商業(yè)地產(chǎn)的交通流線和建筑空間研究

1、商業(yè)地產(chǎn)的交通流線和建筑空間研究    摘要：對于既定商業(yè)地塊來說，充沛的人流來自于對商業(yè)建筑空間交通系統(tǒng)動(dòng)線的有效組織和與城市交通系統(tǒng)的有機(jī)結(jié)合。而人群駐留的因素則更復(fù)雜一些，文化氛圍、感官吸引、甚至空間規(guī)?；蚣?xì)微的小品處理都有可能成為人們駐留的因素。在設(shè)計(jì)工作中，我們對于如何建構(gòu)規(guī)劃商業(yè)地塊的交通系統(tǒng)，形成有效的購物流線往往通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)。    關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 交通流量 建筑空間     引言 商業(yè)建筑空間的價(jià)值及其提升由諸多因素決定，從建筑設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，商業(yè)空

2、間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。購物不一定是我們這些設(shè)計(jì)師的愛好，但近來我們卻不得不在購物的環(huán)境中花費(fèi)更多的時(shí)間，充分地感受以及認(rèn)真地觀察和研究，最終發(fā)現(xiàn)影響人們購物方向選擇及停留的因素，這對于如何設(shè)計(jì)有吸引力的商業(yè)建筑空間起著至關(guān)重要的作用。人們在活動(dòng)中常用視覺、聽覺、嗅覺等感官接受城市環(huán)境傳達(dá)的信息，經(jīng)過心理活動(dòng)進(jìn)行甄別并做出反應(yīng)，從而影響到人們對目標(biāo)地點(diǎn)以及行進(jìn)路徑的判斷和確定。這樣的行為模式受控于人們的行為習(xí)慣，同時(shí)也被環(huán)境所影響。其中有強(qiáng)制性的空間模式，如：行人過街必須通過人行橫道或過街天橋，同時(shí)也存在非強(qiáng)制性的影響人們心理感受的空間模式，行進(jìn)路徑仍由主觀決

3、定。1、現(xiàn)代都市對大型商業(yè)區(qū)的交通流線的要求1.1系統(tǒng)地分析地塊對本地區(qū)人們生活的影響所產(chǎn)生的行為模式，并與建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合，從而發(fā)掘出規(guī)劃設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)和有效組織商業(yè)建筑空間動(dòng)線，進(jìn)而達(dá)到提升該商業(yè)建筑空間價(jià)值的目的。 北京亦莊1R10地塊設(shè)計(jì)方案為例。該地塊位于北京亦莊開發(fā)區(qū)居住圈的核心位置，東西兩側(cè)與開發(fā)區(qū)的兩條主要道路相鄰，并且整個(gè)地塊呈楔形，向南正對這兩條道路的交叉口。在前期調(diào)研的過程中，我們對經(jīng)過地塊的人群進(jìn)行觀察，并分析他們對地塊形成影響的行動(dòng)軌跡。發(fā)現(xiàn)從東西兩側(cè)經(jīng)過的人們往往選擇從地塊中部偏北的腹地穿越，而不是從地塊南側(cè)繞行。這一研究結(jié)果直接影響了整個(gè)商業(yè)地塊內(nèi)部的動(dòng)線布置。東北方

4、向穿越到西南方向的流線被利用起來，形成整個(gè)商業(yè)地塊內(nèi)部動(dòng)線的基本走向。商業(yè)建筑空間和步行系統(tǒng)也在這個(gè)基礎(chǔ)上架構(gòu)起來。這樣的布置順應(yīng)人們的習(xí)慣行為模式，并將為商業(yè)建筑空間提供充沛的人流。 1.2在現(xiàn)代城市中，人們的交通行為模式被功能細(xì)化的城市交通道路系統(tǒng)所限。如果將城市交通系統(tǒng)與商業(yè)建筑空間有機(jī)地結(jié)合往往能為商業(yè)空間的增值提供必要的條件。 比如北京望京K6區(qū)商業(yè)街設(shè)計(jì)方案，由于地塊緊鄰城市交通主干道，除了寬闊的城市主干道兩側(cè)的步道，就很難再找到其他人流的來源，人們在該地塊的行進(jìn)路徑受到城市交通系統(tǒng)的很大限制。因此，如何引導(dǎo)人群進(jìn)入建筑群聚集人氣，是提升該商業(yè)建筑空間價(jià)值的首要問題。經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)研，

