徐州新銅城南洋國(guó)際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、南陽(yáng)國(guó)際SA、SB、SC區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告徐州新鋼城置業(yè)進(jìn)展二零一二年九月第一章總論項(xiàng)目總覽該項(xiàng)目地塊位于徐州銅城新區(qū)，長(zhǎng)江路以南、北京路以西，計(jì)劃總用地面積為畝。該項(xiàng)目打算投資興修集大型超市、百貨商場(chǎng)、酒店、公寓寫(xiě)字樓、購(gòu)物步行街、風(fēng)情酒吧間、住宅及休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)主題公園，總建筑面積約27萬(wàn)平方米，其中公建10余萬(wàn)平方米、其余為住宅，打算投資總額約為億元人民幣。項(xiàng)目雄踞北京路商圈拓展核心，地處計(jì)劃中的徐州南部城市副中心，占據(jù)2020年徐州市政府“兩心”、“三軸”、“五片區(qū)”城市綜合進(jìn)展的重點(diǎn)區(qū)域，在銅山新區(qū)區(qū)域內(nèi)擁有整體商業(yè)配置。全架空庭院式景觀、封鎖式人車(chē)分流動(dòng)向線路是公司通過(guò)

2、考察上海、杭州等全國(guó)較為知名的樓盤(pán)的基礎(chǔ)上，由上海晏子公司策劃、中國(guó)聯(lián)合工程公司上海設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)、上海耀河建設(shè)工程總承包建設(shè)。2020年10月動(dòng)工建設(shè)，隨著我司項(xiàng)目建設(shè)的不斷加速，目前12棟住宅樓已售罄，部份一期業(yè)主已入住，沿街商鋪開(kāi)盤(pán)即搶空。項(xiàng)目工程已進(jìn)入掃尾時(shí)期。該項(xiàng)目欲導(dǎo)入5星級(jí)酒店（華麗達(dá)）、銀行，超市、百貨業(yè)、商務(wù)辦公，這座唯一的10萬(wàn)多平方米的商業(yè)配套項(xiàng)目會(huì)為項(xiàng)目提供超大的人氣入住量，成為銅山新區(qū)完善城市配套不可缺少的一個(gè)城市綜合體。該項(xiàng)目是銅山縣縣委、縣政府2020年城建八大類工程的頭號(hào)重點(diǎn)工程。項(xiàng)目自動(dòng)工建設(shè)以來(lái)，取得了縣委、縣政府和各部委辦局領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和幫忙。政府“邊動(dòng)

3、工建設(shè)邊辦手續(xù)”的政策、北京路開(kāi)發(fā)治理辦公室“保姆式”的效勞、相關(guān)部委辦局簡(jiǎn)化辦事程序、縮短辦事時(shí)限是項(xiàng)目取得目前建設(shè)功效的強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。南洋國(guó)際商城項(xiàng)目要做成全區(qū)商業(yè)氣氛最濃，人氣最旺，夜生活和效勞治理最好的集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、品牌特色一條街、高級(jí)商業(yè)住宅的一個(gè)城市綜合體，成為現(xiàn)代效勞業(yè)的集聚示范區(qū)。南洋國(guó)際商城的建設(shè)將是徐州乃至淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一一家擁有10幾萬(wàn)平方米的配套設(shè)施齊全、功能各異的商業(yè)綜合體。各地塊開(kāi)發(fā)情形如下:一、住宅區(qū)概況項(xiàng)目住宅區(qū)總占地約42769平方米，地塊位于銅山新區(qū)中心商圈的中心地帶，骨干道北京路的西側(cè)，長(zhǎng)江路的南側(cè)，與項(xiàng)目主體地塊相對(duì)獨(dú)立，共12棟小高層建筑組成共計(jì)10

