土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算探討

1、土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算探討對(duì)于土地作用權(quán)的會(huì)計(jì)處理， 傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方法有二種， 一是簡(jiǎn)單地歸入無(wú)形資產(chǎn)，二是將土地作用權(quán)全部計(jì)入固定資產(chǎn)的初始價(jià)值。在執(zhí)行了企業(yè)會(huì)計(jì)制度后，財(cái)政部又頒布了財(cái)會(huì)200143號(hào)實(shí)施 <企業(yè)會(huì)計(jì)制度 >及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答（以下簡(jiǎn)稱問(wèn)題解答）對(duì)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理作了相關(guān)規(guī)定。由于在 2002 年開(kāi)始實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則固定資產(chǎn)與企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定不同，因此，土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算于過(guò)去相比也發(fā)生了相當(dāng)多的變化。 以下筆者對(duì)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行探討。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)工程項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間土地開(kāi)發(fā)使用后，從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)到在建工程的時(shí)間對(duì)將來(lái)固定資產(chǎn)的價(jià)值

2、構(gòu)成具有十分重要的作用。 筆者認(rèn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)工程項(xiàng)目的時(shí)間應(yīng)該是在該土地上所開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始之日。由于企業(yè)取得土地使用權(quán)而沒(méi)有使用時(shí)，土地使用權(quán)的費(fèi)用攤銷不能具體歸結(jié)產(chǎn)品成本核算， 因此只能按照無(wú)形資產(chǎn)攤銷的要求作為管理費(fèi)用核算，而一旦在取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)的持有目的就發(fā)生了變化，土地的使用對(duì)象被具體化了，有了專屬性， 將來(lái)就需歸結(jié)到具體的產(chǎn)品成本核算，因此需要構(gòu)成具體建筑物的初始成本。對(duì)此，問(wèn)題解答也作了如下規(guī)定：“公司以購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商品房成本， 或轉(zhuǎn)入在建工程成本后， 其賬面價(jià)值構(gòu)成房屋、

3、建筑物實(shí)際成2010-8-151本?！闭怯捎谕恋厣纤_(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始之日使得土地的使用對(duì)象被具體化了，持有目的發(fā)生了變化，會(huì)計(jì)核算方式也就應(yīng)同時(shí)發(fā)生變化，所以也就決定了土地轉(zhuǎn)入相關(guān)工程項(xiàng)目的時(shí)間應(yīng)該是在該土地上所開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始之日。此是其一。其二是企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用所決定的。由于購(gòu)置土地的資金來(lái)源有可能是通過(guò)貸款所得， 相應(yīng)也就應(yīng)發(fā)生借款費(fèi)用， 根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則的要求，對(duì)借款費(fèi)用資本化的條件規(guī)定有三，其中之一就是 “為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。 ”因此根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，在“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始” 之前發(fā)生的借款費(fèi)用

4、是不能資本化的，只能予以費(fèi)用化；而當(dāng)土地被具體到某一個(gè)具體項(xiàng)目時(shí)，一旦“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始” ，為購(gòu)置土地發(fā)生的借款費(fèi)用就應(yīng)該予以資本化。因此如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間是在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，那么從“必要活動(dòng)開(kāi)始之日” 到“達(dá)到預(yù)定可作用狀態(tài)之日”這段時(shí)間的借款費(fèi)用就會(huì)被費(fèi)用化，顯然是不符合借款費(fèi)用準(zhǔn)則的要求。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額趙惠芳對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間及會(huì)計(jì)處理的探討（見(jiàn)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì) 2004 年第一期）認(rèn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額每單位面積的購(gòu)價(jià)×該項(xiàng)目占地面積÷該土地使用權(quán)的有效期限

5、5;該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)使用期限。筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)值得商榷。2010-8-152根據(jù)問(wèn)題解答的規(guī)定， “如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的， 在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、 建筑物的凈殘值時(shí)， 應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、 建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素， 并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)， 將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、 建筑物一并出售的，按其賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理?！庇纱丝芍?，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額（每單位面積的購(gòu)價(jià)作

