淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定與控制

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定與控制         07-01-19 10:04:00     作者：張小斌    編輯：studa20摘要在加入WTO之后，如何提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力是我們當前所面臨的重要問題。闡述了在這種情況下如何合理確定與有效控制房地產(chǎn)的工程造價以提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力的幾條途徑。關鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價控制我國加入后，房地產(chǎn)業(yè)將會面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以

2、及靈活的經(jīng)營機制等優(yōu)勢進入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發(fā)商除了要學會腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)?；⒓瘓F化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應從內(nèi)部著手，通過加強工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階

3、段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。決策階段的造價控制可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現(xiàn)時間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調(diào)研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學的決策。完善投資決策機制要成立投資策劃部門，造價工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。建立項目審查制公司內(nèi)部員工做的投資分析報告還應聘請專業(yè)咨詢公司的有關專家進行

4、審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。隨行就市，及時修正隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。2設計階段的造價控制優(yōu)秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：實行設計方案招投標制度在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程

5、洽商。同時通過招投標還可能選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。實行限額設計項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設項目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設計技術與經(jīng)濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。開展價值工程的應用價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周

6、期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。加強圖紙會審工作加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最

7、小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預決算部，對施衛(wèi)圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。加強洽商管理杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發(fā)生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。3施工階段的工程造價控制嚴格工程合同的簽訂與執(zhí)行簽訂工程合同時，最重要的要根據(jù)各工程的特點，應選擇恰當?shù)陌l(fā)包方式和價款調(diào)整條件，因為不同的發(fā)包方式和價款調(diào)整條件，直接關系工程造價的控制效果。合同文本應盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點和招標文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質(zhì)量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調(diào)價、費用調(diào)整等）所構成。合同價是承發(fā)包雙方充分運用價值規(guī)律，反