社區(qū)普法講座

1、社區(qū)普法講座 主講人： 2014年4月11號 講座主要內(nèi)容 第一部分 小區(qū)內(nèi)房屋租賃方面 第二部分 小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物方面 第三部分 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面 第一講，房屋租賃合同1.租賃合同的內(nèi)容包括： (一)當事人的姓名或者名稱及住所;(二)房屋的座落、面積、裝修及設施狀況;(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及其支付方式;(六)房屋修繕責任;(七)消防安全責任;(八)變更或者解除合同的條件;(九)違約責任及解決爭議的方式;(十)轉租的約定;(十一)當事人約定的其他條款。 小區(qū)房屋租賃3房屋租賃期限期限2房屋租賃用途用途1房屋租賃主體主體注意事項4租金繳納時間和方式繳納時間和方式5裝修改造裝修

2、改造的約定6轉租的約定租賃 主體u出租人：擁有房屋所有權或者使用權的自然人、法人或者其他組織 法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照及年檢情況自然人的，看是否年滿18周歲或者年滿16周歲未滿18周歲但以自己的勞動收入為主要生活來源，精神是否正常。1.資格：2.實體權利：房屋的所有權人委托或代理出租的共有房屋出租的房屋轉租的u承租人：承租為自然人的，是否具有完全民事行為能力； 出租人系法人或其他組織的，是否依法成立。注意：索取承租人的身份證復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件，若是公司簽訂注意：索取承租人的身份證復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件，若是公司簽訂租賃合同，則考慮簽字人是否為法定代表人或授權代表（結合

3、租賃合同，則考慮簽字人是否為法定代表人或授權代表（結合武漢武漢市房屋租賃管理辦法市房屋租賃管理辦法等政策性規(guī)定，核查小區(qū)住宅樓是否允許開設等政策性規(guī)定，核查小區(qū)住宅樓是否允許開設公司）公司） 小區(qū)房屋租賃用途辦公工商業(yè)倉庫住宅注意：注意：1.在房屋租賃中房屋的用途是必備條款，作在房屋租賃中房屋的用途是必備條款，作為出租方有義務保證房屋能作約定的用途使用。為出租方有義務保證房屋能作約定的用途使用。2.承租人應當按照約定的方法使用租賃物。承租人應當按照約定的方法使用租賃物。 3.承租人承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的

4、，出租人可以解除合同并要致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。求賠償損失。 合同法關于房屋租賃用途的相關規(guī)定第二百一十六條第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。賃期間保持租賃物符合約定的用途。第二百一十七條第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質(zhì)使用。不能確定的，應當

5、按照租賃物的性質(zhì)使用。第二百一十八條第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。第二百一十九條第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。租賃期限1、出租人與承租人自主約定，最長不超過20年，超過部分無效。2、租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面

6、形式的，視為不定期租賃。 我國我國合同法合同法關于關于租賃期限租賃期限的規(guī)定的規(guī)定第二百一十四條 租賃期限不得超過 二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當事人之間約定租金支付時間和方式?jīng)]有約定或者約定不明確協(xié)議補充不能達成補充協(xié)議的按照合同有關條款和交易習慣不滿一年一年以上依舊不能確定租賃期限屆滿時支付每屆滿一年租賃期間屆滿裝修改造的約定1. 約定是否同意承租人 對房屋進行裝修或改造，改造的標準是什么？違反約定的具體責

7、任。 2.約定房屋交付時附屬設施和設備的狀況和交還時的具體要求。 3.約定租賃期滿、提前解除或終止時裝修物如何處理。4. 約定裝修期限、裝修免租期；裝修保證金等 裝修改造的法律規(guī)定 1.合同期限屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，形成附合的裝飾裝修物，出租人不予補償。 2.合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物由承租人自行拆除，恢復出租房原狀，出租人同意利用的以及已形成附合的裝飾裝修物且出租人同意利用的，可折價補償。若出租人不同意利用，根據(jù)合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。裝修改造的法律規(guī)定 3.合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，已形成附合的裝飾裝修物，有約定的依約定，

8、無約定的依下列情況處置：因出租人違約導致合同解除的，出租人賠償裝飾裝修的殘值損失;因承租人違約導致合同解除的，出租人不予賠償;雙方違約導致合同解除的根據(jù)過錯分擔責任;不可歸責于雙刀事由導致合同解除的，雙方依據(jù)公平原則分擔裝飾裝修的殘值損失。 轉租的約定1. 出租人確認條款。既明確約定，轉租應得到出租人的同意。2. 約定轉租期限。轉租期限應限于原租賃合同規(guī)定的期限內(nèi),超過原租賃合同期限的，則轉租無效。3. 約定轉租后房屋的使用性質(zhì)。使用性質(zhì)也必須以原合同的約定為準，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)。4. 約定損壞房屋的賠償及責任承擔。5. 約定違約責任條款。 轉租的相關法律規(guī)定u轉租應注意的問題：1.

