物業(yè)前期介入方案

1、物業(yè)管理前期介入方案第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段一、物業(yè)顧問組建階段二、建設(shè)施工階段三、竣工驗(yàn)收階段四、物業(yè)銷售階段第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式的設(shè)想第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況二、各部門主要工作職責(zé)第四部分物業(yè)前期管理開支計(jì)劃預(yù)算、行政辦公用品計(jì)劃表二、維修工具計(jì)劃表三、護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表四、環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表五、前期介入日常費(fèi)用開銷預(yù)算表第五部分前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)二、前期管理流程及工作計(jì)劃三、前期管理要求四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng)六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行第一部分 前期介入服務(wù)的四

2、個(gè)階段住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管 理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的 順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保 業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。 針對(duì)住宅小區(qū)的前期 物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管 理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)流程和工作計(jì)劃， 以保障住宅小區(qū)物業(yè)的正常、 有序運(yùn)轉(zhuǎn)， 協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好 之窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行， 物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至 關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，制訂科學(xué)、成熟、 相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作

3、計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作， 為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、物業(yè)顧問組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入， 建議公司邀請(qǐng)極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn) 的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項(xiàng)目前期顧問團(tuán)” 。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出 合理建議。 前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論， 從 管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理， 力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后 的物業(yè)管理工作。1. 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)； 人員、車輛進(jìn)出智能化 “一卡通”系統(tǒng)；2. 電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3. 會(huì)所功能設(shè)計(jì)；4. 公共照明開關(guān)設(shè)置位置及開閉形式；5. 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6.

4、 信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；7. 直飲水系統(tǒng)功能配置；8. 公共洗手間的設(shè)置；9. 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；10. 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；11. 附屬工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。二、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問每日到現(xiàn)場(chǎng)了解工程 進(jìn)度、施工情況， 逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能 的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的 基礎(chǔ)。1. 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；2. 分析物業(yè)建造選料及安裝， 改善設(shè)備使用效果， 減輕后期管理的壓力；3. 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；4. 提供機(jī)電安裝及

5、能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；5. 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；6. 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)， 以避免施工對(duì)材質(zhì) 造成損傷；7. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路， 包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、 管線 布置及所用建材的性能； 并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù) 與施工單位正常使用的管理。9. 檢查工程施工進(jìn)度 （根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程例會(huì)和建筑 負(fù)責(zé)人定期碰面會(huì)等） ；10. 檢查前期工程的施工質(zhì)量， 并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改 的部分提出建議；11. 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；12

6、. 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；13. 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討， 能夠使公建配套設(shè)施設(shè) 備滿足今后客戶的發(fā)展需要， 減少投入成本和今后的物業(yè)管理 成本。三、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)， 參與工程例會(huì)， 及 時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議， 協(xié)助開發(fā) 商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備、管線都逐一檢查。1. 參與委托方的房屋、 設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2. 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3. 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4. 制訂物業(yè)分戶驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。四、物業(yè)銷售階段

7、良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者， 同時(shí) 也有助于開發(fā)單位樹立企業(yè)品牌形象和知名度。 因此，物業(yè)管理前期 介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助營(yíng)銷部的物業(yè)銷售和宣傳推廣。1. 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；2. 會(huì)所的服務(wù)與管理；3. 小區(qū)門崗、售樓處及樣板房的保安、保潔規(guī)范等服務(wù)，建立 良好的物業(yè)形象；4. 設(shè)置物業(yè)專業(yè)人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方 面的疑問（主要以營(yíng)銷人員為主） ；5. 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；6. 負(fù)責(zé)有關(guān)售樓宣傳、構(gòu)建小區(qū)未來的居所環(huán)境，物業(yè)服務(wù)、 配套設(shè)施的宣傳與推廣。第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)

