上海別墅報告(下)

1、.三、上海高爾夫物業(yè)市場分析一、高爾夫別墅定義高爾夫，一項以自然為對象，以健身為娛樂的高檔運(yùn)動項目，如今開始與別墅融為一種和諧。目前所稱的高爾夫別墅一般擁有一座18洞以上的國際專業(yè)高爾夫球場，8至15米不等的大落差坡地，把幾百甚至幾千畝的土地分成了丘和谷的相對地貌。連綿起伏的坡地把這些單個的元素連接成一道美麗的風(fēng)景。其次，高爾夫別墅大多四面環(huán)湖，獨(dú)有的內(nèi)湖水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，串連起棟棟別墅，將整個大社區(qū)聯(lián)系在一起。同時，許多別墅區(qū)內(nèi)還有專門的會所和很多公眾的活動場所，如兒童區(qū)、公開的綠地和活動角落，這些輔助設(shè)施，增添了居家閑適的味道。如今，人們選擇別墅不再僅僅局限于別墅本身，而是一種別墅生活，因而遠(yuǎn)離塵

2、市但交通便捷的高爾夫別墅，成了上海人看好的別墅理想地。二、上海目前高爾夫別墅附分布現(xiàn)狀目前在上海以高爾夫球場為賣點(diǎn)的別墅主要集中在浦東、閔行、松江、青浦四個區(qū)。代表樓盤有“長島別墅、山水世紀(jì)別墅、湯臣別墅”、“虹橋高爾夫別墅”、天馬花苑、銀濤高爾夫別墅、上海大都會、棕櫚灘海景別墅、林克司高爾夫別墅等，這些別墅項目均擁有出色的景觀環(huán)境優(yōu)勢和高爾夫球場，個別樓盤擁有專業(yè)36洞標(biāo)準(zhǔn)桿國際高爾夫球場，可以營造出物業(yè)獨(dú)有的氣質(zhì)和品位。三、價格分布從價格上看，目前在上海的高爾夫別墅基本可以分為二種：平均單價在萬元以下中檔別墅和單價在一萬元以上的高檔別墅。而主流產(chǎn)品一般都是高檔別墅項目，由于建造一個18洞以

3、上的國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場一般造價都在4-5億元之間，因此投資成本高是導(dǎo)致別墅價格居高不下的主要原因。上海高爾夫別墅價格段數(shù)量分布 四、客源分析高爾夫別墅屬于景觀房產(chǎn)，依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的居住項目。較之一般的別墅，高爾夫別墅的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它具有更好的自然景觀和建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。擁有相當(dāng)實(shí)力的私營企業(yè)老板和眾多外資企業(yè)高級管理人群將是此類別墅潛在消費(fèi)群體。據(jù)統(tǒng)計，目前上海的高爾夫別墅項目中，境外人士購買的占據(jù)了半數(shù)以上的比例，他們購買的別墅總價基本上都在300-800萬元/套之間，而一些總價在150-30

4、0萬元/套的別墅購買者中，本地人士、年齡為3045歲之間的人居多。五、上海目前在售高爾夫別墅一覽表  上海目前在售高爾夫別墅一覽表區(qū)域高爾夫球場別墅名稱地址售價 元/平方米 發(fā)展商別墅數(shù)量主力面積 平方米主力總價 萬元/套占地 萬方總建 萬方銷售率閔行旗忠高爾夫球場長島別墅閔行昆陽北路35587500-10000旗忠房地產(chǎn)56幢250-432187-432237.4 一期70山水世紀(jì)閔行曙光路1688號上海旗忠高爾夫球場西側(cè) 8000-10000旗忠房地產(chǎn)124幢276-457220-457134.5 一期60虹橋高爾夫球場虹橋高爾夫別墅虹許路555號 14000-16000上海虹橋

5、高爾夫俱樂部有限公司 76幢274-385383-6105.22.2 95%大都會高爾夫球場大都會和風(fēng)別墅中春路9988號10700-24000上海大都會育樂公司38幢280-300299-7206.882.2 75%浦東湯臣高爾夫球場湯臣高爾夫別墅龍東大道1號12000-24000上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湯臣高爾夫（上海）有限公司365幢351-844410-175014021.9 七期85棕櫚灘海灣高爾夫球場棕櫚灘海景別墅莘奉公路4999號 8000-12000同豐房地產(chǎn)106幢276-656220-787總3000畝 一期200畝4.2 一期45海濱高爾夫球場林克司凌白路160018

