第2章酒店投資決策分析的方法論基礎(chǔ)ppt課件

1、第2章酒店投資決策分析的方法論基礎(chǔ) 內(nèi)容提綱第一節(jié) 資金的時間價值與等值計算 第二節(jié) 投資方案的評價判據(jù) 第三節(jié) 投資方案的比較和選擇 一、資金的時間價值 n資金具有時間價值。n同樣一筆資金，早收到比晚收到的價值大。原因很簡單，早收到的資金可以再投資獲利。n如果把 1000元存入銀行，利率為10，那么到年底，投資者可以得到的本利和為 1100元。nF1=PI(1i)=10001.1=1100元） 計算未來值的公式： FnP0(1i)n Fn代表第n年的未來值，P0是即期的資金價值。二、資金等值的概念 n所謂資金等值，又叫等效值，是指在考慮資金時間價值因素后，不同時點上數(shù)額不等的資金在一定利率條

2、件下可能具有相等的價值。n影響資金等值的因素為資金數(shù)額大小、利率大小和計息期數(shù)的多少。n利用資金等值概念，我們可以把某一時間時期、時點上的資金值變換為另一個時間上價值相等但數(shù)值不等的資金值，這一換算過程稱為資金的等值計算。n在資金的等值計算中還要涉及到一些基本的概念，如貼現(xiàn)、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、終值和等年值等。 n把將來某一時點的資金金額換算成現(xiàn)在時點的等值金額稱為貼現(xiàn)或折現(xiàn)。貼現(xiàn)時所用的利率稱貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。 三、現(xiàn)金流量圖 n項目在某一時期內(nèi)支出的費用稱為現(xiàn)金流出，取得的收入稱為現(xiàn)金流入，現(xiàn)金的流出量和現(xiàn)金的流入量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量。n以投資項目在壽命期內(nèi)每年的現(xiàn)金流量反映項目資金運動狀態(tài)的圖示，稱

3、為現(xiàn)金流量圖圖2-1）。年份n1 2 34 5 6 7 8 9+_收入支出圖2-1 項目現(xiàn)金流量圖示四、資金等值計算公式 n一次支付終值公式 n一次支付現(xiàn)值公式 1、一次支付系列公式 n等額支付終值公式 n等額支付償債基金公式n等額支付資本回收公式或等額支付資金恢復(fù)公式）n等額支付現(xiàn)值公式 2、等額支付系列公式 n等差支付系列公式 3、特殊現(xiàn)金流支付系列的等值計算公式 五、利息與利率 n利息是指占用資金或放棄使用資金所付或所得到的代價，是占用資金者支付給放棄使用資金者的超過本金的部分。 n利率，是指在一定時間內(nèi)獲得的利息額與本金之比。 1、利息與利率的概念 n在項目投資的經(jīng)濟分析中，計息期通常

4、以年為單位，利率i為年利率。但實際上計息期可以規(guī)定為半年、三個月或一個月。但利率的時間單位與計息期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和有效利率的概念。n資金在計息期所發(fā)生的實際利率，稱為有效利率。簡言之，有效利率是指與計息期實際利率等效的利率。n當(dāng)計息期短于1年，每一計息期的有效利率乘上一年中計息期數(shù)所得到的年利率，就是年名義利率。 2、名義利率與有效利率概念 n設(shè)投資為P，名義年利率為i，一年內(nèi)的計息期數(shù)為t， i實為實際的有效利率，那么： i實=（1+ i/tt-13、名義利率與有效利率的關(guān)系 內(nèi)容提綱第一節(jié) 資金的等值計算 第二節(jié) 投資方案的評價判據(jù) 第三節(jié) 投資方案的比較和選擇 一、常用的判據(jù)

5、 n常用的判據(jù)有投資回收期、投資效果系數(shù)、凈現(xiàn)值、將來值、年度等值和內(nèi)部收益率等。n計算項目投資方案有關(guān)判據(jù)的目的，是為了確定各投資方案經(jīng)濟效果的好壞。n計算項目投資方案有關(guān)判據(jù)的基礎(chǔ)，是投資項目在壽命期內(nèi)的現(xiàn)金流量。n為方便說明投資項目的現(xiàn)金流量，以后以Fjt表示投資項目某個投資方案j在時間t時的凈現(xiàn)金流量。如Fjt0，則代表凈支出；如Fjt0，則代表凈收入。 二、投資回收期 n投資回收期是指投資項目的未來累計凈現(xiàn)金流量與原始投資額相等時所經(jīng)歷的時間，即原始投資額通過未來現(xiàn)金流量回收所需要的時間?；蚝唵蔚闹v，投資回收期是指通過資金回流量來回收投資的年限。n投資者希望投入資本能以某種方式盡快收

