產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃講解

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)經(jīng)濟(jì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，發(fā)展階段從自然發(fā)展階段邁向規(guī)劃制勝階段。園區(qū)經(jīng)濟(jì)包涵廣泛，如：科技園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、專業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是比較全面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，是對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間布局、土地開(kāi)發(fā)、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理等全局性、長(zhǎng)期性、基本性問(wèn)題的研究分析，是未來(lái)一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)。研究制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是落實(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、提升園區(qū)發(fā)展水平的客觀要求，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求做好規(guī)劃研究工作對(duì)于充分發(fā)揮園區(qū)比較優(yōu)勢(shì)、科學(xué)開(kāi)展招商引資、切實(shí)提升園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力等具有重要作用。商圈分析與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供

2、的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說(shuō)成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來(lái)自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。商圈調(diào)查可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1）了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；（2）確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；（3）分析商圈是否重疊（4）計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)幾家店；（5）找出商圈內(nèi)的障礙： A、道路設(shè)施不便 B、人口擁擠 C、人口過(guò)度擁塞（6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況

3、（7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。項(xiàng)目選址與可行性評(píng)估商業(yè)地塊選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。商業(yè)項(xiàng)目的選址應(yīng)該考慮以下因素： 客流規(guī)律是選址的最重要的因素 交通狀況 商業(yè)環(huán)境 地形特點(diǎn) 城市規(guī)劃的要求 在選址過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，論證其可行性。項(xiàng)目定位研究與策劃商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、

4、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過(guò)資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。包括業(yè)態(tài)定位、主題定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、功能定位、形象定位、檔次定位、價(jià)格定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、動(dòng)態(tài)定位等多個(gè)方面。地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)策略制定一、工業(yè)地產(chǎn)理論 1工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡(jiǎn)單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。2常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分類根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)

5、模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 如下是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析 (1)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體如北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。在政府主

6、導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)

7、下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。(3)工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普洛斯即是模式代

8、表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。如普洛斯公司的開(kāi)發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房 ”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(4)綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地

9、產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。就我國(guó)目前來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開(kāi)發(fā)公司從事開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)一般采用以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開(kāi)發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開(kāi)

10、發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。就我國(guó)來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用.三、工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高

11、新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來(lái)越多的民營(yíng)或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問(wèn)題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式

12、具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。從運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長(zhǎng)、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定。三、工業(yè)地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。四、工業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個(gè)方面：一、首先是選址，分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?？鐕?guó)企

13、業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。2、尋求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營(yíng)的效率。4、尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開(kāi)發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。市場(chǎng)分析。對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)考察，一般情況下把開(kāi)發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，即將成熟和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，開(kāi)發(fā)區(qū)的分析。要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來(lái)。產(chǎn)業(yè)分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源

14、的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個(gè)物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶

15、到你所要進(jìn)入的區(qū)域來(lái)，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒(méi)有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，把區(qū)域的資源整合起來(lái)，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。綜合起來(lái)來(lái)講，作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開(kāi)始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過(guò)類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有

16、一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。第三是客戶，要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。客戶分析。要客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段

17、，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀?、政策還是市場(chǎng)，這樣你知道什么東西吸引它來(lái)；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來(lái)，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來(lái)關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，按照我國(guó)的規(guī)劃和發(fā)展，都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)

18、的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會(huì)過(guò)來(lái)，比如說(shuō)北京大紅門(mén)的服裝市場(chǎng)。商業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商往往比較注重項(xiàng)目投資金額、銷售回款，以及商業(yè)地產(chǎn)的定位、營(yíng)銷推廣等環(huán)節(jié)，一般很少去關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一環(huán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。殊不知，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這個(gè)最后的一環(huán)，卻在一定程度上決定了商鋪的現(xiàn)實(shí)回報(bào)和未來(lái)升值空間，決定了投資者的最終利益。從經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)看，只有進(jìn)行符合消費(fèi)市場(chǎng)的定位、業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔、有效地招商和經(jīng)營(yíng)整合推廣，以及規(guī)范物業(yè)管理模式，才能促進(jìn)商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)不善。商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營(yíng)贏在管理，它需要專業(yè)的管理能力和經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，從而實(shí)

19、現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與價(jià)值評(píng)估隨著限購(gòu)、限貸、稅收等方面的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)持續(xù)施壓，住宅開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不僅標(biāo)桿企業(yè)結(jié)隊(duì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。大量資金的進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)的上升通道，前景似乎一片光明。一些傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，甚至一些“外行”企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)看成調(diào)控期的“避風(fēng)港”。但是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要雄厚的資金實(shí)力，需要“養(yǎng)商”的耐心，需要專業(yè)人才的儲(chǔ)備，需要豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。不具備上述條件的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房

20、地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。項(xiàng)目招商與營(yíng)銷策劃在我國(guó)，積極開(kāi)展國(guó)(境)外招商，已成為各省、市和其他地區(qū)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)有效方式。為此，許多地方都成立了專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)，如招商局。但事實(shí)上，招商是一項(xiàng)跨部門(mén)的工作，不是某一個(gè)部門(mén)就能完成招商的整個(gè)過(guò)程，招商涉及各個(gè)不同的方面和環(huán)節(jié)。如:在某一次招商活動(dòng)實(shí)施之前，招商部門(mén)就需預(yù)先制定招商計(jì)劃，確定本次招

