淺談地方房價的調(diào)控措施及對策研究

1、淺談地方房價的調(diào)控措施及對策研究摘要：住房價格關(guān)系到群眾的切身利益，引起社會各界的廣泛關(guān)注。近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，國內(nèi)主要大中城市的房價大幅攀升，對此國家出臺一系列調(diào)控措施，但是效果并不十分明顯。本文通過對我國房價上漲過快的原因分析和對現(xiàn)行房價調(diào)控措施及其影響的具體分析，找出其失效的原因所在，并提出相應(yīng)的對策與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價格調(diào)控 對策建議隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展與城市化進程的快速推進，“居者有其屋”已成為提高人民生活水平的基本內(nèi)容。近年來，部分大中城市房價大幅攀升，超出了城市大多數(shù)居民的承受能力。國家出臺一系列房價調(diào)控措施，其最終目的都是從構(gòu)建和諧社會的角度出發(fā)，解決人民群眾最

2、為關(guān)心的房價上漲過快問題，但這些措施并沒有從根本上穩(wěn)定房價。一、我國近年來房地產(chǎn)價格上漲過快的原因分析（一）住房消費需求量大是住房價格快速上漲的基本原因。1、居民的需求增加。隨著國民收入的增加，城市居民的生活水平提高，急需改善住房條件。2、城市新增人口需要住房。我國目前正處于城市化的發(fā)展時期，因城市化而導(dǎo)致的城市人口增長是巨大的，隨之而來對住房的需求也急劇增大。3、城市拆遷迫使部分居民購買房屋。我國許多城市舊城改造的速度非?？臁Ｔ趯εf城的拆遷中，許多居民失去了住宅，他們也會購買房屋。需求量大是導(dǎo)致住房價格快速上漲的一個明顯的旁證是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的住房價格比較穩(wěn)定。農(nóng)村和小城鎮(zhèn)住房價格變化基本不大

3、，這是由于其人口相對固定，從而使需求比較穩(wěn)定。（二）建筑工程造價成本不斷提高推動房價上漲。在市場機制下，住房價格的確定除受制于供求關(guān)系之外，還取決于房屋的建造成本，也就是工程造價。在我國城市商品住房的開發(fā)中，房屋的建筑工程造價不斷攀升，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的因素主要有五個：1、土地拍賣價格節(jié)節(jié)攀升。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例約為35%，部分地區(qū)則更高。地價的上漲必然導(dǎo)致整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，進而推動房價的快速上漲。2、不斷增加的融資成本。央行不斷提高銀行存款準(zhǔn)備金率和銀行利率，增大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款難度、還貸壓力，提高了其自有資金投入比例，直接增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。3、建筑材料漲

4、價及用工成本增加。近年來，水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比較大，成為房價上漲的一個推動因素。另外，隨著經(jīng)濟發(fā)展，人工工資也在逐年上漲，工人對收入增加需求增大，從而導(dǎo)致用工成本增加。4、房屋質(zhì)量不斷提升。近幾年修建的房屋小區(qū)環(huán)境到房屋結(jié)構(gòu)與以前相比都有很大的提升，例如，綠化面積增大、景觀設(shè)計、功能區(qū)劃分等，這必然會導(dǎo)致成本的增加。5、居高不下的稅費成本。長期以來居高不下的政府各類相關(guān)稅費，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔(dān)和經(jīng)營成本，在一定程度上拉高了房價。（三）民間資本缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y途徑，大量進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致對住房的需求虛高。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，民間資本的數(shù)量逐漸增大，這些資金

5、需要一個投資的渠道釋放出去。房地產(chǎn)的保值增值功能使得大量民間資本進入房地產(chǎn)市場，用于炒作住房。聞名全國的“溫州炒房團”正是這一現(xiàn)象的典型表現(xiàn)。（四）房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)、銷售手段促使房價升高。土地資源的稀缺和價格的上漲，導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)和銷售商品房的過程中采取一些手段來推高房價，以獲取最大利潤。開發(fā)商采取的手段主要有：1、有意識推遲開發(fā)進度，囤積土地。2、建設(shè)高檔房屋以獲取更高的利潤。3、隱瞞房屋開發(fā)、銷售的各種信息，人為制造供求緊張的現(xiàn)象。（五）政府因素。除了市場因素外，政府的因素也是重要原因。住房保障制度、公平交易制度和稅收調(diào)控制度的缺失，使國家以抑制總需求增長為主的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施失效，高

