我國房價與地價的關系研究

1、摘 要：地價與房價的關系對于促進中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義，但目前尚無一致結論。文章從理論分析和經(jīng)驗研究兩個角度對近年來國內(nèi)學者就地價和房價關系的研究進行了梳理，展現(xiàn)地價與房價關系的研究現(xiàn)狀，并指出了未來的研究方向。關鍵詞：地價，房價，文獻綜述 城市地價與房價是房地產(chǎn)價格體系的主體，它們具有截然不同的特點，因此三者之間的關系十分復雜。同時，地價與房價作為反映房地產(chǎn)市場信息的重要指標，它們的關系是否協(xié)調(diào)不僅對城市土地利用效率和房地產(chǎn)業(yè)運行影響重大，而且對于政府進行宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場也有著十分重要的現(xiàn)實意義。筆者旨在系統(tǒng)梳理中國關于地價與房價關系的理論研究與經(jīng)驗研究

2、，以期理順地價與房價的關系，并拓展此問題的研究空間。一、地價與房價關系的研究背景 伴隨著中國住房制度的改革，20世紀90年代末中國的土地供應制度也實行了一系列重大變革。1999年，國土資源部頒發(fā)的關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知拉開了土地出讓制度變革的序幕。2001年，國務院發(fā)布關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知，國有土地使用權招標拍賣制度從東南沿海到中西部地區(qū)逐步推開。隨后，國土資源部在2002年、2003年和2004年又分別下發(fā)了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定、協(xié)議出讓國有土地使用權的規(guī)定和關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，中國的土地市場在一

3、定程度上得到了較好的調(diào)節(jié)和清理，土地出讓制度的改革也進一步深化，地價隨之持續(xù)上漲。根據(jù)觀察到的事實，自2003-2007年以來，中國土地交易價格指數(shù)與上年同期相比分別上漲8.3%、10.1%、9.1%、5.8%、12.3%。與此同時，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)分別上漲4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%。地價與房價趨于同步的上揚趨勢引起人們對二者關系的極大爭議，主流觀點分為三類：（1）地價決定房價，理由是政府推行的經(jīng)營性用地招標拍賣、掛牌出讓方式是導致地價飚升從而引起房價快速上漲的主要原因；（2）房價上漲是引起地價上漲的原因，主要理由是房地產(chǎn)需求引致土地需求，房價上漲直接引領地價上漲；（3

4、）地價與房價是相互影響的，主要理由是房價與地價的關系是循環(huán)關聯(lián)的，地價房價到底誰決定誰在不同的條件下有不同的結論。二、地價與房價的關系：理論解釋 國內(nèi)學者關于地價與房價關系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻分別進行歸納，通過比較來闡述該領域研究的進展和發(fā)展趨勢。 （一）從成本構成的角度分析地價與房價的關系 用成本法的公式分析地價構成為：地價土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值收益；房價構成為：房價土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤。因此，建設部政策研究中心在怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢中提出：地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。而國土資源部發(fā)布的2004年中國重點

5、地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告則指出，雖然地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。報告認為，房地產(chǎn)市場需求強勁，房屋供不應求，房價上漲使開發(fā)商對土地的需求增加，并拉動地價上漲。二者的觀點基于兩個方面的認識，一是地價是房價的重要組成部分之一，二是房地產(chǎn)價格是由它的供求關系決定的。 利用房價與地價數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構成，許多學者通過分析地價與房價的變化規(guī)律、地價占房價的比例及開發(fā)利潤率等，闡明了地價與房價之間的關系。鄒曉云指出由于地價概念不統(tǒng)一，將土地成本和土地所有權收益價格混淆起來，造成了目前關于中國房價中地價所占比例偏高的錯誤判斷。盡管近年來中國地價和房價變化趨勢基本

6、一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價與房價之間變化的必然關系。從成本結構來看，土地成本和構成房價的其他成本在房價形成中所起的作用一樣，因此，地價不是房價偏高的決定性因素。 郭輝指出目前地價占房價的比重過高，地價的變動將會對房價產(chǎn)生較大的影響。目前中國房價飛速攀升，從某種程度上說正是土地出讓制度改革所導致的地價上漲的推動作用造成的。 劉潤秋、蔣永穆認為雖然成本法公式反映了地價是構成房價的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同樣對房價產(chǎn)生影響，尤其是開發(fā)利潤的影響，因此地價與房價并不存在絕對的相關關系。他們認為基于三方面的原因地價不能決定房價：（1）土地產(chǎn)品的價格決定地租；（2）房市

