房地產(chǎn)估價(jià)方法收益還原法

1、整理ppt2一、稱 呼 收益法,又稱收益還原法、收益現(xiàn)值法、收益資本化法。是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之一，它是對(duì)房地產(chǎn)和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法。 我國常用收益還原法，英文表述為Income approach investment method 整理ppt3二、概 念 收益法是將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。 采用收益法測(cè)算出的價(jià)格，通常稱為收收益價(jià)格益價(jià)格。整理ppt4三、理論依據(jù) 收益法是基于預(yù)期原理預(yù)期原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于房地產(chǎn)的預(yù)期收益而非即期收益的大小，房地產(chǎn)投資者是在預(yù)

2、測(cè)該房地產(chǎn)將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。整理ppt5 其基本思想首先可以粗略地表述如下： 由于房地產(chǎn)的使用壽命相當(dāng)長(zhǎng)久，占用某一收益性房地產(chǎn)，不僅現(xiàn)在能取得一定的純收益，而且能期待在將來繼續(xù)取得這個(gè)純收益，這樣，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一個(gè)貨幣額，如果將這個(gè)貨幣額存入銀行也會(huì)源源不斷地帶來一種與這個(gè)純收益等量的收入。形象一點(diǎn)表示： 某一貨幣額 利息率=不動(dòng)產(chǎn)純收益 那么，這某一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/利息率整理ppt6 舉例：假如某人有一房地產(chǎn)，每年可產(chǎn)生10萬元的純收益，同時(shí)此人有200萬元貨幣，以5%的年利息率存入銀行，每年可得到10萬元的利息，則對(duì)該人

3、來說，理論上這宗房地產(chǎn)與200萬元的貨幣等價(jià)，即值200萬元。 本例樸實(shí)，簡(jiǎn)單，有前提條件。純收益純收益每年不變，資本化率資本化率每年不變，獲取純獲取純收益的年限收益的年限為無限年，并且投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)那樾?。整理ppt7 視同在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，購買一宗一定使用年期（或只有一定年限的純收益）的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年限內(nèi)可以在將來源源不斷地獲取純收益，那么以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與這將來源源不斷的純收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。整理ppt8四、收益法的基本公式（一）、最簡(jiǎn)單的情形 V=a/r式中：V 房地產(chǎn)價(jià)格； a 房地產(chǎn)的純收益； r 房地產(chǎn)的

4、收益率。整理ppt9（二）有限年期且其他因素不變的情形有兩種具體情況：一是收益率大于零；二是收益率等于零。1、收益率大于零的情況式中：V 、a 、r 含義同前； n 房地產(chǎn)的使用年限或僅有收益的年限。假設(shè)前提： a每年不變； r每年不變且大于零； n為年期有限。 整理ppt102、收益率等于零的情況 V=an 式中：V房地產(chǎn)價(jià)格； a 房地產(chǎn)的純收益； n 有限年期。 假設(shè)前提： a每年不變； r等于零； n為年期有限。整理ppt11（三）純收益在前若干年有變化的情形1、無限年期的情況式中： V房地產(chǎn)價(jià)格； a 房地產(chǎn)的純收益； ai 表示第i年的純收益； t 表示純收益有變化的年限整理ppt

5、122、有限年期的情況式中：n 有限年期。 t 表示純收益有變化的年限。假設(shè)前提： t 年以前（含第t 年）純收益有變化； t 年以后純收益無變化為a ； r 每年不變且大于零；年期有限為n 。整理ppt13（一）特點(diǎn)：1、收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)；2、收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格；3、收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于房地產(chǎn)純收益純收益和收益率收益率確定的準(zhǔn)確度。五、收益法的特點(diǎn)與適用范圍整理ppt14（二）適用范圍 本方法是以求取房地產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它只適用于有收益或有潛在收益有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。整理ppt15六、估價(jià)步驟（一）搜集整理資料主要通過

