中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告

1、【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】一、出臺背景背景之一：“三多三少”的業(yè)態(tài)不可能通過市場自動(dòng)糾正。一是建多賣少。房地產(chǎn)市場供大于求的態(tài)勢越來越明顯。二是貴多適少。商品房價(jià)格嚴(yán)重偏離居民收入比例，普通與高檔商品房供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，使得廣大居民住房消費(fèi)難以啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)無法實(shí)現(xiàn)。三是借多本少。銀行資金占用越來越多，社會資金投入越來越少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用滾動(dòng)開發(fā)、相互保證、循環(huán)擔(dān)保套取更多信貸資金。背景之二：現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策并未落到實(shí)處。不久前，央行在對部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)的違規(guī)貸款和違規(guī)金額占總檢查筆數(shù)和金額的%和%。與此同時(shí)，央行發(fā)現(xiàn)目

2、前房地產(chǎn)貸款主要存在四個(gè)問題：一是對“四證”不齊全的項(xiàng)目，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或逃避央行“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；三是放松個(gè)人住房貸款條件，降低首付比例，以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。背景之三：金融形勢和信貸結(jié)構(gòu)的最新變化值得關(guān)注。近幾年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展：1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)

3、開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達(dá)到8253億元。但是，自2002年下半年以來出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。針對上述問題，中央銀行從完善房地產(chǎn)信貸管理制度入手，制定了新的房貸政策，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到建筑施工企業(yè)，從政府土地儲備機(jī)構(gòu)到個(gè)人購房者的各個(gè)環(huán)節(jié)都做了進(jìn)一步的規(guī)范，這對扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴信貸資金，堵住信貸資金流入

4、投機(jī)領(lǐng)域，擴(kuò)大住房貸款的受益群體，促進(jìn)金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展具有重要意義。二、爭議和難點(diǎn)此次房貸政策的調(diào)整，在房地產(chǎn)界引發(fā)了不少爭議：（一）高價(jià)房如何定位？新房貸政策中涉及高價(jià)房概念，但目前全國范圍內(nèi)并沒有一個(gè)比較權(quán)威的定義。央行欲將高價(jià)房的概念定位于100萬元之上。但實(shí)踐看來，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，在內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城鎮(zhèn)居民為購房而省吃儉用的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人們已開始用手中的錢進(jìn)行投資，開始換房，改善居住條件，因此，高、中、低價(jià)房的確定應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與當(dāng)?shù)芈毠て骄杖胂噙m應(yīng)。（二）什么是投資性買房？居民富裕程度的不斷提高和投資意識的日益增強(qiáng)，使擁有多套住宅的家庭

5、逐漸增多。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)調(diào)查，目前%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。但什么是投資性買房？投資用房到底如何界定？第二套或第三套房子是否就一定是投資型房產(chǎn)？房屋的出租與否也不能作為投資性買房的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽馀c不租之間是經(jīng)常轉(zhuǎn)化的，很難界定。因此，在這個(gè)問題上央行的政策還需注意實(shí)踐中的可操作性。（三）期房不搞按揭是否科學(xué)？自從我國實(shí)行房產(chǎn)按揭制度以來，在期房的按揭中確實(shí)存在開發(fā)商利用假按揭騙取銀行貸款的案例，但因此就取消期房按揭，只對現(xiàn)房進(jìn)行按揭是否合理還有待商量。SOH加國有限公司董事局主席潘石屹表示，期房不給辦按揭是不科學(xué)的。他認(rèn)為，住房按揭是有最終需求做支撐的，換句話說，房子是不愁賣的，

6、買主都已經(jīng)找好了，銀行還怕什么？甚至從某種意義上說，貸給買房人的個(gè)人住房貸款比貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款還安全，因?yàn)殚_發(fā)貸款是沒有最終需求的，賣不出去就造成空置，空置之后就形成了銀行的呆壞帳。（四）地域性是否能夠得到充分尊重？由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)市場成為典型的區(qū)域性市場，各個(gè)地方社會經(jīng)濟(jì)背景的差異，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈異樣性，如果全國使用一個(gè)共同的政策，很難避免存在一些天然的矛盾。在過剩經(jīng)濟(jì)背景中，住宅按揭一直表現(xiàn)為商業(yè)銀行比較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，這是近幾年來房地產(chǎn)貸款迅速增加的主要原因。截止到2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行貸款余額的%。新的房地產(chǎn)金融政策絕對