7、過熱條件下地價對房價無約束力；（3）決定房價的因素是市場行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認為房價是地價的決定性因素：（1）需求是拉動房價上漲的動力，房價上漲是推動地價上漲的原動力；（2）地價生成機理的實證分析表明房價是地價形成的決定性因素。 張文新、蔣立紅從國際視角探討發(fā)達國家地價與房價的比例關系時發(fā)現(xiàn)，二者的關系較為復雜，可以分為4類：地價低房價也低、地價低房價不低、地價高房價不高、地價高房價也高。張清勇的研究指出：各國地價占房價的比例呈現(xiàn)隨時間不斷上升的態(tài)勢，而各國內(nèi)部不同區(qū)域間地價占房價的比例也有很大差異。因此，簡單的成本決定論并不能解釋地價與房價之間的因果關系。 （二）從市場供

8、求以及運行的角度分析地價與房價的關系 劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。與此不同的是，增量市場中的房價則由供給和需求共同決定，不僅是買方愿意購買的價格，更應是賣方愿意出售的價格。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高是房價高的結果而不是原因。然后，他們從供給角度出發(fā)，指出由于土地的開發(fā)經(jīng)營成本首先發(fā)生，然后經(jīng)過一個建設周期形成最終的房價，因此，地價作為房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。最后，利用四象限模型，他們分析了地價與房價在土地市場和房地產(chǎn)

9、市場的相互作用中的轉化過程，得出結論：籠統(tǒng)地說房價高決定了地價高，或地價高決定了房價高都是片面的，對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。 周京奎從房地產(chǎn)供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房價變化的因素，提出3條地價與房價的互動傳導路徑。路徑1：貨幣供應量銀行貸款房地產(chǎn)投資房價；路徑2：房地產(chǎn)投資居民可支配收入房價；路徑3：土地購置面積地價房價。路徑1體現(xiàn)了金融支持對房價的影響，路徑2體現(xiàn)了房地產(chǎn)需求增加帶動房價上漲，導致房地產(chǎn)供給增加，進一步影響房價的路徑循環(huán)；路徑3體現(xiàn)了中國土地出讓制度改革影響地價與房價的路徑循環(huán)。這3個路徑都直接影響房價，并通過房價影響地價，而地價對

10、房價的影響只能通過路徑3來實現(xiàn)。 （三）從市場結構變化分析地價與房價的關系 實行土地招拍掛出讓后，學者們開始將研究視角轉入到從市場結構的變化來分析地價與房價的關系。姚先國、黃煒華認為政府對土地一級市場上的壟斷雖然使地價發(fā)生了變化，但不一定影響房價，只不過使政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間利益分配格局發(fā)生了變化。招標拍賣出讓實際上主要是重新調(diào)整了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益分配關系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產(chǎn)開發(fā)商占有的部分土地收益，并結束了房地產(chǎn)開發(fā)的暴利現(xiàn)象。與此觀點截然不同的是，浙江省企業(yè)調(diào)查隊課題組指出，市場化的招標拍賣方式造成土地交易價格連續(xù)上漲，高額地價直接推動房價上漲

11、，形成“高地價一高房價一高地價”的惡性循環(huán)。但是，更多的觀點則認為，實行土地招拍掛出讓后，土地市場和增量房地產(chǎn)市場競爭性的加強帶來了兩方面的影響：一是地價回歸到真實的價格水平，但并未引起房價上漲；二是地價的變動對房價的影響將降低。如：毛中根、林哲認為土地招拍掛的實施，一方面，實現(xiàn)了交易地塊本身的市場價格，保證了國家土地所有權收益更好的實現(xiàn)；另一方面，土地顯現(xiàn)出了自己的真實價格，這個價格相對于協(xié)議出讓下的土地，價格是有顯著的提高，但事實證明，地價與房價的關系復雜，地價高并一定對應著房價高，地價低也不一定對應著房價低。因此，認為過高的房價是由于過高的地價造成的觀點是沒有理論根據(jù)的。 嚴金海認為，協(xié)

