房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購中的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購中的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)土地增值稅納稅義務(wù)人及其稅征稅范圍土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的和個(gè)人所征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從土地增值稅的定義來看，只要是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的和個(gè)人，都是土地增值稅納稅義務(wù)人。土地增值稅納稅義務(wù)人不論自然人、法人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資、廣。公民與外籍個(gè)人；不論部門，因此納稅義務(wù)人范圍很土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上1.單純轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)（物和附著物的行為進(jìn)行征出售、交換和贈(zèng)與）；2.稅。基本征稅范圍將地上的物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；3.存量

2、房地產(chǎn)的。其實(shí)區(qū)分土地增值稅的征稅范圍有一個(gè)非常關(guān)鍵的標(biāo)志，就是看土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更。從物權(quán)法角度講，就是看是否發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。土地增值稅稅率及稅額計(jì)算來看一個(gè)表格！1檔次級(jí) 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分30%0%土地稅額=增值額*30%2增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過100%的部分40%5%稅額=增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的部分50%15%稅額=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分60%35%稅額=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額

3、*35%公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：劃重點(diǎn)！股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁案例來啦！2轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 房屋及物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)×成新度折扣率2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有用3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金甲房屋租賃（以下甲公司）系境外股東乙（

4、以下司）的全資子公司，工商登記的經(jīng)營(yíng)范圍為出售、出租自有住房及物業(yè)管理。甲公司在中關(guān)村擁有一批住宅及商業(yè)寫字樓，系 2010 年購入，當(dāng)時(shí)的購入價(jià)格總計(jì) 2.7 億元，購房司擬出售甲公司在原件丟失，僅有復(fù)印件。2015 年 10 月，出于資金需要，中關(guān)村的這批住宅及商業(yè)寫字樓。這批住宅及商業(yè)寫字樓評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值為 8.3 億元，考慮到直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅務(wù)成本，司與丙集團(tuán)股份（以下丙公司）達(dá)成協(xié)議，以 7.3 億元的價(jià)格向丙公司轉(zhuǎn)讓其持有甲公司的 100%股權(quán)，丙公司以現(xiàn)金形式向司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。完成股權(quán)變更登記后，甲公司成為丙公司的全資子公司。2016 年 10 月，丙公司通過甲公司對(duì)外出售該

5、批住宅及商業(yè)寫字樓，總計(jì)售價(jià)為 9.8 億元。分析看這里！本案屬于典型的轉(zhuǎn)讓方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避營(yíng)業(yè)稅（之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍屬營(yíng)業(yè)稅征稅范圍）、土地增值稅。對(duì)于營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)改增之后的增值稅問題， 本文暫不討論，本文僅探討土地增值稅問題。對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，如果按照該批住宅及商業(yè)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格 8.3 億元，直接以資產(chǎn)出售方式向收購方轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn)，將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務(wù)，土地增值稅稅額高達(dá) 2.09 億元，具體計(jì)算如下：考慮到的土地增值稅負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓方以 7.3 億元將甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙公司，雖然轉(zhuǎn)讓價(jià)款吃虧 1 億元，但卻足足節(jié)省了 2.09 億元土地增值稅。3項(xiàng)目行次金額備注說明一、轉(zhuǎn)讓收入總

6、額1830,000,000.001. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，財(cái)稅（2016）36 號(hào)文尚未出臺(tái)，因此按照營(yíng)業(yè)稅計(jì)算流轉(zhuǎn)稅。2. 不考慮契稅問題； 3.因甲公司購入發(fā) 票原件丟失，無法對(duì)存量房地產(chǎn)成本按照每年 5% 比例加計(jì)扣除二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =3+4+52316,895,000.001、房地產(chǎn)成本合計(jì)3270,000,000.002、營(yíng)業(yè)稅金及附加446,480,000.003、印花稅5415,000.00三、增值額=1-26513,105,000.00四、增值率=6÷2*100%7161.92%五、適用稅率(%)850.00%六、速算扣除數(shù)915.00%七、土地增值稅額=6*8-2*