7、不想忽視這種業(yè)務(wù)，但是，如果解決不好地域差異，就會使政策和市場產(chǎn)生巨大的矛盾。三、各方諫言（一）對信貸消費(fèi)的影響潘石屹（SOH講國有限公司董事局主席）：“121”號文件對開發(fā)企業(yè)的影響面是100%,該文件不僅限制投資、抑制流通，其最具顛覆性的內(nèi)容是對消費(fèi)信貸做了限制。文件明確說明“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。而根據(jù)央行的規(guī)定，商業(yè)用房就是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。從他的開發(fā)項(xiàng)目來看，有超過50%的個(gè)貸是按揭貸款，如果這樣，對一些現(xiàn)金流比較緊張的公司，期房可能永遠(yuǎn)變不成現(xiàn)房。任志強(qiáng)（北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）：要防

8、范金融風(fēng)險(xiǎn)是正確的，但以控制貸款規(guī)模來達(dá)到這一目的是不恰當(dāng)?shù)?。試想，現(xiàn)在央行有1萬8千億的存款，是把錢貸出去的風(fēng)險(xiǎn)大還是不貸出去的風(fēng)險(xiǎn)大？通過限制投資來防范風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展了風(fēng)險(xiǎn)大還是經(jīng)濟(jì)不發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)大？貸款不是原罪，違規(guī)貸款才是原罪。銀行可以對違規(guī)的呆死賬和不違規(guī)的呆死賬進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，看看它們的比例。如果不違規(guī)的呆死賬多，銀行當(dāng)然可以用任何政策來限制投資和信貸；如果是因?yàn)檫`規(guī)貸款而造成呆死賬，則要對銀行內(nèi)部進(jìn)行管理。不能因?yàn)檫`規(guī)貸款出了問題，就認(rèn)為貸款是原罪?，F(xiàn)在銀行認(rèn)為貸給任何一方都是原罪，不僅控制開發(fā)商的企貸，也限制消費(fèi)者的個(gè)貸。王石（萬科董事長）：地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的形成與按揭消費(fèi)的關(guān)系不大，問題主要

9、是出在土地獲得環(huán)節(jié)。在很多民營企業(yè)投標(biāo)土地的時(shí)候，銀行貸款一般都非常積極，實(shí)際貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出平時(shí)的額度。這就是為什么一些民營企業(yè)在拍賣土地的時(shí)候?qū)掖尾挥?jì)成本地大筆買入的原因之一。用貸款消費(fèi)方式進(jìn)行限制，其實(shí)限制的是銀行最保險(xiǎn)的客戶。面向個(gè)人的樓宇按揭貸款，對于一般銀行來說，除開惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當(dāng)有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)，銀行樂于推進(jìn)、不愿意受到限制是可以理解的。（二）能否解決房地產(chǎn)痼疾？央行代表：自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時(shí)加

10、以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。因此，發(fā)布“121”文件的一個(gè)根本目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是要避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。張立群（國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產(chǎn)市場是否過熱，要綜合短期和長期情況看。短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度快并非壞事，目前的發(fā)展情況與1993年完全不同，1993年的開發(fā)基本是政府主導(dǎo)，而房地產(chǎn)業(yè)近幾年的發(fā)展則有較大的住房需求支持，加上農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題。但從長期來看，這種發(fā)展勢頭是否能夠持續(xù)尚存疑問。首先，政府對地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的介入程

11、度太高。其次，地產(chǎn)發(fā)展的市場機(jī)制還不完善，土地使用權(quán)交易市場、土地公開招標(biāo)等條件現(xiàn)在并未成熟。而無論是直接融資還是間接融資，地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)，用何種手段消化更是關(guān)鍵問題。泡沫消化的規(guī)則目前還未明確，消化的責(zé)任由誰承擔(dān)也屬未知。因此，防范市場過熱是“121”號文件的一個(gè)重要考慮。從房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，這方面的問題并不是非常突出，所以，不要把房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的勢頭打壓下去，要從發(fā)展和資金供應(yīng)上提供支持。（三）一刀切遺害無窮楊慎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長）：央行出臺的“121”號文件至少有三點(diǎn)值得重視：一是貫徹中央關(guān)于防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要；三是應(yīng)對國家

