小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題探討

1、小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題討論小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題討論 小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題討論 小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題討論 內(nèi)容摘要隨著我國住房制度改革的進(jìn)一步深化以及有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭已成社會(huì)關(guān)注問題之一。其爭議的根源在于我國對(duì)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有明確的法律標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理公司也是各有各的說法。本文著重從我國的實(shí)際情況出發(fā)，并借他山之石，將圍繞小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題展開討論。汽車作為工業(yè)社會(huì)的標(biāo)志之一，對(duì)人類文明的促進(jìn)有目共睹。車可娛人，亦可擾人，停車問題便是其中之一。作為人類交通工具、運(yùn)輸工具停放安置休養(yǎng)場所的停車場林肇家：?論區(qū)分建筑物停車全產(chǎn)權(quán)登記?，載?土地

2、事物月刊?第293期。本不是問題，只是伴隨著人的矛盾的日益突出才成其為問題。特別是這幾年，我國的房價(jià)越漲越高，而車價(jià)卻是越來越廉價(jià)，隨之而來的“車位之爭愈演愈烈。開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一詞，各方人士也是眾說紛紜，莫衷一是。其圍繞的問題無非是“這停車位到底是誰的？然而，由于現(xiàn)行法律標(biāo)準(zhǔn)的缺失或不甚明確，導(dǎo)致了各地法院判決也是五花八門?？梢灶A(yù)見，隨著住房商品化的進(jìn)一步深化及有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭必將引發(fā)更大范圍的矛盾對(duì)立。為此，筆者將從小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的角度予以討論。從我國目前的實(shí)際情況來看，商品房住宅小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是

3、住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。鑒于停車位在住宅小區(qū)內(nèi)所處位置的不同，其權(quán)利的展開也不盡一樣，下面將予以分別闡述。一 住宅小區(qū)地面停車位二 住宅小區(qū)地下停車位所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷開展以及對(duì)土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間開展，包括地表上空和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。然而，由于我國長期以來對(duì)地下空間利用的無視以及對(duì)停車位的需求不夠旺盛，而法律來源于社會(huì)的需求，從而導(dǎo)致了該領(lǐng)域法律規(guī)定的空白，而今情勢卻已大變，地價(jià)一個(gè)勁地往上漲，人們對(duì)地下空間特

4、別是停車位的需求日漸增加，也因此，將地下停車位推到了現(xiàn)今這場“車位之爭的焦點(diǎn)地帶。確認(rèn)地下停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個(gè)前提，即對(duì)地下停車位的權(quán)利構(gòu)造有非常清楚的認(rèn)識(shí)。這就不得不先考證我國目前法律架構(gòu)下土地和建筑物的關(guān)系。在大陸法系范圍內(nèi)來看，一種是以德國、瑞士為代表的“建筑物依附于土地的立法例，一種是以日本、我國臺(tái)灣地區(qū)為代表的“土地和定著物都為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)的立法例。那么，從我國?城市房地產(chǎn)管理法?、?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?及?擔(dān)保法?的規(guī)定來看，是采納了土地和建筑物不可別離但又未將建筑物視為土地的一部分的觀點(diǎn)，即所謂的“房隨地走，地隨房走的立法形式。在這種立法形式下，地下停車場

5、與其上面的土地不可別離但又互不相屬。那么，要問的是，對(duì)地下停車位到底應(yīng)該如何來展開它的權(quán)利架構(gòu)呢？它可以成為所有權(quán)的客體嗎？前面我們提到過，只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場四至明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。王利明著：?物權(quán)法論?，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁。然而，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的理論來看，假設(shè)一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)，亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑

6、容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物即房屋單元分?jǐn)偅叵陆ㄖ锉愠闪瞬环謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。為此，不禁要問，根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律關(guān)系架構(gòu)，沒有“地又哪來的“房呢？因此，按王澤鑒先生的話，此時(shí)的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物地上建筑物的所有人即全體業(yè)主。另外，從現(xiàn)實(shí)情況來看，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，是無法獲得產(chǎn)權(quán)證的，也因此，理論當(dāng)中，開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享

7、有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí)，停車位使用人必須向提供看管效勞的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而，從全國范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建立用地規(guī)劃容許證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購置的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買

8、賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。另外，從目前的司法理論來看，對(duì)于地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬雖還沒有統(tǒng)一的意見，但令人驚喜的是，南京市鼓樓區(qū)法院已經(jīng)做出了全國首例將小區(qū)地下停車位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決，其根據(jù)便是小區(qū)土地使用權(quán)面積與全體業(yè)主分?jǐn)偟拿娣e是一樣的，即排除了地下停車位對(duì)小區(qū)土地使用權(quán)面積的分?jǐn)?。我們認(rèn)為，鼓樓區(qū)法院的做法是符合法理的，雖然地下停車位理論上可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體，但只要沒有分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)面積的份額，它就不可以作為一個(gè)獨(dú)立的建筑物而可以被開發(fā)商予以處分，相反它只能依附于地上建筑物并歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。該判決對(duì)目前有關(guān)小區(qū)地下

9、停車位糾紛的解決，不無積極意義。三 樓房首層架空層停車位所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物面積，也是住宅房屋單元的從物。故，關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的，此處不再贅述。四 樓房屋頂平臺(tái)停車位所謂樓房屋頂平臺(tái)停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。樓房屋頂平臺(tái)停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關(guān)這種停車位的糾紛也會(huì)日益增多。關(guān)于屋頂平臺(tái)

10、的歸屬問題，也是頗有爭議。有人認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有；也有人認(rèn)為，其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡咭粚拥膮^(qū)分所有人所有。 王利明著：?物權(quán)法論?，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第398頁。我們認(rèn)為，對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間，而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。也因此，對(duì)于該空間的利用如設(shè)置停車位等權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的全體區(qū)分所有人。同理，開發(fā)商和物業(yè)公司都無權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)展協(xié)商并征得同意之后才可。當(dāng)然，假設(shè)物業(yè)公司提供看管效勞，也可以收取一定的看管費(fèi)用。綜上，我們針對(duì)小區(qū)停車位各種不同的形式，分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。也只有對(duì)停車位的類型作出區(qū)分，才可以解釋清楚其產(chǎn)權(quán)歸屬的法理根據(jù)。同時(shí)，對(duì)其中的某一類停車位，我們也不可以一概而論，而必須根據(jù)公平原那么，考慮停車位的容積率是否已納入整個(gè)土地使用權(quán)面積，考慮停車位的建立本錢是否已納入商品房的本錢，并以此來最終確定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。前不久，十屆全國人大剛剛完成對(duì)憲法的修訂，進(jìn)一步明確了“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不