成本數(shù)據(jù)庫的管理

1、成本數(shù)據(jù)庫審視成本管控“第一關(guān)國內(nèi)某知名地產(chǎn)老總在瞄準一地皮后，迅速讓自己的投資智囊團給出“測算成本，結(jié)果出人意料的是四位專家竟然給出迥然不同但卻各自有理的四種結(jié)果，這可急壞了馬上就要拿地的老總，究竟誰更專業(yè)?老總心里沒底。伴隨房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈和房地產(chǎn)商多項目、規(guī)?；陌l(fā)展，科學(xué)理性拿地做項目成為房地產(chǎn)效益管控的重要環(huán)節(jié)。拿地就要做測算，可現(xiàn)實是我們老是“測不準,不是測高就是估低,測算部門自身更是有苦說不出，抱怨公司要求太高、測算本身就是難事、又沒任何可參考的指標，怎么“測”?雖然項目做了很多,但在新項目實施中成本管控依舊感覺無章可循，缺乏參考性如何高效解決這些問題，我認為“成本數(shù)據(jù)庫”

2、的建設(shè)開始逐步成為大家共同關(guān)注的“熱點”。一、成本數(shù)據(jù)庫“是什么”?所謂成本數(shù)據(jù)庫,就是企業(yè)通過搜集和積累項目開發(fā)全生命周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過處理后、總結(jié)形成各類成本指標，以及利用這些信息為企業(yè)運營決策及新項目的開發(fā)提供指導(dǎo)和參考，以達到成本最低和市場最大化的原則。它主要包括項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品規(guī)劃指標、項目成本構(gòu)成、成本科目單方造價、以及各科目下具體的測算模型、經(jīng)濟技術(shù)指標（如圖一）。其中測算模型與經(jīng)濟技術(shù)指標是成本數(shù)據(jù)庫中最有價值的部份. 如果將成本管理過程劃分為前期成本測算、過程中成本控制和后期成本結(jié)算核算三大階段，那么成本數(shù)據(jù)庫就位于后期成本結(jié)算核算階段，通過項目竣工結(jié)算和成本核算的數(shù)據(jù)的

3、沉淀,以及其它同類項目的數(shù)據(jù)補充,更兼具行業(yè)特性的融入同行的項目成本數(shù)據(jù)綜合后，就形成了完整的成本數(shù)據(jù)庫。成本測算、成本核算和成本數(shù)據(jù)庫三者之間形成循環(huán)的閉環(huán)關(guān)系，相互影響,相互制約（如圖二）。最重要的是成本數(shù)據(jù)庫為下一個項目成本測算提供經(jīng)驗和關(guān)鍵參考，而下一個項目的最終成本結(jié)算核算又為成本數(shù)據(jù)庫充實新的實踐數(shù)據(jù),成本科目的各層級的匯合和各項目數(shù)據(jù)的不斷集中，最終成本數(shù)據(jù)庫就演變?yōu)檎麄€企業(yè)級的完備成本數(shù)據(jù)庫。 二、成本數(shù)據(jù)庫“有什么用？成本數(shù)據(jù)庫是個非常規(guī)范和完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，那么建立成本數(shù)據(jù)庫對企業(yè)項目管控有何價值?為便于說明,我們將項目全過程劃分為拿地、開發(fā)和結(jié)算三個階段,下面我們就具體來看

4、看成本數(shù)據(jù)庫在項目發(fā)展的三個階段的各自重要價值（如圖三）. 1、項目拿地階段采用信息化手段，規(guī)避傳統(tǒng)EXCEL表格的隨意修改弊端，在合理的成本指標框架體系和標準測算模型的分門別類下，企業(yè)將歷史項目的成本數(shù)據(jù)充分沉淀到企業(yè)信息化平臺中，最終優(yōu)化形成帶有企業(yè)自身濃郁特色的標準成本庫。所以當企業(yè)在拿新地做項目時,就可充分參考企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫的各項指標,根據(jù)過往項目成本結(jié)構(gòu)、項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品指標、各項經(jīng)濟技術(shù)指標等快速進行成本測算和項目決策.2、項目開發(fā)階段在過去項目開發(fā)過程中,對于成本管控的某一具體階段和成本點，做多少是依據(jù)項目成本經(jīng)理或負責(zé)人的個人經(jīng)驗,都是屬于模糊的經(jīng)驗參考。而有了以知識體系