6、000- 23000上海林克司高級行政人員社區(qū)有限公司51幢194-363349-830751.6 30%松江佘山旅游風(fēng)景區(qū)高爾夫球場天馬花苑佘山國家旅游度假區(qū)內(nèi)天馬山鎮(zhèn)1號13200- 16500臺灣經(jīng)緯集團(tuán).上海錦江集團(tuán).中國國際信托投資公司210幢277-496280-100035約8.1三期60青浦滬青平銀濤高爾夫球場銀濤高爾夫別墅滬青平公路222211000-15000 上海銀濤高爾夫有限公司 200幢312-668343-8604012.0 一期48幢50六、在售高爾夫別墅介紹長島別墅建筑和環(huán)境規(guī)劃好，享用體育城的環(huán)境和配套，但去化速度緩慢樓盤地址：旗忠村昆陽路預(yù)售價格：7500-

7、9000元/平方米開 發(fā) 商：上海人濟(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司建筑方案：美國ARQ建筑設(shè)計事務(wù)所美國JY建筑設(shè)計事務(wù)所景觀設(shè)計：美國ARQ建筑設(shè)計事務(wù)所上海天華建筑設(shè)計有限公司營銷企劃：古原工作室基本規(guī)劃：處于光華路以南，昆陽路以西，北面為旗忠高爾夫球場，西面為為森林公園，東面是游艇俱樂部，總占地面積23萬平方米，建筑面積7.36萬平方米，容積率0.32，綠化率72，預(yù)計規(guī)劃獨(dú)立別墅110套，一期推出55套。房型規(guī)劃：七種房型，分別是美國早期別墅、新潮貝式、現(xiàn)代貝式、新美國式、英國利物浦式、意大利威尼斯式法國香榭里式，面積在250-432平方米，花園面積400-1200平方米。其中單套面積在250-3

8、27平方米的別墅為兩層設(shè)計，419-432平方米的是三層設(shè)計，貝式別墅面積較大，其中401平方米的貝式較有特色，外立面采用立方體造型，地下面積308.84平方米（不計入面積），另設(shè)有露天游泳池。 物業(yè)特色：小區(qū)綠化率高，達(dá)到72，引入自然水景，形成自然水生態(tài)住宅，同時造就了流動的建筑；同時建筑風(fēng)格多樣，注入多國風(fēng)情，這與周邊的國際化高檔配套比較貼切，使其建筑也成為一種獨(dú)特的楓景。銷售情況：該物業(yè)的銷售情況比較不理想，2001年去化相當(dāng)緩慢，2002年以現(xiàn)房再度公開，逐漸起色，一期房源去化三分之二左右。產(chǎn)品優(yōu)勢：處于旗忠體育城，發(fā)展前景較好，可利用的資源相當(dāng)豐富，如18洞高爾夫、游艇俱樂部、森林

9、公園、國際網(wǎng)球中心產(chǎn)品規(guī)劃較好，小區(qū)環(huán)境佳，綠化率高，建筑風(fēng)格適合多種需求 產(chǎn)品劣勢：區(qū)域別墅市場不成熟道路交通狀況較差山水世紀(jì)項目本身規(guī)劃較一般，以體育城為最大賣點(diǎn)樓盤地址： 旗忠曙光路1688號預(yù)售價格： 8000-10000元/平方米開 發(fā) 商： 上海旗忠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司建筑設(shè)計： 上海中鼎世華建筑設(shè)計所營銷企劃： 加興機(jī)構(gòu)基本規(guī)劃：地處旗忠高爾夫球場西，曙光路以東，占地面積127076平方米，建筑面積4.5萬平方米，共建造124幢獨(dú)立別墅，分三期開發(fā)。房型規(guī)劃：純獨(dú)棟，雙層設(shè)計，房型面積276-457平方米，房型的種類比較單一，主要有四種房型。物業(yè)特色：東、南、北三面由沙溪河圍繞，環(huán)