5、我們最終認(rèn)為項(xiàng)目和城市交通道路的緊密聯(lián)系和有機(jī)結(jié)合是唯一的選擇。在設(shè)計(jì)中，我們提出了“擴(kuò)大的人行道”的概念。延伸人行道的寬度，將其動(dòng)線用經(jīng)過切割的商業(yè)建筑體量分解成內(nèi)外兩條。外部的動(dòng)線延續(xù)城市的步行道，商業(yè)店鋪也呈傳統(tǒng)的臨街形態(tài)。而內(nèi)部的動(dòng)線則將人流引入建筑群內(nèi)部，從商業(yè)休閑氣氛、庭院設(shè)置等各個(gè)方面激發(fā)人群的興趣并創(chuàng)造停留的可能性。內(nèi)外動(dòng)線之間也實(shí)現(xiàn)了自由的溝通，將整個(gè)區(qū)域的商業(yè)空間和城市的步道系統(tǒng)融為整體。由此，人們在商業(yè)空間和城市交通空間轉(zhuǎn)換的過程都將在不知不覺中完成，為營造濃厚的商業(yè)氛圍提供了條件，從而使這個(gè)地塊成為城市環(huán)境中具有活力的場所。2、要求在具體工程實(shí)例的體現(xiàn)2.1不同商業(yè)區(qū)的

6、不同要求在具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，不同類型的商業(yè)建筑空間所涉及的人們購物流線的因素也不盡相同，例如：與城市歷史記憶的融合；對感官吸引起重要作用的建筑外在形象等等。因此在不同類型的商業(yè)建筑空間中最終形成體現(xiàn)商業(yè)空間價(jià)值的購物流線，是設(shè)計(jì)中具有綜合性、創(chuàng)造性的過程。盡管很難用一兩種簡單的模式來滿足當(dāng)今商業(yè)項(xiàng)目的需求。但是，與城市緊密結(jié)合的商業(yè)街形態(tài)和大型綜合商場仍然具有一定的代表性。下面就以這兩種不同的商業(yè)模式分別舉例說明。 商業(yè)街是當(dāng)今很多商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的重頭戲，這種空間模式由于靈活開放，能夠和城市的空間緊密結(jié)合，近年在國內(nèi)漸成趨勢。以商業(yè)行為動(dòng)線為依據(jù)來控制各處商業(yè)價(jià)值的最大化，在商業(yè)街這種空間模式下

7、體現(xiàn)得最為明顯。 2.2膠州老城區(qū)商業(yè)中心改造要求就拿膠州老城區(qū)商業(yè)中心改造項(xiàng)目為例，它是膠州市老城區(qū)的一座大型商業(yè)綜合體規(guī)劃項(xiàng)目，位于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心，周邊已經(jīng)新建了一些中型商場和酒店等，南側(cè)道路臨河，地塊內(nèi)還留存有一處古城隍廟建筑。 因?yàn)槭桥f中心商業(yè)地塊的改造，所以我們要做的就是圍繞購物流線的組織方式和節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)把原來業(yè)已形成并隱藏在地塊中的商業(yè)行為及空間秩序還原和提煉，形成新的商業(yè)街并與城市的歷史文化和遺跡相聯(lián)系。 最終設(shè)計(jì)形成的東西向連接的商業(yè)街，不但和城市道路平行，和城市人流的方向相符，還為爭取更多的人流提供了條件。最重要的是聯(lián)系了新的商業(yè)區(qū)和老的城隍廟廣場，使傳統(tǒng)和現(xiàn)代的生活產(chǎn)生了聯(lián)系

