商業(yè)項(xiàng)目策劃方案

1、商業(yè)工程籌劃方案商業(yè)工程方案書是一份全方位的工程方案方案， 那么應(yīng)該如何籌劃商業(yè)工程的活動方案 呢?下面小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)工程籌劃方案的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。商業(yè)工程籌劃方案一一：酒店簡介三維戴斯酒店座落于市專制中路 555 號，是市一家根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)建造， 由美國戴斯酒店 管理團(tuán)體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設(shè)施為一體的豪華商務(wù)酒店。三 維戴斯酒店地處郊區(qū)最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高 25 層，酒店網(wǎng) 絡(luò)營銷方案。 總面積達(dá)萬平方米， 學(xué)會網(wǎng)絡(luò)營銷方案文。 與 8 萬平方米的 6 層豪華商場相相 接，合計萬平方米， 也是一家今世化生活式便利酒店。酒

2、店設(shè)施配備完好， 聽聽三維戴斯酒 店?duì)I。 能敷裕滿足商務(wù)旅行和觀光旅游者的不同需求。三維戴斯酒店具有初級客房、 豪華客房、行政豪華房、商務(wù)豪華房、行政套房、總統(tǒng)套房。酒店設(shè)有豪華行政樓層、無煙樓層， 所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室電子平安柜、語音信箱、液晶電視及衛(wèi)星電視頻道。 三維戴斯 酒店特設(shè)的行政酒廊位于 22 層，為賓客提供了一系列獨(dú)享的優(yōu)惠和性情化的專業(yè)任職，網(wǎng) 絡(luò)營銷推廣。提供快捷便利的入住手續(xù)、 厚實(shí)的自助早餐。并且全天供給軟飲，晚間還為商 務(wù)賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽光景。房地產(chǎn)營銷推廣方案。二：市場環(huán)境闡述市場偵察和預(yù)測市場偵察是指運(yùn)用迷信的方法和措施， 編制而有目的地對需求

3、、 供給和市場環(huán)境等信息 舉行收集、闡述、研究的活動。市場偵察的類型根據(jù)偵察的形式、 類型和目的的不同， 不妨分為探干脆偵察、 描述性偵察、 因果性偵察。 探干脆偵察 主要用于收集初步原料。描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實(shí)的記載和反映。因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關(guān)而舉行的市場偵察活動。市場偵察的方法市場偵察就是要收集、 闡述、 研究市場信息， 對市場信息的偵察可分為原始原料的收集 和二手原料的收集兩種形式?？纯淳W(wǎng)絡(luò)營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、 觀察法、會議法、實(shí)驗(yàn)法等。市場預(yù)測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運(yùn)用迷信方法， 對

4、市場未來一段時辰的變化及需求趨向做出闡述和推斷。市場預(yù)測的方法 定性闡述法 、 定量闡述法市場預(yù)測的程序 確定預(yù)測對象， 擬定預(yù)測方案 ;收集和闡述原料 ;抉擇預(yù)測方法， 建立預(yù) 測模型 ;確立預(yù)測后果，提出預(yù)測呈報建立在上述的底子上對市市場舉行偵察和預(yù)測：酒店網(wǎng)絡(luò)營銷。1. 市場外部環(huán)境闡述， 如政治環(huán)境、社會環(huán)境、文化環(huán)境、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，分別針抵消費(fèi)者市嘗競爭者市場做出 闡述，對后果舉行闡述和評價，進(jìn)而提出建議。2. 市場外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述酒店員工素質(zhì) 酒店管理者素質(zhì) 酒店自身狀況3. 酒店 SWOT 分析闡述SWOT就是指一個企業(yè)維系外部市場對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。 酒店議決下

