(崗位職責(zé))管理員崗位職責(zé)大全

1、（崗位職責(zé)）管理員崗位職責(zé)大全20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)壹、于公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理的工作。二、協(xié)調(diào)小區(qū)安保消防、保潔綠化、客服服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維保等工作的日常運作，不斷完善各部門工作流程，確保工作時效。三、負(fù)責(zé)屬下員工工作安排、工作監(jiān)督及績效考核。四、主動和小區(qū)業(yè)戶接觸及維持良好關(guān)系， 保持壹流的管理服務(wù)五、每日巡查小區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄且處理，且定期向公司報 告。六、及時預(yù)見壹切有關(guān)小區(qū)管理的問題及困難，如超越自身職責(zé) 或權(quán)限，應(yīng)盡快向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。七、負(fù)責(zé)實施小區(qū)業(yè)戶滿意度調(diào)查，確

2、保工作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到公司和業(yè) 戶的要求。八、每月向公司呈交物管處的工作總結(jié)和工作計劃。九、定期組織召開物業(yè)管理處工作會議，總結(jié)工作得失，加強(qiáng)溝通，提升工作效能。十、負(fù)責(zé)成本控制，對本管理處運營不善導(dǎo)致虧損負(fù)責(zé)。十壹、完成公司安排的其它工作。管理員崗位職責(zé)壹、對客服主管負(fù)責(zé)，做好分管的管理責(zé)任區(qū)的關(guān)聯(lián)全面工作。二、嚴(yán)格遵守各級政府部門有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)和公司的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項方針、計劃、指令。三、堅持“依法管理、規(guī)范管理、業(yè)主至上”的宗旨，作為物管公司和業(yè)主之間的橋梁、紐帶，及時收集業(yè)主的需求信息，切實做好雙方之間的溝通工作，根據(jù)物業(yè)管理工作的具體情況提出切實有效的合理化建議，以便

3、不斷改進(jìn)物管工作,樹立物管處為業(yè)主提供人性化服務(wù)的良好形象。四、注重自身形象，不斷提高服務(wù)質(zhì)量水平和自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。熟悉分管的管理責(zé)任區(qū)的基本情況，了解業(yè)主家庭情況且做到有問必答，有需求盡可能及時解決，且反饋信息。五、和部門、同事保持團(tuán)結(jié)、協(xié)作，及時掌握所轄范圍物業(yè)費收繳情況，同時做好物業(yè)服務(wù)費的催繳工作。六、做好業(yè)主意見和投訴的受理和處理工作，且及時落實反饋信息的傳遞、解釋工作。七、裝修管理：向業(yè)主和裝修單位（人員）宣傳、貫徹本小區(qū)住宅裝修的有關(guān)規(guī)定，按規(guī)定辦理裝修手續(xù)，且對裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修或和裝修方案不相符合的應(yīng)立即制止且及時記錄和存檔，做好裝修施工驗收工作；若發(fā)現(xiàn)違

4、規(guī)裝修現(xiàn)象未加以及時阻止，需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。八、設(shè)備設(shè)施檢查：對轄區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)運行不正?；蚨躺?、損壞等情況要及時報修,且對整改結(jié)果進(jìn)行復(fù)驗。業(yè)主檔案管理規(guī)程壹、目的規(guī)范業(yè)主檔案資料的收集、保管、歸檔、更新工作，確保業(yè)主檔案的完整性和保密性。二、適用范圍適用于公司接管項目的業(yè)主檔案管理。三、職責(zé)1 、公司負(fù)責(zé)業(yè)主檔案管理工作的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。 2、項目物管處負(fù)責(zé)業(yè)主檔案管理工作的具體實施。 四、工作程序1 、業(yè)主檔案的內(nèi)容包括：業(yè)主的姓名、身份證復(fù)印件、照片、 工作單位、聯(lián)系電話、通訊地址、緊急事件聯(lián)絡(luò)人、其他家庭成員的 關(guān)聯(lián)信息、其他有關(guān)業(yè)主的資料等。2、嚴(yán)格做好業(yè)

5、主資料的保管工作，下班前對業(yè)主資料進(jìn)行整理、 歸檔。對每壹?xì)w檔的信息貼好標(biāo)簽，以便今后查詢。3 、不得向外界透露業(yè)主的家庭情況。政府機(jī)關(guān)部門需要查閱業(yè) 主信息，需提供關(guān)聯(lián)證明文件，且征得上級領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱，查 閱后客服工作人員必須對業(yè)主資料進(jìn)行檢查，確認(rèn)無缺少、無涂改后 才可將業(yè)主檔案放回原處。4、于日常工作中需使用業(yè)主資料時，不得于業(yè)主資料上任意涂 改，若業(yè)主已將房屋轉(zhuǎn)讓，需將原業(yè)主資料全部封訂，然后對新業(yè)主 進(jìn)行登記，登記的內(nèi)容要盡可能詳細(xì)。5、對電腦存檔的業(yè)戶資料及壹些重要文檔要求設(shè)置密碼，定期 對電腦密碼進(jìn)行修改。6 、對出租戶及辦公用房做好特殊用房登記，要求留存承租戶的身份證復(fù)印