8、管理模式的設(shè)想作為物業(yè)前期介入，也是物業(yè)行業(yè)經(jīng)過多年探索的成功經(jīng)驗(yàn)，作 為開發(fā)的一個(gè)后勤部門開展工作， 在全國(guó)一二線城市采用這種模式非 常成功，為公司樹立品牌， 創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。眾 觀中國(guó)地產(chǎn)業(yè)多數(shù)的房地產(chǎn)商， 如萬(wàn)科、保利等全國(guó)著名房地產(chǎn)品牌 企業(yè)，均以其產(chǎn)品開發(fā)的建筑質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)取勝， 廣西保利 尤為突出，以物業(yè)帶動(dòng)銷售的理念，不計(jì)物業(yè)公司盈虧，從而在全國(guó) 各地創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)的精品樓盤， 在房屋銷售價(jià)格上也比一般非品 牌樓盤高出 10%，企業(yè)從中獲取豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。現(xiàn)物業(yè)企業(yè)大都采用包干制經(jīng)營(yíng) ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企 業(yè)享有或者承擔(dān)。 淄博市屬于物業(yè)管理起

9、步較晚的地區(qū)， 物業(yè)服務(wù)行 業(yè)還在摸索發(fā)展的幼稚期， 在市場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈的條件下， 多數(shù)物業(yè)企業(yè) 采取盡量減少人員開支，來降低經(jīng)營(yíng)成本，獲取企業(yè)利潤(rùn)的最大化， 然而造成從業(yè)人員工資福利待遇低， 員工招聘困難， 從業(yè)人員素質(zhì)參 差不齊， 服務(wù)質(zhì)量普遍不高， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主甚至與開發(fā)商之間 之間矛盾重重的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。根據(jù)從事物業(yè)服務(wù)多年的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與心得及優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要 求與項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合 , 通過對(duì)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的 了解,結(jié)合業(yè)主的實(shí)際需求， 對(duì)項(xiàng)目的定位 ,我個(gè)人認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù) 一定要把 “安全、舒適、快捷、健康” 放在首位 。安全是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活得安

10、全放心； 舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨； 快捷是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便與各地進(jìn)行聯(lián)系， 交換信息， 這就 要求我們打造一個(gè)高端品位的智能化小區(qū)；健康 是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康， 同時(shí)豐富多彩， 形式各 樣的社區(qū)文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。為此，個(gè)人擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)要按照以下要求展開， 僅 供貴公司領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)。1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn) 住宅小區(qū)技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極 探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度， 使整個(gè)管理工作 有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌 道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍， 高

11、技術(shù)的管理手段， 高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。 只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。2、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 小區(qū)住宅管理最重要的就是安全管理。 而住宅小區(qū)物業(yè)管理的安 全保衛(wèi)工作極其重要， 必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度， 堅(jiān)持外來人員出入檢查登記制度， 堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施 制度，堅(jiān)持安全管理下班交接檢查制度，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，力 求做到萬(wàn)無一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主情況，增加 溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。3、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作由于住宅小區(qū)功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大（特別是 入伙初期，將面臨大批

12、量的裝修管理） ，所以火災(zāi)隱患因素多。 因此， 住宅小區(qū)物業(yè)管理防火要求高， 應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。 做好 對(duì)業(yè)主、對(duì)各施工單位用火、用電的宣傳教育及監(jiān)督管理工作，明確 防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng) 防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí) 處理，消除事故隱患。4、重視清潔管理環(huán)境衛(wèi)生好壞是小區(qū)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)。 我們將在自身環(huán) 境管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上， 為小區(qū)提供專業(yè)的清潔服務(wù)工作。 為此要制定 完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法 等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清， 廣場(chǎng)走道無雜物

