機(jī)美食餐廳，另50%面積為有機(jī)洋酒、茶葉、咖啡步行街u 三層并設(shè)置一座有機(jī)概念家居坊和有機(jī)概念美容護(hù)理中心4. 商業(yè)路徑設(shè)計(jì)u 平面集中式回廊設(shè)計(jì)，一樓側(cè)門設(shè)超市主入口，人流通過無障礙步行電梯至二樓超市以及三樓有機(jī)餐廳。u 立體人流商業(yè)路徑設(shè)計(jì)，為方便三樓餐廳的人流，也為方便有車族，三樓屋面規(guī)

29、劃天面停車場(chǎng)u 商業(yè)人流一切體現(xiàn)集中、立體的路徑原則，其要點(diǎn)就是讓進(jìn)入消費(fèi)的人群可以立體體驗(yàn)方式逛完整個(gè)商業(yè)街區(qū)，從而帶動(dòng)一、二、三樓室內(nèi)步行街商鋪的購物范圍。5. 住宅區(qū)規(guī)劃u 按健康生活住宅小區(qū)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要點(diǎn)要專門以中老年住宅的要求為準(zhǔn)。u 小區(qū)要設(shè)置醫(yī)療門診部，花園做到人車分流，住宅區(qū)的環(huán)境必須有適合老年人健身、娛樂、休閑、交往的戶外活動(dòng)場(chǎng)所和適于他們散步消遣之空間。u 地面整體采用無障礙設(shè)計(jì)，地面平坦，無高差，通道不設(shè)門檻；走廊的照明度，部分區(qū)域設(shè)置長(zhǎng)明燈；由于老人的聽力降低，要提高報(bào)警聲響；還要加大了各種提示標(biāo)志的字體，以利老人辨識(shí)。u 戶型設(shè)計(jì)均要在每個(gè)套型內(nèi)增加一套老年套房，每個(gè)

30、單元要設(shè)計(jì)一套不低于50的中老年夫妻單獨(dú)套房。其他設(shè)計(jì)要求見規(guī)劃圖（附件：規(guī)劃平面圖）六、項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值分析1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃用地面積97600地上總建筑面積292800其中商業(yè)建筑面積42000住宅建筑面積250800地下車庫建筑面積63410機(jī)動(dòng)車總泊位個(gè)2080其中地下總泊位個(gè)1580地上（屋頂）總泊位個(gè)500住宅占地面積10000容積率3.0建筑密度%25總戶數(shù)戶2000最大高度m99.0綠化覆蓋率%452、建筑進(jìn)度計(jì)劃安排 項(xiàng)目工程開發(fā)分為二期建設(shè)施工，一期為商場(chǎng)，40%地下室，40%住宅小區(qū)；其中一期建筑施工面積為商場(chǎng)4.2萬，地下室2.6萬，住宅小區(qū)為10

31、萬，共計(jì)建筑施工面積為16.8萬；二期為60%住宅小區(qū)，其中二期建筑施工面積為地下室3.7多萬，住宅小區(qū)為15多萬，共計(jì)建筑施工面積為19萬。工程計(jì)劃于2010年3月初第一期先后開工，預(yù)計(jì)工程竣工時(shí)間為2011年6月；其中商場(chǎng)竣工時(shí)間為2010年10月，住宅小區(qū)為20011年6月；第二期開工時(shí)間為2011年7月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2012年9月，建設(shè)發(fā)展期為2.5年。工期類型 時(shí)間部位 20103月4月5月6月7月8月9/10月11/12月20111/6月7月9月10月11/12月20121/9月一期工程商場(chǎng)基礎(chǔ)工程土建及綜合工程住宅地下室土建及綜合工程二期工程住宅地下室土建及綜合工程備注：在未來

32、2.5年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一個(gè)內(nèi)的0.75年需投入24的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入42的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年內(nèi)的0.75年投入余下的34的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。3、銷售進(jìn)度安排期類型2010年6/7月8/10月11/12月2011年1/67/12月2012年1/9月10/12月2013年1/11月一期商場(chǎng)招商銷售住宅銷售銷售二期住宅銷售銷售4、項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2009年11月進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，2010年1月前完成土地辦理手續(xù)，在2010年3月前完成項(xiàng)目報(bào)建及建設(shè)工作，并于2013年11月前完成項(xiàng)目銷售，開發(fā)周期時(shí)間為4年。5、銷售價(jià)格安排 根據(jù)