6、地價、高房價和高需求同時存在。一些地方政府一味通過公開拍賣土地來取得更多的建設(shè)資金，使規(guī)劃與建設(shè)不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致重復(fù)拆建加大城建成本1。另外，公共產(chǎn)品缺乏也是造成住房價格偏高的重要原因。由于公共產(chǎn)品不足，居民家庭教育和醫(yī)療支出所占的比重迅速提高，消費者對未來收入和支出的不確定性預(yù)期增強，越來越不敢花錢，也就越來越覺得住房價高。二、房價調(diào)控措施分析及其對房價的影響現(xiàn)行的房價調(diào)控措施主要包括：金融調(diào)控、土地調(diào)控、稅收調(diào)控及住房保障調(diào)控四個方面。（一）金融調(diào)控措施采取金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場是國際上通行的做法，無論是通過縮進銀根的間接調(diào)控，還是直接針對房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者的貸款政策，目的都是使房地產(chǎn)市場

7、健康發(fā)展，將房地產(chǎn)價格控制在合理的水平。1、 金融政策調(diào)控內(nèi)容金融政策主要包括三方面：一是提高對房地產(chǎn)開發(fā)商投資貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴格控制自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率等；二是提高個人購買房產(chǎn)按揭首付比例，如“新國八條”規(guī)定：貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；三是提高房貸利率，此項政策的目的是控制遍地開花的房地產(chǎn)開發(fā)，抑制房地產(chǎn)市場的貸款規(guī)模，打擊投機性炒房，保護中低收入家庭購房。2、金融政策對房價的影響從土地儲備，到房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)，再到房地產(chǎn)購買，每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行金融信貸的支持。金融信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響是很大的：（1）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例將直接影響開發(fā)

8、商的開發(fā)成本，它們都會迫使開放商減少資金占用，減少土地囤積并加速住房銷售。這類金融政策的調(diào)控效果取決于開發(fā)商對流動性和資金成本變動的承受能力，如果承受能力弱，則調(diào)控效果有效。央行曾上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貸款的優(yōu)惠利率和個人房貸首付比例，以期通過高利率，增加購房成本來抑制投資需求，進而達到控制房價上漲的目的。（2）調(diào)節(jié)住房貸款首付比例和貸款利率會直接影響購房需求，對房價的調(diào)節(jié)作用最為迅速，效果也較明顯。但提高商業(yè)性貸款也加大了中低收入群體居住性需求購房的困難，抑制了正常的住房需求。（二）土地調(diào)控措施地價是房價的“龍頭”，又是房價的重要組成部分。地價決定房價，房價反過來又會拉動地價的上升。在我國，

9、土地是國家所有的，政府對土地出讓一級市場是壟斷的，所以土地價格在很大程度上不是在市場中形成的。但政府壟斷土地一級市場，可在一定程度上控制土地的供給彈性，避免土地價格的大起大落。1、土地政策調(diào)控內(nèi)容土地政策主要是通過限制土地供應(yīng)和提高土地價格，提高房地產(chǎn)投資成本等行政手段，達到減少房地產(chǎn)投資的目的。2、土地政策對房價的影響首先，國家對土地投放數(shù)量的變動會直接影響土地價格，進而影響房價。一般來說，如果政府增加土地供應(yīng)，則會促使地價下降，進而導(dǎo)致房價下降，但如果開發(fā)商囤積土地，則政府僅僅通過調(diào)節(jié)土地投放便難以實現(xiàn)調(diào)控房價的目標(biāo)。近年來，我國一直實行的是“收緊地根”的宏觀調(diào)控措施，使土地供應(yīng)不斷減少，