13、、灰塵，門窗干凈明亮。5、強(qiáng)化設(shè)備管理及設(shè)施的維修保養(yǎng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)是否正常運(yùn)作的核心。 應(yīng)重視對(duì)住 宅小區(qū)水電設(shè)施 （ 包括高低壓變電房，高低壓電纜、電線，上下水管 道等各項(xiàng)設(shè)施 ） 的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別 注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試。要有健全 的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走道 、電梯 間等定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢 查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于 98，消防設(shè)備完好率達(dá)到 100。6、設(shè)立前臺(tái)客戶中心，完善配套服務(wù)管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，住宅小區(qū)應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立客服

14、中心。幫助業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決相關(guān)問 題；提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助 接待來訪客人，回復(fù)電話投訴，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等； 提供其他可能的委托服務(wù)，如代送快件等。7、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作小區(qū)管理處應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通， 主動(dòng)征詢、 聽取他們對(duì)管理服 務(wù)工作的意見與要求，定期對(duì)業(yè)主實(shí)施滿意度調(diào)查。認(rèn)真接受、處理 業(yè)主、租戶的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎對(duì)待， 協(xié)調(diào)好各方關(guān)系， 協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作， 還要不斷改進(jìn)各項(xiàng) 管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備

15、情況結(jié)合對(duì)住宅小區(qū)的管理設(shè)想，我認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高 效節(jié)約的組織架構(gòu)， 是物業(yè)公司保證管理成效的前提， 是為業(yè)主提供 及時(shí)、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。從提高工作效率的角度出發(fā)，建議 盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)， （見組織架構(gòu)圖設(shè)置表） 物業(yè)服務(wù)管理處人員組織架構(gòu)圖設(shè)置表*物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)接待員、各部門主要工作職責(zé)1、服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理：(1) 全面負(fù)責(zé)管轄物業(yè)之各項(xiàng)工作，履行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào) 職責(zé)，保證物業(yè)正常及良好的運(yùn)作，以最大努力提升業(yè)戶的滿意度。(2) 制訂及修訂物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章及制度，審視服務(wù)中心 /管理處人員 編制。3） 編制財(cái)務(wù)預(yù)算，監(jiān)督控制物業(yè)財(cái)務(wù)狀況，視經(jīng)濟(jì)能力適當(dāng)改善

16、物業(yè)的管理水平（如員工質(zhì)量、設(shè)施、裝飾裝修等） 。（ 4） 執(zhí)行公司的政策及管理目標(biāo)，編制和批準(zhǔn)服務(wù)中心 / 管理處年 度工作計(jì)劃、年度培訓(xùn)計(jì)劃、年度維保計(jì)劃，并下發(fā)執(zhí)行。（ 5） 定時(shí)或不定時(shí)巡視物業(yè)，以監(jiān)督各項(xiàng)物業(yè)管理工作的質(zhì)量。（ 6） 與業(yè)戶、業(yè)委會(huì)、居委、街道和政府有關(guān)部門保持良好溝通。（7） 定期向公司匯報(bào)物業(yè)狀況，并提出適當(dāng)建議。（ 8） 年終對(duì)全體員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作。（ 9） 負(fù)責(zé)處理特別事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等。（ 10） 完成不限于以上范圍的其他工作和上級(jí)交辦各項(xiàng)工作。2、客戶服務(wù)中心（ 1） 負(fù)責(zé)業(yè)戶收樓入伙、二次裝修受理、門禁卡辦理等工作。（2）負(fù)責(zé)

17、處理客戶投訴，并及時(shí)予以處理。（ 3） 定期或不定期拜訪住戶，做好記錄及跟進(jìn)工作，與住戶保持良 好的溝通。（ 4） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理，保持業(yè)戶信息完整、有效。（ 5） 定期進(jìn)行客戶滿意度問卷調(diào)查，并提交統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告。（ 6） 負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃和組織實(shí)施。（ 7） 跟進(jìn)管理費(fèi)收繳、停車費(fèi)收繳等事宜，確保收繳率。（ 8） 負(fù)責(zé)處理一般突發(fā)事件。（ 9） 不定期巡視物業(yè)管理區(qū)域各處， 善于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理服務(wù)中的不 足和欠缺之處。（ 10） 完成不限于以上范圍的其他工作和上級(jí)交辦各項(xiàng)工作。3、工程部：（ 1） 負(fù)責(zé)制訂小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。（ 2） 負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項(xiàng)目

