最高法裁定：已付全款但尚未過戶的商品房可以對抗該房抵押權(quán)

1、最高法裁定：已付全款但尚未過戶的商品房，可以對抗該房抵押權(quán)中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書（2021）最高法民申4905號再審申請人（一審被告、二審上訴人、申請執(zhí)行人）：青海億邦小額貸款股份有限公司，住所地青海省西寧市民和路33號創(chuàng)業(yè)大廈第十四樓。法定代表人：林明安，該公司董事長。委托訴訟代理人：朱林，青海輝湟律師事務(wù)所律師。被申請人（一審原告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）：李盛業(yè)，男。被申請人（一審原告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）：包漢桂，女。一審第三人（被執(zhí)行人）：西寧九海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地青海省西寧市城北區(qū)小橋大街22號。法定代表人：王九生，該公司總經(jīng)理。再審申請人青海

2、億邦小額貸款股份有限公司（以下簡稱億邦公司）因與被申請人李盛業(yè)、包漢桂、一審第三人西寧九海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱九海公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服青海省高級人民法院（2020）青民終247號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。再審申請人億邦公司申請再審稱，1.二審法院認定李盛業(yè)、包漢桂已支付全部購房款，缺乏證據(jù)證明：九海公司無法證明李盛業(yè)、包漢桂以現(xiàn)金付款的真實性，以及其收到購房款并用于案涉房屋建設(shè)，億邦公司不認可李盛業(yè)、包漢桂支付了購房款。2.二審法院認定李盛業(yè)、包漢桂與九海公司簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思表示，系合法有效的協(xié)議，缺乏證據(jù)證

3、明：案涉房屋于2014年2月18日即辦理了在建工程抵押登記手續(xù)，且至今未辦理抵押注銷手續(xù)。李盛業(yè)、包漢桂與九海公司于2014年4月在未經(jīng)抵押權(quán)人億邦公司同意的情況下簽訂商品房買賣合同，轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，違反了擔(dān)保法第四十九條第一款、物權(quán)法第一百九十一條的強制性規(guī)定，該商品房買賣合同應(yīng)屬無效合同。3.二審法院適用最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十九條、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第二條對本案做出判決，屬適用法律錯誤：（1）李盛業(yè)、包漢桂不完全具備最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十九條的適用條件。第一，李盛業(yè)、包漢桂與

4、九海公司簽訂的商品房買賣合同屬無效合同。第二，提出執(zhí)行異議之時，李盛業(yè)、包漢桂已支付的價款無法證明系其交納的購房款，因此無法認定其已支付價款超過合同約定總價款的百分之五十。第三，李盛業(yè)、包漢桂在簽訂商品房買賣合同后，并未再與九海公司簽訂備案的商品房買賣合同，更未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。加之大量購房款并非轉(zhuǎn)給九海公司而是轉(zhuǎn)給個人，李盛業(yè)、包漢桂沒有盡到一般人的謹慎注意義務(wù)，并持續(xù)放任現(xiàn)狀，其行為并不符合無過錯不動產(chǎn)買受人的標準。（2）最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第二條所調(diào)整的是建設(shè)工程承包人享有的工程價款的優(yōu)先受償權(quán)與消費者（即買受人）的物權(quán)期待權(quán)之間的沖突。本案中，億邦公司為九海公

5、司的抵押權(quán)人，并不是該條規(guī)定的“建設(shè)工程的承包人”，不屬于該條所調(diào)整的主體。因此，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第二條不能作為本案的裁判依據(jù)。綜上，億邦公司根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第二百條第二項、第六項之規(guī)定請求再審本案。被申請人李盛業(yè)、包漢桂提交意見稱，1.九海公司在2014年1月15日取得案涉房屋的預(yù)售許可證，該公司售房是合法有效的。在九海公司與億邦公司辦理在建工程抵押登記前部分業(yè)主已入住案涉房屋兩三年之久。2016年8月11日，九海公司將案涉房屋抵押給億邦公司，至今未作抵押注銷手續(xù)?？芍獰o論是在時間順序，還是事實占有，億邦公司的陳述是毫無根據(jù)的。2.李盛業(yè)、包漢桂購

