執(zhí)行涉及房屋租賃個(gè)問題解答

1、執(zhí)行涉及房屋租賃問題解答1、案外人向執(zhí)行法院提出書面異議主張對房屋享有租賃權(quán)的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng) 如何處理？案外人提出書面異議主張對房屋享有租賃權(quán)的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)最高 人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見 第九條第（二）項(xiàng)和民 事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行立案和審查，經(jīng)審查認(rèn)為案外人所主 張的租賃權(quán)依法成立且能夠?qū)股暾垐?zhí)行人的，裁定案外人異議成立，中止 對房屋不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變現(xiàn)；經(jīng)審查認(rèn)為案外人所主張的租賃權(quán)依法不能 成立或者不能夠?qū)股暾垐?zhí)行人的，裁定駁回案外人異議。？申請執(zhí)行人對執(zhí)行法院所作出的案外人異議成立，中止對房屋不負(fù)擔(dān)租 賃權(quán)予以變現(xiàn)的裁定表示不服的，可以自收到裁定

2、之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法 院提起執(zhí)行異議之訴，請求對房屋不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變現(xiàn)。 ？案外人對執(zhí)行法院所作出的駁回其異議的裁定表示不服的，可以自收 到裁定之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴，請求對房屋負(fù)擔(dān)租賃 權(quán)予以變現(xiàn)。2、在執(zhí)行程序中，案外人主張其在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前與被執(zhí)行人簽 訂了租賃合同，應(yīng)如何處理？在執(zhí)行程序中，案外人主張其在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前與被執(zhí)行人簽 訂了租賃合同的，須已依照租賃合同在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前占有該房屋， 否則其租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)人。對抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的租 賃權(quán)，執(zhí)行法院可依法將其除去后進(jìn)行拍賣。值得注意的是，“占有”應(yīng)做廣義的理解，承租

3、人對房屋已經(jīng)用于生產(chǎn)生活、經(jīng)營、裝修等處分利用的 情形都應(yīng)該被認(rèn)定為“占有”，其租賃權(quán)具有對抗效力。3、案外人主張對房屋享有租賃權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院提供哪些證據(jù)？ 案外人應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院提供如下證據(jù)： （一）出租合同、轉(zhuǎn)租合同等租賃合同。租賃期限為六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)提交 書面的租賃合同。租賃合同辦理過登記備案手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明 材料。（二）占有房屋的憑證。如出租人與承租人簽訂的租賃房屋交接書、承租人在 出租房屋所在地物業(yè)辦理的裝修或者入住手續(xù)證明以及承租人依照租賃合同 繳納水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)等公共事業(yè)用費(fèi)等。（ 三）租金支付憑證。如承租人向出租人支付租金的轉(zhuǎn)賬證明、第三人代為承

4、 租人向出租人支付租金的證明以及出租人出具的收款證明等。4、案外人所提出的對房屋享有租賃權(quán)且可以對抗申請執(zhí)行人的異議成立的， 需要具備哪些條件 ？執(zhí)行實(shí)務(wù)中解決對租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突問題關(guān)鍵在于正確把握兩種權(quán)利 成立的時(shí)間。物權(quán)法規(guī)定抵押權(quán)自“登記時(shí)”成立，而對于租賃權(quán)，最高 人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第 6 條規(guī)定了確定“一房數(shù)租”情況下占有人優(yōu)先的原則，人民法院按照占 有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人，強(qiáng)調(diào)“占有”對于 租賃權(quán)的認(rèn)定具有重要參照價(jià)值，因此應(yīng)該把承租人占有房屋的“占有時(shí)” 作為租賃權(quán)產(chǎn)生對抗效力的時(shí)間點(diǎn)。依據(jù)查封規(guī)定第二

