房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制

1、房地產(chǎn)工程開發(fā)各個(gè)階段的本錢控制本錢分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢和利潤空 間，如何做好本錢控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和開展， 因此每一個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)都會重視本錢控制， 下面就對在建設(shè)工程各個(gè)階段如何進(jìn) 行本錢分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。一、可行性研究階段該階段需要對工程各個(gè)階段工作實(shí)施所需投資進(jìn)行分析， 即投資 估算，主要包括土地開發(fā)費(fèi)用、 建筑安裝工程費(fèi)用和其他的行政性收 費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用具體內(nèi)容不再贅述， 造價(jià)人員可以根據(jù)本錢的歷史資料， 結(jié)合當(dāng)前的本錢市場的趨勢和影響本錢的其他因素， 提出一些有用的 建議，例如工程現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季 時(shí)間、工期及其他

2、一些不可預(yù)見費(fèi)用等。二、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查階段設(shè)計(jì)階段對造價(jià)控制就是事前控制， 這個(gè)階段是決定占工程投資 比重較大的建安費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)，通常占工程總本錢的 70%左右。設(shè) 計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計(jì)量 過程而不能改變造價(jià)， 因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合 理、最大限度的降低本錢， 設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把 工程造價(jià)放在首位，主要追求設(shè)計(jì)的平安可靠、美觀耐用，在這里提 出了“限額設(shè)計(jì)的概念。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要 求設(shè)計(jì)單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實(shí)施： 壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限

3、度的提高容積率； 提高住宅層數(shù)或上下層搭配； 適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L度； 提高公共建筑的 層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積； 合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè) 計(jì)；其次， 造價(jià)人員通過對建安本錢的分析， 確定各分局部項(xiàng)的概算 指標(biāo)，將建安局部的投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以內(nèi)， 不發(fā)生超 額現(xiàn)象。本錢管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書， 以完整、 準(zhǔn)確地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和 意圖，確切反映當(dāng)?shù)剡m時(shí)價(jià)格水平的原那么，提出新材料、新工藝、新 技術(shù)對工程造價(jià)的影響和使用限制， 編制出初步設(shè)計(jì)概算， 其組成內(nèi) 容應(yīng)包括各單位工程的以下各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)：1 、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、 供熱、燃?xì)夤艿?；室外?qiáng)弱

4、電供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類 用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、根底工 程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等； 4、安裝工程，包括機(jī)械設(shè)備 安裝工程 水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等 、電氣設(shè)備安裝工程 變壓器、發(fā)電 機(jī)、上下壓配電柜等 、熱力設(shè)備安裝工程 熱交換機(jī)組、鍋爐、空調(diào) 機(jī)組等 、動(dòng)力照明工程、弱電工程 電視、 、網(wǎng)絡(luò)、門禁對講、 防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報(bào)警、漏電火災(zāi)報(bào)警、停車場管理、背景 音樂、遠(yuǎn)程抄表等系統(tǒng) 、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、 消防工程 消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ；5、器具、設(shè)備購置費(fèi)用設(shè)計(jì)單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)

5、行施工圖設(shè)計(jì)， 對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行 審核，擇優(yōu)選擇， 編制施工圖預(yù)算，確保工程造價(jià)在設(shè)計(jì)概算范圍以 內(nèi)。一般來說，設(shè)計(jì)階段可以控制工程造價(jià)的 70%，但是要到達(dá)這個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)要花費(fèi)大量的精力和時(shí)間， 反復(fù)的修改設(shè)計(jì)方案， 還要各個(gè)相關(guān) 部門密切配合，主要原因是： 1、設(shè)計(jì)單位不重視限額設(shè)計(jì)，他們不 會花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案， 他們的出發(fā)點(diǎn)是平安 可靠、美觀耐用，而節(jié)約本錢是次要的； 2、即使開發(fā)企業(yè)本錢管理 人員實(shí)力較強(qiáng)，可以對圖紙快速做出反響，很快編制出施工圖預(yù)算， 發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設(shè)計(jì)單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時(shí)間， 會拖延房地產(chǎn)企業(yè)接下來的招標(biāo)、施工、監(jiān)理、預(yù)售等工作，所

6、以很 多開發(fā)企業(yè)會在后面圖紙會審和設(shè)計(jì)優(yōu)化上花較大的精力。由于各專業(yè)的設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百的準(zhǔn)確銜接， 甚至可 能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤， 這就要求審圖機(jī)構(gòu)對圖紙進(jìn)行審查， 對圖紙上的一 些錯(cuò)誤和疏漏進(jìn)行修改和補(bǔ)充，作為圖紙文件的一局部提交建設(shè)單 位，這樣可以減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)， 減少圖紙問題引發(fā)不平衡報(bào)價(jià) 所帶來的損失，尤其造價(jià)人員要對明確專家提出的意見，理清意圖。三、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段 這個(gè)階段也是本錢控制的重要環(huán)節(jié)，是建筑安裝工程本錢控制 的核心，招標(biāo)文件的起草對以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場 情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時(shí)用工、水電使用與結(jié)算方法、措 施費(fèi)用、平

