金光華2015市調(diào)報告鞏文韜

1、SCP PLAZA 租賃部市調(diào)報告租賃部市調(diào)報告時時 間：間：2015年年12月月 市調(diào)項目：金光華廣場市調(diào)項目：金光華廣場項目概況基本信息基本信息開業(yè)時間：開業(yè)時間：2004年11月20日投資投資/開發(fā)商：開發(fā)商：金光華實業(yè)（集團）有限公司（15億RMB）營運團隊：營運團隊：金光華商業(yè)管理有限公司設計單位：設計單位：深圳市招商建筑設計有限公司位置：位置：位于深圳市羅湖區(qū)人民南路、嘉賓路、南湖路三條繁華大道的交匯處，與國貿(mào)地鐵站 無縫對接（深圳首家與地鐵站無縫對接的商場）體量：體量：占地1.814萬m2，建筑面積10.2914萬m2，外廣場8500m2，1700個停車位（B2B3+ 外部地上車

2、位），商業(yè)區(qū)域樓層B2L7，直梯18部，扶梯60部主力店：主力店：百佳超市（B2），ZARA（B1），南國影城（L3-L4），反斗樂園（L4）區(qū)位分析交通狀況交通狀況 道路信息：位于深圳市羅湖區(qū)人民 南路、嘉賓路、南湖路 三條繁華大道的交匯處， 交通較為便利。 地鐵線路：位于1號地鐵線上，其B2 與國貿(mào)地鐵站A出口無縫 對接（深圳首家與地鐵站 無縫對接的商場），出口 約16m寬，日均客流量 10萬左右（數(shù)據(jù)來源：新 摩爾商業(yè)管理公司 2012）。 公交線路：金光華廣場站29條線；國 貿(mào)站3條線；羅湖小學站 21條線。東門老街（600m）萬象城（1000m）羅湖火車站（1200m）區(qū)位分析商圈分

3、析商圈分析金光華廣場 位于人民南商圈，商圈內(nèi)主打時尚高檔精品購物及娛樂業(yè)，有較好的商業(yè)氛圍及文化基礎 與鄰近的東門商圈（購物、休閑、旅游、觀光步行街）、蔡屋圍金融中心商圈（深圳老牌金融中心）構成羅湖金三角，各商圈差異化發(fā)展、優(yōu)勢互補，形成良好的區(qū)位優(yōu)勢 地鐵及公交線路便利，有利于引導來自東門、蔡屋圍兩商圈的客流區(qū)位分析CBD CBD 與住宅分與住宅分析析周邊高檔酒店有陽光酒店、彭年酒店、新時代酒店、金碧酒店等，易于吸引外來高消費人群周邊住宅區(qū)主要是高檔住宅區(qū)，片區(qū)居民具有較強的購買力周邊分布諸多高檔寫字樓，聚集眾多白領與私營企業(yè)主，購買力強，且具有一定的文化品位發(fā)展中心大廈國際商業(yè)大廈海豐苑大

4、廈深圳嘉里中心彭年廣場湖心大廈主要客群：寫字樓白領、金領、私營企業(yè)主；周邊高檔住宅區(qū)居民；周邊 高檔酒店暫住人群提袋率：工作日50%，周末/節(jié)假日70%（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 2012）區(qū)位分析競爭者競爭者（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 2012）萬象城 距離約1km；深圳最大、華南最好、中國 最具示范效應的大型室內(nèi)購物中心，集百貨 、國際品牌、時尚精品店、餐飲、大型娛樂 等元素于一體，真正的一站式購物體驗中心 。定位人群：城市高端消費群體。KK Mall 距離約2.8km；商圈條件優(yōu)良，坐擁深圳地 標性建筑，主力店多，有多家國際時尚精品 品牌的華南/深圳首店，國內(nèi)體驗式購物的 先驅。定位人群：中高端年輕