5、面的外部環(huán)境闡 述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢， 然后針對這些狀況在作出一些 更有益于自身繁榮的修正、補(bǔ)充和完美。三. 營銷組合戰(zhàn)略1 營銷對象酒店?duì)I銷的對象當(dāng)然要定位到實(shí)實(shí)在在的利潤上， 但不光僅如此。 營銷對象的定位還要 斟酌到消費(fèi)者和社會的利益，學(xué)習(xí)酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團(tuán)體的利益相關(guān)。 所以， 酒店?duì)I銷對象應(yīng)當(dāng)有三個層次：方案。 一是酒店方案期的間接營銷利潤，二是未來必 定時期企業(yè)形象的增值， 聽聽酒店餐飲營銷方案。 即議決優(yōu)質(zhì)任職、 讓利和承當(dāng)社會負(fù)擔(dān)來 提高企業(yè)的形象， 三是探求和積聚營銷體驗(yàn)， 培育造就一支高素質(zhì)的營銷人才隊(duì)伍， 建立完 美有效的

6、營銷網(wǎng)絡(luò)體系。2 市場細(xì)分市場細(xì)分是指企業(yè)根據(jù)消費(fèi)集體之間需求的區(qū)別性， 網(wǎng)絡(luò)營銷方案文。 把一個整體市場 劃分為假設(shè)干個分市場， 從中抉擇自己對象市場的方法。 市場細(xì)分對待企業(yè)切確制訂營銷方 案和營銷戰(zhàn)略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。酒店不妨根據(jù)各種成分細(xì)分旅游市場，如地輿、社會經(jīng)濟(jì)、置備行為、人口構(gòu)造特點(diǎn)、 消費(fèi)者生理成分等。3 對象市場酒店根據(jù)所做的市場細(xì)分， 有目的的抉擇對象市場， 進(jìn)而有針對性地滿足對象市場消費(fèi) 者的需求。 在抉擇對象市場時可運(yùn)用的市場戰(zhàn)略大凡有三種： 無區(qū)別性市場戰(zhàn)略、 區(qū)別性市 場戰(zhàn)略和麇集性市場戰(zhàn)略。無區(qū)別性市場戰(zhàn)略又稱整體市場戰(zhàn)略，即把整個市場作為企業(yè)

7、的對象市場，聽聽三維。 不注意區(qū)分市場不同的需求 ;區(qū)別性市場戰(zhàn)略是根據(jù)消費(fèi)者的不同需求，對整體市場舉行細(xì) 分，然后根據(jù)不同的對象市場分別采取不同的營銷戰(zhàn)略，滿足每個細(xì)分市場的個別須要;麇集性市場戰(zhàn)略又叫聚積營銷戰(zhàn)略， 是企業(yè)在市場細(xì)分的底子上， 針對某一細(xì)分市場， 將企業(yè) 的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。酒店不妨靈動運(yùn)用這三種戰(zhàn)略， 維系自己的產(chǎn)品特色， 抉擇不同的對象市常你知道銷籌 劃方案。4 市場定位定位是在上世紀(jì)70年代由美國學(xué)家艾 里斯和杰克特勞特提出的，酒店?duì)I銷籌劃方案。 其含義是指企業(yè)根據(jù)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的職位， 針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩?的重視水平， 為本企

8、業(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的， 給人印象昭著的形象， 并將這種形象生動地轉(zhuǎn) 達(dá)給顧客， 從而使該產(chǎn)品在市場上確定適當(dāng)?shù)穆毼弧?市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子 上確定自己的產(chǎn)品定位、 企業(yè)定位、 競爭定位和消費(fèi)者定位。 目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定 位是商務(wù)型酒店，但還可根據(jù)不同的對象市場設(shè)置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店?duì)I。5 具體營銷戰(zhàn)略 市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點(diǎn)，根據(jù)體驗(yàn)取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有方案地組織各項(xiàng)經(jīng)營活動，議決彼此妥協(xié)類似的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價錢戰(zhàn) 略、出售渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，即4ps戰(zhàn)略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業(yè)對象 的歷程。產(chǎn)品戰(zhàn)略： 酒店