18、的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng) 及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作。（3）負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報(bào)批手續(xù)及審批裝修方案、 監(jiān)督裝修方案的 實(shí)施；（ 4） 負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相 關(guān)的合同評(píng)審；（5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有 關(guān)部門評(píng)審；（6）負(fù)責(zé)對(duì)維修裝修項(xiàng)目、 設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、 維修、工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)審核；（7）負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、給排水、電梯、消防等）的 管理、運(yùn)行、維修等；（8） 配合客服中心做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)、記錄工 作；（ 9） 負(fù)責(zé)配合客服中心物管員派發(fā)的維修施工單； （10

19、）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)緊急情況的處理工作。4、秩序維護(hù)部（1）按季節(jié)按規(guī)定穿制服，佩帶上崗證，攜帶值勤器材，并規(guī)范使 用、認(rèn)真維護(hù)所佩器械，嚴(yán)格交接班制度，做好執(zhí)勤記錄，認(rèn)真履行職責(zé)，不無故離崗，熱情為業(yè)主 （ 住戶）服務(wù)，維護(hù)好本區(qū)域內(nèi)安全， 使道路平坦整潔、交通安全有序。（2）舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。（3）嚴(yán)格執(zhí)行晝夜 24 小時(shí)執(zhí)勤制度。業(yè)主每天上下班高峰期間，確 保交通暢通無阻； 夜間加強(qiáng)巡邏， 流動(dòng)崗要及時(shí)處理管理區(qū)域內(nèi)所發(fā) 生的問題。（4）熟悉小區(qū)地形、 樓宇位置、門牌號(hào)碼、業(yè)主（住戶） 姓名及特征， 熟練掌握和規(guī)范使用技防設(shè)備， 學(xué)會(huì)使用消防器材， 懂得一般救護(hù)知 識(shí)。發(fā)生

20、突發(fā)事件，及時(shí)處理并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門，做好現(xiàn)場(chǎng) 保護(hù)工作，積極配合有關(guān)部門進(jìn)行搶救和善后工作。（5）對(duì)所管理區(qū)域執(zhí)行巡邏任務(wù)，嚴(yán)格按照規(guī)定巡邏路線行走，采 集好每一處信息，不折不扣、高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)完成巡邏任務(wù)。（6）對(duì)外來車輛必須做好檢查記錄，非本小區(qū)內(nèi)的車輛一律不準(zhǔn)進(jìn) 入小區(qū)（特殊車輛除外 ） 。（7）來訪客人進(jìn)入小區(qū)，必須通知客服部聯(lián)系業(yè)主，征得業(yè)主同意 后放行。對(duì)訪客應(yīng)熱情、主動(dòng)、禮貌、文明。對(duì)違章業(yè)主應(yīng)耐心說服 其遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度， 堅(jiān)決禁止任何以推銷為目的人員與盲流 人員進(jìn)入小區(qū)。（8）值勤時(shí)身著制服干凈整齊、姿態(tài)端莊，保持良好的精神面貌和 形象。（9）裝修施工人員要憑臨時(shí)

21、出入證進(jìn)入小區(qū)。禁止各類人員在小區(qū) 內(nèi)、公共場(chǎng)所前擅自做生意，嚴(yán)格禁止拾荒者、行乞者和形跡可疑者進(jìn)入小區(qū)，防范和制止各種不利于社會(huì)安定和人生安全的違法亂紀(jì)行 為。（10）巡視時(shí)，必須保持高度警惕和責(zé)任心，凡小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的異常情 況均應(yīng)及時(shí)報(bào)告，及時(shí)阻止，確保一方平安。5、環(huán)境部（1）對(duì)工作對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的清潔服務(wù)工作，搞好客戶 物業(yè)之環(huán)境。（2）自覺遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度及部門常規(guī)。（3）參加領(lǐng)班和主管支持的會(huì)議。（4）熟練使用各種清潔劑及清潔工具，并珍惜愛護(hù)自己的使用工具。（5）服從分配，工作認(rèn)真、細(xì)致、盡職盡責(zé)的做好本職工作。（6）努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高工作效率。（7）講究工作方