12、議出讓方式對房地產(chǎn)市場結構的影響表現(xiàn)為兩個方面：一方面土地市場因為缺少競爭機制和公開、透明的操作程序，將使得開發(fā)商購買土地的支付意愿下降，并且由于政府違規(guī)批地、隨意壓低地價等違法行為也將使得土地供給彈性變大；另一方面，協(xié)議出讓方式有利于“關系開發(fā)商”壟斷房地產(chǎn)市場并對房價施加影響。四象限模型的分析也印證了這一事實，因此他指出：在協(xié)議出讓方式下，土地市場的買方競爭不足和房地產(chǎn)增量市場的賣方壟斷帶來了兩方面的影響：一是較低地價的土地經(jīng)過開發(fā)建設后形成的增量房地產(chǎn)的價格并沒有降低，反而使得企業(yè)憑借壟斷地位獲得了一部分本應屬于土地所有者所有的土地效益；二是地價一定比例的變動引起的增量房地產(chǎn)價格的變動幅

13、度會增加。 （四）從空間經(jīng)濟學角度分析地價與房價的關系 況偉大通過構建一個環(huán)形城市的空間競爭模型，證明了空間壟斷是房價居高不下的根本原因。遺憾的是，研究者只考慮了需求者之間的競爭，沒有考慮供給者的行為。但隨后他對研究工作進行了完善?？紤]到房價與地價涉及住房市場與土地市場的相互作用問題，況偉大在空間經(jīng)濟學的基礎之上，兼顧考慮住房市場與土地市場的供給者行為，構建了一個結合住房市場與土地市場的空間競爭模型，分析了當住房市場與土地市場均衡時，房價與地價的關系，得出以下發(fā)現(xiàn)：（1）當土地市場供大于求時，土地市場的引致需求越大，在其他變量不變時，住宅的供給量越大，房價越低，即房價與地價是負相關關系；（2）

14、當土地市場供小于求時，住宅市場的需求越大，對土地市場的引致需求越大，在其他變量不變時，從而地價越高。另一方面，當土地市場供小于求時，開發(fā)商擁有壟斷力量，將成本轉嫁給消費者，從而房價越高。因此，當土地市場供小于求時，房價與地價是正相關關系，二者相互作用，不能簡單地說“房價決定地價”還是“地價決定房價”。 鑒于土地市場與住房市場受到政府的嚴重規(guī)制，況偉大進一步引入規(guī)制因素，對基本模型進行拓展，討論規(guī)制對房價、地價及其關系的影響。研究結論為：在土地市場規(guī)制情形下的房價和地價高于無規(guī)制情形下的房價和地價，因此政府規(guī)制是造成高房價和高地價的一個原因。三、地價與房價的關系：經(jīng)驗研究 經(jīng)驗研究一直是關于地價

15、與房價關系的研究重點，經(jīng)驗研究因各研究者選取的研究對象、樣本時間段、變量取值和計算方法的不同而大相徑庭。筆者嘗試將已有的實證文獻按三個類別進行歸納，通過比較來闡述該領域研究的進展和發(fā)展趨勢，其分類依據(jù)為估計關鍵變量的取值、研究方法、研究結論。 （一）研究對象的選擇 長期以來，國內(nèi)學者大多是針對全國范圍的房價和地價進行實證檢驗，如高波、毛豐付，況偉大，黃健柏、江飛濤等，他們都是采用全國房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)作為研究房價和地價相互關系的變量，存在的弊端表現(xiàn)為：（1）采用全國年度平均數(shù)據(jù)容易混淆地價與房價關系的實質(zhì)；（2）不能反映地區(qū)差異，難以體現(xiàn)房價與地價關系的區(qū)域特征；（3）樣本數(shù)據(jù)

16、相對較少，可能會影響研究結論的正確性。為克服此弊端，最近國內(nèi)已有學者開始從城市層面或以個別城市為案例進行地價與房價關系的探討，典型的研究如下： 周京奎指出房地產(chǎn)作為一種投資品，價格在一年內(nèi)將發(fā)生顯著變化，僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。同時，使用全國整體數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異，使用城市級數(shù)據(jù)是最佳選擇。他以1999年1月-2005年9月期間的季度數(shù)據(jù)為基礎，對全國整體地價與房價的關系做實證分析。另外，以2001年7月-2005年9月期間的季度數(shù)據(jù)為基礎，實證檢驗了中國20個城市地價與房價的關系。 嚴金海雖然也采用全國房屋銷售價格指數(shù)和土地價格指數(shù)為樣本數(shù)據(jù)檢驗地價與

