業(yè)主方與酒店集團(tuán)管理方談判(要點(diǎn))(共4頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上1. 業(yè)主方與管理方是委托代理關(guān)系,代理方對(duì)委托方負(fù)有信托責(zé)任.2. 收入、客房收入、營(yíng)運(yùn)成本等定義直接影響管理費(fèi)計(jì)算，合同中要逐條羅列清楚。合同中應(yīng)明確將基本管理費(fèi)列入營(yíng)運(yùn)成本以便GOP計(jì)算時(shí)予以扣除。收入定義中，政府代繳費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、旅游稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、貸款、顧客退減款、損壞賠償、閑置家具處置款、保險(xiǎn)賠償、政府征用補(bǔ)償、帳戶利息，以及政府獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼與稅收減免返還等，因不受管理公司經(jīng)營(yíng)影響，都應(yīng)扣除。3. 在人事權(quán)限上，業(yè)主應(yīng)爭(zhēng)取設(shè)立決策委員會(huì)，確定議事規(guī)則與雙方席位數(shù)，將之寫入合同，增強(qiáng)對(duì)酒店的控制力。通常業(yè)主派出副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)參與酒店事務(wù)與雙簽。

2、總經(jīng)理則由管理公司提名，業(yè)主有權(quán)否決。業(yè)主同時(shí)應(yīng)爭(zhēng)取的是對(duì)財(cái)務(wù)總監(jiān)聘任前的否決權(quán)4. 采購(gòu)條款中應(yīng)明確管理公司應(yīng)限定的是采購(gòu)“標(biāo)準(zhǔn)”，而不是限定品牌與供應(yīng)商，尤其是向關(guān)聯(lián)方采購(gòu)。只要符合標(biāo)準(zhǔn)，在相同的質(zhì)量與服務(wù)下，業(yè)主可以選擇價(jià)格更優(yōu)的產(chǎn)品。合同中“管理公司、關(guān)聯(lián)方或雇員有權(quán)取得利益、回扣”之類的語(yǔ)句須去除。管理公司應(yīng)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)與采購(gòu)中每一項(xiàng)與關(guān)聯(lián)方的交易作出說(shuō)明，業(yè)主應(yīng)有權(quán)決定是否批準(zhǔn)。如果該酒店品牌“標(biāo)準(zhǔn)”或VI標(biāo)志發(fā)生了變化，業(yè)主在合理的時(shí)間內(nèi)調(diào)整即可，以避免未使用的布草、印刷品等大量更換與浪費(fèi)。5. 管理公司通過(guò)保險(xiǎn)與補(bǔ)償條款隔離風(fēng)險(xiǎn)，通常僅在其犯有重大過(guò)失或故意違反協(xié)議時(shí)才承擔(dān)責(zé)任，

3、其它時(shí)候由業(yè)主向保險(xiǎn)公司索賠后補(bǔ)償管理公司。此時(shí)保險(xiǎn)的投保人與受益人都是業(yè)主（即酒店），再由業(yè)主對(duì)管理公司進(jìn)行補(bǔ)償。合同中應(yīng)注意，管理公司在酒店外或非履行本協(xié)議直接引起的損失不應(yīng)補(bǔ)償，管理公司關(guān)聯(lián)方損失也不宜補(bǔ)償。另外談判期間業(yè)主可按附件中保險(xiǎn)清單向保險(xiǎn)公司詢價(jià)，比較判斷其合理性。營(yíng)業(yè)中斷險(xiǎn)通常是12-24個(gè)月管理費(fèi)。除財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)外，其它保險(xiǎn)成本都應(yīng)計(jì)入營(yíng)運(yùn)成本6. 業(yè)主聘請(qǐng)審計(jì)師每年審計(jì)且費(fèi)用列入運(yùn)營(yíng)成本，管理公司對(duì)其無(wú)法合理解釋的固定資產(chǎn)滅失應(yīng)負(fù)相應(yīng)管理責(zé)任。合同爭(zhēng)取寫入對(duì)總經(jīng)理的考核內(nèi)容以增加對(duì)總經(jīng)理的控制，降低雙重委托代理的風(fēng)險(xiǎn)。另外對(duì)管理公司或酒店雇員嚴(yán)重瀆職，損害業(yè)主利益的行為，業(yè)