6、回，如收回的時間長，所擔(dān)風(fēng)險就越大。因而投資回收期的長短是投資者十分關(guān)心的問題，也是評價方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)之一。n投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。 1、投資回收期含義 n靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時間價值條件下，以項目的凈收益回收其全部投資所需要的時間。n假設(shè)P代表投資方案原始投資，F(xiàn)t代表在時期t時發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，則靜態(tài)投資回收期n可由下列公式算出： 2、靜態(tài)投資回收期 nt=1PFtnt=00Ft或n評價準(zhǔn)則：將計算所得靜態(tài)投資回收期n與基準(zhǔn)投資回收期nc進(jìn)行比較：若nnc，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受；若nnc，則方案是不可行的。表2-1 某投資項

7、目三種投資方案的現(xiàn)金流 單位：萬元年末方案A方案B方案C0-1000-1000-10001500200-30023003005003200500500420010000520020000620040000現(xiàn)金流量總和60070000以表2-1中的方案A為例，有：-1000+500+300+200=0所以，方案A的靜態(tài)投資回收期為3年。二、投資回收期續(xù)） n動態(tài)投資回收期nd是把投資項目各年凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)后，凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)值等于零時的年份。n動態(tài)投資回收期彌補了靜態(tài)投資回收期沒有考慮資金的時間價值這一缺點，因而更符合實際情況。動態(tài)投資回收期nd由下列公式算出： 3、動態(tài)投資回收期

8、n評價準(zhǔn)則：將計算所得動態(tài)投資回收期nd與基準(zhǔn)投資回收期nc進(jìn)行比較：若ndnc，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受；若ndnc，則方案是不可行的。 ndt=0(1+i)-tFt= 0或nd=-lg(1Pi/A)lg(1+i)n投資回收期指標(biāo)容易理解，計算也比較簡便；n項目投資回收期在一定程度上顯示了資本的周轉(zhuǎn)速度。4、投資回收期指標(biāo)的利弊 利弊n沒有全面考慮投資方案整個計算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，即對總收入不做考慮。只考慮回收之前的效果，不能反映投資回收之后的情況，即無法準(zhǔn)確衡量方案在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟效果。 三、凈現(xiàn)值和年度等值 n投資項目的現(xiàn)金流出量和現(xiàn)金流入量都按預(yù)定的貼現(xiàn)率

9、折算成現(xiàn)值，再將二者的現(xiàn)值進(jìn)行比較，其差額即為投資方案的凈現(xiàn)值NPV）。n設(shè)NPV(i)表示投資項目或方案在折現(xiàn)率為i時的凈現(xiàn)值，CI為項目現(xiàn)金流入量，CO為項目現(xiàn)金流出量，(CICO)t為第t年的凈現(xiàn)金流量，n為分析期，則投資項目或方案的凈現(xiàn)值可以表示為：1、凈現(xiàn)值含義 nt=0NPV(i)=(CICO)t/(1+ i)tn在進(jìn)行財務(wù)評價時，折現(xiàn)率i應(yīng)取財務(wù)基準(zhǔn)收益率ic，由此得到的凈現(xiàn)值稱為財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV）。財務(wù)基準(zhǔn)收益率ic可以理解為行業(yè)或企業(yè)自身收益率的最低要求，或是投資者所期望的最低投資報酬率。其值與投資項目資金來源構(gòu)成有密切關(guān)系。例如，當(dāng)資金主要來源于貸款，則ic應(yīng)高于貸款利率

10、一個適當(dāng)?shù)姆?。n當(dāng)FNPV(ic)0時，說明項目的收益率ic，項目從財務(wù)的角度是可行的；反之，則項目不可行。三、凈現(xiàn)值和年度等值續(xù)2） n把項目方案在計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量通過某個規(guī)定的利率折算成與其等值的各年年末的等額支付系列，這個等額的數(shù)值被稱為年度等值A(chǔ)E）。n一般而言，對于兩個投資方案，只要i和n不變，利用凈現(xiàn)值與年度等值這兩個判據(jù)所得到的評價結(jié)論是一致的。但年度等值判據(jù)更適合用于分析期不同的投資方案的比選。 n計算公式為：2、年度等值 AE(i)= NPV（A / P，i，n） 例2.11 ：P29四、內(nèi)部收益率 1、內(nèi)部收益率的定義 n內(nèi)部收益率Internal Rate of R

