大廈公共設(shè)施公攤費計收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)

1、 白云電氣科技大廈 公共設(shè)施分?jǐn)傎M方案（試行）業(yè)主單位：廣州市世科高新技術(shù)有限公司物業(yè)公司：廣州廣電物業(yè)管理有限公司編制部門：公司辦日 期：2015年4月1日目 錄一、公共設(shè)施費用分?jǐn)傇瓌t3二、公共設(shè)施費用分?jǐn)偪偯娣e計算3三、公共設(shè)施運行總費用的測算（以設(shè)備100%運行時進(jìn)行成本測算）4四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M單價計算（單位：元/月/ m²）：5五、公共設(shè)施公攤費的收費標(biāo)準(zhǔn)6六、周邊大廈公攤費對比6七、大廈租戶公攤費測算明細(xì)表7八、大廈公攤執(zhí)行單價階梯式費率參照表8九、大廈設(shè)施運營水電費、空調(diào)費及分?jǐn)傎M占比率分析表（2014年10-12月份）9十、大廈公攤費用思路組合演示圖9根據(jù)業(yè)主單位與

2、租戶所簽訂的租賃合同（合同條款6.3： 大廈的電梯、衛(wèi)生間等公用設(shè)施的維護(hù)、用電等費用由租戶根據(jù)其租賃面積的比例按照實際發(fā)生的費用進(jìn)行公攤 ，具體的繳納方案按照業(yè)主/物業(yè)公司后續(xù)發(fā)布的通知執(zhí)行），白云電氣科技大廈（以下簡稱“大廈“）各租戶根據(jù)其租賃面積分?jǐn)偞髲B公共水電及空調(diào)費用。2013年大廈剛建成，集團(tuán)進(jìn)駐初期，由于有些公共水電的計量儀器未安裝好（比如電梯的獨立電表等），同時考慮到大廈進(jìn)駐前期人員不多，消耗也不大，因此未計收分?jǐn)傎M。2014年，前期為了鼓勵租戶進(jìn)駐，促進(jìn)大廈的招商工作，改進(jìn)2013年的招商困境，因此作為其中一項優(yōu)惠政策，經(jīng)綜合考慮，公攤費從2015年開始正式計收。為達(dá)到大廈能

3、耗的收支平衡為目的，租戶自用的水電費及空調(diào)能耗均由用戶自行承擔(dān)，其余所有的公共能耗，都需要根據(jù)“誰受益，誰承擔(dān)”的原則進(jìn)行分?jǐn)偅F(xiàn)按租賃合同之相關(guān)規(guī)定及結(jié)合大廈實際水電運行數(shù)據(jù)，對公共區(qū)域水、電、空調(diào)冷量特制定以下分?jǐn)偡桨福阂?、公共設(shè)施費用分?jǐn)傇瓌t1. 總分?jǐn)傎M=總分?jǐn)傠娰M+總分?jǐn)偹M+總分?jǐn)偫淞抠M2. 總分?jǐn)傠娰M=總電費-地下停車場電費-天面（LOGO）LED泛光照明用電-用戶總量電費3. 總分?jǐn)偹M=總水費-用戶總量水費4. 總分?jǐn)偫淞抠M=中央空調(diào)總費-用戶用量總費二、公共設(shè)施費用分?jǐn)偪偯娣e計算因大廈各樓層區(qū)域性質(zhì)有所區(qū)分，現(xiàn)按以下分類計算分?jǐn)偯娣e（單位：層/ m²）：序號項目設(shè)

4、備系統(tǒng)名稱副樓地下1層主樓1-4層主樓5-6層主樓7-16層主樓17-20層分?jǐn)偯娣e(m²)備注1面積/8041.6 m²10793.2 m²3980m²19900m²7785m²/2公共用電費用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房 50499.813電梯用電費用電梯系統(tǒng) 50499.82不含未開通的電梯4基本電費樓層/ /34673.205公共用水費用公共水 50499.806公共VIP空調(diào)電梯廳 /42714.817公共照明電費走廊、綠墻 50499.818大堂空調(diào)費用大堂空調(diào)/ 42458.209網(wǎng)

5、絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室 50499.8010用戶新風(fēng)費用用戶新風(fēng)電費 50499.81三、公共設(shè)施運行總費用的測算（以設(shè)備100%運行時進(jìn)行成本測算）設(shè)備功率及運行時間（單位：D=天數(shù)；H=小時；KW=功率；K=設(shè)備運行系數(shù)）：序號項目設(shè)備系統(tǒng)名稱月運行天數(shù)（D）日運行時間（H）運行系數(shù)（k）總功率（kw）月運行費（元/月）備注1公共用電費用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房30240.103456914799.45270959550.41531662電梯用電費用電梯系統(tǒng)30240.111444163122.89853.4471158不包含未開通電梯3基本電費樓