10、土地價格的上漲是必然的。國土資源部應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和數(shù)量。對住房價格上漲過快的地方，應(yīng)適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，科學(xué)地確定土地供應(yīng)規(guī)模，用供給來調(diào)節(jié)需求與房價2。其次，國家對土地投放數(shù)量的變動會引發(fā)未來住房供給的數(shù)量變動，進而影響房價。但土地投放數(shù)量的變動對房價的影響，會受購房者對房價預(yù)期的制約。當(dāng)現(xiàn)實的房價不斷上升時，即時土地投放變動減少也很難改變購房者對房價的短期預(yù)期。因此，土地調(diào)控政策對地價的調(diào)控是迅速有效的，但對房價的調(diào)控則受制于開發(fā)商的土地囤積行為和購房者的“追漲殺跌”，其效果存在時滯

11、，不能迅速顯現(xiàn)出來。（三）稅收調(diào)控措施稅收調(diào)控是通過對房地產(chǎn)流通的各個環(huán)節(jié)的稅收手段從而增加房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)及轉(zhuǎn)讓成本，控制房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平，適當(dāng)增加購房者稅收成本而抑制房地產(chǎn)市場的投機性行為。1、稅收政策調(diào)控內(nèi)容稅收調(diào)節(jié)政策主要包括：一是對個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房實行差別化稅收政策。二是加強土地增值稅的征收管理工作，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。三是穩(wěn)步推進個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。2、稅收調(diào)控政策對房價的影響房地產(chǎn)稅收政策實際上是一個綜合性政策。在房地產(chǎn)市場的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，可以起

12、到不同的調(diào)控作用。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅將增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅將增加住房轉(zhuǎn)讓的交易成本。稅收政策對房地產(chǎn)價格的影響主要體現(xiàn)在以下三個方面3：（1）在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過規(guī)范相關(guān)稅費，減輕企業(yè)的負擔(dān)和經(jīng)營成本，在一定程度上抑制價格飆升。（2）通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達到抑制投機炒作的目的。（3）改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，直接或間接為單位的實名制基礎(chǔ)上，對擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的住房和標(biāo)準(zhǔn)外的住房規(guī)定不同的稅率，抑制出于投機目的的房地產(chǎn)保有行為，促使房地產(chǎn)價格低落。從短期來看，對交易環(huán)節(jié)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)采取稅收差別對待有利于抑制投機、穩(wěn)定房價；而從長期看，通過征收

13、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，會降低房地產(chǎn)的投資價值，有助于抑制奢侈性投機性住房需求，利于穩(wěn)定房價?？傊?，調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收政策將會直接影響購房需求，特別是投機性需求，因而對房價的調(diào)控作用是直接有效的。（四）住房保障調(diào)控措施住房保障是住房領(lǐng)域的社會保障，是政府為彌補市場“失靈”，通過運用經(jīng)濟、行政和法律手段，為保障滿足居民的基本住房需求所做出的多種制度安排。為了進一步加大對房地產(chǎn)的調(diào)控，近年來，國家相繼出臺了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見、廉租住房保障辦法、經(jīng)濟適用住房管理辦法和關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見等一系列文件，主要圍繞進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適

14、用住宅制度以及逐步改善其他住房困難群體的居住條件等三個方面采取措施，旨在加大住房需求調(diào)節(jié)力度，增加住房供應(yīng)量等途徑引導(dǎo)合理的住房消費。1、住房保障政策調(diào)控內(nèi)容住房保障政策的調(diào)控主要體現(xiàn)在：加快城鎮(zhèn)廉租房、公租房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房和限價房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場。目前，我國住房保障制度的供給主要包括：供給出售型和非出售型保障性住房。出售型保障性住房包括經(jīng)濟適用房和限價商品房；非出售的保障性住房包括廉租房和公共租賃住房。2、住房保障政策對房價的影響保障性住房的投入使用將會分流市場上的一部分需求，緩解強大的市場需求，同時加大新建商品住房供應(yīng)以求實現(xiàn)住房供求的平衡。但由于我國保障性住房覆