5、沉淀的成本數(shù)據(jù)庫后，就可以將新項目與歷史標桿項目從成本構(gòu)成、各具體經(jīng)濟技術(shù)指標層面進行具體對比，找出偏差較大的科目，通過原因分析，發(fā)現(xiàn)問題,最終采取針對性措施降低“問題”成本。在這個過程對比中，具體需要對比項目的單方造價和指標含量的差異率，差異較大的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購招標過程中，由于成本數(shù)據(jù)庫過往的采購招標指標,可以讓地產(chǎn)商在采購招標執(zhí)行過程中提前做到心里有譜，有效的防控和杜絕乙方成本虛報.3、項目結(jié)算階段沉淀項目知識房地產(chǎn)是個人才流動率相對較高的行業(yè)，對于一個項目來說，關(guān)鍵、重要的人才流失往往帶來“項目知識”的同步流失，有了成本數(shù)據(jù)庫之后,存在項目經(jīng)理、成本經(jīng)理等關(guān)鍵人才腦

6、海中的工程經(jīng)驗、成本知識等就被記錄匯總，一定程度上避免人員流失造成的知識流失。知識分享完善的成本數(shù)據(jù)庫建立后,由于它本身融匯了經(jīng)驗豐富的成本專家的核心經(jīng)驗和寶貴知識，那么作為知識，帶有成功實踐的項目成本經(jīng)驗在公司內(nèi)部充分分享、快速復(fù)制，學(xué)習(xí)之后就可以防止成本科目細則的缺項漏項、建立標準的測算模型、融匯經(jīng)驗值的產(chǎn)品技術(shù)指標、以及包含市場行情的經(jīng)濟指標。三、如何構(gòu)建企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫?企業(yè)如何用最少的時間和成本建立成本數(shù)據(jù)庫,具體而言，我們認為企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫需要經(jīng)過建體系、沉淀數(shù)據(jù)、合理應(yīng)用和對比分析四個環(huán)節(jié)（如圖四)。 1、建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫體系成本數(shù)據(jù)庫體系主要包括建立指標模板和建立成本測算模

7、型兩大部分。建立指標模板要發(fā)揮成本數(shù)據(jù)庫的價值和意義，企業(yè)務(wù)必建立成本數(shù)據(jù)庫的完整指標模板和成本測算模型。指標模板指對整個項目從宏觀的項目規(guī)劃指標、中觀的產(chǎn)品規(guī)劃指標、以及微觀的與成本相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標多項目對比,提煉出標準模板。在這個過程中作為集團公司有必要對各區(qū)域、各項目公司的成本科目，一般來說是前3-4級科目要統(tǒng)一標準、原則上不允許隨意更改。建立成本測算模型在談測算模型之前，需要提醒的是我們一般會將項目成本劃分為建安和非建安兩大類。建安部分按產(chǎn)品維度進行測算，而對非建安部分,按項目維度進行測算.測算模型是成本數(shù)據(jù)庫中的基礎(chǔ)公式，根據(jù)成本科目和成本特性我們將測算模型劃分為三類，此模型基本囊