22、法，提高工作質(zhì)量及頻率。（8）完成部門主管、領(lǐng)班交待的其他工作。第四部分物業(yè)前期管理開支立項(xiàng)預(yù)算1.行政辦公用品立項(xiàng)表名稱數(shù)量單價(jià)（均價(jià)）合計(jì)備注辦公桌椅、前臺(tái)會(huì)客桌、沙發(fā)打印機(jī)傳真機(jī)復(fù)印機(jī)亍00錄曰筆電腦設(shè)備驗(yàn)鈔機(jī)稅控機(jī)針式打印機(jī)保險(xiǎn)柜移動(dòng)poss機(jī)t壓膜機(jī)空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）飲水機(jī)j照相機(jī)固定電話客服助理移動(dòng)電話檔案櫥、資料柜鞋套機(jī)傘架、雨傘宣傳欄各類辦公用品2. 維修工具立項(xiàng)表（公用工具）名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注室內(nèi)疏通機(jī)電焊機(jī)沖擊鉆砂輪切割機(jī)手電鉆臺(tái)鉗梯子電工工具電流表打磨機(jī)水工工具高層作業(yè)工具電錘拉鉚搶j壓線鉗萬(wàn)用表?yè)u表組合工具玻璃膠槍線滾子電線其它工具材料備件3. 護(hù)衛(wèi)、消防裝備立項(xiàng)

23、表名稱數(shù)量單 價(jià)合計(jì)備注橡膠輥機(jī)動(dòng)車車鎖消防作戰(zhàn)服消防斧消防鍬消防桶分水器防毒面具4. 環(huán)境綠化裝備立項(xiàng)表名稱數(shù)量單 價(jià)合計(jì)備注洗地機(jī)吸水吸塵機(jī)打磨機(jī)拋光機(jī)剪草機(jī)、雨衣小推車農(nóng)藥噴殺器鐵鍬、鋤頭多功能清潔車高壓水槍水管（1寸）5. 前期介入日常費(fèi)用開銷預(yù)算表（略）第五部分 前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)（一）建立住宅小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。 與開發(fā)公司良好的溝通 是住宅小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵。 在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起， 就建立 24 小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、 管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況， 參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)

24、行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、 功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。（四）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)， 以利于今后工作的 開展。1、消防、電梯等專業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用 事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。（五）工程、技術(shù)等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身 的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔， 所有資料實(shí)行“雙檔”（電 子檔案、文本檔案）管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的 保存時(shí)限。（六）協(xié)助作好

25、小區(qū)入伙前的準(zhǔn)備工作。 物業(yè)公司在長(zhǎng)期的物業(yè)管理 實(shí)踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在總結(jié)過去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助做好業(yè)主入伙及相關(guān)手續(xù)的辦理工作。（七）清潔開荒工作。小區(qū)業(yè)主入伙前，聘用專業(yè)清潔公司進(jìn)行全面 清潔工作，高標(biāo)準(zhǔn)的交付業(yè)主，樹立公司品牌。物業(yè)管理公司將給 予全面配合，在進(jìn)行開荒過程中，特別注意外搶、石材地板、瓷磚 地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止 腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。二、前期管理流程及工作計(jì)劃（一）物業(yè)接管工作流程簽定物業(yè)委托管理合同籌備項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收;對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單開始進(jìn)入正式管理三、前期管理要求（一）進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分了解熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技 術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參 數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸等技術(shù)問題。 在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操 作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布