物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及試題答案考試

1、2013年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)真題一、單項(xiàng)選擇題（共10題，合計(jì)10分）1.某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專家不得少于（c）人。A.3B.4C.5D.62. 關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（c）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同C前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同3. 物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：申報(bào)登記，備齊資料，辦理開工手續(xù)，簽訂裝修管理協(xié)議，施工，驗(yàn)收。上述流程正確順序是（c）。A.-B.-C-D-

2、4. 下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（A）。A.配置消防中隊(duì)車輛B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍C.開展消防安全檢查D加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（D）。A.經(jīng)營范圍B.注冊資本C.法定代表人D.資質(zhì)等級(jí)6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（B）管理。A.特約服務(wù)B.公共秩序C社會(huì)治安D增值服務(wù)7. 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對(duì)年度優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（B）。A.決定B通知C君匕復(fù)D意見8. 新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)主體是（A）。A.建設(shè)單位B業(yè)主大會(huì)C物業(yè)產(chǎn)權(quán)人D業(yè)主委員會(huì)9. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系

3、設(shè)計(jì)包括的步驟有：薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，薪酬體系的修正，職位分析，薪酬定位，職位評(píng)價(jià)，薪酬體系的實(shí)施，薪酬調(diào)查。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（C）。A.-B.-C-D-10. 業(yè)主入住時(shí)，住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)由（A）提供。A.建設(shè)單位B.工程施工單位C物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.工程監(jiān)理單位二、多項(xiàng)選擇題（共5題，合計(jì)10分）11、在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議C掌握驗(yàn)收的情況D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備E簽署竣工驗(yàn)收意見12、 住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接

4、查驗(yàn)的前提條件包括（DE）。A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書面同意移交小區(qū)物業(yè)管理權(quán)C業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)D業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除E業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同13、 物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（ABCDE）。A.白蟻防治B.建筑物外墻清洗C下水管道疏通D.電梯機(jī)房清潔E垃圾收集與處理14、 下列科目中，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額的有（ACDE）。A.營業(yè)利潤B.住宅專項(xiàng)維修資金利息收入C投資凈收益D.營業(yè)外收支額E補(bǔ)貼收入15、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整

5、理的物業(yè)管理檔案包括（DE）。A.物業(yè)丈量報(bào)告B.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報(bào)告C物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案D.電梯維修記錄E業(yè)主投訴管理記錄三、案例分析（共4題，合計(jì)40分）16、 案例一某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：地下停車場產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理；擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作；因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志；建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)。【問題】：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡要說明理由。（20分）1、地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確，請說明理由正確。由于該小區(qū)

6、地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。3、因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理請

7、說明理由不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理請說明理由合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。17、 、案例二某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對(duì)該小區(qū)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)。2010年，該小區(qū)1號(hào)

8、樓部分自來水主管道開始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡單封堵已不能解決問題，應(yīng)逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。【問題】：1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰簡要說明理由。（5分）2、賠償和維修張、李兩家的費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)簡要說明理由。（5分）3、如果大面積更換自來水主管道，費(fèi)用應(yīng)該由誰承擔(dān)簡要說明理由。（5分）【答案】1、造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)

9、任主體是供水部門。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。2、兩家的損失誰來賠付為什么主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。3、更換自來水主管道的費(fèi)用由誰來付由供水單位承擔(dān)。因?yàn)楣┧鞴艿赖臋?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。18、 案例三某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日

10、至9月30日?？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機(jī)及其配套設(shè)備）：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年?！締栴}】：1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么簡要說明理由

11、。（7分）2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有簡要說明理由。（7分）3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理簡要說明理由。（6分）【答案】：1、 （1）更換空調(diào)設(shè)備帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。（2）安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。2、舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦

12、公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。3、合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。19、 案例四某住宅小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米，經(jīng)測算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項(xiàng)目利潤率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入的10%。假設(shè)營業(yè)稅及附加的稅率為5.65%。【問題】：1、請計(jì)算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）2、按此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率應(yīng)達(dá)到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運(yùn)行（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，xx.xx%）（9分）3、由于工資、維修材料及能源費(fèi)用的剛性增長，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%，問：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤，每年物業(yè)費(fèi)需增加多少（單位：萬元，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）注：以上計(jì)算請列出計(jì)算公式及計(jì)算過程答案：1、（1）包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X,則：X=200+10%X+5.65%XX-10%X-5.65%X=200X=237.11萬元其中：禾潤=237.11X10%=23.71萬元稅費(fèi)=237.11X5.65%=13.43萬元（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià)=237.11萬1