17、房價的關系，但為了判斷土地招拍掛出讓對房價與地價關系的影響，他選取較早推行土地招拍掛出讓政策的深圳市作為樣本城市，收集深圳市2000年1季度-2005年1季度共21季度的季度數(shù)據(jù)考察了土地制度改革后土地市場結構變化對地價與房價關系的影響。 鄭娟爾、吳次芳選取中國1908年1季度-2005年4季度的房地產(chǎn)價格指數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)、商品住宅銷售價格指數(shù)和居民住宅用地交易價格指數(shù)、普通住宅銷售價格指數(shù)和居民普通住宅用地交易價格指數(shù)、豪華住宅銷售價格指數(shù)和豪華住宅用地價格指數(shù)4組數(shù)據(jù)，定量分析了全國地價與房價的關系。并且，通過收集1998年第1季度-2005年第2季度的房屋銷售

18、價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)，對全國23個城市地價與房價的關系進行了經(jīng)驗分析。 艾建國、丁烈云等認為房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，不同城市的房地產(chǎn)市場由于受多種因素的影響而表現(xiàn)出較大的差異性，房價和地價的關系也會表現(xiàn)出很強的區(qū)域性。他們選擇北京（政治文化中心）、上海（經(jīng)濟中心）、武漢（中部城市）三個典型地區(qū)的房價和地價數(shù)據(jù)為研究對象進行計量檢驗，揭示各城市房價和地價的關系存在一定的區(qū)域差異。而曾向陽、張安錄則以武漢市為個案，對武漢市地價與房價的關系進行了檢驗。 （二）實證方法的演變 對中國地價與房價關系進行正式實證研究始于高波、毛豐付一文的發(fā)表，他們首次使用Granger因果檢驗分析方法討論了全國

19、房價與地價的相互關系，但是在Granger因果檢驗過程中并未給出單位根和協(xié)整檢驗的說明，這有違Granger因果關系的檢驗規(guī)則。 況偉大的研究對此進行了改進。他首先運用單位根檢驗法發(fā)現(xiàn)住宅價格指數(shù)和住宅用地價格指數(shù)的水平值同為一階單整變量，在此基礎上采用EG兩步法對房價與地價兩個變量進行協(xié)整檢驗，判斷出兩變量之間具有協(xié)整關系。然后，選擇基于誤差修正模型的Granger因果關系探討住宅價格與住宅用地價格之間的因果關系。 隨后，關于地價與房價相互關系的實證研究方法也多采用基于向量誤差修正模型（VEC）或向量自回歸模型（VAR）的Granger因果檢驗。類似的經(jīng)驗研究如周京奎，嚴金海，鄭娟爾、吳次芳

20、等。但是，隨著國內(nèi)學者對計量方法認識和掌握程度的提高，運用這類方法進行經(jīng)驗分析時國內(nèi)學者容易犯的錯誤和忽略的問題也漸漸被覺察出來。鄭娟爾、吳次芳指出在Granger因果關系檢驗過程中有很多環(huán)節(jié)需要處理（1）判斷房價和地價時間序列的平穩(wěn)性問題多以單位根檢驗法為主，尤其是ADF方法的運用，但是在單位根檢驗過程中，對時間趨勢、截距和滯后項的處理上應特別注意；（2）進行Granger因果關系檢驗之前，必須對時間序列進行協(xié)整檢驗。這方面主要有EG兩步法和Johansen檢驗法。在運用Johansen檢驗法之前，還要確定VAR模型的最優(yōu)滯后期；（3）進行Granger因果關系檢驗時可視三類情形作不同的處理

21、：如果兩變量都是平穩(wěn)序列，那么可直接進行Granger因果檢驗；如果兩變量不是穩(wěn)定序列，可將其差分，直到成為穩(wěn)定變量為止；如果兩變量都是一階單整序列，且兩者之間存在著協(xié)整關系，那么應該考慮使用存在誤差修正模型。 另外，近年來國內(nèi)學者也開始注意到Granger檢驗雖然是重要的因果關系分析工具，但是在深入描述房價和地價相互關系時存在局限。黃健柏、江飛濤認為該方法的弊端具體表現(xiàn)如下：（1）Cranger檢驗的結果無法推斷一個變量變動導致另一變量變動的方向；（2）Granger檢驗不能說明變量間相互影響的強度和整個動態(tài)過程，即該方法不能回答地價與房價相互影響的強度怎樣、隨時間有何變化、新土地出讓政策的