4、86套住宅，住宅建筑面積：商業(yè)建筑面積：并配備376個(gè)停車(chē)位，該區(qū)一期已于2021年5月份正式交付利用，二期打算于2021年1月份交付利用。二、SA、SB、SC區(qū)概況93276SA占地約平方米，總建面積約39752平方米，計(jì)劃為1-4層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛樂(lè)、餐飲和大型百貨），5-20為高級(jí)寫(xiě)字樓。該寫(xiě)字樓的導(dǎo)入為銅山新區(qū)唯一的高級(jí)的專業(yè)的寫(xiě)字樓。該地塊目前的建設(shè)進(jìn)入工程掃尾時(shí)期，外立面已完成。SB占地約平方米，總建面 積約9897平方米，計(jì)劃為1-5 層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛 樂(lè)、餐飲和大型百貨），該地 塊目前的建設(shè)進(jìn)入工程掃尾 時(shí)期，外立面已完成。SC占地約平方米，總建面 積約107

5、27萬(wàn)平方米，計(jì)劃為1-5層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛樂(lè)、餐飲和大型白貨），該計(jì)&nHl；吁6地塊目前的建設(shè)進(jìn)入11程掃第二章項(xiàng)目投資環(huán)境分析銅山新區(qū)定位及計(jì)劃介紹閥匕疝加6區(qū)爐.陽(yáng)丹侈娃尾時(shí)期，外立面已完成。SD占地約平方米，總建面積約32900萬(wàn)平方米，計(jì)劃為卜20層的五星級(jí)酒店。正在與國(guó)際知名五星級(jí)酒店華麗達(dá)洽談該項(xiàng)目的合作事宜。隨著五星級(jí)酒店的成功導(dǎo)入彌補(bǔ)新區(qū)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的空白，同時(shí)提升整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。該地塊目前的建設(shè)進(jìn)入工程掃尾時(shí)期，外立面已完成。一、地理位置開(kāi)辦于1992年6月的銅山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，從一個(gè)縣辦自費(fèi)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區(qū)起步，1993年被批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)計(jì)劃面積50平

6、方千米，遠(yuǎn)期計(jì)劃面積180平方千米，是江蘇省蘇北地域首批省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，緊臨五省通衢的徐州市?，F(xiàn)已成為徐州地域?qū)ν忾_(kāi)放的示范區(qū)、高級(jí)住宅區(qū)，利用外資的集聚區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。的國(guó)際化、現(xiàn)代化、生態(tài)型的徐州南部主城區(qū)；一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高科技企開(kāi)發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融徐州主城區(qū)進(jìn)展戰(zhàn)略和銅山縣城區(qū)城市進(jìn)展計(jì)劃于一體，依照建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、科教聚集區(qū)、繁華商貿(mào)區(qū)、高級(jí)住宅區(qū)的定位,堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、富計(jì)劃、巧開(kāi)發(fā)的原那么，精心計(jì)劃設(shè)計(jì)，表現(xiàn)特色，完善功能，層次清楚，有序開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)區(qū)整體計(jì)劃的功能定位為：具有鮮明特色業(yè)、高科技人材為支撐的經(jīng)濟(jì)園;一個(gè)與國(guó)際老例接軌、與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌的創(chuàng)業(yè)園

7、；一個(gè)人與自然和諧共生的城郊休閑旅行生態(tài)園；一個(gè)人居環(huán)境清潔優(yōu)雅、文化氣息濃郁、充滿生機(jī)活力的文化園。從而刻畫(huà)出了以高科技和現(xiàn)代先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主體、融山、水、城、林于一體、功能齊全、設(shè)施配套的高科技花園新城、知識(shí)創(chuàng)新基地的宏偉藍(lán)圖。交通條件航空銅山開(kāi)發(fā)區(qū)距國(guó)家干線機(jī)場(chǎng)徐州觀音機(jī)場(chǎng)約40千米。另外，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和虹橋機(jī)場(chǎng)在3至6小時(shí)車(chē)程內(nèi)。海運(yùn)開(kāi)發(fā)區(qū)距連云港口岸190千米，全程高速，車(chē)程不到2小時(shí)。連云港與世界150多個(gè)國(guó)家的1000多個(gè)口岸通航，連云港港已躋身中國(guó)主樞紐港o連云港港區(qū)已建成30個(gè)泊位，10萬(wàn)噸級(jí)散貨和1個(gè)第五代集裝箱泊位，其中萬(wàn)噸級(jí)以上的25個(gè)，完成7萬(wàn)噸級(jí)航