8、。我們把保留下來的老城隍廟附近設(shè)計(jì)成商業(yè)街入口廣場，成為整個(gè)商業(yè)街區(qū)東側(cè)起點(diǎn)的興奮點(diǎn)，并圍繞城隍廟形成具有影響力的歷史背景，給人留下深刻的記憶，同時(shí)也把河邊景觀區(qū)拉進(jìn)視野范圍。 2.3現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的新要求現(xiàn)在的大型商業(yè)中心多以單元式商鋪和專營店方式組成，甚至還擁有貫通幾層的旗艦店。對商鋪單元的排列組合方式也可以基于人們的購物流線與商業(yè)空間的關(guān)系，以及空間元素對人感官刺激這兩方面來設(shè)計(jì)。我們以北京辰運(yùn)大廈的商業(yè)空間設(shè)計(jì)為例， 兩端入口之間是一條貫通的商業(yè)街，在進(jìn)深大的地方為了避免產(chǎn)生狹長的單面單元就把商業(yè)街一分為二，可租店面數(shù)量增大一倍。同時(shí)，消費(fèi)者也能更多的接觸到不同種類的商業(yè)單元。在街道轉(zhuǎn)角開

9、放地段設(shè)置中庭或街心小品、咖啡座及臨時(shí)商亭等。內(nèi)部空間也隨之產(chǎn)生很多趣味空間，增強(qiáng)可識別性和停留感。內(nèi)部街道兩邊多排列小型單元，需要時(shí)就可靈活擴(kuò)展成中、大型單元以利于出租。臨室外街道的均為中型商鋪，建筑角部是商業(yè)價(jià)值最高的地方因此設(shè)計(jì)為大型單元和旗艦店的位置。在建筑西側(cè)還設(shè)計(jì)了下沉式廣場，這樣地上地下可產(chǎn)生兩層沿著室外空間     的商鋪，為城市提供一個(gè)休憩景觀的同時(shí)，增加了開發(fā)者的商業(yè)利益。購物流線是體現(xiàn)商業(yè)建筑空間價(jià)值的重要因素，我們可以制定出一系列設(shè)計(jì)策略并結(jié)合實(shí)際情況加以考慮?？偨Y(jié)起來，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)同時(shí)滿足業(yè)主和商家的商業(yè)空間、消費(fèi)者的

10、消費(fèi)休閑行為以及商業(yè)空間對區(qū)域環(huán)境的社會貢獻(xiàn)三方面價(jià)值的最大化。3、交通量分流的建議 關(guān)于交通分流的問題，可以采用系統(tǒng)工程相關(guān)理論進(jìn)行研究。如隨機(jī)效應(yīng)理論、多目標(biāo)規(guī)劃、模糊折衷法、指數(shù)化評價(jià)、成本最小化、混沌判斷、小數(shù)據(jù)量法、替代數(shù)據(jù)法等，通過先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用，研究立交設(shè)計(jì)的可行性，立交交通量、和周圍環(huán)境的影響，合理進(jìn)行交通規(guī)劃。也可采用以下方法分流交通量：1、路線選擇方面，應(yīng)該考慮節(jié)約成本和時(shí)間，盡量避開紅綠燈多的交通主干線，同時(shí)可以考慮采用GPS定位系統(tǒng)導(dǎo)航； 2、采用廣播，及時(shí)將主要交通路段交通流量信息傳達(dá)給司機(jī)，同時(shí)司機(jī)也可以采用車上的廣播系統(tǒng)了解道路信息情況； 3、安裝交通指示板，動(dòng)態(tài)的提供各個(gè)路段的交通流量信息，及天氣情況，為出行提供方便； 4、交通障礙及時(shí)處理，不要堵截交通主干道。交通障礙處理不及時(shí)，堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，影響交通出行； 5、市內(nèi)車輛混雜，加大整治力度。私人摩托車多，闖紅燈嚴(yán)重，安全意識低，要加強(qiáng)安全管理； 6、提高人們交通意識，避免橫穿公路。據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，