9、營銷籌劃方案。 議決產(chǎn)品市場時機(jī)與題目闡述， 提出合理的產(chǎn)品戰(zhàn)略建 議，造成有效的 4P 組合，到達(dá)最正確效果。1）產(chǎn)品定位。 產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動市2）產(chǎn)品格量成效方案。事實(shí)上銷籌劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品 應(yīng)有完美的質(zhì)量保證體系。3）產(chǎn)品品牌。要造成必定著名度， 、美譽(yù)度，我不知道營銷籌劃。創(chuàng)立消費(fèi)者心目中的 著名品牌，必須有劇烈的創(chuàng)牌認(rèn)識。4）產(chǎn)品包裝。 包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象， 須要能迎合消費(fèi)者使其寫意的包裝戰(zhàn) 略。聽說方案。5）產(chǎn)品任職?；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。價錢戰(zhàn)略 市場競爭離不開價錢戰(zhàn)

10、略，靈動切確地制訂產(chǎn)品的價錢是殺青產(chǎn)品價值和企 業(yè)市場對象的關(guān)鍵， 你知道籌劃。同時， 產(chǎn)品價錢的上下與需求也親切相關(guān)，價錢制定得合 理與否，間接相關(guān)到消費(fèi)者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。出售渠道戰(zhàn)略 出售渠道戰(zhàn)略的抉擇對企業(yè)能否翻開銷路、盡快占領(lǐng)市場及消沉營銷得 有有著十分首要的作用。促銷戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略常用的措施有廣告、公關(guān)、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等 等。其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行： 籌辦期后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡(luò)營銷籌劃書。 銷后適時推出誠征代理商廣告。 節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。 獨(dú)攬時機(jī)舉行公關(guān)活動，接觸消費(fèi)者。我不知道網(wǎng)絡(luò)營銷推廣方案。 主動愚弄消息媒介

11、，特長建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著名度。隨著市場營銷學(xué)研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產(chǎn)生著變化，從4Ps繁榮為6Ps''。營銷籌劃方案文。近年又有人提出了4Cs"為主要形式的市場營銷組合。根據(jù)籌辦期各時辰段特點(diǎn)， 推出各項(xiàng)促銷方案。促銷方案要過細(xì)、 周密， 操作性強(qiáng)又不 乏靈動性。 還要斟酌費(fèi)用支出， 一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得優(yōu)秀效果為綱領(lǐng)。 加倍 應(yīng)當(dāng)注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營銷著重點(diǎn)，抓住淡季營銷優(yōu)勢。6 主題促銷提案如過年、五一、 十一、 中秋等首要節(jié)日推出主題營銷以吸收更多的消費(fèi)者。怎么做網(wǎng)絡(luò) 推廣。7 外部營銷注重對員工的培養(yǎng)， 創(chuàng)立外部營銷

12、認(rèn)識。 這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈， 使整個 營銷顯得完整，更具競爭力。四 營銷方案預(yù)期效果闡述及推行根據(jù)方案的可行性闡述，作出收益預(yù)測，進(jìn)而肯定推行與否。五 方案的調(diào)整假設(shè)方案推行歷程中有不妥之處適時調(diào)整， 是對原方案的補(bǔ)充和修正。商業(yè)工程籌劃方案二一、籌劃的總體思路1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，防止重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝。2. 工程對接：強(qiáng)調(diào)對工程所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對工程的資 源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)展判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與工程自身進(jìn)展完美對接。3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)工程都需要超越自我

13、、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來 領(lǐng)域的積極開拓，不僅為工程自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、工程背景1. 用地概述l 地塊位于市區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接市郵電局，南近商廈，北與飯店一 路之隔，屬城市核心商圈的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊 全，交通便捷。l 該地塊整體呈品字狀，沿長安路東西面寬米，南端東西面寬米;南北最大進(jìn)深米，最小進(jìn)深米，地塊占地m2。2. 工程規(guī)劃商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局 +大開間框架自由分割商業(yè)布局，約mI住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約mI辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約mI停車形式：地上 81 個，地下