6、為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷額）×該項(xiàng)目占地面積。只不過(guò)是當(dāng)建筑物的使用年限小于土地使用權(quán)的年限時(shí)，要將土地使用權(quán)的年限大于建筑物的使用年限的部分作凈殘值預(yù)留。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入工程項(xiàng)目后折舊（攤銷）總額和折舊方法的確定由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)工程項(xiàng)目的時(shí)間應(yīng)該是在該土地上所開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始之日；而土地一旦轉(zhuǎn)入相關(guān)工程項(xiàng)目后形成固定資產(chǎn)后，折舊是從達(dá)到預(yù)定可作用狀態(tài)后的次月起開(kāi)始的（因?yàn)楦鶕?jù)固定資產(chǎn)準(zhǔn)則的要求，除二類情況外，企業(yè)應(yīng)對(duì)所有的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊），因此，在這二者之間應(yīng)會(huì)上形成一個(gè)時(shí)間差， 即購(gòu)建活動(dòng)開(kāi)始之日到達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之月之間的建設(shè)周期。 因此，如何確定土地使用權(quán)

7、的折舊總額是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。筆者認(rèn)為土地使用權(quán)的折舊總額的確定應(yīng)采用如下公式：2010-8-153土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額（每單位面積的購(gòu)價(jià)作為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷額）×該項(xiàng)目占地面積預(yù)留的凈殘值單位面積的年攤銷額×（土地的使用年限固定資產(chǎn)的折舊年限建設(shè)周期土地作為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷年限）×該項(xiàng)目占地面積土地使用權(quán)的折舊總額土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額預(yù)留的凈殘值根據(jù)固定資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定， 企業(yè)應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)所含經(jīng)濟(jì)利益實(shí)現(xiàn)方式選擇折舊方法，因此筆者認(rèn)為， 根據(jù)土地使用權(quán)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)方式，轉(zhuǎn)入相關(guān)工程項(xiàng)目的土地使用權(quán)的折舊方法應(yīng)選用年限平均法。另外根據(jù)固定資產(chǎn)準(zhǔn)則第

8、六條：“固定資產(chǎn)各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命或者以不同的方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益， 從而適用不同的折舊率或折舊方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為固定資產(chǎn)”的規(guī)定，如果在該土地上形成的建筑物的折舊方法不采用年限平均法時(shí)，應(yīng)將該土地使用權(quán)單獨(dú)作為固定資產(chǎn)確認(rèn)，并單獨(dú)計(jì)提折舊； 如果在該土地上形成的建筑物采用的也是年限平均法時(shí)，可以將土地與建筑物的建造成本合并計(jì)入固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。 同時(shí)還需說(shuō)明一點(diǎn)， 建筑物的預(yù)留凈殘值與土地使用權(quán)的預(yù)留凈殘值應(yīng)該分別計(jì)算。因此，固定資產(chǎn)的年折舊額應(yīng)采用以下公式：形成固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)的年折舊額土地使用權(quán)的折舊總額÷固定資產(chǎn)的使用年限。2010-8-154

9、包含土地使用權(quán)的固定資產(chǎn)的年折舊額（建筑物的建造成本+土地使用權(quán)的折舊總額建筑物的預(yù)留凈殘值）÷固定資產(chǎn)的使用年限以下筆者試舉一例來(lái)說(shuō)明上述觀點(diǎn)：例：某企業(yè)于 2002 年 7 月 15 日購(gòu)入土地使用權(quán)。有效期為70 年，面積為1000 畝，每畝購(gòu)價(jià)為14 萬(wàn)，于 2003 年 1 月 20 日開(kāi)發(fā)其中的100 畝， 2003 年12 月 20 日達(dá)到預(yù)定可作用狀態(tài)，共計(jì)發(fā)生建造成本8980 萬(wàn)，建筑物的預(yù)留凈殘值為 0，建筑物預(yù)計(jì)使用50 年，折舊方法都采用年限平均法。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間為2003年1月建筑周期 1 年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金

