提升房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策建議

1、提升房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策建議融資能力是房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力的綜合性核心要素，提高房地產(chǎn)公司的 融資能力也就能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力； 融資能力由內(nèi)源融資能力、 權(quán)益融資能力和負(fù)債融資能力構(gòu)成，因此本文從提高企業(yè)內(nèi)源融資能 力、權(quán)益融資能力和負(fù)債融資能力出發(fā)，給出了提升房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng) 力的對(duì)策建議。一、注重工程投資效益，強(qiáng)化現(xiàn)金流控制，提高房地產(chǎn)公司內(nèi)源融資 能力根據(jù)前文分析，影響房地產(chǎn)公司內(nèi)源融資能力的主要因素是企業(yè)的產(chǎn) 品銷售能力、盈利能力和現(xiàn)金回收能力，因此改善房地產(chǎn)公司的經(jīng)營 狀況，提咼經(jīng)營效率也就能提咼企業(yè)內(nèi)源融資能力。房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營決策要確保企業(yè)有長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入和穩(wěn)定 的經(jīng)濟(jì)

2、效益，有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定開展。把經(jīng)濟(jì)效益放在首位，各 類資源向有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、資金回籠快、效益好的優(yōu)質(zhì)工程傾斜，保障企 業(yè)有順暢的經(jīng)營現(xiàn)金流量，提高防范和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力；正確處 理規(guī)模與效益的關(guān)系，拋棄盲目追求規(guī)模、不重效益、不重質(zhì)量的觀 念，注重提高資產(chǎn)投資回報(bào)、資源開發(fā)的利用效率，確保企業(yè)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益提高現(xiàn)金回收能力要加快工程開發(fā)周期，依據(jù)工程開展方案和工程開 發(fā)方案，加強(qiáng)對(duì)各地工程開發(fā)節(jié)奏的把握，推進(jìn)己完工現(xiàn)房的銷售， 對(duì)不同的商業(yè)現(xiàn)房采用不同的租售策略，進(jìn)一步消化住宅現(xiàn)房庫存， 加快工程資金周轉(zhuǎn)速度。內(nèi)源融資來源于企業(yè)內(nèi)部的資金積累，因此房地產(chǎn)公司要強(qiáng)化現(xiàn)金流 控制 ,保證資金的

3、順利周轉(zhuǎn)。 一個(gè)現(xiàn)金流管理得好的房地產(chǎn)公司 ,其標(biāo)志 就在于能夠合理把握調(diào)整付款和回款的節(jié)奏來平衡現(xiàn)金流。特別是 ,對(duì) 一個(gè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)工程的公司 ,要善于將資金在各工程的付款、開發(fā)、 貸款和回款之間進(jìn)行調(diào)度。作為集團(tuán)公司 ,要關(guān)注各區(qū)域、各工程的銷 售回款和貸款完成情況 ,在集團(tuán)范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑資金。 這里 ,最根底的工 作是確保現(xiàn)金流信息的暢通 ,而最關(guān)鍵的是建立一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)高效的現(xiàn)金流 控制體系。嚴(yán)謹(jǐn)表現(xiàn)在令行禁止、有章可循 ,而高效的關(guān)鍵在于提高對(duì) 意外事件的預(yù)見性和敏感性，科學(xué)預(yù)測(cè)，準(zhǔn)備充分的應(yīng)變方案。二、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，提升公司治理水平，提高房地產(chǎn)公司權(quán)益融 資能力房地產(chǎn)公司的權(quán)益融資

4、能力來源于投資者的資金投入。房地產(chǎn)公司要 想獲得投資機(jī)構(gòu)的有力支持，就必須先從自身做起，努力塑造標(biāo)準(zhǔn)經(jīng) 營的現(xiàn)代企業(yè)形象。1建立現(xiàn)代企業(yè)制度。房地產(chǎn)公司要建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企 分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，使之真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧 的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。房地產(chǎn)公司家要提高自身素質(zhì)，利用現(xiàn) 代經(jīng)營管理的方法，加強(qiáng)內(nèi)部管理，制定正確的經(jīng)營戰(zhàn)略，把有限的 資金用活用好， 這樣才能既有內(nèi)源資金的支撐， 又有外援資金的支持， 不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2提高經(jīng)營管理水平。要建立科學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部運(yùn)作體系，注 意精簡高效，建立責(zé)、權(quán)、利一體的崗位責(zé)任制，明確職責(zé)和考核目 標(biāo)，建立科學(xué)合