7、910209,018,250.00本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方規(guī)避土地增值稅義務(wù)的關(guān)鍵在于本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于土地增值稅征稅范圍。土地增值稅條例第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的物及其附著物（以下轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)該條，原則上，和個(gè)人只有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)才屬于土地增值稅的征稅范圍，轉(zhuǎn)讓股權(quán)并非土地增值稅征稅范圍。本次系股權(quán)轉(zhuǎn)讓，司將其對(duì)甲公司的股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓于丙公司，不屬于土地增值稅征稅范圍，也就談不上征收土地增值稅了。在房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購中的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)上篇已經(jīng)了土地增值稅納稅義務(wù)及其征稅范圍、計(jì)稅方式，并且

8、通過案例探討了在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方如何通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而規(guī)避土地增值稅。本篇從收購方角度探討房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購中，如何識(shí)別轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。股權(quán)收購成本不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目！來說，相較資產(chǎn)收購，股權(quán)收購手續(xù)簡(jiǎn)單，迅捷，而且在收購方收購目標(biāo)土地的中還可以通過股權(quán)收購規(guī)避城市房地產(chǎn)管理法第 39 條關(guān)于在土地轉(zhuǎn)讓過程中，必須完成開發(fā)投資總額的 25%以上的規(guī)定，有利于投資者盡早轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。，股權(quán)收購?fù)芏喽悇?wù)陷阱，轉(zhuǎn)讓方有很大機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁于收購方。就土地增值稅而言，收購方以股權(quán)收購目標(biāo)公司股權(quán)從而間接受讓目標(biāo)土地或后，如果將來通過被收購的公司直接出售間接受讓的目標(biāo)土地或，在計(jì)算

9、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，只能以該目標(biāo)土地或的歷史成本為依據(jù)，而非以受讓股權(quán)價(jià)款為扣除項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)。房地產(chǎn)股權(quán)收購項(xiàng)目都是存量房地產(chǎn)，因此收購項(xiàng)目的歷史成本要么是按照重置成本乘以成新率的評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定，要么在有原始的情況下按照價(jià)格確定。根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621 號(hào)）規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及物，凡能提供原購房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。無論是按照評(píng)估價(jià)格還是按照購房確定的價(jià)格都要低于收購方的股權(quán)收購價(jià)格。這就導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓收購方支付的股權(quán)對(duì)價(jià)不能作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)，而必須以低于

10、股權(quán)收購價(jià)的資產(chǎn)歷史成本作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)，從而承擔(dān)了本應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方負(fù)擔(dān)的那部分房地產(chǎn)增值額對(duì)應(yīng)的土地增值稅。股權(quán)受讓對(duì)價(jià)之所以不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)，是因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅征稅范圍，既然稅務(wù)機(jī)關(guān)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)4讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入課征土地增值稅，自然也就不予許股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收購方在將來出售或土地時(shí)將股權(quán)支付對(duì)價(jià)作為扣除項(xiàng)目的計(jì)算依據(jù)。這是股權(quán)中收購方吃悶虧的最根本。根據(jù)土地增值稅條例第二條，本案中的收購方丙公司以7.3 億元的價(jià)格收購甲公司股權(quán)，再通過甲公司以9.8 億元的價(jià)格對(duì)外出售該批住宅及寫字樓，屬于土地增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

11、計(jì)算轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目金額不是以股權(quán)收購價(jià) 7.3 億元為基礎(chǔ)，而是以該批房地產(chǎn)歷史成本 2.7 億元為基礎(chǔ)，再加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行確定的。具體計(jì)算如下：從測(cè)算表中可以看出，此次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，土地增值稅適用的稅率為最高稅率檔60%，測(cè)算后的土地增值稅稅額高達(dá) 2.79 億元。這個(gè)項(xiàng)目收購方丙公司股權(quán)收購成本7.3 億元，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收入 9.8 億元，毛利 2.6 億元，但土地增值稅稅費(fèi) 2.79億元，直接導(dǎo)致項(xiàng)目虧本，因此，丙公司這次收購就是一次失敗的收購。應(yīng)對(duì)土地增值稅轉(zhuǎn)嫁的措施（一）慎重選擇收購方式私法上的結(jié)構(gòu)決定稅法后果，不同的收購方式對(duì)應(yīng)不同的納稅義務(wù)，

