我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的問(wèn)題及對(duì)策

1、我國(guó)房地廣開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的I可題及對(duì)策【摘要】在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和復(fù)雜的宏觀環(huán) 境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變。大量 的中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨被迫退由市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而大型的房 地產(chǎn)企業(yè)也到了一個(gè)需要重新思考企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)刻。本 文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的 問(wèn)題，并提由相應(yīng)的意見(jiàn)及建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng) 爭(zhēng)能力?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 問(wèn)題對(duì)策一、引言隨著消費(fèi)者購(gòu)房消費(fèi)日趨成熟，以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展宏觀調(diào)控政策的不斷由臺(tái)和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必將 日趨激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，就必須 提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和

2、知名度，從而帶動(dòng)整個(gè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善和成熟，更好地滿足消費(fèi)者的需求。 然而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在競(jìng)爭(zhēng)力不高的問(wèn)題，既有 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)和行業(yè)規(guī)范有待進(jìn)一步完善的影響，也有 企業(yè)自身的原因，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就成為當(dāng)下亟待 解決的問(wèn)題。二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性， 所以其與宏觀經(jīng)濟(jì)存在著相互影響的關(guān)系。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面 臨新常態(tài)，將繼續(xù)深化實(shí)施“ 穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型、 惠民生”的戰(zhàn)略，在此期間，房地產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中的地位 趨于下降但仍是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要力量，由此，“穩(wěn)” 是房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一年中的基本特點(diǎn)，在這樣的特點(diǎn)下，窄幅震蕩 很可能成為

3、房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)表現(xiàn)。（二）土地市場(chǎng)的變化。伴隨地方政府推地節(jié)奏放緩和 房企受存貨與資金壓力影響， 企業(yè)投資放緩，拿地日趨謹(jǐn)慎， 土地市場(chǎng)下行趨勢(shì)更加明顯，供求量持續(xù)下降且降幅擴(kuò)大， 市場(chǎng)持續(xù)走低加速降溫。各能級(jí)城市土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加 劇，馬太效應(yīng)更加明顯。但由于地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政， 囤積土地，由售優(yōu)質(zhì)地塊，使得地價(jià)繼續(xù)成為推高房?jī)r(jià)和房 價(jià)過(guò)高的主體因素。（三）金融市場(chǎng)的變化。房地產(chǎn)企業(yè)直接金融市場(chǎng)融資 比重微升，間接融資比重微降，但信貸融資市場(chǎng)主導(dǎo)格局未 變。其背后的機(jī)理來(lái)自三方面的因素的綜合作用，其一是國(guó) 家層面戰(zhàn)略推動(dòng)。其二是近兩年持續(xù)收縮的房地產(chǎn)信貸政策 迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加直接融

4、資。其三是 IPO重新開(kāi)閘。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多但規(guī)模小。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，存在較大差距。這樣不僅分散了有限的投資資金，還引發(fā)了行業(yè)內(nèi)部的惡性競(jìng) 爭(zhēng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的房屋質(zhì)量差、不能按期交房，老百姓投訴不 斷，從整體上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公眾形象。（二）人才緊缺，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才需求增大。我國(guó)房地 產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理和專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)管理體系的建設(shè)大大滯后 于行業(yè)本身的快速發(fā)展，各類(lèi)合格人才的高稀缺性在今后相 當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)將是房地產(chǎn)行業(yè)始終需要面對(duì)的嚴(yán)峻現(xiàn) 實(shí)。高稀缺人才所擁有的以及其遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他從業(yè)人員的職 業(yè)選擇空間成為其頻繁流動(dòng)的雄

5、厚資本。另一方面，房地產(chǎn) 人才需要較高的專(zhuān)業(yè)化程度，其業(yè)內(nèi)流動(dòng)的幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 跨行業(yè)流動(dòng)的幅度。（三）滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式相對(duì)成熟，面臨轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。經(jīng)過(guò) 十多年高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正經(jīng)歷著巨大的 變化，住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式將結(jié)束成長(zhǎng)期而進(jìn)入增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定 的成熟期。依照產(chǎn)業(yè)生命周期理論，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期的基本 特點(diǎn)就是市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩局面形成。從目 前的政策趨勢(shì)看，土地供給國(guó)家壟斷的現(xiàn)狀不會(huì)改變，同時(shí) 土地增值稅的征繳也大幅壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空 間。土地成本的上升造成毛利率的下滑，而銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩則 造成周轉(zhuǎn)率降低，這一變化趨勢(shì)將對(duì)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè) 的盈利能力造成挑戰(zhàn)。也

6、決定了從長(zhǎng)期來(lái)看這一模式難以持 續(xù)給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要從更高的層面和 視角來(lái)把握我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，并依據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的 變化主動(dòng)調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)模式和企業(yè)戰(zhàn)略。四、對(duì)策及建議（一）政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在符合國(guó)家 法律規(guī)范要求的前提下適應(yīng)市場(chǎng)的要求，提供消費(fèi)者所需要 的產(chǎn)品。首先，要給開(kāi)發(fā)企業(yè)提供良好的體制和政策環(huán)境， 在減少部門(mén)沖突的基礎(chǔ)上加快土地和規(guī)劃審批速度，從而降 低開(kāi)發(fā)成本，加快開(kāi)發(fā)速度。其次，要定期公開(kāi)發(fā)布行業(yè)和 產(chǎn)業(yè)相關(guān)信息，為形成公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境創(chuàng)造條件，同時(shí) 也為缺乏資金的開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有資金的其他企業(yè)牽線搭橋。 第三，引導(dǎo)并支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市

7、場(chǎng)要求進(jìn)行價(jià)格和 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)狀況在稅收、金融等方面給 予支持。（二）加強(qiáng)人才儲(chǔ)備。對(duì)于處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期的房地產(chǎn) 企業(yè)來(lái)說(shuō)，人才流動(dòng)和流失似乎不可避免，但是為了彌補(bǔ)人 才流失帶來(lái)的陣痛，還應(yīng)做好人才儲(chǔ)備的工作。如提高員工 的物質(zhì)待遇和精神待遇，構(gòu)建人性化管理模式，形成和諧企 業(yè)文化，用情感留住優(yōu)秀人才。積極從企業(yè)外部引進(jìn)優(yōu)秀人 才的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部人員的培養(yǎng)力度。與此同時(shí)，作 為開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)該充分發(fā)揮個(gè)人魅力，感染和激勵(lì) 員工。（三）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理方的雙重監(jiān)管，以客戶為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)。通過(guò)對(duì)住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的改造開(kāi) 級(jí)，使其更符合現(xiàn)代人居住習(xí)慣，有效提升面積使用效率 ； 加大節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，綠色照明、建筑節(jié)能符合國(guó)家節(jié)能減 排的政策導(dǎo)向，不僅可以爭(zhēng)取更多的稅費(fèi)優(yōu)惠，降低成本， 也可以降低購(gòu)房者入住后的能耗支由，與其他普通產(chǎn)品相比 則更有市場(chǎng)吸引力。止匕外，物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會(huì)化、 市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的局面，沒(méi)有形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。因此必 須完善目前的物業(yè)公司準(zhǔn)入機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰 來(lái)促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專(zhuān)業(yè) 化。參考文獻(xiàn)：1李素紅，陳立文，王樹(shù)強(qiáng).基于模糊層次分