5、理的內(nèi)部流程和運(yùn)作機(jī)制，特別是在向政府機(jī)關(guān)申報(bào) 工程建設(shè)手續(xù)的過程中，更要吃透政策，減少反復(fù)，提高整體效率。 房地產(chǎn)公司要建立標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)制度，保證信息披露真實(shí)，提高自身的 信用水平，創(chuàng)造良好的融資條件，爭(zhēng)取更多的融資時(shí)機(jī)；企業(yè)要設(shè)置 獨(dú)立的理財(cái)機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念和現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理知識(shí)的 財(cái)務(wù)人員。3以市場(chǎng)為導(dǎo)向建立自己的品牌。從選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，就要注 意市場(chǎng)調(diào)查，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以目標(biāo)顧客群的需求為中心展開市場(chǎng)營銷，在建設(shè)和營銷的過程中建立和深化自己的品牌。上市融資是房地產(chǎn)公司權(quán)益融資的重要來源，對(duì)于沒上市的房地產(chǎn)公 司要積極進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，在產(chǎn)權(quán)明晰、制度健全的根底上， 優(yōu)化

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)構(gòu)成，爭(zhēng)取企業(yè)上市融資。對(duì)于已上市的房地產(chǎn) 公司，面對(duì)股民所給予的壓力，要對(duì)內(nèi)部機(jī)制、自身的形象、開展后 勁和運(yùn)作的連續(xù)性給予特別關(guān)注，進(jìn)行工程運(yùn)作和資本運(yùn)作，通過增 資擴(kuò)股，股市再融資，增強(qiáng)企業(yè)權(quán)益融資能力，使房地產(chǎn)公司走上可 持續(xù)開展的良性軌道。三、確立合作聯(lián)盟戰(zhàn)略，增強(qiáng)企業(yè)合作能力，提高房地產(chǎn)公司合作融 資能力戰(zhàn)略合作是房地產(chǎn)公司融通資金的有效途徑。房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)與國 內(nèi)外房地產(chǎn)公司、投資銀行、基金管理公司的合作，在適宜的時(shí)機(jī)， 引入戰(zhàn)略投資者，爭(zhēng)取獲得多方投資者的支持，從而解決高速開展時(shí) 期所面臨的資金壓力和獲取各種工程資源。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以 在資本市場(chǎng)上收購、兼

7、并其它房地產(chǎn)公司，或投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公 司，或與國外房地產(chǎn)基金合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，形成 雙贏格局。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速開展，國外投資基金紛紛涌向國內(nèi)房地產(chǎn)市 場(chǎng)，房地產(chǎn)公司應(yīng)抓住契機(jī)，與國外房產(chǎn)基金合作，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。 房地產(chǎn)投資基金與銀行貸款相比同樣有它的優(yōu)勢(shì)：一是投資基金對(duì)房 地產(chǎn)公司的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還能 降低企業(yè)的負(fù)債比率；二是通過參股專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，能 夠獲得專業(yè)的資金籌措和專業(yè)資金管理，提升股東的資金管理水平； 三是在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)的整合。 不僅相對(duì)于銀行貸款，即使與企業(yè)債券和信托產(chǎn)品比擬，基

8、金無論在 募集、管理和變現(xiàn)的不同階段還是整體性上，都更具有平安性、規(guī)模 性和成熟性，是集政府、銀行、企業(yè)和投資者利益于一體的綜合性創(chuàng) 新金融工具，符合中國房地產(chǎn)業(yè)未來的開展方向。種種跡象說明，雖 尚未走出灰色地帶，但房地產(chǎn)業(yè)基金的開展已是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)公司應(yīng)該持有合資、合作的習(xí)慣思維與做法，樹立戰(zhàn)略聯(lián)盟的 經(jīng)營思路，采取更加靈活、開放的姿態(tài)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組等 方式進(jìn)行合資或合作開展。對(duì)于有些行業(yè)或工程，尋找有實(shí)力、有專 業(yè)優(yōu)勢(shì)的合作伙伴，大膽地嘗試合資、合作，減少自身資金壓力，共 謀開展。例如，對(duì)拆遷房建設(shè)采取聯(lián)建方式， 就是一個(gè)對(duì)外融資方式。 房地產(chǎn)公司籌集資金最重要的目的是獲得資