9、承租人在租賃期限內(nèi)征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或者全部轉租給別人。2.房屋轉租應當訂立書面合同，轉租合同必須經(jīng)原出租人出面同意，并辦理備案登記手續(xù)。3.轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但是出租人與轉租人雙方規(guī)定的除外。4.轉租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同隨之變更、解除或者終止。房屋租賃其他注意事項u租賃合同到期怎么處理？1.是否續(xù)訂租賃合同（約定更新和法定更新）2.驗收租賃物，檢查租賃物是否存在非正常性損耗u拒不退還租賃物如何維權？1.是否構成刑事犯罪（如侵占罪、非法侵入住宅罪、尋釁滋事罪 ）2.以侵權之訴起訴原承租人，督促其早日返還房屋并承擔損失 飼養(yǎng)寵

10、物方面主要內(nèi)容u飼養(yǎng)寵物的資格u寵物飼養(yǎng)人的注意義務u寵物侵權處理u小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理相關規(guī)定u飼養(yǎng)寵物的資格第二講：小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物2限養(yǎng)區(qū)內(nèi)個人養(yǎng)犬，每戶只準養(yǎng)一只，但禁止養(yǎng)烈性犬和大型犬。 限養(yǎng)區(qū)飼養(yǎng)寵物的條件：（一）有合法身份證明；（二）有完全民事行為能力；（三）有固定住所且獨戶居住。1 寵物飼養(yǎng)人需要的證書：31.個人養(yǎng)犬（一）向居住地公安派出所申請，由公安派出所征求居(村)民委員會的意見，報區(qū)公安機關審核批準。 （二）自批準之日起30日內(nèi)攜犬到畜牧部門注射獸用狂犬病疫苗，領取犬類免疫證后到公安機關登記注冊，領取養(yǎng)犬許可證和犬牌。 （三）個人養(yǎng)犬的，應當向公安機關提交與住宅所在地居（村）

11、民委員會或者業(yè)主委員會簽訂的養(yǎng)犬義務保證書。u寵物飼養(yǎng)人的注意義務1(一)不得攜犬進入集貿(mào)市場、商店、飯店、公園、影劇院、學校、醫(yī)院、展覽館、歌舞廳、體育場(館)、游樂場等公共場所；(二)不得攜犬乘坐公共交通工具；(三)小型觀賞犬19時至次日7時出戶的，必須掛犬牌、束犬鏈，并由成年人牽引，其他時間出戶的必須籠裝；(四)單位飼養(yǎng)的大型犬必須拴養(yǎng)或者圈養(yǎng)，并有專人管理；(五)不得侵擾他人的正常生活；(六)定期為犬注射獸用狂犬病疫苗；(七)犬在戶外排泄糞便的，攜犬人應當立即予以清除 1u寵物侵權處理（一）飼養(yǎng)的動物造成他人人身損害的，飼養(yǎng)人或管理人即使無過錯也應當承擔民事責任，但損害是由受害人自己的

12、過錯造成的，飼養(yǎng)人和管理人不承擔民事責任。（烈性犬的飼養(yǎng)人不免責）。（二） 飼養(yǎng)的動物造成他人人身損害，是由于第三人的過錯造成的，應當由第三人承擔民事責任。被侵權人可以向動物飼養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權向第三人追償。中華人民共和國侵權責任法中華人民共和國侵權責任法第七十八條第七十八條飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任，但能夠證明飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任，但能夠證明損害是因被侵權人故意或者重大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。損害是因被侵權人故意或者重大過失造成的，可以不承擔

13、或者減輕責任。 第七十九條第七十九條違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任。承擔侵權責任。第八十條第八十條禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任。任。第八十二條第八十二條遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養(yǎng)人或者管理人承遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養(yǎng)人或者管理人承擔侵權責任。擔侵權責任。 第八十三條第八十三

14、條因因第三人的過錯第三人的過錯致使動物造成他人損害的，被侵權人可以向致使動物造成他人損害的，被侵權人可以向動物飼養(yǎng)人或者管理人動物飼養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也可以向請求賠償，也可以向第三人第三人請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權向第三人追償。請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權向第三人追償。 第八十四條第八十四條飼養(yǎng)動物應當遵守法律，尊重社會公德，不得妨害他人生活飼養(yǎng)動物應當遵守法律，尊重社會公德，不得妨害他人生活。1.武漢市養(yǎng)犬管理條例2.武漢市限制養(yǎng)犬規(guī)定4.中華人民共和國民法通則5.侵權責任法3.參照其他小區(qū)的飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定、小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理共約u小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定第三

15、講：物業(yè)管理方面u業(yè)主權利與義務u物業(yè)公司權利與義務u小區(qū)內(nèi)物品、車輛等安全u新房裝修應注意事項，相關法律規(guī)定業(yè)主：是指物業(yè)的所有權人，尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人 。業(yè)主物業(yè)公司物業(yè)服務合同業(yè)主的權利1.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)

16、服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；業(yè)主的義務1.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。物業(yè)公司權利(一)物業(yè)管理公司應當根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；(二

17、)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；(三)依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；(四)有權制止違反規(guī)章制度的行為；(五)有權要求管委會協(xié)助管理；(六)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務；(七)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)公司義務(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； (二)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(三)重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；(四)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導； 物業(yè)公司是否有保障小區(qū)內(nèi)物品車輛等安全的義務？小區(qū)內(nèi)物品、車輛等安全一般物業(yè)服務合同收取的是車位使用費，物業(yè)公司只需要向業(yè)主提供合格的車位就可以。無需承擔車輛保管及車輛丟失的賠償責任 保管合同如果收取的是保管費用在有償保管期間，業(yè)主車輛毀損、丟失的，物業(yè)需要承擔賠償責任。 新房裝修注意事項和相關法律規(guī)定u新房裝修