11、eturn是指對投資方案的每年現(xiàn)金凈流量進(jìn)行貼現(xiàn)，使所得的現(xiàn)值恰好與原始投資額現(xiàn)值相等，從而使凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率。n其基本原理是，在計算方案的凈現(xiàn)值時，以預(yù)期投資報酬率作為貼現(xiàn)率計算，凈現(xiàn)值的結(jié)果往往是大于零或小于零，這就說明方案實際可能達(dá)到的投資報酬率大于或小于預(yù)期投資報酬率；而當(dāng)凈現(xiàn)值為零時，說明實際報酬率等于貼現(xiàn)率。根據(jù)這個原理，內(nèi)部收益率就是要計算出使凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率，這個貼現(xiàn)率就是投資方案的實際可能達(dá)到的投資報酬率。n計算公式為：nt=1(CICO)t/(1+ir)t=0四、內(nèi)部收益率續(xù)1） 2、內(nèi)部收益率的含義 n內(nèi)部收益率IRR能較好地反映投資項目或方案自身的盈利能力，

12、更確切地說，它反映的是項目占用、尚未回收的資金的獲利能力，而不是項目初始投資的獲利能力。n假定一酒店企業(yè)用1000萬元購買一套設(shè)備，壽命為4年，各年的現(xiàn)金流量如圖所示。按照公式，可求得其內(nèi)部收益率為ir=10%。 012410003400370240220四、內(nèi)部收益率續(xù)2） n實際上，這個10%就表示尚未回收即仍在占用資金在10%的利率條件下，項目方案在壽命終了時可以使占用資金全部恢復(fù)或回收。這一過程可以表和圖說明。 某投資項目資金的恢復(fù)過程0124100032201100400700770370400240440200未回收資金年份現(xiàn)金流年初未回收投資未回收投資年末利息年末本利和年末未回收

13、投資（1）（2）（3）=（2）i（4）=(2)+(3)（5）=(4)(1)0-10001400100010011007002370700707704003240400404402004220200202200四、內(nèi)部收益率續(xù)3） 3、內(nèi)部收益率的計算 n在實際求取內(nèi)部收益率ir的大小時，一般采用試算法與內(nèi)插法相結(jié)合的方法，即假定若干個i，找到使計算式左邊表達(dá)式接近于0的正數(shù)或負(fù)數(shù)時，再使用線性內(nèi)插方法。 iri1 +(i2i1)PV1+PV1PV2式中，i1：使式左邊表達(dá)式接近于0的正數(shù)時的i； i2：使式左邊表達(dá)式接近于0的負(fù)數(shù)時的i； PV1：使式左邊表達(dá)式大于0之?dāng)?shù)值； PV2：使式左邊

14、表達(dá)式小于0之?dāng)?shù)值。 n在進(jìn)行投資項目的財務(wù)評價時，常用FIRR表示項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。從理論上講，F(xiàn)IRR不應(yīng)低于企業(yè)對于資金的機會成本，即項目的收益水平不應(yīng)低于把資金移作他用時所能得到的最小收益水平。一般項目的投資來源于銀行貸款，所以，F(xiàn)IRR應(yīng)高于銀行貸款利率。 一個算例例2.12 ：P32某酒店集團(tuán)計劃收購某景區(qū)，需投資800萬元，使用權(quán)為5年，取得景區(qū)土地后每年需要上交稅費8.5萬元。假定景區(qū)旅游收入每年至少為15萬元，5年后景區(qū)土地可轉(zhuǎn)讓獲得收入1500萬元，試問該項目可接受的最高貸款年利率是多少？ 解：本例求解投資項目的最高貸款年利率，可以轉(zhuǎn)化為求項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。由題意可

15、知：項目收入現(xiàn)值：CI =1500P / F，i，5）+15P /A，i，5）項目支出現(xiàn)值：CO =800+8.5P /A，i，5）且：NPV=CICO試算：取i1=12%NPV1=1500(P/F,I,5)+15(P/A,I,5)800+8.5(P/A,I,5) =(15000.5674+153.605)(800+8.53.605)=+74.53試算：取i2=15%NPV2=1500(P/F,I,5)+15(P/A,I,5)800+8.5(P/A,I,5) =(15000.4972+153.350)(800+8.53.350)=-32.43所以：iri1+74.53(15%12%)/74.5