8、括了項目的各項科目成本.第一類型:指標*系數(shù)造價例如：綠化成本=建筑總面積綠化率每平米綠化造價第二類型：工程量造價第三類型:直接錄入總價2、沉淀數(shù)據(jù)成本數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)庫的最原始、最真實、最有價值的素材源泉.數(shù)據(jù)庫沉淀的工作主要細分為三類:第一,是建立歷史項目/產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫.這是最基本也是最有本企業(yè)特色的數(shù)據(jù)，在未來項目和產(chǎn)品參考中這類數(shù)據(jù)是第一參考體系.第二,是關(guān)于其它同行企業(yè)的項目成本數(shù)據(jù)庫。這個數(shù)據(jù)獲取有些難度,但他是站在全行業(yè)高度和視野下檢視自己企業(yè)成本管控指標的水平和參考,在很大程度上將改良和優(yōu)化企業(yè)自身一些成本瓶頸.第三,是基于以上企業(yè)歷史項目/產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫和同行業(yè)其它企業(yè)成本數(shù)

9、據(jù)庫兩者的積累和總結(jié)，建立企業(yè)級的標準成本庫，最終形成項目和產(chǎn)品兩個維度的標準、系統(tǒng)的成本指標庫。3、合理應(yīng)用一般來說,數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用主要表現(xiàn)在拿地前的成本測算參考,輔助項目決策以及指導(dǎo)項目過程中的成本管控。在新項目成本測算時，快速從“企業(yè)標準成本庫”和其它測算方案引入技術(shù)經(jīng)濟指標,而后根據(jù)新項目的實際情況進行產(chǎn)品或科目的替換與調(diào)整，快速并有效測算出新項目的成本。而在過程具體應(yīng)用中，成本數(shù)據(jù)庫的快速查詢和有效參考將為項目進程具體微觀環(huán)節(jié)提供重要參考和比較價值.有了系統(tǒng)的成本數(shù)據(jù)庫，地產(chǎn)商就可以按項目維度、產(chǎn)品維度和科目維度進行快速查詢。比如說在產(chǎn)品查詢時，項目負責(zé)人可以根據(jù)同類產(chǎn)品以及同區(qū)域的市

10、場行情和特征進行同類查找,并通過快速的查找替換，高效的形成適合項目特征的合理的測算模型。常見的查找替換模式包括如下： 按項目查找替換 查找：內(nèi)外部、區(qū)域、項目特征;替換:項目替換 按產(chǎn)品查找替換 - 查找：產(chǎn)品分類、區(qū)域，如：住宅連排別墅；替換：產(chǎn)品替換; 按科目查找替換 查找：明細科目、產(chǎn)品、指標；替換:科目測算模型替換.4、對比分析有對比才有新發(fā)現(xiàn)，新項目成本數(shù)據(jù)與歷史成本數(shù)據(jù)的橫向縱向?qū)Ρ韧芨S富、更真實了解新項目的成本優(yōu)勢和劣勢。比如在項目成本對比中，對比新老項目的單方造價與總價的差額和比率,就可以判斷出新項目在單方造價對成本的節(jié)約和成本利用上的優(yōu)劣。而產(chǎn)品建安成本對比通過技術(shù)經(jīng)濟

11、指標系數(shù)、單價和總結(jié)的綜合對比，許多產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟問題都會做到心中有數(shù)。而對于數(shù)據(jù)庫自身而言,一旦企業(yè)項目和產(chǎn)品達到一定規(guī)模和數(shù)量后,同類指標的積累和豐富，企業(yè)可以完全對同類指標進行基于統(tǒng)計學(xué)原理上的指標波動的分布總結(jié)。比如基于指標波動的上限、下限分析、指標波動的平均值等進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)價值分析這些對指標數(shù)據(jù)庫自身指標單元的真實性、全面性將形成更科學(xué)的指導(dǎo)意義。四、成本數(shù)據(jù)庫的加速器信息化工具沒有同步提升內(nèi)部管理的外部業(yè)務(wù)大規(guī)模擴張，必是不穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略.伴隨房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項目外部經(jīng)營的推進和房地產(chǎn)規(guī)范化管理、精細化管理的內(nèi)在要求，房地產(chǎn)迅速建立規(guī)范、標準的企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫便是當前房地產(chǎn)企業(yè)一大要求.但諸多粗放式管理的地產(chǎn)商還在用傳統(tǒng)WO