10、繞水系長400米，寬30米，使整個小區(qū)成半島狀，其他特色不明顯。銷售情況：該項目的銷售進(jìn)度比較一般，從2002年4月公開至今，一期55幢大約售出46幢。產(chǎn)品優(yōu)勢：小區(qū)三面鄰水，同時享受旗忠體育城的配套。劣 勢：區(qū)域別墅市場不成熟，道路交通條件較弱。四、松江別墅市場分析一 松江別墅分布松江區(qū)別墅市場開發(fā)起點(diǎn)較早，在整個上海還處于地產(chǎn)發(fā)展初始階段的1995年，已經(jīng)有一些具有遠(yuǎn)見卓識的開發(fā)商在這里投資開發(fā)高檔住宅，隨著介入的資金不斷增多，開發(fā)量不斷加大，至今已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，并在廣大市民心目中擁有一定的知名度。目前，松江區(qū)容各類檔次別墅于一體，但分布很有規(guī)律，頂級別墅基本云集于佘山風(fēng)景區(qū)，依托自然景

11、觀及地理優(yōu)勢，大大提升了別墅的品質(zhì)，使該地區(qū)的別墅項目始終鶴立群芳，最典型的有天馬花苑、上海紫園；高檔別墅主要集中在泗涇鎮(zhèn)，如：銀湖別墅、云頂別墅；九亭鎮(zhèn)主要以居家型的中、低檔別墅為主，如：新上海弄里人家、悅景苑、江南文化園；新橋鎮(zhèn)以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，如麗水華庭理想墅。從整體而言，靠近莘莊地區(qū)，別墅以中、低檔為主；而越靠近佘山鎮(zhèn)，特別是佘山及天馬山山腳處，別墅則逐顯高檔，頂級別墅天馬花苑、上海紫園就位于山腳。據(jù)了解整個松江別墅的主要客源為工業(yè)區(qū)及出口加工區(qū)內(nèi)的中高層管理階層，隨著更多知名企業(yè)的入駐，工業(yè)區(qū)及出口加工區(qū)周邊地區(qū)的別墅市場將仍有很大的發(fā)展空間。二、松江別墅價格與行情1、整體行情松江別

12、墅項目價格范圍有較大的跨度，從3000-19000元/不等，經(jīng)濟(jì)型別墅、中、高檔別墅、頂級別墅并存，在保持高檔次、高品味的同時，拉開價格空間，為客戶提供了較大的回旋余地和選擇空間，也是松江別墅一直保持熱銷的一大賣點(diǎn)。目前該區(qū)域共有別墅項目近30個，別墅已經(jīng)成為了人們的一種生活方式?，F(xiàn)松江的別墅最低總價為45萬左右，最高總價已突破一億五千元大關(guān)。2、板塊價格從以上圖標(biāo)可以看出：Ø 佘山鎮(zhèn)別墅價格最高。由于其相對其他區(qū)域自然環(huán)境較佳，擁有一種遠(yuǎn)離塵囂，渾然天成的自然野趣，易于形成水天一色，群山環(huán)繞的整體形象。再者土地開發(fā)量大、規(guī)劃起點(diǎn)高，使人們在山水間享受現(xiàn)代生活的樂趣。另與新建大學(xué)城相

13、鄰，又平添了幾分文化氛圍。獨(dú)立別墅能座落于世界級大規(guī)模高爾夫球場中不得不使該區(qū)域的價格在整個別墅市場中立于不敗之地。天馬別墅價格在2100-2300美金，創(chuàng)下上海別墅的新高價，而上海紫園總價達(dá)到1億5千元人民幣，成為上海別墅市場總價最高的別墅。Ø 泗涇鎮(zhèn)別墅價格次之。從區(qū)域位置而言，泗涇鎮(zhèn)地理位置相對較好，靠近佘山風(fēng)景區(qū)，區(qū)內(nèi)又有私營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。其別墅產(chǎn)品在整個區(qū)域中處于較高的水平。如云頂別墅價格在6000-7000元/平方米，佘山銀湖別墅價格在8200-8900元/平方米。Ø 新橋鎮(zhèn)和九亭鎮(zhèn)離莘莊較近，區(qū)域間別墅價格相差無幾。區(qū)內(nèi)以居家型經(jīng)濟(jì)型別墅為主。如麗水華庭理想墅3

14、400-4300元/平方米、江南文化園3850元/平方米；中檔別墅次之，如淺水灣別墅6300-7500元/平方米。三、松江別墅產(chǎn)品分析松江地區(qū)近幾年別墅的發(fā)展較快，成為上海別墅最多的區(qū)縣，從頂級別墅到經(jīng)濟(jì)型別墅都有。其中頂級別墅集中在上佘山風(fēng)景區(qū)，中高檔別墅分布于佘山風(fēng)景區(qū)附近，經(jīng)濟(jì)型別墅多建在九亭鎮(zhèn)。頂級別墅早期有佘山天馬別墅，近期有上海紫園。這些頂級別墅都位于上海唯一的國家級風(fēng)景旅游渡假區(qū)上海佘山風(fēng)景區(qū)，借助得天獨(dú)厚的地理位置，這些頂級豪宅均依山傍水。小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結(jié)合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角。從產(chǎn)品形態(tài)上來看：全部是獨(dú)幢帶大面積花園的別墅；面積在400平方米