15、蓋率低，調(diào)控作用并不明顯。國家統(tǒng)計局2011年1月公布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的數(shù)據(jù)顯示：與2010年12月份相比，在2011年1月，全國70個大中城市的新建商品住宅價格漲幅超過20的城市有3個，僅有3個城市出現(xiàn)下降；若是與去年同月相比，在1月中，70個大中城市同比價格出現(xiàn)上漲的共有68個城市，下降的只有2個城市。其中，漲幅超過10的城市有10個。由此可見，針對房價的密集調(diào)控措施收效甚微。三、房價調(diào)控措施失效的原因（一）房地產(chǎn)市場剛性需求強烈。在國外，常年租住房屋是十分普遍的現(xiàn)象，而中國人的家庭觀念很強，要成家立業(yè)必須得先擁有一套屬于自己的住房。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展和城市化進程的

16、加速，數(shù)量龐大的城市居民加上涌入城市的打工者形成了巨大的住房需求。另外，城市的改造、拆遷，也必然產(chǎn)生了大量的住房需求。加上住房對于大多數(shù)人來說是生活必需品，需求的價格彈性相對較低，提高契稅、印花稅和住房貸款利率等造成的住房價格的上漲和成本的上升不會使得住房需求量有較大程度的下降，居民的真實性住房需求具有一定程度的剛性。(二國家緊縮地根，土地價格不斷上漲，導(dǎo)致房價不降反升。國家緊縮地根，嚴格控制商品房用途的土地供給，規(guī)定土地供給要以拍賣、競價等方式出讓。這些措施本來是想保持房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，防止出現(xiàn)過熱發(fā)展和房地產(chǎn)泡沫，但在客觀上卻使得城市優(yōu)良地段供給不足，從而加劇了住房市場供不應(yīng)求的局面4

17、，使得房價不降反升。(三房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，投資需求旺盛從投資性需求來說近年來隨著我國經(jīng)濟健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益少，操作難度大且缺乏保障，再加上長期低利率的因素，而房價不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購房快速增長并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。同時，不少外資大規(guī)模涌入我國房地產(chǎn)市場也加大了房地產(chǎn)的投資性需求。(四房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機性需求旺盛。首先，由于房價的持續(xù)上漲，對房產(chǎn)的投機性需求越來越旺盛，炒房者增多，以期通過轉(zhuǎn)手來獲利。由于我國并沒有廣泛地推廣房產(chǎn)交易實名制和建立

18、完善的個人信用系統(tǒng)，導(dǎo)致房產(chǎn)過戶實名制不完善，信貸與稅務(wù)等部門對于購房者的房產(chǎn)擁有狀況不能夠準(zhǔn)確的了解，都大大降低了國家針對投機性交易的政策效果。其次，房價的持續(xù)上漲使得一些開發(fā)商有意減少當(dāng)期的開盤量，通過延期獲得預(yù)售許可證、大幅提價以延緩銷售速度、內(nèi)部炒房等捂盤現(xiàn)象，以期更大利潤。開發(fā)商的這些投機行為，加劇了住房的緊張局面，使得房價進一步上漲。目前，尚缺少針對這些不法行為的有效打壓措施。(五普通商品房和保障性住房供給不足，收效甚微。國家要求滿足中低收入家庭住房需求，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房和保障性住房建設(shè)，但收效甚微。在利潤杠桿的作用下，相對于建設(shè)普通商品房和保障性住房，開發(fā)商更愿意

19、開發(fā)利潤較高的高檔住宅。建設(shè)普通商品房和保障性住房，同時也會減少地方政府的財政收入，造成普通商品房和保障性住房的供給數(shù)量嚴重不足。（六）建筑造價成本不斷增加建筑材料漲價、開發(fā)商融資成本及用工成本增加，增大了房地產(chǎn)的造價。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，建材價格，人工工資都隨經(jīng)濟增長而增長，城市建設(shè)配套費用和稅收也在不斷增加，從各個方面都增大了房屋造價，導(dǎo)致房產(chǎn)調(diào)控措施失效。四、穩(wěn)定房價的對策與建議（一）增加普通商品房和保障性住房有效供給。 為中低收入家庭提供普通商品房和保障性住房，這是各級政府的首要責(zé)任。一是增加中低價位、中小套型普通商品住房供給。把中小套型、中低價位的住房供應(yīng)放到很重要的位置,要增大中小套