16、3+32.43 =0.12+(74.530.03)/(74.53+32.43)=0.140914%即：項目可接受的最高貸款年利率是14%。內(nèi)容提綱第一節(jié) 資金的等值計算 第二節(jié) 投資方案的評價判據(jù) 第三節(jié) 投資方案的比較和選擇 一、方案之間的相互關(guān)系 n獨立方案：在項目投資的多個方案中，各方案的現(xiàn)金流是獨立的，且任一方案的采用不影響其他方案的采用。n相關(guān)方案：根據(jù)各方案的現(xiàn)金流之間的關(guān)系，又可區(qū)分為互補型、現(xiàn)金流相關(guān)型、資金約束導(dǎo)致的方案相關(guān)型和混合相關(guān)型等四種。n互斥方案：即方案之間互斥，是指在所有的投資方案中，若接受一個方案后就排斥了其他的所有方案。二、獨立方案的比較和選擇1、主要判據(jù)、方

17、法與結(jié)論 n在進(jìn)行獨立方案的比較和選擇時，所用的主要判據(jù)就是項目方案的凈現(xiàn)值NPV和內(nèi)部收益率IRR，其他指標(biāo)或判據(jù)為年度費用NAV、費用現(xiàn)值和投資回收期。n對于獨立方案的評價只需進(jìn)行絕對效果的檢驗，也就是用經(jīng)濟評價標(biāo)準(zhǔn)NPV0，IRRi0檢驗方案本身的經(jīng)濟性。通過絕對效果檢驗的方案是可行方案，否則為不可行方案。n一般性結(jié)論：對于獨立方案而言，無論采用那種評價判據(jù)，評價結(jié)論一致。 2、案例計算：例2.13P33 n兩個獨立方案A、B，其現(xiàn)金流如右表，i0=10%，試判斷方案的經(jīng)濟可行性。方案0A-200B-100023456789方案A的現(xiàn)金流量圖示11039200023456789方案B的現(xiàn)

18、金流量圖示11020100二、獨立方案的比較和選擇 （續(xù)） （1利用NPV法NPVA=-200+39(P/A，10%，10)=39.62萬元）0NPVB=-100+20(P/A，10%，10)=22.88萬元）0（2利用IRR法-200+39(P/A，IRRA，10)=0-100+20(P/A，IRRB，10)=0解得：IRRA=14.5%， IRRB=15.1%.IRRAi0=10% ，IRRBi0=10%，結(jié)論：方案A、B均可行。三、壽命期相同互斥方案的比較和選擇 n對于獨立方案的評價只需進(jìn)行絕對效果的檢驗，但是，對于互斥方案的比較和選擇，除了必須進(jìn)行方案絕對效果的檢驗之外，還必須進(jìn)行方案

19、相對效果的檢驗，兩者缺一不可。n在進(jìn)行互斥方案的比較和選擇時，所用的主要判據(jù)是項目投資增額引起的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，即NPV和IRR。 n仍以例2.13為例，但方案A、B為互斥方案。相對效果檢驗：NPVANPVB，故方案A優(yōu)于B。結(jié)論：選擇方案A，拒絕方案B。但I(xiàn)RRBIRRA，故方案B優(yōu)于A，結(jié)論是接受方案B，拒絕方案A，與NPV分析所得結(jié)論恰好相反。n由該示例可以看出，在利用已有的判據(jù)或方法進(jìn)行互斥方案的比選時，得到的是相反的結(jié)論。 表2-5 互斥方案增量資金的分析年份01-10NPVIRR(%)A方案凈現(xiàn)金流-2003939.6414.5B方案凈現(xiàn)金流-1002022.8915.1增量凈

20、現(xiàn)金流（A-B）-1001916.7513.8三、壽命期相同互斥方案的比較和選擇續(xù)） n用增量內(nèi)部收益率評價互斥方案，一般遵循以下幾個步驟：n 第一步：根據(jù)每個方案自身的凈現(xiàn)金流量，計算內(nèi)部收益率，淘汰通不過絕對效果檢驗的方案。n 第二步：按照投資從大到小排列可行方案，首先計算頭兩個方案的IRR。假設(shè)IRRi0，保留投資大的方案；假設(shè)IRRi0，則保留投資小的方案。n 第三步：將上一步得到的保留方案與下一個方案比較，計算兩方案的IRR，取舍判據(jù)同上，以此類推，直到檢驗過所有方案，找到最優(yōu)方案。本章綜合練習(xí) n例1 某工程項目計劃3年完成，3年中每年年初分別貸款1000萬元，年利率8%，若建成后分三年每年年末等額償還全部投資額，每年應(yīng)償還多少?解：先畫現(xiàn)金流量圖以項目為研究對象）0123456A2=?A1=1000解1：折算到“3時點的貸款額應(yīng)等于折算到“3” 時點的還款額。 A1(F/P,8%,3)+A1(F/P,8%,2)+A1(F/P,8%,1) =A2(P/A,8%,3)解得 A2=