8、道擴(kuò)建，集裝箱運(yùn)量萬(wàn)標(biāo)箱，年吞吐能力為6000萬(wàn)噸。公路開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)3條高速、4條國(guó)道伴區(qū)而過(guò)，206國(guó)道、霍連高速穿區(qū)而過(guò)。鐵路京滬、隴海（連云港一烏魯木齊）兩大干線在此交匯。京滬，隴海高速鐵路正在建設(shè)中，也將在此交匯。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有兩大貨運(yùn)站。開(kāi)發(fā)區(qū)距徐州站僅12千米。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施供水：開(kāi)發(fā)區(qū)自來(lái)水公司日供水能力為10萬(wàn)噸。供電、供熱：開(kāi)發(fā)區(qū)建有21000KW熱電廠一座，可知足區(qū)內(nèi)工業(yè)用汽熱負(fù)荷和單位、家庭采暖制冷需要。建有220KVA、110KVA.35KVA變電站各一座，可實(shí)行雙回路供電。排污：開(kāi)發(fā)區(qū)污水處置廠于2005年末投產(chǎn)，一期污水處置能力為4萬(wàn)噸/日，總能力為10萬(wàn)噸/日。通信：能提供

9、程控、無(wú)線通信、光纖接入、寬帶數(shù)據(jù)互換等各類通信效勞.區(qū)位優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)區(qū)距離徐州市中心10千米。開(kāi)發(fā)區(qū)濟(jì)南、鄭州、南京、合肥都在300千米左右，素有“五省通衢”之稱，距北京和上海600千米，開(kāi)發(fā)區(qū)已納入北京、上海半日交通圈，能夠更好地承接北京、上海的輻射。開(kāi)發(fā)區(qū)位于江蘇省東隴海經(jīng)濟(jì)帶和淮海經(jīng)濟(jì)圈的中心位置。資源優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)區(qū)所處地域是全國(guó)重要的煤炭產(chǎn)地、華東地域的電力基地，擁有煤炭、井鹽、鐵、鈦、大理石、石灰石等30多種礦產(chǎn)，儲(chǔ)量大、品位高。煤炭已探明儲(chǔ)量達(dá)39億噸以上，年產(chǎn)量2500多萬(wàn)噸、占全省95%以上；井鹽儲(chǔ)量為220億噸、且品位很高，進(jìn)展煤化工、鹽化工的資源條件十分優(yōu)越；石膏年開(kāi)采能力500

10、萬(wàn)噸。國(guó)家糧棉生產(chǎn)基地座落區(qū)內(nèi)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工出口基地，秸桿養(yǎng)畜示范區(qū)、林業(yè)科技開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)示范區(qū)和五大蔬菜產(chǎn)區(qū)之一，是中國(guó)銀杏之鄉(xiāng)、蘋(píng)果之鄉(xiāng)，全國(guó)四大膠合板加工基地之一、年產(chǎn)量占全國(guó)五分之一，農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐碩。產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)通過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)已形成三大產(chǎn)業(yè)（機(jī)械、車(chē)輛、電子），規(guī)模企業(yè)400余家，進(jìn)區(qū)企業(yè)近千家。徐州市宏觀經(jīng)濟(jì)情形2.2.1 城市定位江蘇三多數(shù)市圈：南京、蘇錫常、徐州徐州都市圈是典型的省際邊緣型都市圈，設(shè)定范圍：核心為徐州市，宿遷、宿州、淮北、棗莊、濟(jì)寧、商丘、連云港。徐州文化底蘊(yùn)深厚，地靈人杰，英才輩出，今經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，是江蘇最具投資進(jìn)展活力的城市，也是中國(guó)最