22、實行導致了二者相互關系發(fā)生了什么變化等一系列細節(jié)問題。為此，他們采用基于向量自回歸類模型的方差分解法對Granger因果分析檢驗方法進行完善。 （三）實證結論的差異 縱觀國內(nèi)學者關于地價與房價關系的若干經(jīng)驗研究，即使運用同一種計量經(jīng)濟學方法，對同一來源的數(shù)據(jù)進行檢驗，卻會得到大相徑庭的結論。 嚴金海認為，在房地產(chǎn)市場上，短期內(nèi)房價決定地價，長期內(nèi)二者相互影響。與協(xié)議出讓方式相比，土地招拍掛出讓通過促進土地市場的買方競爭，降低房地產(chǎn)市場的壟斷性，在顯化土地價格的同時，降低了地價對房價較高的影響程度。 周京奎的研究發(fā)現(xiàn)：房價對地價有顯著影響，地價對房價的影響度較小。地價上漲不是房價上漲的唯一因素，

23、金融支持、土地政策在地價與房價變動中扮演著重要角色，所以抑制房價不能只控制土地價格，還應從金融支持、投資等方面著手，制定更嚴格的信貸制度，增加房地產(chǎn)交易稅和提高居民可支配收入。 鄭娟爾、吳次芳指出，就全國而言，房價與地價之間互為長期和短期Granger原因，但房價的變動對地價變動的影響力更大些。而對23個大中城市的計量研究表明，各城市地價與房價的關系不是唯一而確定的，房價的增長更多地受自身因素而不是地價的影響。地價與房價的關系是復雜且因地而異的，以一個案例的分析結果來斷定兩者的關系有失偏頗。 宋勃、高波在考慮通貨膨脹的條件下發(fā)現(xiàn)：短期而言，房價對地價沒有影響，而地價是房價的Granger原因；

24、長期來說，房價和地價存在雙向因果關系。因此，要控制房價，短期內(nèi)關鍵是抑制地價過快上漲；長期則要通過合理安排土地供給，加強住宅的建設規(guī)劃引導，從而避免房地產(chǎn)價格的大起大落。 按照時間順序，將已有關于地價與房價之間相互關系的實證研究的主要文獻整理成表1，研究結論的差異顯而易見。 鄭娟爾、吳次芳將造成這一差異的原因歸納為4個方面：（1）變量選擇不同。部分研究采用土地交易價格指數(shù)和房屋價格指數(shù)，部分則采用住宅價格指數(shù)和住宅土地交易價格指數(shù)，或者是普通住宅銷售價格指數(shù)與普通住宅用地指數(shù)；（2）時間序列長短不一樣?，F(xiàn)有的文獻中，部分研究的時間數(shù)列過短，可能影響了研究結論的準確性；（3）數(shù)據(jù)處理結果不同，尤

25、其在歷年指數(shù)的迭代上，部分研究是錯誤的；（4）Cranger因果關系檢驗過程中存在問題，部分研究未進行單位根和協(xié)整檢驗。四、結語 地價與房價的關系一直是中國學術界研究的熱點問題之一。盡管已有不少學者對地價與房價關系的理論研究和實證研究進行了積極探索，但迄今為止，關于兩者之間關系的研究并沒有最終形成一致的結論，因此，未來繼續(xù)研究地價與房價之間的關系仍然具有比較重大的理論價值與實踐意義。 關于地價與房價的關系，仍存在有待進一步研究的地方。一是構建更規(guī)范化的模型，模型必須既要考慮宏觀上的相關關系，又要建立在微觀基礎之上；二是在實證方法上，必須進一步完善?，F(xiàn)有的實證大多數(shù)局限在利用全國平均數(shù)據(jù)對地價與

26、房價進行簡單的相關關系分析，忽視了各個地區(qū)之間存在的差異情況，因此，必須了解各地區(qū)存在的差異，提出切實可行的政策。另外，結合中國政策的研究也是不容忽視的。 參考文獻： 1楊慎.客觀看待房價上漲問題J.中國房地信息，2003（2）：4-5. 2包宗華.怎樣看待我國的住房價格J.中國房地產(chǎn)，2004（1）：18-19. 3鄭光輝.房價與地價因果關系實例分析J.中國土地，2005（1）：23-25. 4溫修春，吳陽香.對房價與地價關系之爭的思考J.特區(qū)經(jīng)濟，2005（10）：165-167. 5劉潤秋，蔣永穆.論房價決定地價兼論當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策J.社會科學研究，2005（6）：44-48. 6劉琳，劉洪玉.地價與房價關系的經(jīng)濟學分析J.數(shù)量經(jīng)濟技術經(jīng)濟研究，2003（7）：27-30. 7郭輝.現(xiàn)階段我國房價上漲的地價因素分析J.南方經(jīng)濟，2005（8）：31-