12、從嚴(yán)加強(qiáng)銀行監(jiān)管的現(xiàn)實(shí)。從這幾方面說，其出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)都無可非議，關(guān)鍵是同產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)要選好。而該文件目前存在的最大問題是把少數(shù)地方出現(xiàn)的區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩視為整體性過熱，進(jìn)而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區(qū)別地一刀切的感覺。這個(gè)文件如果完全執(zhí)行，很可能造成企業(yè)資金鏈中斷、大批項(xiàng)目爛尾、企業(yè)倒閉的后果。郁文達(dá)（建行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理）：從不同地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建房地產(chǎn)開發(fā)的自籌資金比重低于全國平均水平（%），而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款比重高于全國平均水平（%），而廣東則低于這一水平；而其資金來源（定金、按揭貸款），北京、上海、浙

13、江都超過廣東。這表明，北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。但近兩年來，廣東房地產(chǎn)的資金來源主要是國內(nèi)貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進(jìn)一步下降?？傮w判斷是廣東的房地產(chǎn)市場當(dāng)前的在建規(guī)模偏大，今后1-2年內(nèi)市場將供過于求。因此，在貸幣政策相對穩(wěn)定的情況下，通過對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策的調(diào)整，制止房地產(chǎn)的局部過熱和“泡沫”的產(chǎn)生，對在建的存量項(xiàng)目和新項(xiàng)目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場大的波動(dòng)，應(yīng)實(shí)行“軟著陸”的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（四）文件初衷能否實(shí)現(xiàn)？陳學(xué)軍（房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺不是為了打壓整個(gè)房地

14、產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開了序幕。2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提醒要防范房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。今年，國務(wù)院主管部委又從資金、土地和項(xiàng)目審批入手，三管齊下，迫使被認(rèn)為是“過熱”的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。這些動(dòng)作的目的都非常明確：規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。但這個(gè)政策只能是權(quán)益之計(jì)，因?yàn)榱己玫脑竿幢啬軒砹己玫慕Y(jié)果。在金融改革日益推進(jìn)之時(shí)，銀行無法回避來自市場化的壓力。因此可以認(rèn)為這個(gè)政策會帶來房價(jià)上漲。因?yàn)楹芏喟l(fā)展商會因?yàn)椴环贤ㄖ囊蠖鵁o法得到貸款，這樣會減少住房的供應(yīng)量，而同時(shí)，房屋的需求是剛性的，這樣會最終抬高房價(jià)。如此以來，中底層收入者并不能得到真正的實(shí)惠，而

15、高收入者卻根本不會受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。印紳華（上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型、管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有多種融資方式，而我國由于金融改革滯后，所以對開發(fā)商來說，資本市場的供給是屬于制度性的供給不足：上市需要嚴(yán)格審批，且前一階段規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不準(zhǔn)上市；房地產(chǎn)投資基金、信托基金基本上沒有；企業(yè)債券受到政府控制。所以，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)融資來說，只有銀行信貸一條路。若實(shí)行“實(shí)地批租、一次性付款”，大的企業(yè)也沒有能力開發(fā)大面積地塊，最終也會從一級市場中退出。此時(shí)，占據(jù)土地一級市場的都是外資企業(yè)，而它們更偏向于高檔樓盤的開發(fā)。由于新政策要求預(yù)售高層也要結(jié)構(gòu)封頂，那就延長了開發(fā)周期。因此，發(fā)展商就要通過社會融資，結(jié)果是其利息負(fù)擔(dān)更重，更重的利息負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上面去。所以，新政策不但不會平抑房價(jià)，反而會造成中低檔房供給嚴(yán)重短缺，房價(jià)飆升。因此，央行為了分散信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該健全“再抵押市場”和“按揭擔(dān)?！钡葯C(jī)制，加快金融體制改革，而不是加強(qiáng)行政調(diào)控。述評：“121”房貸政策調(diào)整業(yè)界褒貶不一，但我們認(rèn)為，從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)自有資金達(dá)