21、商的項(xiàng)目清單。而這些項(xiàng)目清單的確定，又必須與國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相吻合。招商的過(guò)程，同時(shí)也是宣傳自已、尋求合作伙伴的過(guò)程。招商活動(dòng)又涉及宣傳部門(mén)的工作。在招商活動(dòng)的后期，海關(guān)、邊檢、工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、勞動(dòng)安全等部門(mén)也都會(huì)介入項(xiàng)目的審批及有關(guān)程序。對(duì)于一些有特殊要求的項(xiàng)目，涉及的部門(mén)和環(huán)節(jié)可能還會(huì)更多?？梢?jiàn)，招商不是一項(xiàng)孤立的、某一個(gè)部門(mén)就能單獨(dú)完成的工作，它涉及的部門(mén)之廣、環(huán)節(jié)之多是招商工作區(qū)別于其他工作的特點(diǎn)之一。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷貫穿于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷依賴于企業(yè)的綜合實(shí)力，強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的主題理念。健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，降低企業(yè)的宣傳

22、成本，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是為客戶創(chuàng)造價(jià)值，而銷售是創(chuàng)造客戶價(jià)值的直接環(huán)節(jié)。優(yōu)化企業(yè)流程、降低客戶交易成本、節(jié)省客戶時(shí)間就能夠?yàn)榭蛻籼峁M意的服務(wù)，因此，全面引入客戶營(yíng)銷體系勢(shì)在必行。有人問(wèn)我，愛(ài)情是什么？我不知道，也無(wú)從回答，我只知道，為了遇到那個(gè)人，我等待了很多年，甚至快要忘了自己到底尋找的是什么？是心靈的寄托還是真實(shí)的感受，我不知道，也不在乎，我執(zhí)著于這份尋覓，我也不怕世事滄桑，更不怕容顏老去，哪怕還有一絲微弱的光，我都會(huì)朝著光芒勇敢的追逐。愛(ài)情的世界里，究竟是什么樣子？我曾經(jīng)問(wèn)了自己無(wú)數(shù)遍，我想象著，卻給不出任何答案。我只知道： 我要遇見(jiàn)你，我渴望見(jiàn)到你 ,我要把全部的愛(ài)給

23、予你！我為什么如此渴望愛(ài)情？因?yàn)槲蚁嘈盼覀兊膼?ài)情早已命中注定。都說(shuō)，住在愛(ài)情世界里的人會(huì)變傻，她的歡喜和憂愁都會(huì)牽動(dòng)著你的心，她哭了，你會(huì)心疼不已；她高興，你會(huì)開(kāi)心一整天。你會(huì)無(wú)時(shí)無(wú)刻的關(guān)注她的喜怒哀樂(lè)，第一時(shí)間回復(fù)她的消息，只要有時(shí)間 ,你的腦海里都是她的影子，為了讓她開(kāi)心快樂(lè)，做什么都是值得的。從此，你的世界里最重要的人就變成了她。有時(shí)候，你們也會(huì)吵架，可你從來(lái)不生氣，因?yàn)槟銗?ài)她，換作別人你會(huì)置之不理，而她的一句玩笑話你都會(huì)深思半天，到底是自己哪里做的不夠好。因?yàn)槟闩滤鷼猓滤齻?，怕她不夠幸福，你只想把全世界的?ài)都給她，這樣的吵架讓你更心疼、更深愛(ài)她。而他也和你一樣，小心翼翼的呵護(hù)你們

24、的愛(ài)情，都愿意為對(duì)方付出，都愿意對(duì)方是那個(gè)被愛(ài)多一點(diǎn)的人。愛(ài)情的世界里，沒(méi)有對(duì)與錯(cuò)，只有愛(ài)與被愛(ài)，兩個(gè)人都想多愛(ài)對(duì)方一點(diǎn)點(diǎn) ,都想做那個(gè)愛(ài)的最深的人 ,她會(huì)把你放在心底，讓你聆聽(tīng)她想你時(shí)的心跳，讓你感受連呼吸的空氣都有你的味道。有人說(shuō)，愛(ài)情有保鮮期，哪怕兩個(gè)深愛(ài)的人，也逃不了魔咒。還有人說(shuō)，男人比女人更容易動(dòng)情，也更容易放棄愛(ài)情，甚至移情別戀 ,而我卻篤定愛(ài)情的世界里只有你和我 .還記得嗎？你曾經(jīng)無(wú)數(shù)次問(wèn)我，什么時(shí)候去看你，而我何嘗不想時(shí)刻在你身邊！或許我們的愛(ài)情就是適合天南海北各居一方，也許這才是我們愛(ài)情保鮮的秘籍，靜靜的欣賞，悄悄的守望，深深的愛(ài)著 .最美的愛(ài)情莫過(guò)于，一起漫步夕陽(yáng)西下，看歲月寫(xiě)滿人世繁華，一起欣賞落日余暉，聽(tīng)時(shí)光吟唱?dú)q月靜好。有人問(wèn)我，愛(ài)情是什么？我不知道，也無(wú)從回答，我只知