特色小鎮(zhèn)6大盈利模式分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上特色小鎮(zhèn)6大盈利模式分析特色小鎮(zhèn)，作為產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式，它是一個集合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個新型部落體，是以產(chǎn)業(yè)為核心，以項(xiàng)目為載體，相互融合發(fā)展生產(chǎn)、生活、生態(tài)的一個特定區(qū)域。特色小鎮(zhèn)的開發(fā)與建設(shè)絕不是單一的項(xiàng)目，它是綜合產(chǎn)業(yè)鏈體系。在這條產(chǎn)業(yè)鏈體系之上，如何盈利一直是眾人關(guān)心的問題。特色小鎮(zhèn)能夠作為創(chuàng)新平臺推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育信息、環(huán)保、健康、旅游、高端裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)，加速產(chǎn)業(yè)升級；也能通過大型集團(tuán)企業(yè)長期投資、吸引聚集特色產(chǎn)業(yè)、改造歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)等方式推動產(chǎn)城融合、產(chǎn)城互利，改造、改進(jìn)當(dāng)前我國小城鎮(zhèn)的面貌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第一批特色小鎮(zhèn)中

2、部分小鎮(zhèn)的平均投資額達(dá)65 億元（浙江省規(guī)劃每個特色小鎮(zhèn)投資原則上不低于50億元），按照住建部規(guī)劃，到2020 年，培育1000個左右各具特色的小鎮(zhèn)，那么到時候總投資將遠(yuǎn)超萬億。根據(jù)各地方政府出臺的特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，到2020年特色小鎮(zhèn)總計(jì)建設(shè)1900 個左右，按照省份、經(jīng)濟(jì)條件等具體細(xì)拆，總投資至少4.8 萬億元。六大盈利模式一、工程收益-建造收益是開發(fā)的前提這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。公共基礎(chǔ)設(shè)施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施；學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場、 文化體育設(shè)施、綜合服務(wù)區(qū)、游客接待中心等公共服務(wù)設(shè)施。如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)

3、的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。二、土地升值-區(qū)域開發(fā)是小鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)和核心這里主要指一級開發(fā)，也就是由政府主導(dǎo)的方式。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。除了這些財政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國際化、精英型的特點(diǎn)，堅(jiān)持市場化運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)鏈招商

4、、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)，快速推動私募金融集聚發(fā)展，一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后，已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊，資金管理規(guī)模達(dá)5800億元（約合840億美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費(fèi)補(bǔ)貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長。其與杭州云棲小鎮(zhèn)一樣都是由政府主導(dǎo)開發(fā)和經(jīng)營環(huán)境，通過特色產(chǎn)業(yè)

5、（玉皇山南基金小鎮(zhèn)以對沖基金為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，云棲小鎮(zhèn)以云計(jì)算為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）培育、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造，使小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，稅收猛增，并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價。三、房產(chǎn)收益-房地產(chǎn)是產(chǎn)城，一體化中必需的蛋糕這里主要指二級開發(fā)，即企業(yè)通過地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營獲利。包括工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、休閑地產(chǎn)租售。雖然在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，以地產(chǎn)運(yùn)作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的，從企業(yè)角度來看，這的確是一個快速實(shí)現(xiàn)投資回報的模式，且通過特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地，這也是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地產(chǎn)商

6、或地產(chǎn)主導(dǎo)的投資商操盤，在開發(fā)地產(chǎn)的同時，配套度假型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，由于休閑度假市場和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)之間存在利益博弈和磨合，所以這類小鎮(zhèn)在中國還處于起步階段。阿那亞是此類型的典型代表，通過地產(chǎn)銷售以及后期多元度假活動業(yè)態(tài)消費(fèi)的引入實(shí)現(xiàn)了小鎮(zhèn)的盤活。碧桂園科技小鎮(zhèn)是另一個典型例子，小鎮(zhèn)計(jì)劃投資總額約1300億元，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長短相濟(jì)，長遠(yuǎn)發(fā)展。四、旅游收益-旅游產(chǎn)業(yè)可以帶來現(xiàn)金流這里主要是指泛旅游現(xiàn)金流回報, 旅游產(chǎn)品體驗(yàn)性附加價值

7、收益。即以景區(qū)模式運(yùn)營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標(biāo)參考的對象，其操作的關(guān)鍵在于是否有專業(yè)景區(qū)運(yùn)營能力。產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的融合可以產(chǎn)生大量的收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費(fèi)收益。烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經(jīng)營模式被譽(yù)為行業(yè)典范，整個古鎮(zhèn)都以景區(qū)形勢圍起來，入口處購買門票，分為東柵和西柵，票價為東柵100元、西柵120元、聯(lián)票為150元。走入古鎮(zhèn)會發(fā)現(xiàn)各類商戶的業(yè)態(tài)不會重復(fù)，分布科學(xué)，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，會根據(jù)酒吧區(qū)，小商店區(qū)，傳統(tǒng)工藝區(qū)等進(jìn)

8、行分布，每個細(xì)分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)，旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。單位：萬人表1 烏鎮(zhèn)游客接待量連年上升單位：萬元表2 烏鎮(zhèn)景區(qū)收入節(jié)節(jié)高升五、特色產(chǎn)業(yè)收益-必需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)這里一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游吸引核項(xiàng)目（如主題公園）、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項(xiàng)目（如水秀表演等）；通過項(xiàng)目的運(yùn)營獲得收益。小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時與旅游結(jié)合實(shí)現(xiàn)盈利，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢

9、，進(jìn)行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營造。比如巔峰智業(yè)在景德鎮(zhèn)做過一個陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合互動，打造多元化的陶瓷體驗(yàn)，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)、陶瓷轉(zhuǎn)盤等，形成較為豐富的盈利點(diǎn)。達(dá)到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。六、城鎮(zhèn)建設(shè)-功能盈利這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經(jīng)營形成相關(guān)盈利，圍繞主題功能，聯(lián)動旅游體驗(yàn)，形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業(yè)態(tài)的消費(fèi)盈利，該類模式的關(guān)鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業(yè)運(yùn)營，拓展盈利鏈條。特色小鎮(zhèn)要開發(fā)城市服務(wù)，公共交通服務(wù)、社會服務(wù)等；城市智能化管理；城市配套；銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發(fā)掘，拓展鏈條，通過人流量帶動人均消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)高額經(jīng)營利潤。巔峰智業(yè)依托城市中心優(yōu)勢，將贛州郁孤臺小鎮(zhèn)打造能夠承載城市商業(yè)配套功能的文旅小鎮(zhèn)，通過燈光節(jié)等活動的開展，取得了街區(qū)最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業(yè)多年來在旅游行業(yè)的積累是分不開的，其50億產(chǎn)業(yè)基金投資的都是純旅游項(xiàng)目?？偨Y(jié)當(dāng)前，特色小鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)成為勢頭強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。國務(wù)院高度重視特色小鎮(zhèn)建設(shè)工作。推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)是貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念的重要體現(xiàn)。本文總結(jié)的