5、客群。東門茂業(yè) 距離約1.2km；深圳老牌百貨商場，商圈成 熟，品牌繁多，經(jīng)營專業(yè)，目前還有較強的 社會影響力。定位人群：周邊片區(qū)及寫 字樓的大齡中高端客群。 周邊最具代表性的競爭項目有萬象城、金光華、中信城市廣場等，對KK Mall造成一定程度上的客群分流作用。經(jīng)營特點項目定位項目定位 關鍵詞關鍵詞中高端深圳首家連通地鐵站的商場區(qū)域型國際化現(xiàn)代化兼顧式定位大規(guī)模多功能經(jīng)營特點業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)類業(yè)態(tài)類型型商戶類別商戶類別 B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6L7L7各類商各類商戶數(shù)量戶數(shù)量各業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)商戶數(shù)商戶數(shù)量量業(yè)態(tài)占業(yè)態(tài)占比（數(shù)比（數(shù)量）量）零售零售百貨百

6、貨/ /超市超市21323778%服裝服裝/ /鞋包鞋包8352245 2519154童裝童裝/ /玩具玩具9312家居生活家居生活/ /數(shù)碼產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品3115616鐘表鐘表/ /珠寶珠寶/ /飾品飾品/ /禮禮品品6247340保健品保健品/ /藥藥品品/ /化妝品化妝品83112餐飲餐飲咖啡咖啡/ /甜品甜品31112194415%休閑休閑/ /特色特色20311227大型正餐大型正餐11338配套配套娛樂娛樂1113207%健康健康/ /文教文教/ /生活服務生活服務/ /攝影攝影41173117銀行銀行/其他其他其他其他1 (廣天)1(VIP中心)221%各層商戶總量各層商戶總量55

7、683250 29371886303303 100% 結合其區(qū)位的客群定位： 零售業(yè)態(tài)比例最大（以服飾、鞋包、鐘表、珠寶飾品等為代表，兒童、家居用品等品牌比例較?。?； 餐飲比例其次（以休閑、特色餐飲為主，大型正餐比例較小但占地面積很大，其次是咖啡/甜品）； 配套類業(yè)態(tài)品牌比例最小，以生活服務、纖體健康、文教等為主品類較齊全；有少部分影院娛樂品牌；無銀行；基本滿足周邊居民生活消費需求； 有一家廣天收藏品館，還有一家VIP服務中心，與高端客戶需求相匹配。經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 B2 B2主要業(yè)態(tài)：百貨超市 / 內(nèi)衣/ 精品配飾（珠寶）/ 眼鏡 / 個人護理 / 休閑餐飲主力店：Taste 精品超

8、市 （百佳旗下的高端精品超 市，約3500m2，進口商品多，品類齊全，經(jīng) 常做惠客活動）特色品牌：萬寧 / 夏娃的誘惑 / 八馬茶業(yè) / 瑞蘭珠寶 / 四季榴蓮 / 麺屋武藏 / 馬拉爸爸優(yōu)點：對接地鐵口，有優(yōu)質的主力店以及足夠數(shù)量的餐飲 品牌，其余業(yè)態(tài)組合與樓層定位匹配度高，有很好 的聚客作用；不足：支動線導流效果不明顯，垂直動線數(shù)量少、分布不 均衡，存在一定的動線死角經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 B1 B1主要業(yè)態(tài)：百貨 / 休閑服飾（包含快時尚）/精品配飾 （珠寶）/ 鐘表 / 休閑快餐 / 鞋包主力店：Zara（約2500m2）特色品牌：名創(chuàng)優(yōu)品 / 優(yōu)衣庫 / 海闊天空 / 周大福 /

9、鉆石世家 / KFC / 星巴克 優(yōu)點：業(yè)態(tài)及品牌與B1形成明顯的差異化，有利于引流 B1客群； 西面的通道及下沉式花園（月光天井）配合零 售服飾店鋪門面及餐飲外擺區(qū)，形成露天街景， 有層次感，體驗感強；不足：主力店Zara與下沉花園落位太近，東面島柜分布 密集，有動線死角，不利于導客，可以嘗試調(diào)整 Zara至東面形成啞鈴狀動線以拉動客流經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 L1 L1主要業(yè)態(tài)：精品男女裝 / 珠寶 / 鐘表 / 配飾 / 保健品 / 皮具特色品牌：MCM（德國皮具，深圳首店） / 歐時韻 鐘表 （瑞士名表集合店，深圳首店、旗 艦店） / TopShop（英國快時尚，深圳 首店）/ Dan