7、安文明施工費(fèi)用、勞保統(tǒng)籌等都應(yīng)做出最清晰的說明；對 甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對變更索賠、簽證洽商的處理方 法要明確時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級要合 理，工期推算要準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際。工程工程的質(zhì)量好壞決定開發(fā)公司的社會地位、口碑、市場賣價(jià)、銷售業(yè)績和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一個(gè)好的施工單位也很重要， 房地產(chǎn) 開發(fā)工程首選邀請招標(biāo)，建立長期合作伙伴，知己知彼、互利共贏； 在合同中要明確風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)、甲 供材保管費(fèi)等問題以及政府調(diào)價(jià)文件的執(zhí)行使用情況。四、施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會審及設(shè)計(jì)優(yōu)化在施工組織設(shè)計(jì)中，施工單位總會隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生

8、索賠 的內(nèi)容，如挖土方式、運(yùn)土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等; 另外，還要注意施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo) 準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是和施工 組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織 設(shè)計(jì)吻合；這個(gè)階段雖然控制本錢的難度較大，方法比擬難于把握， 需要造價(jià)人員具有良好的施工經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會 造成較大的損失，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員應(yīng)積極地參與。圖紙會審是由各專業(yè)的具體實(shí)施人員對圖紙上的錯(cuò)漏進(jìn)行核對， 對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審 核，并由設(shè)計(jì)單位出具正式的設(shè)計(jì)變更文件

9、， 作為對工程造價(jià)的一種 事前控制，防止因設(shè)計(jì)不周或失誤帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這個(gè)階段 對本錢控制和限額設(shè)計(jì)同等重要，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實(shí)際， 可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外 要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計(jì)變更建議， 因?yàn)槭┕挝煌鶑淖?身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為本錢控制人員必須 判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計(jì)算，確 認(rèn)無誤前方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報(bào)送。設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計(jì)變 更或現(xiàn)場簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法 規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和平安可靠的前提下，保證

10、質(zhì)量、節(jié)約本錢，另一種就是保證 本錢不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價(jià)、社會效益和開發(fā) 層次等，這就要求本錢管理人員去分析判斷設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣和對開發(fā) 工程的影響程度，更好的把握本錢。五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集， 開發(fā)商從節(jié)約本錢 的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強(qiáng)的分項(xiàng) 工程，對于分包的管理要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位， 最好在行業(yè)內(nèi)具有很強(qiáng)實(shí)力的公司， 并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工 期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問題發(fā)生無法澄清的扯皮現(xiàn)象； 另外分包工程要防止發(fā)生窩工、機(jī)械停滯、工期拖延等造成經(jīng)濟(jì)損失 的情況，這就要求分包工程必

11、須做很長時(shí)間的提前量，根據(jù)施工組織方案安排，提前做好招標(biāo)工作，確定各擬分包分項(xiàng)的施工單位，及時(shí) 安排進(jìn)場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進(jìn)行。其次，施工階段進(jìn)度審核要求準(zhǔn)確細(xì)致， 每個(gè)進(jìn)度周期的報(bào)量審 核都要嚴(yán)格以本錢方案來控制， 發(fā)生超限要及時(shí)尋找原因， 上報(bào)決策 層，提出切實(shí)可行的措施進(jìn)行整改， 盡量防止目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離， 實(shí)施有效主動(dòng)地控制； 施工階段增減合同造價(jià)局部的管理也是一個(gè)重 要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽 證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗(yàn)收資料等，定額或投 標(biāo)綜合單價(jià)沒有的分項(xiàng)工程單價(jià)確實(shí)定要及時(shí)合理。另外，材料設(shè)備市場價(jià)的掌握也是影響

12、工程造價(jià)控制的重要因 素，一般建筑安裝工程的材料設(shè)備費(fèi)用要占整個(gè)工程造價(jià)的 70%以上， 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長， 材料價(jià)格在這個(gè)周期中會波動(dòng)較大， 比方 這兩年的鋼材和有色金屬的價(jià)格， 宛如坐著過山車一般， 造價(jià)管理部 門出臺的建筑工程材料信息價(jià)周期長、品種不全、時(shí)效不及時(shí)，而且 主要以材料供給商的報(bào)價(jià)刊登， 與實(shí)際市場采購價(jià)有很大的脫節(jié)， 不 能真實(shí)準(zhǔn)確的反映材料的實(shí)際價(jià)格， 造價(jià)人員不能依靠信息價(jià)來進(jìn)行 本錢分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)；收集整 理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)信息，比照政府信息價(jià)，尋找差異；深入施工現(xiàn) 場，詢問一線工人，了解市場人工單價(jià)和工日消耗量，確定某些分項(xiàng)

13、工程的市場承包價(jià)；貨比三家，多多聯(lián)系老實(shí)守信的商家；掌握第一 手的材料市場行情信息，對做好本錢分析和本錢控制裨益匪淺。六、結(jié)算審計(jì)階段 結(jié)算審核是造價(jià)人員對整個(gè)工程實(shí)施過程所有本錢的匯總， 要反映出準(zhǔn)確、完整的工程費(fèi)用，造價(jià)人員要秉承的原那么是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性 國家文件、 法規(guī)失效或變 動(dòng) 、合法性是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍 、完整性簽字蓋章等 ；2、矛盾問題解釋的一致性 所有文件資料對于同一問題的解釋是 否統(tǒng)一；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止某一方或 雙方重復(fù)計(jì)算；4、分析計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位 無中生有，虛報(bào)、冒報(bào)；5、確保問題的責(zé)任清晰，施工單位假設(shè)解釋模棱