5、十六條第一款的規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封的房 屋所作的設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。因此，案外人異議成 立的，需要同時(shí)具備以下條件： （一）出租人與案外人之間的租賃關(guān)系真實(shí)有效。出租人與案外人之間租賃合 同的簽訂時(shí)間或者口頭約定（租賃期限在六個(gè)月以下或者不定期租賃）時(shí)間 須發(fā)生在執(zhí)行法院查封房屋之前。案外人系次承租人的，其承租房屋須取得 出租人的同意，且出租人同意轉(zhuǎn)租的時(shí)間和轉(zhuǎn)租合同的簽訂時(shí)間或者口頭約 定（租賃期限在六個(gè)月以下或者不定期租賃）時(shí)間須發(fā)生在執(zhí)行法院查封房 屋之前。（ 二）案外人占有房屋的時(shí)間須發(fā)生在執(zhí)行法院查封房屋之前。 執(zhí)行法院認(rèn)為案外人對房屋所主張的租賃權(quán)不能對抗申

6、請執(zhí)行人的，不應(yīng)在 執(zhí)行裁定書中直接認(rèn)定租賃合同無效或者解除租賃合同。5、案外人所提出的對房屋享有租賃權(quán)且可以對抗申請執(zhí)行人的異議成立的， 執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)如何變現(xiàn)房屋？執(zhí)行法院可以根據(jù)不同情形分別作出處理：（ 一）案外人要求繼續(xù)承租的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在房屋負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下對其 予以變現(xiàn)。（ 二）案外人要求解除租賃關(guān)系的，經(jīng)執(zhí)行當(dāng)事人和有關(guān)債權(quán)人同意，可以在 房屋的變價(jià)款中優(yōu)先清償案外人已經(jīng)預(yù)先支付但尚未實(shí)際承租期間的部分租 金和出租人因解除租賃關(guān)系而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。執(zhí)行當(dāng)事人和有關(guān)債權(quán) 人就優(yōu)先清償?shù)膬?nèi)容無法達(dá)成一致的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在房屋負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀 態(tài)下對其予以變現(xiàn)。6、案外人對房屋享有

7、租賃權(quán)且可以對抗申請執(zhí)行人的主張成立的，執(zhí)行法 院應(yīng)當(dāng)如何處理案外人尚未支付的租金？ 執(zhí)行法院可以根據(jù)不同情形分別作出處理： （一）租金尚未到期的，執(zhí)行法院可以向案外人送達(dá)凍結(jié)租金的裁定書和協(xié)助 執(zhí)行通知書，待租金到期后按照第三人到期債權(quán)的程序進(jìn)行執(zhí)行。案外人在 收到凍結(jié)租金的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書之后向出租人支付租金的，不論其 是否就凍結(jié)租金的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書提出過異議，執(zhí)行法院均可以依 據(jù)執(zhí)行規(guī)定第 44 條的規(guī)定責(zé)令案外人限期追回或者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 （二）租金已經(jīng)到期的，執(zhí)行法院可以按照第三人到期債權(quán)的程序進(jìn)行執(zhí)行。 案外人收到履行到期債務(wù)的通知后，擅自向出租人履行的，執(zhí)行法

8、院可以依 據(jù)執(zhí)行規(guī)定第 67 條的規(guī)定裁定其在已履行的范圍內(nèi)與被執(zhí)行人承擔(dān)連帶 清償責(zé)任。7、案外人對房屋享有租賃權(quán)依法成立的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)如何保障其在拍賣 中享有的優(yōu)先購買權(quán)？執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式， 通知案外人于拍賣日到場行使優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的， 視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。案外人對房屋所主張的租賃權(quán)依法發(fā)生在擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán) 之后、執(zhí)行法院查封之前的，不論執(zhí)行法院是否依法裁定除去租賃權(quán)后對房 屋予以變現(xiàn)，均不影響案外人以承租人的身份行使優(yōu)先購買權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng) 當(dāng)保障其優(yōu)先購買權(quán)。案外人對房屋所主張的租賃權(quán)發(fā)生在執(zhí)行法院查封之后但

9、屬于善意的， 執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)保障其優(yōu)先購買權(quán)。8、合同法第二百三十條規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使的“同等條件”和出租人“通 知”義務(wù)如何理解？同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、價(jià)款支付方式等。出租人通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實(shí)、時(shí)間及具體出賣條件。出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面，或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未履 行通知義務(wù)。9、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)？ 出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值， 而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的；或者承租人雖主張 優(yōu)先購買整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積 50以上的，對承租 人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求，不予支持。10、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購買權(quán)行使主體如何確定？ 承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋， 承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，均不予支持。11、拖欠租金的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？ 承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以其依據(jù)租