12、有時(shí)候房地產(chǎn)并購項(xiàng)目的成敗就取決于稅務(wù)問題。從稅法角度，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，向收購方出售資產(chǎn)會(huì)直接較大的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅成本，因此更傾向于采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁于收購方。在廣深這樣的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)活躍，房屋、土地增值空間巨大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓伴隨著的土地增值稅成本，因此收購方在選擇收購方5項(xiàng)目行次金額（元）備注說明一、轉(zhuǎn)讓收入總額1980,000,000.001. 出售適用財(cái)稅（2016）36 號(hào)文，因此按照增值稅計(jì)算與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)的稅金。2. 不考慮契稅問題； 3.因甲公司購入發(fā) 票原件丟失，無法按照每年 5%比例加計(jì)扣除二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =3+4+52325,370,000.001、

13、房地產(chǎn)成本合計(jì)3270,000,000.002、增值稅金及附加454,880,000.003、印花稅5490,000.00三、增值額=1-26654,630,000.00四、增值率=6÷2*100%7201.20%五、適用稅率(%)860.00%六、速算扣除數(shù)935.00%七、土地增值稅額=6*8-2*910278,898,500.00式時(shí)，一定要識(shí)別中的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確土地增值稅稅額。如果收購方收購目標(biāo)土地、是為了開發(fā)后對(duì)外出售或直接對(duì)外銷售，即“買股權(quán)，賣資產(chǎn)”，收購方應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方談判，盡量采用資產(chǎn)收購，避免先股權(quán)收購，再資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓帶來的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。（二）用股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行稅

14、負(fù)循環(huán)轉(zhuǎn)嫁商業(yè)中，不同主體在特定中的強(qiáng)弱形勢(shì)不同，很多時(shí)候轉(zhuǎn)讓方不愿意收購方進(jìn)行資產(chǎn)收購，收購方只能接受股權(quán)收購。在股權(quán)收購方式下，收購更加需要識(shí)別收購項(xiàng)目中的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)，在目標(biāo)公司現(xiàn)金流時(shí)，收購方應(yīng)將土地增值稅成本考慮在內(nèi)；在收購價(jià)格談判中，盡可能以較低價(jià)格收購目標(biāo)公司股權(quán)。除此以外，既然轉(zhuǎn)讓方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓向收購方轉(zhuǎn)嫁土地增值稅稅負(fù)，收購方同樣也可以在今后的中，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓后手轉(zhuǎn)嫁土地增值稅，也就是采用“股權(quán)收購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行稅負(fù)循環(huán)轉(zhuǎn)嫁，避免成為土地增值稅的“接盤俠”。（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定對(duì)賭條款1.收購方降低收購支付的對(duì)價(jià)收購方可以與轉(zhuǎn)讓方就股權(quán)收購后土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，相應(yīng)調(diào)減收購協(xié)議約定的收購對(duì)價(jià)，收購方可以承諾在收購?fù)瓿芍找欢ㄆ谙藓螅绻召彿绞且怨蓹?quán)轉(zhuǎn)讓方式對(duì)外轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公司股權(quán)從而免于向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅，則由收購方或者目標(biāo)企業(yè)給予轉(zhuǎn)讓方一定的補(bǔ)償。2.收購對(duì)價(jià)不變，收購方繳納土地增值稅后由轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)償在股權(quán)置換中，收購方可以與轉(zhuǎn)讓方約定，收購協(xié)議約定的股權(quán)收購對(duì)價(jià)不變，但是，以后年度內(nèi)目標(biāo)公司出售目標(biāo)房屋和土地，被所在管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求繳納土地增值稅的，轉(zhuǎn)讓方構(gòu)成出資不實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充出資的責(zé)任，補(bǔ)充出資的金額即為目標(biāo)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅金額，或者