10、額（每單位面積的購(gòu)價(jià)作為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷額）×該項(xiàng)目占地面積（ 14 萬(wàn) 14÷70÷2）×1001390 萬(wàn)預(yù)留的凈殘值單位面積的年攤銷額×（土地的使用年限固定資產(chǎn)的折舊年限建設(shè)周期土地作為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷年限）×該項(xiàng)目占地面積 14 萬(wàn)÷70×（ 70-50-1 0.5 ）×100 370 萬(wàn)2010-8-155土地使用權(quán)的折舊總額土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額預(yù)留的凈殘值 1390-370 1020 萬(wàn)取得土地使用權(quán)時(shí)：借：無(wú)形資產(chǎn) 14000 萬(wàn)貸：銀行存款 14000 萬(wàn)2002 年 12 月 3

11、0 日攤銷無(wú)形資產(chǎn) 14*1000÷70÷2100 萬(wàn)借：管理費(fèi)用 100 萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn) 100 萬(wàn)2003 年 1 月 20 日使用 100 畝土地時(shí)借：在建工程 1390 萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn) 1390 萬(wàn)2010-8-156發(fā)生建造成本時(shí)借：在建工程 8980 萬(wàn)貸：相關(guān)科目 8980 萬(wàn)2003 年 12 月 20 日建筑物達(dá)到預(yù)定可作用狀態(tài)時(shí)借：固定資產(chǎn) 10370 萬(wàn)貸：在建工程 10370 萬(wàn)2003 年 12 月 31 日剩余土地使用權(quán)的攤銷14×（1000100）÷70 180萬(wàn)借：管理費(fèi)用180 萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)180 萬(wàn)2004 年 12

12、 月 31 日對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提年折舊額（103703700）÷50200 萬(wàn)或者（ 8970+1030-0）÷50200 萬(wàn)2010-8-157借：相關(guān)科目 200 萬(wàn)貸：累計(jì)折舊 200 萬(wàn)2004 年 12 月 31 日剩余土地使用權(quán)的攤銷同2003 年四、固定資產(chǎn)使用壽命調(diào)整的會(huì)計(jì)處理根據(jù)固定資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定， 企業(yè)當(dāng)定期對(duì)固定資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核，如果固定資產(chǎn)的使用壽命與原先的估計(jì)數(shù)有重大差異，則應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整固定資產(chǎn)的折舊年限。因此，當(dāng)固定資產(chǎn)的使用壽命調(diào)整時(shí)，也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)的預(yù)留凈殘值。由于預(yù)留的凈殘值單位面積的年攤銷額×（土地的使用年限固定資產(chǎn)的折舊年限建設(shè)周期土地作為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷年限）×該項(xiàng)目占地面積，所以只需將復(fù)核后確定的固定資產(chǎn)的使用壽命與原先估計(jì)的使用壽命之間的差異來(lái)調(diào)整土地使用權(quán)的預(yù)留凈殘值。同時(shí)相應(yīng)調(diào)整固定資產(chǎn)或者土地使用權(quán)的所折舊額。因固定資產(chǎn)的使用壽命變化而調(diào)整土地使用權(quán)的預(yù)留凈殘值單位面積的年攤銷額×（原先估計(jì)的固定資產(chǎn)使用年限重新估計(jì)的固定資產(chǎn)使用年限）×該項(xiàng)目占地面積調(diào)整后的年折舊額（固定資產(chǎn)的余值原土地使用權(quán)預(yù)留的凈殘值原建2010-8-158筑物的預(yù)留凈殘值±調(diào)整土因固定資產(chǎn)的使用壽命變化而地使用權(quán)的預(yù)留凈殘值）÷固定資產(chǎn)的剩余使用壽命接上例，假設(shè)