14、326，合 407 個車位。 I 建筑密度： 42%I 綠地率： 25%I容積率：3. 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) ?世景國際方案設(shè)計說明 ?4. 用地紅線圖三、工程資源分析、工程目標(biāo)的界定- 效益和品牌1. 工程銷售按目標(biāo)方案順利完成 第一階段銷售必須成功， 以順利渡過工程風(fēng)險期， 實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作， 確保后續(xù)開 發(fā)資金。 I總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。I2. 工程對企業(yè)品牌及后續(xù)工程的拉動和奉獻(xiàn)。 借助工程運(yùn)作的成功，世景置業(yè)開展確立在房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。I綜合提升世景置業(yè)開展的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)力。I四、核心目標(biāo) - 樹立品牌原理：到達(dá)商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時代需

15、要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)那么，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)那么， 就是房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)那么。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品， 而更是需要房地產(chǎn)的品牌效勞， 品牌時代 的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌， 需要學(xué)會運(yùn)用房地產(chǎn)品牌運(yùn)營的規(guī)那么生產(chǎn) 適銷對路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡， 消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反響給經(jīng)營者， 經(jīng)營者對 房地產(chǎn)品牌進(jìn)展維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、 消費(fèi)者客戶價值、 工程所處的區(qū)域價值三種價值的同步 提升。 通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源

16、、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形 成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光輝閃耀、區(qū)域能量引爆。 最終到達(dá)財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。五、工程開發(fā)總建議1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好工程的業(yè)態(tài)組合。2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)展，引進(jìn)眾多國、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對工程精心包裝。4. 通過超常規(guī)宣傳，通過工程營銷進(jìn)展造勢炒作，讓該工程的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注 的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制總價，推出短期租賃政策，盡量降低投資門 坎，使工程積聚大量的

17、潛在客戶群。6. 充分利用工程三局部所形成的 “生態(tài)鏈形成優(yōu)勢互補(bǔ)。六、工程的SWOT分析1. 工程優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺 l 世景國際位于市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過 500 米，劇院、飯店、賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢?說是是目前市城區(qū)最具開展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷 l 由長安路相連的路與中心路地段是市區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)， 其中會聚的商業(yè)、 酒店、 娛樂等均在整個市具絕對代表性。 隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步開展， 居民生活水平的不斷 提高， 大規(guī)模新型商業(yè)工程的投入使用， 令該地段的商業(yè)配

18、套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活 動業(yè)已成為最為頻繁的地區(qū)。屬于三位一體的商業(yè)工程模式，開發(fā)潛力巨大 l 工程集商場、投資型公寓、 寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、 旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu) 勢互補(bǔ)。2. 工程劣勢 周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。 ll 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近工程如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況 不容樂觀，容易造成客戶的比照心理，為后期銷售招商增加壓力。l 目前高檔寫字樓市場供給量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商 城等工程。且地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可。l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者

19、關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力 有限，多以租賃為主，購置意向不強(qiáng)。3. 時機(jī)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開展利好因素 l 長安路地位的提升， 與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果， 還不如說是市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步 開展、 核心商業(yè)圈多元化開展的必然。目前已形成南北以中心路、路為軸， 東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。地理區(qū)位優(yōu)勢 l 目前市房地產(chǎn)市場已日漸成熟， 該工程的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的開展趨勢。 因 此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究 “供給 需求，便可以搶占 “先機(jī)。工程連動實(shí)現(xiàn)價值最大化 l本工程對面是劇院、 飯店、 賓館等頂級商務(wù)娛樂場所， 而左邊

20、不超過 500 米又是市幾大 著名商場的聚集地， 因此如何結(jié)合工程自身開發(fā)特點(diǎn)， 能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢， 降低運(yùn)作本錢，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價值最大化，使開展商充分兌現(xiàn)效益。中心城市的建立會聚了人氣 l隨著政府開展 “開展中心城市力度加大，區(qū)對 “五區(qū)三縣的影響力和知名度的提升， 區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升， 而本工程開發(fā)周期估計完全可以 “借勢造勢 “，為增加工程 開發(fā)的平安性打下良好的根底。4. 風(fēng)險市場因素 l 可對形成直接影響的超大型工程在本工程開發(fā)周期都將面市時， 例如即將開售的珠玉島 大廈和被譽(yù)為 “地王的黃金國際工程已于 12月18日舉行奠基儀式。 這些工程均體量巨大