20、型、中低價位商品房面積占開發(fā)建設(shè)總面積比重。要在城市建筑規(guī)劃中明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計劃，并落實到地塊。二是各級地方政府應(yīng)當(dāng)加大對增加經(jīng)濟適用房和廉租房的投入力度。要求各級政府都要從每年新增財力中拿出一定比例，作為專項資金，專門用于經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，可以起到抑制房價上漲的作用。（二）增加土地供給，降低土地價格，是穩(wěn)定房價的重要舉措。據(jù)調(diào)查，土地價格在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中所占比重最大，約為35，成為影響房地產(chǎn)價格的最重要因素。土地供應(yīng)、土地價格是由各級政府掌控的，土地出讓收入是歸各級政府使用的。

21、房價上漲過快，土地供給不足導(dǎo)致土地價格上漲的強力推動負有不可推卸的責(zé)任，對此群眾意見很大，普遍認為政府在此問題上無所作為，甚至是利益同謀。因此，增加土地供給，降低土地價格是解決房價快速上漲的重要舉措。（三）增加房地產(chǎn)投融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本目前房地產(chǎn)企業(yè)的投融資主要依靠單一的銀行貸款和自有資金投入，融資渠道單一，成本較高，應(yīng)發(fā)展銀行信貸以外的融資方式，建立多元化的房地產(chǎn)金融市場，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。一是大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托(REIT，從信托公司獲得融資渠道；二是鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資，采用股權(quán)融資模式，信托投資公司以股權(quán)的方式進入，充實企業(yè)的資本金；三是培育和

22、完善房地產(chǎn)債券市場，應(yīng)鼓勵有條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行1年期以上的長期債券進行融資，對房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行主體、融資項目和利率等適當(dāng)放松限制，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的外部條件；四是大力鼓勵合作開發(fā)融資，開發(fā)商尋找一家或者幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是分散和轉(zhuǎn)移籌資負擔(dān)，降低融資成本的較好方法。（四）完善稅制，變堵為疏，調(diào)整稅收調(diào)控的著力點。1、開征房地產(chǎn)稅(或者物業(yè)稅：以家庭為單位，按照能力負擔(dān)原則確定征稅標(biāo)準(zhǔn)：對于90平方米以下住房免稅；對于90140平方米住房按1征稅；對于140平方米(含以上住房按2征稅。房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)評估價格為計稅依據(jù)，按年征收。以取得房屋產(chǎn)權(quán)證明時間為

23、準(zhǔn)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，竣工之日起一年內(nèi)還未出售房屋，視同自用房屋征稅。這樣規(guī)定有以下好處5：(1在供給方面:第一，房地產(chǎn)稅的開征增加了房地產(chǎn)所有者的持有成本，迫使他們把閑置的房地產(chǎn)重新投入流通，增加存量房的供給。雖然我國二手房市場交易在整個房地產(chǎn)市場交易中所占的比重不算很大，但根據(jù)國際經(jīng)驗和我國這些年的增長發(fā)展趨勢來看，存量房的供給在平衡供求關(guān)系中的作用將日益顯現(xiàn)。第二，房地產(chǎn)稅的開征也將同樣增加房地產(chǎn)投資者和投機者的房產(chǎn)持有成本。特別是降低了其投資和投機的收益預(yù)期。從根本上打擊其盲目投資和投機的積極性，促使其盡快拋出所持有的房地產(chǎn)，對于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)供求矛盾起到積極作用。(2在需求方面:第