15、以上；房型設(shè)計講究層次感和各功能區(qū)的明顯劃分，重視每間房間的景觀；小區(qū)內(nèi)會所設(shè)施豪華，功能齊全。每幢別墅的售價一般都在500萬元以上，其中上海紫園的一幢“樓王”竟售1.5億元。中高檔別墅中高檔別墅是目前市場上的主流產(chǎn)品，在小區(qū)規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀，充分利用自然水系并結(jié)合人工改造，營造親水別墅，滿足人對原生態(tài)自然環(huán)境的要求。其產(chǎn)品形態(tài)：以獨(dú)幢別為主墅，雙拼別墅為輔，獨(dú)幢別墅的面積一般在200400平方米之間，雙拼面積在160200平方米左右。房型設(shè)計上：設(shè)置地下室或半地下室增加可用面積，客廳挑高彰顯別墅氣派，有數(shù)個獨(dú)立的休閑工作區(qū)，獨(dú)幢別墅設(shè)車庫，聯(lián)體別墅配車位。小區(qū)內(nèi)有業(yè)主會所，設(shè)餐廳、酒吧、健

16、身房等各項休閑娛樂設(shè)施。經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅的總價一般控制在100萬以內(nèi)，建筑形態(tài)以聯(lián)體和疊加為主。如麗水華庭，其小區(qū)全部是聯(lián)體和疊加房型，面積也控制在150210平方米。房型設(shè)計緊湊，充分利用空間，聯(lián)體房型設(shè)露天車庫，疊式上層辟空中花園。小區(qū)規(guī)劃上利用區(qū)域自然水系輔以小區(qū)綠化，創(chuàng)造出別墅的生活環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有會所，但面積偏小，功能較單一。四、松江別墅重點(diǎn)個案簡介天馬花苑佘山銀湖別墅房型面積277496296490產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)幢獨(dú)幢房型設(shè)計整體豪華美觀、功能區(qū)劃分明確，強(qiáng)調(diào)各房間的景觀視角獨(dú)立保姆房、雙車位小區(qū)規(guī)劃35幢獨(dú)立別墅，27洞國際高爾夫球場，28公頃自然水景，島式布局，1萬平方米大型會所

17、自然河道、中央湖、跌落式疊泉、漁人碼頭、大型豪華會所。單套售價2100-2300美元/8200-8900元/云間水莊云頂花園房型面積281461平方米350530平方米產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)幢、聯(lián)體獨(dú)幢房型設(shè)計地?zé)嵯到y(tǒng)、客廳挑高、室內(nèi)車庫、半地下室客廳挑高、室內(nèi)車庫、地下室小區(qū)規(guī)劃30000平方米水景、島居別墅、開設(shè)業(yè)主會所、特設(shè)保姆公寓。人工造坡、2000平方米水景雙會所、數(shù)十處景觀小品。單套售價75300萬/套200350萬/套麗水華庭綠宸家園房型面積150210平方米206238產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)體、疊加別墅聯(lián)體別墅房型設(shè)計布局緊湊、疊式上層辟空中花園、設(shè)露天私家車位車庫、露臺、夾層部分挑空3房4房小區(qū)規(guī)劃

18、13000平方米天然水域及人工水景，小型服務(wù)性會所共12套、均布綠化、小型會所單套售價3100-4300元/7093萬/套五、近期待上市別墅項目分析 愛倫坡藝墅地 址：淶亭南路599弄售 價：雙聯(lián)100-150萬/套 獨(dú)立180-300萬/套面 積： 獨(dú)立別墅290-380平方米/套，占整體總量一半，雙聯(lián)230-270平方米/套。一期二期總建筑面積達(dá)12萬平方米，為松江九亭地區(qū)規(guī)模最大的別墅區(qū)。環(huán)境設(shè)計：小區(qū)擁有中央湖景，容積率0.4，每戶奉送花園。雙會所由星之健身俱樂部連鎖管理，配室內(nèi)游泳池。規(guī)劃中的R4線2005年通車。工程進(jìn)度：一期82套別墅今年10月交房，目前首批房源結(jié)構(gòu)封頂。銷售狀況