21、、 且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本工程產(chǎn)生競爭。同時，從目前市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開場，已引起許多開發(fā)商的重視， 按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品 “差異性的重要性或迅速模 仿。那時，本工程還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。自身因素 l 與本工程一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強(qiáng)烈的比照， 假設(shè)本工程 沒能在工程定位、 經(jīng)營特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話， 銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見 的。5. 綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、 本工程的優(yōu)劣勢比擬， 時機(jī)和風(fēng)險并存。 唯一的方法就是尊重市 場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與

22、工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超 前性、差異性、 引導(dǎo)性、 適用性的產(chǎn)品， 以合理的本錢、 利潤，到達(dá)科學(xué)的投入產(chǎn)業(yè)比， 追求產(chǎn)品供給 需求的完善性， 使工程到達(dá)預(yù)期的市場期望值。 從目前各熱銷的房地產(chǎn)工程以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大?道路暢通、 能夠 留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素 ;二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，當(dāng)前的商業(yè)模式開場從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn) 化，綜合性的商業(yè)步行街、 一站式購物的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響 是不言而喻的 ;同時隨著市場上產(chǎn)權(quán)

23、式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)工程的出 現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開場逐步形成。 因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本工程要立于 市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后開展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況， 包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位 置對消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)， 還有商業(yè)工程的功能定位、 軟硬件配套設(shè)施、 人流走向等技 術(shù)性容，以上因素對商業(yè)工程的功能影響很大，投資者考慮圍較大。七. 市場時機(jī)發(fā)現(xiàn) 本工程市場時機(jī)將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場 時機(jī)有以下幾局部構(gòu)成：1. 常規(guī)市場時機(jī)發(fā)現(xiàn)l “傳統(tǒng)都市區(qū)

24、域自然形成的不動產(chǎn)需求， 商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。 工程位于的市中心， 處于市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、 商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的表達(dá)。市區(qū)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)工程有效供給缺乏形成的差異性顯示需求。 l2. 新生代市場時機(jī)發(fā)現(xiàn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求。 l 城市建立和開展， 交通的全面改善， 其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需 求。 l新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。 l3. 創(chuàng)造市場時機(jī)發(fā)現(xiàn)l 新投資方式創(chuàng)造的市場時機(jī)。目前市民的投資意識很濃，就這一點(diǎn)來說我們注意差異 化投資， 就工程本身可以從前期的招商工作開場

25、， 進(jìn)展統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃， 使得本工程在投 資理念方面有較大的提升。l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場時機(jī)。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一 性，商業(yè)氣氛的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成， 商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 這就給 我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了時機(jī)與空間。l 新營銷策略創(chuàng)造的市場時機(jī)。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤 后集中簽約。而我們在具體運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中。4. 延伸價值l “新都市主義規(guī)劃觀念的延伸價值。 考察新都市主義的城市建立理念， 我們可以看到， 新都市主義所有主的背后， 都蘊(yùn)含著一個極其重要的思想， 即人文關(guān)心。 無論是混

26、合街區(qū)功 能的考慮， 還是對交通系統(tǒng)的組織， 抑或其它城市建立主，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人 性開展。 新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系， 主城市建立應(yīng)充分研究自然環(huán)境， 城市 規(guī)劃因形就勢， 建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求， 從而使城市與自然形成和諧共存的局面。 對于本工 程而言，應(yīng)相當(dāng)重視新都市主義的規(guī)劃觀念及延伸價值。l “藝術(shù)化建筑設(shè)計的延伸價值。 建筑不等于藝術(shù)， 因?yàn)榻ㄖO(shè)計首先考慮的是不同工 程的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到構(gòu)造、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。 建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、鞏固、美觀的建筑;藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為凝固的音樂