33、區(qū)域相同性判斷，住宅參考與東城大道至東城區(qū)域的物業(yè)環(huán)境相似，商業(yè)參考與東城大道和東縱大道環(huán)境相似，住宅價(jià)格年增長(zhǎng)率變化率高，小區(qū)成熟程度高對(duì)價(jià)格增長(zhǎng)的變化率較高；商業(yè)價(jià)格變化率受商業(yè)布局影響，其他影響相對(duì)干擾少，故不考慮；考慮項(xiàng)目有4年開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，受政府政策和規(guī)劃影響大，售價(jià)不能完全依照當(dāng)前價(jià)格作為參照物，所以目前應(yīng)按照物業(yè)的幾種變化指數(shù)作綜合依據(jù)，來完善本項(xiàng)目未來的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格。5.1物業(yè)vs商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格綜合指標(biāo)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃影響價(jià)格（元/）基準(zhǔn)價(jià)（元/）變化率（%）年變化率（%）東縱項(xiàng)目1年后基準(zhǔn)價(jià)（元/）規(guī)劃按集中商業(yè)布局（元/）主力店入口街道型商業(yè)（元/）東城商圈世博廣場(chǎng)分散型商業(yè)街21

34、000200004.76%4.76%20952 24444 26939 世紀(jì)銀座集中型商業(yè)街2400016.67%世紀(jì)銀座主力店入口街道型商業(yè)街3200037.50%東縱商圈地王廣場(chǎng)分散型商業(yè)街200000.00%東方威尼斯分散型商業(yè)街200000.00%盈峰廣場(chǎng)主力店入口街道型商業(yè)街2800028.57%5.2、物業(yè)vs住宅市場(chǎng)價(jià)格綜合指標(biāo)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃影響價(jià)格（元/）時(shí)間年增長(zhǎng)率（%）配套變化率（%）規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新（%）09年基準(zhǔn)價(jià)（元/）預(yù)測(cè)價(jià)格（元/）東城商圈東田麗峰一般配套580009年5.00%4.92%3.00%5800 6600御景臺(tái)成熟配套610009年世紀(jì)銀座一般配套53000

35、7年香繽時(shí)代園成熟配套580008年5.3東縱項(xiàng)目商業(yè)/住宅價(jià)格組成價(jià)格樓層位置價(jià)格（元/）均價(jià)（元/）下浮（%）實(shí)際均價(jià)（元/）一樓臨街27000253000%25300 一樓內(nèi)街2450011%二樓內(nèi)街1771030%17800 三樓內(nèi)街1062640%10800 住宅630063006、結(jié)論：u 預(yù)測(cè)東縱項(xiàng)目商鋪在2010年均價(jià)一層25300元/、二層17800元/、三層10800元/。u 預(yù)測(cè)東縱項(xiàng)目高層住宅在2010年市場(chǎng)均價(jià)：6300元/。7、戶型組合主力戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新組合面積比率1房1廳獨(dú)立套房中老年套房5015%2房2廳兩套獨(dú)立套房一套中老年套房9040%3房2廳兩套獨(dú)立套房一套

36、中老年套房11525%4房2廳兩套獨(dú)立套房一套中老年套房13510%4房2廳兩套獨(dú)立套房一套中老年套房15510%七、土地價(jià)值估算按照土地評(píng)估的一般方法，選用剩余法對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，估算該項(xiàng)目地塊的市場(chǎng)價(jià)值。1、剩余法測(cè)算的股價(jià)原理和公式剩余法是通過在地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)值扣除其合理的建造成本、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)而得出的土地使用權(quán)的價(jià)格，其公式如下：地價(jià)= 房地產(chǎn)總售價(jià)-總建造成本（包括建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)）- 管理費(fèi)- 不可預(yù)見費(fèi)- 財(cái)務(wù)費(fèi)- 銷售費(fèi)用- 稅費(fèi)- 利潤(rùn)2、剩余法測(cè)算過程1) 房地產(chǎn)總售價(jià)：按照對(duì)項(xiàng)目未來售價(jià)的預(yù)期，其中商鋪一層