6、走訪有關(guān)部門及個(gè)人，搜集現(xiàn)有資料，實(shí)地調(diào)查獲取。對(duì)于應(yīng)用收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)待估房地產(chǎn)的位置和特點(diǎn)，選擇同一級(jí)別相同性質(zhì)的適宜調(diào)查樣本作為下一步計(jì)算的依據(jù)。整理ppt16（二）確定總收益 房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益實(shí)際收益和客觀收客觀收益益兩種。 客觀收益客觀收益是指排除了各個(gè)企業(yè)實(shí)際利益中屬于特殊的、偶然的要素對(duì)實(shí)際收益的影響后得到的一般正常收益，它可直接應(yīng)用于估價(jià)中。 實(shí)際收益實(shí)際收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營管理水平條件下，實(shí)際取得的收益。它是個(gè)別企業(yè)在個(gè)別的經(jīng)營管理等情況下的實(shí)際收入水平，未排除個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)的影響，所以不可作為估價(jià)的依據(jù)。整理ppt17確定房地產(chǎn)客觀收益的原則：1、

7、從客觀上看，房地產(chǎn)的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力的使用者使用，并能產(chǎn)生收益。2、收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。3、收益是安全可靠的收益。整理ppt18房地產(chǎn)總收益產(chǎn)生的形式有兩種：1、房地產(chǎn)出租的租金 是指房地產(chǎn)出租過程中，出租方獲得的實(shí)際租金額以及其他有關(guān)的收益。2、企業(yè)經(jīng)營收益 是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下，每年所獲得的與同類型企業(yè)相類似的客觀收益。整理ppt19（三）確定總費(fèi)用 總費(fèi)用 是指出租或經(jīng)營房地產(chǎn)期間，房地產(chǎn)所有者取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。 根據(jù)總收益獲取的形式不同，總費(fèi)用的內(nèi)涵和計(jì)算也有所不同，總費(fèi)用可分為以下兩種情形。整理ppt201、房地產(chǎn)出租中總費(fèi)

8、用的計(jì)算（1）管理費(fèi) 是指出租房地產(chǎn)要進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。 （面積或租金的2% 5%）（2）維修費(fèi) 是指為保證房屋正常使用每年所支付的房屋的維護(hù)費(fèi)（修繕費(fèi)用）。（3）保險(xiǎn)費(fèi) 是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)免遭意外而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。（0.15% 0.2%）。（4）稅金 是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。由法律具體規(guī)定，如營業(yè)稅，城市建設(shè)附加稅，教育附加稅等。（5）中介費(fèi)用 是指通過各中介機(jī)構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所有者支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。整理ppt212、企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用是指企業(yè)在經(jīng)營過程中為獲得經(jīng)營效益而必須支付的費(fèi)

9、用。分兩種： 營業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)：商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)等。 生產(chǎn)型房地產(chǎn)：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和廠商利潤(rùn)等。整理ppt22（四）計(jì)算純收益1、房地產(chǎn)出租中的純收益的計(jì)算 房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用2、企業(yè)經(jīng)營中的房地產(chǎn)純收益的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營中的房地產(chǎn)純收益=年總收益年經(jīng)營費(fèi)用整理ppt23（五）、確定資本化率1、資本化率的實(shí)質(zhì) 又稱為房地產(chǎn)還原利率、綜合收益率、綜合還原利率，是房地產(chǎn)純收益與房地產(chǎn)價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)。 該方法應(yīng)采用的資本化率，等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。整理ppt242、資本化率的種類 綜合還原利率R0 、建筑物還原利率RL 、土地還原利率RB 。相互的關(guān)系如下：R0 = (RL VL +RB VB )/( VL + VB) 式中： VL 土地價(jià)格； VB 建筑物價(jià)格整理ppt253、資本化率的求算方法（1）市場(chǎng)提取法（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（3）復(fù)合投資收益率法（4）投資收益率排序插入法 運(yùn)用掌握的有關(guān)知識(shí)、實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境及