我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的問題及對策

1、我國房地廣開發(fā)企業(yè)面臨的I可題及對策【摘要】在日趨激烈的市場競爭環(huán)境和復(fù)雜的宏觀環(huán) 境下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。大量 的中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨被迫退由市場的風(fēng)險，而大型的房 地產(chǎn)企業(yè)也到了一個需要重新思考企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的時刻。本 文通過對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的 問題，并提由相應(yīng)的意見及建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)的競 爭能力?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 問題對策一、引言隨著消費者購房消費日趨成熟，以及政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展宏觀調(diào)控政策的不斷由臺和完善，房地產(chǎn)市場的競爭必將 日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在競爭中獲得優(yōu)勢，就必須 提高企業(yè)競爭力，擴大企業(yè)的規(guī)模和

2、知名度，從而帶動整個 房地產(chǎn)市場的日趨完善和成熟，更好地滿足消費者的需求。 然而我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在競爭力不高的問題，既有 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達和行業(yè)規(guī)范有待進一步完善的影響，也有 企業(yè)自身的原因，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力就成為當(dāng)下亟待 解決的問題。二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析（一）宏觀經(jīng)濟的調(diào)整。由于中國房地產(chǎn)市場的特殊性， 所以其與宏觀經(jīng)濟存在著相互影響的關(guān)系。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟面 臨新常態(tài)，將繼續(xù)深化實施“ 穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型、 惠民生”的戰(zhàn)略，在此期間，房地產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中的地位 趨于下降但仍是穩(wěn)增長的重要力量，由此，“穩(wěn)” 是房地產(chǎn)業(yè)在未來一年中的基本特點，在這樣的特點下，窄幅震蕩 很可能成為

3、房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)表現(xiàn)。（二）土地市場的變化。伴隨地方政府推地節(jié)奏放緩和 房企受存貨與資金壓力影響， 企業(yè)投資放緩，拿地日趨謹慎， 土地市場下行趨勢更加明顯，供求量持續(xù)下降且降幅擴大， 市場持續(xù)走低加速降溫。各能級城市土地市場分化進一步加 劇，馬太效應(yīng)更加明顯。但由于地方政府過度依賴土地財政， 囤積土地，由售優(yōu)質(zhì)地塊，使得地價繼續(xù)成為推高房價和房 價過高的主體因素。（三）金融市場的變化。房地產(chǎn)企業(yè)直接金融市場融資 比重微升，間接融資比重微降，但信貸融資市場主導(dǎo)格局未 變。其背后的機理來自三方面的因素的綜合作用，其一是國 家層面戰(zhàn)略推動。其二是近兩年持續(xù)收縮的房地產(chǎn)信貸政策 迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加直接融

4、資。其三是 IPO重新開閘。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題（一）開發(fā)企業(yè)數(shù)量多但規(guī)模小。目前我國房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，相對于發(fā)達國家，存在較大差距。這樣不僅分散了有限的投資資金，還引發(fā)了行業(yè)內(nèi)部的惡性競 爭，導(dǎo)致開發(fā)的房屋質(zhì)量差、不能按期交房，老百姓投訴不 斷，從整體上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公眾形象。（二）人才緊缺，專業(yè)化經(jīng)營人才需求增大。我國房地 產(chǎn)企業(yè)知識管理和專業(yè)人才培訓(xùn)管理體系的建設(shè)大大滯后 于行業(yè)本身的快速發(fā)展，各類合格人才的高稀缺性在今后相 當(dāng)長的一段時間內(nèi)將是房地產(chǎn)行業(yè)始終需要面對的嚴(yán)峻現(xiàn) 實。高稀缺人才所擁有的以及其遠遠大于其他從業(yè)人員的職 業(yè)選擇空間成為其頻繁流動的雄

5、厚資本。另一方面，房地產(chǎn) 人才需要較高的專業(yè)化程度，其業(yè)內(nèi)流動的幅度要遠遠大于 跨行業(yè)流動的幅度。（三）滾動開發(fā)模式相對成熟，面臨轉(zhuǎn)型的問題。經(jīng)過 十多年高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境正經(jīng)歷著巨大的 變化，住宅滾動開發(fā)模式將結(jié)束成長期而進入增長相對穩(wěn)定 的成熟期。依照產(chǎn)業(yè)生命周期理論，產(chǎn)業(yè)進入成熟期的基本 特點就是市場需求增長放緩，供應(yīng)相對過剩局面形成。從目 前的政策趨勢看，土地供給國家壟斷的現(xiàn)狀不會改變，同時 土地增值稅的征繳也大幅壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空 間。土地成本的上升造成毛利率的下滑，而銷售增長放緩則 造成周轉(zhuǎn)率降低，這一變化趨勢將對滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè) 的盈利能力造成挑戰(zhàn)。也

6、決定了從長期來看這一模式難以持 續(xù)給企業(yè)帶來穩(wěn)定的增長。房地產(chǎn)企業(yè)需要從更高的層面和 視角來把握我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，并依據(jù)經(jīng)營環(huán)境的 變化主動調(diào)整自身經(jīng)營模式和企業(yè)戰(zhàn)略。四、對策及建議（一）政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合國家 法律規(guī)范要求的前提下適應(yīng)市場的要求，提供消費者所需要 的產(chǎn)品。首先，要給開發(fā)企業(yè)提供良好的體制和政策環(huán)境， 在減少部門沖突的基礎(chǔ)上加快土地和規(guī)劃審批速度，從而降 低開發(fā)成本，加快開發(fā)速度。其次，要定期公開發(fā)布行業(yè)和 產(chǎn)業(yè)相關(guān)信息，為形成公平競爭的市場環(huán)境創(chuàng)造條件，同時 也為缺乏資金的開發(fā)企業(yè)和擁有資金的其他企業(yè)牽線搭橋。 第三，引導(dǎo)并支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市

7、場要求進行價格和 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同時根據(jù)市場狀況在稅收、金融等方面給 予支持。（二）加強人才儲備。對于處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期的房地產(chǎn) 企業(yè)來說，人才流動和流失似乎不可避免，但是為了彌補人 才流失帶來的陣痛，還應(yīng)做好人才儲備的工作。如提高員工 的物質(zhì)待遇和精神待遇，構(gòu)建人性化管理模式，形成和諧企 業(yè)文化，用情感留住優(yōu)秀人才。積極從企業(yè)外部引進優(yōu)秀人 才的同時，加強對企業(yè)內(nèi)部人員的培養(yǎng)力度。與此同時，作 為開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)該充分發(fā)揮個人魅力，感染和激勵 員工。（三）加強對開發(fā)商和監(jiān)理方的雙重監(jiān)管，以客戶為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化升級。通過對住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計的改造開 級，使其更符合現(xiàn)代人居住習(xí)慣，有效提升面積使用效率 ； 加大節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，綠色照明、建筑節(jié)能符合國家節(jié)能減 排的政策導(dǎo)向，不僅可以爭取更多的稅費優(yōu)惠，降低成本， 也可以降低購房者入住后的能耗支由，與其他普通產(chǎn)品相比 則更有市場吸引力。止匕外，物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會化、 市場化和專業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰開發(fā)、誰管理”的局面，沒有形成物業(yè)管理市場競爭機制。因此必 須完善目前的物業(yè)公司準(zhǔn)入機制，通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰 來促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè) 化。參考文獻：1李素紅，陳立文，王樹強.基于模糊層次分