27、;機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作住人的機(jī)器;空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識到空間是建筑的主角;環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本工程中，我們著重要表達(dá)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。l “主題性環(huán)境設(shè)計的延伸價值。 主題文化是工程的靈魂。 工程的主題文化定位是創(chuàng)造 工程個性， 表達(dá)物業(yè)差異性， 從而引領(lǐng)潮流， 引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)， 也是工程建筑風(fēng)格， 環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。l “后價值開發(fā)的延伸價值。 這里指的后價值開發(fā)表達(dá)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能 夠?yàn)閷淼钠放苿?chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)的根底。 商業(yè)工程籌劃方案三一、商業(yè)運(yùn)作利益點(diǎn)分析創(chuàng)意空間本工程籌劃是圍繞的關(guān)聯(lián)方利益點(diǎn)而出發(fā)的

28、， 而這將是定位、 容設(shè)計、 推廣和業(yè)務(wù)收入 設(shè)計等的知道原那么，具體見下表： 序號關(guān)聯(lián)方利益點(diǎn)運(yùn)營方創(chuàng)意空間1、網(wǎng)絡(luò)廣告收入2、會員效勞收費(fèi)3、商家合作銷售提成4、活動籌劃組織收入創(chuàng)意空間5、品牌效應(yīng)創(chuàng)意空間6、新的合作時機(jī)產(chǎn)生創(chuàng)意空間7、實(shí)業(yè)的延伸創(chuàng)意空間8、營造自我宣傳平臺6 兩點(diǎn)就是以作為對外投資享受收益，包括其上市融資時機(jī)) 創(chuàng)意空間消費(fèi)者創(chuàng)意空間1、資訊收集2、知識學(xué)習(xí)3、比擬時機(jī)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意空間4、尋惠5、自我價值展示時機(jī)發(fā)揮創(chuàng)意空間6、信息發(fā)布創(chuàng)意空間7、投資時機(jī)8、人脈時機(jī)創(chuàng)意空間9、享受潮流創(chuàng)意空間10、解決疑惑11、現(xiàn)時物品的適時適值處理創(chuàng)意空間商家1、產(chǎn)品效勞銷售收入2、建

29、立客戶數(shù)據(jù)庫創(chuàng)意空間3、新時機(jī)物色4、借鑒提高自我5、銷售網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建創(chuàng)意空間6、降低運(yùn)營本錢創(chuàng)意空間7、競爭情報收集創(chuàng)意空間8、品牌宣傳平臺創(chuàng)意空間9、獲得反響意見10、尋找任務(wù)外力支持二、運(yùn)營思路創(chuàng)意空間1、通過主題來吸引網(wǎng)民的瀏覽， 建立穩(wěn)定持續(xù)增長的瀏覽量， 且掌握建立相應(yīng)的瀏覽 者數(shù)據(jù)庫，借以相關(guān)活動安排來建立的會員制以確 XX 期忠實(shí)的網(wǎng)民，并對網(wǎng)民情況進(jìn)展分 析處理，借所掌握的網(wǎng)民情況來向我們的目標(biāo)商家展示價值， 從而來吸引商家與我們的合作， 從而利于各項(xiàng)商業(yè)活動的規(guī)劃和實(shí)施創(chuàng)意空間2、先期通過為商家提供免費(fèi)的宣傳平臺， 借以營造的商業(yè)用途， 也就是能為網(wǎng)民提供 了潛在價值的利用，逐步確立網(wǎng)民對我們的認(rèn)同度和瀏覽習(xí)慣;利用網(wǎng)民對我們信息的利用而使商家得到了的實(shí)惠表達(dá)， 這時候才開場進(jìn)展的商業(yè)性收費(fèi)， 在目前廣告運(yùn)作環(huán)境下， 給 予體驗(yàn)時機(jī)是一個強(qiáng)