4、主宜有解約權(quán)和對(duì)雇員的解聘權(quán)。管理公司具有品牌使用權(quán)也應(yīng)是簽約前提，否則應(yīng)視為管理公司違約。7. 系統(tǒng)預(yù)訂不包括與酒店直接簽約的攜程等國(guó)內(nèi)第三方網(wǎng)絡(luò)，合同表述不應(yīng)含糊的將所有第三方網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂都計(jì)入系統(tǒng)預(yù)訂，使系統(tǒng)預(yù)訂費(fèi)計(jì)算基數(shù)擴(kuò)大。同時(shí)預(yù)訂后未入住且未預(yù)收押金的訂單不應(yīng)收系統(tǒng)預(yù)訂費(fèi)。合同中如果約定管理公司有單方面隨時(shí)調(diào)整收費(fèi)比率的權(quán)力，對(duì)業(yè)主是比較被動(dòng)的，可增加“在該品牌85%的酒店接受調(diào)整后，業(yè)主同意調(diào)整”8. 業(yè)主的轉(zhuǎn)讓條款中應(yīng)確保轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)方不受限，取消管理公司優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則將給酒店資本運(yùn)作、股權(quán)融資帶來(lái)很大麻煩。違約條款中業(yè)主違約后要向管理公司賠償所有剩余年份的管理費(fèi)這類片面保護(hù)管理公司

5、的苛刻條款是要極力去除的。9. 合同中應(yīng)明確業(yè)主付給管理公司的管理費(fèi)、集團(tuán)服務(wù)費(fèi)用都已含稅，避免合同中出現(xiàn)任何“本協(xié)議金額不含XX稅”的語(yǔ)句，增值稅也一樣（國(guó)內(nèi)外增值稅含義不同）。合同年限以短為宜，區(qū)域品牌限制必須明確。合同須適用中國(guó)法律，合同語(yǔ)言與仲裁語(yǔ)言都應(yīng)以中文為準(zhǔn)。中文與英文不一致的應(yīng)以中文為準(zhǔn)。仲裁準(zhǔn)據(jù)法為中國(guó)法律，國(guó)內(nèi)可約定由中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（CIETAC）仲裁。當(dāng)合同某一條款被仲裁或法院認(rèn)定無(wú)效時(shí)，該條款隨即無(wú)效。另外合同可約定：如果雙方的爭(zhēng)議是具體金額，則雙方同時(shí)報(bào)價(jià)（最終報(bào)價(jià)），仲裁員將選擇其中一個(gè)，而不是找折中價(jià)。這種方法使雙方為了自己的報(bào)價(jià)被選中，而做出比較合理

6、的報(bào)價(jià)。最后，管理合同與技術(shù)服務(wù)協(xié)議應(yīng)同時(shí)簽署，不宜在管理合同達(dá)成一致前先簽技術(shù)服務(wù)協(xié)議，否則管理合同很多條款就比較難談了。(1)激勵(lì)不等于旱澇保收。業(yè)內(nèi)常有酒店開(kāi)業(yè)一年多后凈現(xiàn)金流仍為負(fù)，仍需業(yè)主補(bǔ)貼輸血，而管理公司卻坐享高額管理費(fèi)的情形，這往往加劇業(yè)主與管理公司的矛盾。為了引導(dǎo)管理公司全力提升酒店業(yè)績(jī)，促使雙方共贏，可在設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)率時(shí)拉開(kāi)費(fèi)率差距，在低GOP（“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的簡(jiǎn)稱，即，它在利潤(rùn)表中反映為收入減去成本、人工費(fèi)、營(yíng)運(yùn)部門的直接費(fèi)用、后臺(tái)部門的間接費(fèi)用后的余額。GOP=酒店?duì)I業(yè)總收入酒店?duì)I業(yè)總支出）率區(qū)間降低獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)率。(2)年度預(yù)算中應(yīng)明確管理公司與業(yè)主可享受的優(yōu)惠房折扣與數(shù)量，雙方對(duì)等的享受優(yōu)惠。年度預(yù)算未能批準(zhǔn)的科目通常延用前一財(cái)務(wù)年度預(yù)算，首年不批準(zhǔn)可由專家裁定，而選擇“業(yè)內(nèi)公認(rèn)”往往比“國(guó)際公認(rèn)”的專家更具有可操作性。酒店帳戶一定額度以上支出須雙簽，緊急情況支出后要業(yè)主方代表及時(shí)補(bǔ)簽；帳戶中多余資金業(yè)主可隨時(shí)轉(zhuǎn)出。如合同中已授予管理公司直接劃取管理費(fèi)的權(quán)力，則抵消權(quán)是業(yè)主應(yīng)爭(zhēng)取的。資本重置帳戶的支出應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)審批的年度預(yù)算執(zhí)行，超出部分須業(yè)主審