6、房是為了居住。億邦公司作為專業(yè)放貸公司更應(yīng)審查程序的合法性。3.本案案涉房屋系李盛業(yè)、包漢桂唯一住房。4.李盛業(yè)、包漢桂已經(jīng)交納了全部購房款，九海公司向其出具了收據(jù)。一審第三人九海公司未提交意見。本院經(jīng)審查認為，本案審查的主要問題是：1.二審判決適用法律是否有誤。2.李盛業(yè)、包漢桂是否對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。一、關(guān)于二審判決適用法律是否有誤的問題。首先，案涉房屋登記在九海公司名下，九海公司系該房屋開發(fā)企業(yè)。2017年，李盛業(yè)、包漢桂與九海公司簽訂了商品房買賣合同。李盛業(yè)、包漢桂作為買受人提起本案案外人執(zhí)行異議之訴，主張參照適用最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干

7、問題的規(guī)定第二十九條規(guī)定，并無不妥。其次，億邦公司主張其對案涉房屋享有抵押權(quán)，二審法院依據(jù)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)規(guī)定，確定案涉房屋上的交付全部或大部分購房款的消費者購房人的權(quán)利、工程價款優(yōu)先受償權(quán)以及抵押權(quán)三者間的效力順位，適用法律并無不當(dāng)。二、關(guān)于李盛業(yè)、包漢桂是否對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題。首先，2013年12月，李盛業(yè)、包漢桂與九海公司簽訂了景都樂苑樓盤認購協(xié)議書。2017年，雙方又簽訂了商品房買賣合同。2019年12月12日，案涉房屋被人民法院查封，查封在房屋買賣合同簽訂之后。億邦公司主張未經(jīng)其同意，案涉房屋在抵押期間的轉(zhuǎn)讓行為依擔(dān)保法第四

8、十九條第一款、物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定應(yīng)為無效，根據(jù)物權(quán)法第十五條規(guī)定的合同效力和物權(quán)效力區(qū)分原則，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，僅不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果，并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。商品房買賣合同系當(dāng)事人真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，二審法院認定房屋買賣合同合法有效是正確的。其次，李盛業(yè)、包漢桂在2013年簽訂景都樂苑樓盤認購協(xié)議書后至2018年5月15日，分多次向九海公司交納購房款。億邦公司認為李盛業(yè)、包漢桂有部分購房款向第三人支付，不應(yīng)認定已向九海公司履行購房款。經(jīng)審查李盛業(yè)、包漢桂的付款憑證、九海公司出具的房款收據(jù)等證據(jù)，結(jié)合李盛業(yè)、包漢桂于2016年8月實際入住案

9、涉房屋的事實，二審法院認定李盛業(yè)、包漢桂支付了全部購房款并無不當(dāng)。再次，億邦公司主張李盛業(yè)、包漢桂在未再與九海公司簽訂備案的商品房買賣合同，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，大量購房款轉(zhuǎn)給個人，不符合無過錯不動產(chǎn)買受人的標準。最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除強制執(zhí)行的條件中并未要求購房人需要對未辦理過戶無過錯，億邦公司的此項主張不足以構(gòu)成再審的事由。因此，二審法院認定李盛業(yè)、包漢桂符合最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十九條規(guī)定的條件，享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，認定事實清楚，適用法律正確。綜上，億邦公司的再審申請不符合中華人民共和國

10、民事訴訟法第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照中華人民共和國民事訴訟法第二百零四條第一款、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回青海億邦小額貸款股份有限公司的再審申請。審 判 長吳兆祥審 判 員陳宏宇審 判 員吳笛二二一年九月二十八日法官助理孫明娟書 記 員馮宇博1總則1.1為了加強公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)公共場所衛(wèi)生管理條例的要求，特制定本制度。1.2集團公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負責(zé)將集團公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負責(zé)劃分，確保無遺漏。2衛(wèi)生標準2.

11、1室內(nèi)衛(wèi)生標準2.1.1地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等） ：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破

12、損的或破舊的不得陳列）。2.1.6收款臺、服務(wù)臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10內(nèi)、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2室外衛(wèi)生標準2.2.1門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理） ，墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3綠化區(qū)衛(wèi)生：做