24、一，房地產(chǎn)稅的征收使得房地產(chǎn)將來的部分升值收益以房地產(chǎn)稅的形式收歸國家所有，降低了投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益，同時又增加了房地產(chǎn)投資者和投機者的持有成本,從而有效遏制房地產(chǎn)市場的投資和投機需求。第二，房地產(chǎn)的持有成本的增加也會使普通消費者更改消費觀念，放棄超過實際需求的求大求多的消費心理。從而在努力滿足房地產(chǎn)合理需求的同時，盡可能杜絕房地產(chǎn)資源的浪費。第三，對于中低收人家庭來講，由于90平方米以下住房免稅，使其房地產(chǎn)持有成本大幅下降，可以滿足其基本住房需求，保證其社會福利。對于政府而言，可以發(fā)揮稅收杠桿功能，運用經(jīng)濟手段，引導(dǎo)開發(fā)商大量開發(fā)政府鼓勵、大部分消費者歡迎的房地產(chǎn)項目，避免政府通過地根緊縮

25、、銀根收緊、控制結(jié)構(gòu)等行政手段打壓房地產(chǎn)投資行為給市場傳遞房源緊張、價格趨漲的錯誤信息。2、取消“5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手房就全額征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加；5年后轉(zhuǎn)讓144平方米以內(nèi)的二手住房，就差額征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及5年后轉(zhuǎn)讓144平方米以上住房就全額征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加”等相關(guān)規(guī)定，使大量的二手房進入市場交易。推動二手房市場走向繁榮，這不僅有利于居民梯度消費的實現(xiàn)，而且有利于二手房價格相對穩(wěn)定的預(yù)期形成。3、在完善土地增值稅政策的基礎(chǔ)上加強征管。建議取消對“5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的144平方米以上的二手住房，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，其中35年的，減半征收土地增

26、值稅”的規(guī)定，改為無論是新增商品房還是二手房交易，均應(yīng)按照條例全部征收土地增值稅。這樣做，在利用市場手段而不僅僅是蒼白的行政手段來規(guī)范土地市場的同時，有利于轉(zhuǎn)化收入形式。將土地增值收入以稅收的形式，借助市場機制收歸國有，減少政府參與操作土地市場的嫌疑，從而避免行政供地減少傳遞給市場的房價趨漲的錯誤信息，有利于引導(dǎo)市場預(yù)期向政策預(yù)期發(fā)展。4、保留二手房轉(zhuǎn)讓就差額征收個人所得稅的規(guī)定。在運用稅收手段調(diào)節(jié)二手房轉(zhuǎn)讓者收入水平的同時。降低了投機性炒房者的收入預(yù)期，增加了地方政府的財政收入，有利于社會公平。（五）嚴抓工程管理，控制建筑工程造價，降低房屋成本，從方案設(shè)計開始，重點設(shè)計開發(fā)普通商品房住宅小區(qū)

27、，減少高檔住宅小區(qū)開發(fā)量，降低因配套設(shè)施增加而產(chǎn)生的建筑成本。嚴格控制建安成本，降低工程造價：做好招標(biāo)管理、工期安排、材料與設(shè)備購置，合理安排工程順序、竣工驗收，減少各環(huán)節(jié)費用支出，從而降低房屋成本。（六）將解決民眾住房問題納入政績考核體系。 地方政府執(zhí)行政策不力甚至成為政策執(zhí)行的阻力原因在于這些政策損害地方政府既得利益從而導(dǎo)致積極性不高。建立對地方官員在改善居民居住狀況方面的考核指標(biāo)以及在房價漲幅方面的控制納入政績考核體系，這就直接將抑制高房價與地方政府的切身利益綁定政府從土地上得到的收入多了，房價就會上漲，居民就買不起房，住房狀況就會下降，對政府官員的考核評價就會降低。從而提高地方政府對于抑制房價過高的積極性。另外將民眾住房狀況及抑制高房價納入政績考核，對規(guī)范保障房建設(shè)中的政府行為及腐敗也有著積極意義6。 （七）其他措施。1、完善房地產(chǎn)市場信息披露機制，做好