6、層 3024/201726.4278固定基本費用4公共用水費用公共水3024/ 6123.2148按設(shè)備情況估算5公共VIP空調(diào)電梯廳21.75100.023527746761.63897.32406946公共照明電費走廊、綠墻30240.11303228493.87633.74833222辦公時間為白天模式開啟7大堂空調(diào)費用大堂空調(diào)21.7510/19569.231含大堂冷量費（按156kw/m²計算）8網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室30240.1126396231.692570.075681619用戶新風(fēng)費用用戶新風(fēng)電費21.755/15529.5每平方米按18W風(fēng)量算，風(fēng)量價按0.6

7、3元/kwh計算10合計326453.3841備注：1、以上各分項月運行費用=月運行天數(shù)（D）x日運行時間（H）x運行系數(shù)x總功率（kw）；其中“/”為不參與功率及運行系數(shù)的計算，直接由固定費用或監(jiān)理工程師估算確立。2、以上第3項為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費、房地產(chǎn)稅費、營業(yè)稅、易耗品、垃圾清運等月度綜合運營支出費用的總和。3、以上第5項為大廈業(yè)主單位自用空調(diào)費用，包含2層、3層、4層、17層、18層、19層的空調(diào)運行費用總和。四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M單價計算（單位：元/月/ m²）：序號項目設(shè)備系統(tǒng)名稱運行費（元/月）副樓地下1層主樓1-4層主樓5-6層主樓7-16層主樓17-20層備注1面

8、積/8041.610793.23980199007785 2公共用電費用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房59550.41531661.179220 1.1792201.1792201.1792201.1792203電梯用電費用電梯系統(tǒng)9853.44711580.19511850.19723510.19965200.22195110.24562134基本電費樓層用戶201726.4278/2.194562.204062.204062.20406 5公共用水費用公共水6123.21480.1200.12125220.12125220.12125220.121252

9、26公共VIP空調(diào)電梯廳3897.3240694/ /7公共照明電費走廊、綠墻7633.74833222/ /0.1511640.1511640.1511648大堂空調(diào)費用大堂空調(diào)19569.231/0.3875110/9網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室2570.07568161/0.0508930.050893/10用戶新風(fēng)費用用戶新風(fēng)電費15529.50.307516/0.30751611合計 /326453.38411.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335備注：以上第4項為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費、房地產(chǎn)稅費、營業(yè)稅等月度綜合運營支出費用的總和。五

10、、公共設(shè)施公攤費的收費標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域副樓主樓主樓主樓主樓備注情況地下一層1-4層5-6層7-16層17-20層公共水電空調(diào)公攤單價（元/m²）1.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335 按設(shè)施運行率的100%0.72074181.631911321.562496481.571416121.6835334 按設(shè)施運行率的40% 說明：現(xiàn)階段大廈租戶進(jìn)駐率為50%左右，按公共設(shè)施運行率的40%來計算收費單價，后續(xù)隨著進(jìn)駐的提升，結(jié)合實際的發(fā)生費用，再根據(jù)此原則每3個月調(diào)整一次收費單價，直到租戶進(jìn)駐率達(dá)100%。六、周邊大廈公攤費對比白云電氣科技大

11、廈為白云區(qū)太和鎮(zhèn)地標(biāo)建筑，屬甲級寫字樓，配套設(shè)施齊全，設(shè)備選型先進(jìn)，比一般寫字樓較為高端，由于大廈地理位置是太和鎮(zhèn)唯一的甲級寫字樓，在附近沒有可比較的項目，在廣州、深圳市中心寫字樓除了業(yè)戶自用的水電費外，一般采用在物業(yè)管理費中包含公共分?jǐn)傠娰M、水費及空調(diào)費用的一切費制做法，為此，將白云電氣科技大廈的費用轉(zhuǎn)換成一費制進(jìn)行對比。1、按費用最高的主樓測算，白云電氣科技大廈一費制費用表（含空調(diào)、公共水電分?jǐn)偅喉椖抗芾碣M公共水電費分?jǐn)偅ㄗ罡撸┐筇闷骄照{(diào)單價（元/m²）合計（元）主樓6.00 4.2088335 2.23012.4388335 2、甲級寫字樓“一費制”管理費情況對比一覽表（大

12、廈附近與市中心大廈）：序號大廈名稱具體地址寫字樓性質(zhì)建筑總面積樓高物業(yè)管理費1白云電氣科技大廈太和鎮(zhèn)北太路1633號甲級寫字樓5.5萬m²76.1m12.4392火炬大廈民科園863產(chǎn)業(yè)中心甲級寫字樓7.53萬m²68m11.53綠地中心大廈（在建）白云區(qū)太和鎮(zhèn)大荔村甲級寫字樓8.2萬m²85.5m174天河城大廈廣州市天河路208號甲級寫字樓10萬m²200m295萬菱匯天河區(qū)天河路230號甲級寫字樓23萬m²221m306高德置地廣場天河區(qū)花城大道87號甲級寫字樓92萬m²282m307中信廣場天河北路233號甲級寫字樓32萬m&