9、金和購置土地，如果能夠 通過收購獲取這些資源，也是非常好的方式。例如，美國房地產(chǎn)業(yè)中 四大開展商之一的PULTEHOMES在20世紀(jì)70年代吞并了 ICM抵押 公司進(jìn)一步完善管理住宅購置效勞，并在2001年與DelWebb公司 合并，組成了美國最大、利潤最高的家用住宅建造開發(fā)商。四、加強(qiáng)企業(yè)信用管理，拓寬負(fù)債融資渠道，提高房地產(chǎn)公司負(fù)債融 資能力信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用很好的開發(fā)企業(yè)，將能獲得 條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)、經(jīng)營 更多的房地產(chǎn)工程。房地產(chǎn)公司要注重資信體系的建設(shè)。房地產(chǎn)公司 資信等級(jí)的上下直接決定融資方式的優(yōu)劣， 直接影響融資額度的大小。

10、因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要重視企業(yè)信譽(yù)。第一要對(duì)銀行講信譽(yù)，特 別是對(duì)銀行的貸款，一定要準(zhǔn)時(shí)履約，及時(shí)奉還，要按照金融咨詢?cè)u(píng) 信機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)積極參評(píng)信用等級(jí)，通過提高企業(yè)的經(jīng)營能力、獲利能 力、償債能力和企業(yè)素質(zhì)來提高企業(yè)的資信等級(jí)。第二，要對(duì)社會(huì)、 對(duì)政府講信譽(yù)，要對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位講信譽(yù)。第三，要對(duì)購房 客戶講信譽(yù)， 確實(shí)做到銷售的商品房質(zhì)量合格、 面積準(zhǔn)確、 交房及時(shí)、 售后保修。要積極按照政府工商行政管理部門提出的 “重合同、守信用 單位的標(biāo)準(zhǔn)建立經(jīng)濟(jì)合同管理制度，嚴(yán)格履行各類經(jīng)濟(jì)合同，執(zhí)行國 家的政策和法律、法規(guī)，成為真正的 “重合同、守信用 單位。長期以來，我國房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力方面

11、的負(fù)債融資方式主要是銀行貸 款，而且主要是短期貸款。由于商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲(chǔ)蓄 存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款，這對(duì)需要長期資本的房 地產(chǎn)公司來說，不但不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)開展，相反卻成了房地 產(chǎn)業(yè)開展的一個(gè)限制性因素。因此，房地產(chǎn)公司除了考慮國內(nèi)商業(yè)銀 行的貸款之外，還應(yīng)選擇其他形式的負(fù)債融資，特別是長期負(fù)債融資。 充分利用銀行授信額度，提高銀行長期貸款的比例；隨著國家對(duì)債務(wù) 市場(chǎng)管理的放松，適時(shí)發(fā)行公司債券。發(fā)行公司債券是國外房地產(chǎn)公司常見的融資方式，發(fā)行公司債券在提 高公司融資能力的同時(shí)也為優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)作出了重要的奉獻(xiàn)，一 方面提供了長期資金來源，另一方面也降低了公司融資本錢。除發(fā)行公司債券之外，我國房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇多種負(fù)債融資渠道。大 力利用信托方式融資，使其能像國外成熟的房地產(chǎn)公司一樣成為主要 的融資方式。房地產(chǎn)信托同采取銀行貸款相比有其一定的優(yōu)勢(shì)：一是 資金本錢低；二是信托募集資金靈活方便，手續(xù)簡單；三是資金利率 可靈活調(diào)整。所以，通過房地產(chǎn)信托融資一方面可以降低公司整體融 資本錢，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，且期限彈性較大；另一方面可以在不提高資 產(chǎn)負(fù)債率的情況下實(shí)現(xiàn)融資，優(yōu)化