37、銷售價(jià)格為25300元/，二層售價(jià)格為17800元/，三層銷售價(jià)格為10800元/；住宅均為中高層和高層，銷售價(jià)格為6600元/；我們以上述價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的總售價(jià)，合計(jì)為：2,234,440,000元。u 靜態(tài)樓價(jià)序號(hào)類型樓層面積（）數(shù)量（個(gè)）單價(jià)（元/）總價(jià)1商業(yè)114,000 25,300 354,200,000 227,000 17,800 124,600,000 337,000 10,800 75,600,000 4住宅4250,800 6,3001,580,040,000 5車庫553,410 1,000 100,000 100,000,000 總計(jì)2,234,440,000 備

38、注：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的45在工程建造完成后即可售出，30半年后才能售出，其余25一年后才能售出。車庫20%在工程建造完成后即可售出，30半年后才能售出，其余50一年后才能售出。u 動(dòng)態(tài)樓價(jià)（貼現(xiàn)率為10%）=554,400,000/(1+10%)2.5+1,580,040,000/(1+10%)2.5*45%/(1+10%)0+30%/(1+10%)0.5+25%/(1+10%)1 + 100,000,000/(1+10%)2.5*20%/(1+10%)0+30%/(1+10%)0.5+50%/(1+15%)11,658,646,397 元2) 建造成本包括項(xiàng)目

39、的前期費(fèi)用、設(shè)計(jì)、勘察、工程建安成本等各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的定位情況，經(jīng)測(cè)算,地下室成本單位為2515元/，商場(chǎng)單位成本為1528元/，高層住宅單位成本為2483元/，總建造成本為858,731,109元。序號(hào)工程項(xiàng)目工程建造成本（元/)地下室（含樁基）商 場(chǎng)高層住宅1開發(fā)配套費(fèi)44 44 44 2設(shè)計(jì)勘察24 24 24 3基礎(chǔ)工程66 66 66 4前期場(chǎng)地費(fèi)6 6 6 5主建成本1,935 900 1,800 6消防設(shè)計(jì)報(bào)建及施工60 60 60 7智能化安裝25 25 35 8給排水安裝85 85 90 9通訊10 15 15 10配電（強(qiáng)、弱電）70 70 70 11高壓配電3

40、0 30 30 12電（扶）梯0 43 83 13室外配套110 110 110 14其他費(fèi)用50 50 50 15合計(jì)2,515 1,528 2,483 u 動(dòng)態(tài)建造成本和專業(yè)費(fèi)（貼現(xiàn)率為10%）在未來2.5年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一個(gè)內(nèi)的0.75年需投入24的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入42的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年內(nèi)的0.75年投入余下的34的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算的方便起見，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分?jǐn)?shù)是0.5、l.5、2.5的情況?？偨ㄖM(fèi) 8

41、58,731,109×24/(1+10%)0.5 十858,731,109×42/(1+10%)1.5十858,731,109×34/(1+10%)2.5777,442,380元3) 靜態(tài)地價(jià)估算a、管理費(fèi)：取建造成本的3%，合計(jì)25,761,933.27 b、不可預(yù)見費(fèi)：取建造成本的5%,合計(jì)：42,936,555.45 c、財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要是利息及融資費(fèi)用，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期按2.5年計(jì)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期4年計(jì)，利率取銀行五年期以上貸款5.76%，地價(jià)按初期一次性投入，建安按開發(fā)建設(shè)期內(nèi)均勻投入計(jì)算利息、并按利息的10%考慮融資費(fèi)用。利息1建安按開發(fā)建設(shè)期利息：67,24

42、8,956.07 利息的10%考慮融資費(fèi)用6,724,895.61 利息2地價(jià)一次性投入利息地價(jià)*0.251081979總利息構(gòu)成地價(jià)*0.251081979+73,973,851.68d、銷售費(fèi)用67,033,200.00 e、稅費(fèi)148,590,260.00 f、開發(fā)商利潤(rùn)為30%(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用) *0.3(總建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用)*0.3278,228,879.32 利潤(rùn)=總地價(jià)*0.3+278,228,879.32g、總地價(jià)地價(jià)= 房地產(chǎn)總售價(jià)-總建造成本（包括建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）- 財(cái)務(wù)費(fèi)（總利息）- 銷售費(fèi)用- 稅費(fèi)- 利潤(rùn)剩余法求地價(jià)=2,234,440,000-927,429,597.72 - (地價(jià)*0.251081979+73,973,851.68) - 67,033,200- 148,590,260- (總地價(jià)*0.3+278,228,879.32) 地價(jià)=1,017,413,091 - 278,228,879.32/(1+0.251081979+0.3）總地價(jià)=838,035,802.30 單位地價(jià)=8