13、#178;420m35七、大廈租戶公攤費測算明細(xì)表目前大廈租戶進(jìn)駐率約為50%，按公共設(shè)施運行40%進(jìn)行預(yù)測各租戶需要承擔(dān)的公攤費如下：截止至2015年3月（單位：元/月）：序號單元編號單元名稱面積 （m²）分?jǐn)倖蝺r（元/ m²）分?jǐn)偪傤~（元/月）備注1 101-102 江蘇新科電器 228 1.63191132 372.1 2104中國銀行 563918.8163106A廣州一鳴財務(wù) 61.5100.3684702廣東特斯拉機(jī)器人2831.57141612444.7115703廣州晟眾全粵154241.9986705-707廣州銀筑鋁業(yè)8251296.41878樓廣州卡倫

14、飾品24223805.978902廣州盈碳機(jī)械設(shè)備283444.7119903廣州羿力照明156245.141110906廣州宮之秘化妝品283444.71111907廣州芯芯佰匯化妝品156245.1411121003廣州陵銳建筑156245.1411131006廣州綠蒎生物科技283444.711141007廣州威?；?56245.1411151010廣州逸朗生物325510.71161103廣州文威房地產(chǎn)156245.1411171106廣州新財潮商貿(mào)283444.711181107廣州帝妝殿堂156245.1411191108廣州柳曼化妝品386606.57201301-1304廣州

15、禿鷹裝飾12111902.98211306-1307張德彬439689.852214樓大健康24223805.97231102廣東歌維思283444.711241002廣州十里八鄉(xiāng)283444.711 總計11953.518835.5736備注：以上各租戶單元以合同簽訂面積為基準(zhǔn)點，按現(xiàn)階段1-4層、5-6層、7-16層及17-19層區(qū)分分?jǐn)倿樵瓌t，最高未超過公攤執(zhí)行單價的40%計提。八、大廈公攤執(zhí)行單價階梯式費率參照表序號名稱出租面積（m²）出租率（%）階梯費率 （%）預(yù)估分?jǐn)傎M總額（元）備注情況1階梯分?jǐn)傤~11953.550%40%18835.57361.階梯費率應(yīng)隨出租率及租戶

16、承受能力做相應(yīng)調(diào)整；2.該階梯分?jǐn)傎M總額只是充當(dāng)當(dāng)月支出總額的一部分或是盈利部分，不能完全將分?jǐn)偪傤~高于當(dāng)月支出總額費用，否則租戶難以承受及與實際設(shè)備運行效率不符。3.大廈水電支出總額=分?jǐn)傎M總額+租戶水電自用總額+業(yè)主單位水電自用總額。213148.85 55%50% 23544.467314344.260%60% 18253.3604416734.970%70% 32962.2538519125.680%80% 37671.1472621516.390%90% 42380.0406723907.0100%100% 47088.934九、大廈設(shè)施運營水電費、空調(diào)費及分?jǐn)傎M占比率分析表（201

17、4年10-12月份）序號月份費用明細(xì)項目（單位：元）費用所占比率（%）公攤率（%）備注水費電費水電合計公攤費用租戶水電總額差值水費占比電費占比公攤費占1110355.49567932.1468287.63518835.573613197.6036254.46140.52%99.48%27.59%40%此數(shù)據(jù)抽樣采集截止至2014年12月31日211268.2347867.2348135.4618835.573610386.0018913.88640.56%99.44%39.13%312362.5141237.5941600.118835.573615949.206815.32640.87%99.13%45.3%備注情況：1因考慮目前進(jìn)駐率及裝修施工較多，其水電運行數(shù)據(jù)具有一定的偏差，且不夠穩(wěn)定，針對此類情況，盡量避開2015年1月-2015年5月份裝修施工階段水電運行數(shù)據(jù)。2.上述空調(diào)費用專屬一樓大堂運行讀數(shù)測算，且包含在月度周期內(nèi)的用電讀數(shù)。3.上述公攤費用按設(shè)施運行率的40%計提，因面積是固定的，只隨分?jǐn)倖蝺r的變化而變化。4.上述費用所占比率反應(yīng)大廈在以月度周期結(jié)算水電費時，各明細(xì)費用項目在總水電費用所表占比率，其公攤費比率反應(yīng)收支差額的對比值，也會隨出租率的增加而相應(yīng)增加。十、大廈公攤費用思路組合演示圖總體分?jǐn)傎M用=物業(yè)服務(wù)費+房地產(chǎn)營業(yè)稅+其他向政府支出費用+大廈運