10、iel Hechter / Moschino（ 意大利女裝，深圳首家直營店、旗艦店） / RG / Trussardi / Coach / Mc Choice （特賣）優(yōu)點：匯集多家國外精品品牌，多為深圳首店/旗艦店，以 及國際高端品牌集合店等，有較好的集群效應和一定 的影響力；動線分布明朗，支動線打通商場多個入口 ，便于導客；不足：業(yè)態(tài)重復率高（鐘表），降低場地利用率、影響坪效 ；外廣場利用率極低，無有效的推廣元素，不利于聚 客經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 L2 L2主要業(yè)態(tài)：精品男女裝 （休閑、潮流、商務）/ 精 品配飾 特色品牌：卡爾丹頓（國內(nèi)首個國際一線男裝品牌 ，深圳旗艦店，約600m2

11、，普遍價位600 3000RMB）/ ED Hardy（美國紋身 朋克風格服飾） / Sammy（深圳代理， 國際精品女裝集合店）/ Mc Choice （正 式店鋪）/ 許留山 / 11號花店優(yōu)點：擁有一定量的精品服飾品牌，業(yè)態(tài)與風格同B1在 一定程度上形成差異化；不足：一部分品牌與L1存在重復，且價格定位與L1存在 混淆（如Mc Choice正式店鋪在L2，但特賣場在 L1；部分服飾、箱包出現(xiàn)定位高于L1的情況）； 中島形象較差，顧客體驗感不強經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 L3 L3主要業(yè)態(tài)：精品女裝 / 精品配飾 / 皮具 / 個人護理 / 影院主力店：南國影城（L3-L4，約2000m2）

12、特色品牌：EP / 歌力思 / 卡洛琳 / 吉祥齋 / 瑪絲菲 爾 / GK韓國美甲優(yōu)點：有很好的精品大女裝品牌以及相應的配套業(yè)態(tài) （如美甲、咖啡），整體定位較為明確； 動線分布合理，無死角；不足：主力店與樓層其他業(yè)態(tài)關聯(lián)度低，無法形成有 效的集群效應，體驗感不強； 一些網(wǎng)站（如大眾點評）上消費者對主力店品 質、管理水平等存在較多非議，影響整體聲譽經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 L4 L4主要業(yè)態(tài)：童裝 / 玩具 / 內(nèi)衣 / 運動服飾（戶外 居多） / 居家 / 甜品 / 特色餐飲主力店：反斗樂園（約1800m2）；南國影城 （L3-L4）特色品牌：樂高 / 十月媽咪（孕裝）/ 安莉芳 / 哥倫比

13、亞 / 狼爪 / DEA床上用 品 / 遇見 / 探魚優(yōu)點：品牌及業(yè)態(tài)組合合理，整體定位較為明確；不足：兩大主力店落位過于接近，不利于向小店鋪 引導客流，建議改為啞鈴狀動線布局； 中島店鋪布局過于集中，體驗感不佳經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 L5 L5主要業(yè)態(tài)：居家 / 美容美發(fā) / 童裝 / 玩具 / 游樂 場 / 培訓 / 攝影特色品牌：海馬家私 / 迪士尼 / 江博士 / 奇奧柏 查美容美發(fā) / 奧佳華 / 華爾街英語 / 風車小鎮(zhèn) / 一迪親子創(chuàng)意館 / 金色童年優(yōu)點：品牌及業(yè)態(tài)組合較為合理，整體定位較為明確， 同時在一定程度上與L4形成差異化；不足：中島風車小鎮(zhèn)整體形象不佳，影響樓層通透感， 體驗感不強經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 L6 & L7 L6 & L7主要業(yè)態(tài)：大型正餐 / 健身 / 健康護理 / 皮具護理 / VIP服務中心*特色品牌：力美健健身會所 / 必瘦站 / 三千創(chuàng)作料理 /上島皮具護理 / 小南國 /