11、具進(jìn)展?jié)摿Φ牡丶?jí)城市之一。位于江蘇西北部，蘇北最大城市，兵冢必爭(zhēng)之地蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心五省通衢，水、陸、空交通樞紐發(fā)達(dá)四縣、二市、五區(qū)。面積11258平方公里，約1000萬(wàn)人重工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)忘量全省第一中國(guó)歷史文化名城世界最大巖體壁畫(huà)（漢風(fēng)新韻） 中國(guó)最大工程機(jī)械生產(chǎn)研發(fā)基地 中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市十大經(jīng)濟(jì)活力城市中國(guó)十佳投資環(huán)境城市第二名2.2.2 計(jì)劃解讀徐州的戰(zhàn)略進(jìn)展計(jì)劃是“東進(jìn)、南擴(kuò)、北造、西延”。以后徐州城市空間進(jìn)展布局框架為“雙心十五區(qū)”結(jié)構(gòu)，城市向東及東南方向進(jìn)展，形成以雙心為核心、以綠化帶相隔離、以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。雙心：以淮海路和中山路地域?yàn)榇?/p>

12、表的城市旅行商業(yè)文化效勞中心一一老城區(qū)；潘塘古黃河地域一以后徐州市的新區(qū)一一徐州新區(qū)，也是城市的行政、商務(wù)中心。五區(qū)：即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。本案雄踞北京路商圈拓展核心，地處計(jì)劃中的徐州南部城市副中心，占據(jù)2020年徐州市政府“兩心”、“三軸”、“五片區(qū)”城市綜合進(jìn)展的重點(diǎn)區(qū)域。2.2.3 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況徐州歷年GDP呈上升趨勢(shì)，2020年為億元，居全省首位。2021年一季度GDP850億元，實(shí)際增加13%,城市整體進(jìn)展良好。2.2.4 徐州人都可支配收入徐州歷年城鎮(zhèn)居民人均收入增加，2020年為19200元。2021年一季度，全市城鎮(zhèn)居民人都可支配收入5683元

13、，同比增加,增速高于全省個(gè)百分點(diǎn)。小結(jié)：徐州市文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，整體人民生活富裕，經(jīng)濟(jì)名列省內(nèi)前茅，是全國(guó)聞名城市。在全國(guó)地級(jí)市中徐州超級(jí)有進(jìn)展活力，是投資者熱衷投資的區(qū)域之一。2020年，2021年徐州被評(píng)為中國(guó)最宜居城市前50名，城市居民幸福指數(shù)也名列前茅。目前徐州人都可支配收入達(dá)22758元/年/人，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。而今徐州正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期，城市人口快速增加的頂峰期,居民住房的剛性需求比較強(qiáng)烈，而且銅山新區(qū)散布5家高等院校及眾多的職業(yè)院校，流動(dòng)人口較多，而且對(duì)住房的需求值也比較高。第三章市場(chǎng)分析徐州市土地市場(chǎng)情形3.1.1土地市場(chǎng)分析年初以來(lái)，徐州土地市場(chǎng)供給較為穩(wěn)固，

14、但從供給土地性質(zhì)能夠看出，經(jīng)營(yíng)性用地供給要緊以商業(yè)、辦公、文娛等性質(zhì)為主，商品住房用地供給相對(duì)稀缺。成交地塊分析：受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控阻礙，徐州市土地供給結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)向，由較為單一的居住類用地供給轉(zhuǎn)向商業(yè)、商辦、文體、娛樂(lè)等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)供地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，由于徐州現(xiàn)有的商品住房庫(kù)存量及待開(kāi)發(fā)量較大，很多開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該現(xiàn)象一方面能夠快速提升已有居住區(qū)域的商業(yè)配套水平，增強(qiáng)居住便利性；另一方面，也能夠?qū)崿F(xiàn)市中心商業(yè)分流，打造城市副中心，進(jìn)一步優(yōu)化城市布局。但應(yīng)當(dāng)支出的是商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)難度相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)銷售難度及風(fēng)險(xiǎn)較大。3.1. 2樓市分析半年來(lái)，徐州商品房供需長(zhǎng)期處于不平穩(wěn)狀態(tài)。11年