19、：該盤尚未正式開盤，不過已有部分可以簽約。前期已推出約60套。明月清泉地 址：新橋鎮(zhèn)南街368號預(yù)計售價：疊加55-70萬/套 雙拼80-100萬/套面 積：疊加別墅158-206平方米/套，雙拼別墅200-221平方米/套。規(guī) 劃：該盤位于滬杭高速公路新橋出口處，總規(guī)劃4萬平方米，分南、北兩塊。南塊規(guī)劃面積24776平方米，小區(qū)由18幢雙拼別墅和7幢疊加別墅組成。環(huán) 境：該盤占據(jù)新橋鎮(zhèn)中心有利位置，東臨新橋公園，周邊生活配套設(shè)施齊全。小區(qū)內(nèi)1600平方米的商業(yè)休閑中心功能齊全。四季草堂地 址：新橋鎮(zhèn)西南側(cè)售 價：1200-1300萬/套規(guī) 劃：整個小區(qū)占地面積4.2萬平方米，只有13幢別墅，

20、平均每戶占地5畝。房 型：該小區(qū)別墅建筑外觀以簡化后的現(xiàn)代中式建筑為藍(lán)本，共有四種房型，每幢建筑面積1000-1200平方米。建筑注意對亭臺樓榭、回廊的刻畫，房型設(shè)計上依據(jù)傳統(tǒng)功能上的劃分，同時賦予了現(xiàn)代生活對空間的要求。環(huán) 境：中央?yún)^(qū)域為茂密地竹林，所有房屋都掩映在竹林之后，郁郁蔥蔥。曲徑通幽，深得傳統(tǒng)中式私家庭院之神韻。銷售狀況：該盤預(yù)計將于5月份現(xiàn)房開盤，目前被預(yù)訂了3套。六、松江別墅一覽松江九亭滬松公路沿線別墅序號物業(yè)名稱地址規(guī)模單價（元/M2）總價（元/套）1天馬花苑松江佘山國家旅游度假區(qū)內(nèi)184萬USD:2100-2300100萬美元以上2會波苑別墅泗涇鼓浪路57弄2250-235

21、041.5萬3嘉富麗花園淶亭南路85號67萬均價400056250萬4上海詩林九亭大街105號12萬3880470080115萬5新上海弄里人家淶亭路57弄2620（已售罄）40-50萬6新上海花園洋房淶亭南路290弄14.1萬4700-52007半島花園九亭淶亭南路169號5萬2880-344050-60萬8麗茵別墅滬松公路泗陳公路口5000140190萬9佘山銀湖別墅帝濤灣泗陳路888號28萬8200-8900300500萬/幢10悅景苑九亭鎮(zhèn)滬亭南路208號799203188-338870萬11北美經(jīng)典滬松公路1801號13萬4000200400萬12英倫美墅莘莊莘松路場東路168弄20

22、萬3800獨(dú)立：250-270萬元/套（雅閣花園二期）雙拼：100-110萬元/套聯(lián)體：60-75萬元/套13三盛頤景園松江九亭南路888號351509多層28004600別墅42005500100150萬14江南文化園九亭淶亭南路558弄10萬3850179186萬15九洲大唐花園滬松公路1789弄1號15.7萬700090002001500萬/套16云頂別墅泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路口28萬6000-7000210-350萬300-500萬17江南文化園九亭淶亭南路558弄10萬3850179186萬松江新橋地區(qū)別墅序號物業(yè)名稱地址規(guī)模單價（元/）總價（元/套）2綠洲比華利花園新橋明華路366

23、號83萬8800130002501000萬3綠洲長島花園新橋莘松路1288號10萬60008000125313萬4淺水灣花園新橋莘松路999弄18萬46009000101450萬5同潤別莊新橋新南路、春莘路23萬41007500二期獨(dú)立：160300萬 聯(lián)體：90130萬6桃花源田莊莘松路1111號27萬800015000250800萬7云間水莊二期春莘路1號（新南路口）14.1萬40007000獨(dú)立：180-300萬元/套聯(lián)體：75-100萬元/套8喬愛別墅新橋、春九路88弄60萬50007000165345萬9麗水華庭理想墅新橋新南路1088號26萬340052005272萬10陽光愛琴海三期新橋莘松路、場西路桃江路口11萬3500460070100萬12雅仕居新南路99弄獨(dú)立5000100萬13雅仕軒莘松路1155號20萬4000