15、10月至12年1月徐州市商品房持續(xù)4個(gè)月處于供大于求的狀態(tài)，多數(shù)樓盤(pán)按正常開(kāi)發(fā)周期于年末推盤(pán)，而市場(chǎng)反映那么較為冷淡。二月受春節(jié)阻礙，樓市推盤(pán)量較小，供求比首現(xiàn)下跌。而三月隨著旺季金三銀四的到來(lái)和銀行信貸等方面利好因素的一起作用，市場(chǎng)供給量再次上漲，供求比再次回到高位。4月受供給量減少阻礙，供求比再次回到地位，為。估量以后受宏觀政策、市場(chǎng)存量等方面阻礙，供求比將慢慢恢復(fù)到正常水平,而衡宇去化速度仍然有限，市場(chǎng)整體向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移。但本案在樓市較為冷淡的情形下，住宅全數(shù)售完，表現(xiàn)出本案在該區(qū)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著商業(yè)的導(dǎo)入，以彌補(bǔ)該區(qū)商業(yè)的空白，將帶來(lái)該片區(qū)房?jī)r(jià)的又一波漲價(jià)潮。3.1.3周邊樓市財(cái)言灣楓林

16、天下鳳凰花園國(guó)基逸境區(qū)位銅山區(qū)北京南路100號(hào)銅山區(qū)中山南路延長(zhǎng)銅山區(qū)珠江路與華段（大學(xué)路東側(cè)）礦大南山路交界處湖校區(qū)南1000米銅山區(qū)大學(xué)路88號(hào)基本概況33368平方米容積414922平方米容積200000平方米容積率366667容積開(kāi)發(fā)商品牌鍬州中漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司佳展（徐州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司徐州同新置業(yè)有限公司徐州國(guó)基投資置業(yè)有限公司產(chǎn)品類型住宅、精品公寓、5A辦公樓高層毛坯住宅、高層、聯(lián)排、疊拼高層毛坯住宅、商鋪、別重多層毛坯小高層高層主力面積面積43-55平米58經(jīng)典一居87面實(shí)用兩居119面舒適三居鳳凰花園7、8、9國(guó)基逸境兩房，三多層組團(tuán)熱銷，均為現(xiàn)房房，戶型面積有92平米

17、、114平米、121平米，119平米、137平米單價(jià)均價(jià)6000元/平方米十幾套特價(jià)房4800元起，均價(jià)6800左右，期房.4500元/平方米起銷售價(jià)格7000,贈(zèng)送面積折合均價(jià)6300元/平方米形象定位小戶型，教育地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤(pán)景觀居所,低密居所住宅、商鋪、別重住宅、公寓、聯(lián)排別垂、花園徐州新城區(qū)樓盤(pán)進(jìn)展迅速，老城區(qū)樓盤(pán)更新日趨跟進(jìn)，整體穩(wěn)固進(jìn)展。但各樓盤(pán)要緊以住宅為主打，缺少大型的購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所與之配套。第四章項(xiàng)目分析項(xiàng)目大體數(shù)據(jù)4.1.1項(xiàng)目概況及要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)SA、SB、SC區(qū)建設(shè)用地面積22953m2,建設(shè)占地面積nf,總建筑面積行。地上建筑面積60376nV其中：商業(yè)店面門(mén)；

18、物業(yè)及設(shè)備用房后，景觀道路16638nV；辦字樓面積：21752m2地下建筑面積行其中：地下室可售面積行。項(xiàng)目計(jì)劃建筑密度35%,容積率，綠化率35%。分析小結(jié):本案位于銅山新區(qū)區(qū)政府旁,屬于新區(qū)的中心地帶,周?chē)鷺潜P(pán)林立,人口眾多,該項(xiàng)目欲導(dǎo)入5星級(jí)酒店（華麗達(dá)）、銀行,超市、百貨業(yè)、商務(wù)辦公,這座新區(qū)內(nèi)唯一的10萬(wàn)多平方米的商業(yè)配套項(xiàng)目會(huì)為項(xiàng)目提供超大的人氣入住量,成為銅山新區(qū)完善城市配套不可缺少的一個(gè)城市綜合體。該項(xiàng)目是銅山縣縣委、縣政府2020年城建八大類工程的頭號(hào)重點(diǎn)工程。第五章項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位SA大型shoppingmall概念的導(dǎo)入，高端寫(xiě)字樓填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)的空白，為方便市民的生活，擬打造一個(gè)以教育產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)集群。SB超市、餐飲、大型娛樂(lè)SC多家銀行進(jìn)駐、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等多家便民機(jī)構(gòu)匯聚于此，