6、件、租賃合同及聯(lián)系電話。7 、對更名及轉(zhuǎn)讓的業(yè)主資料定期進(jìn)行整理，保存原始業(yè)主資料且對新業(yè)主情況進(jìn)行詳細(xì)登記。8、管理處各部門需查閱業(yè)主資料時，需開據(jù)工作聯(lián)系單，經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由客戶服務(wù)中心代為查閱，且將關(guān)聯(lián)信息反饋給需查閱的部門。五、關(guān)聯(lián)記錄業(yè)主登記表保潔綠化領(lǐng)班崗位職責(zé)壹、保潔綠化領(lǐng)班于本部門主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實施小區(qū)的保潔工作。美化凈化辦公、居住環(huán)境。二、小區(qū)內(nèi)保潔、綠化工作實行劃區(qū)、分區(qū)包干作業(yè)，做到員工之間任務(wù)劃定清楚，責(zé)任明確，使小區(qū)的保潔、綠化工作不留死角。三、 堅持于完成自己責(zé)任區(qū)域的工作外，每天檢查小區(qū)各處衛(wèi)生、綠化情況，有效制止住宅區(qū)（寫字樓）區(qū)域的亂貼字畫廣告、外墻亂

7、涂亂畫、亂倒（拋）垃圾、隨地吐痰等不良現(xiàn)象，現(xiàn)場督導(dǎo)員工的保潔、綠化工作。四、定期組織員工培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，不斷提高員工的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和工作效率。五、組織員工完成壹定規(guī)模的保潔、綠化項目和突發(fā)性應(yīng)急的臨 時項目六、全面掌握小區(qū)保潔、綠化的基本情況，經(jīng)常檢查草皮、樹木、 花卉生長勢態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取措施解決。七、熟悉且掌握管理范圍內(nèi)的各種設(shè)備的性能、特點。管理好各 種工具設(shè)備，使每種工具設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)。八、每天定時集中講評，嚴(yán)格本部門考勤制度，合理安排員工休 息，做到檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)。確保小區(qū)保潔、綠化工作 有條不紊的展開。九、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔員崗位職責(zé)保

8、潔員主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)道路、綠地，樓宇內(nèi)的大廳、走廊、樓道 等公共場所及公共部位的清掃、保潔及生活垃圾的收集、清運和部分 綠地清除雜草工作，對所包干的區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行全面、及時的清掃，具 體的崗位職責(zé)為：壹、員工必須衣著整齊，儀表端莊、精神飽滿，佩證上崗。二、團(tuán)結(jié)友愛，互相幫助，禮貌待人，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，作 風(fēng)廉潔，不收小費，拾金不昧。三、每日定時收集各樓層垃圾桶內(nèi)的生活垃圾，且負(fù)責(zé)送至垃圾 房。做到生活垃圾日產(chǎn)日清，嚴(yán)禁私自揀拾廢品出售。四、每日清掃道路、綠地及各樓層公共區(qū)域，做到樓道內(nèi)無雜物， 道路無果殼、紙屑、煙蒂等。五、每周清除天花板灰塵和蜘蛛網(wǎng)等，做到樓梯扶手、通風(fēng)口、 門框、消防栓等處

9、無灰塵。六、每周擦抹各樓梯電梯前室花崗巖墻面。七、保持包干區(qū)衛(wèi)生潔凈、無垃圾、煙蒂、無衛(wèi)生死角。八、保持員工休息室的清潔，保管好各種物品及設(shè)備。九、完成領(lǐng)導(dǎo)分配的各項工作。綠化工崗位職責(zé)壹、嚴(yán)格遵守公司制定的各項規(guī)章制度。二、嚴(yán)格按照綠化工作作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行工作。三、按時完成小區(qū)內(nèi)灌木、草坪、喬木的養(yǎng)護(hù)、修剪及景觀河道 的清理工作。四、嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)責(zé)任制度，防止發(fā)生安全事故。五、定期對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。六、服從上級的領(lǐng)導(dǎo)，積極完成上級交辦的各項臨時性任務(wù)。保潔綠化倉庫管理制度壹、嚴(yán)格做好二級材料倉庫的管理工作，建立材料的入庫及發(fā)放 臺帳，做到帳、卡、物三相符。二、保

10、管員要根據(jù)壹級倉庫的出庫單（或領(lǐng)料單）核對物品后入庫，且及時登賬。三、入庫材料要求規(guī)格符合、數(shù)量正確，要做到“三不收” ，實 物和入庫單不符不收、規(guī)格型號有出入不收、質(zhì)量不合格不收。四、物料入庫要明碼標(biāo)識，注明物資名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量。不合格品或以舊換新物品要做好標(biāo)識另行堆放，以防誤用。五、出庫時要求填寫材料領(lǐng)用登記表，由領(lǐng)用人于表格上簽字確認(rèn)，待維修單返回后于備注欄內(nèi)及時標(biāo)注實用材料數(shù)。六、必須于月底前將每月物料消耗表上報壹級倉庫。七、倉庫材料要分類、分規(guī)格標(biāo)識清晰，堆放存放整齊，庫容清潔。八、做好安全保護(hù)工作，對易燃、易爆物品要單獨存放，倉庫做到人離庫鎖。九、倉庫管理員要不斷提高業(yè)務(wù)水平

11、，熟悉和掌握各種物資的性能。工具領(lǐng)用保管制度壹、保潔綠化人員領(lǐng)用個人工具，必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字同意后方可領(lǐng)取。二、公用工具領(lǐng)用后，必須由專人保管，定期進(jìn)行保養(yǎng)。三、保潔綠化人員于使用工具時，應(yīng)熟悉工具的性能，按其用途正確使用，妥善保管。四、個人工具遺失或因使用方法不當(dāng)造成損壞，由本人負(fù)責(zé)按原價折價后賠償。五、公用工具若有遺失、損壞，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償，否則由保管人員按原價折價后賠償。六、員工辭職后，應(yīng)將工具按原領(lǐng)用時的數(shù)量、規(guī)格、品牌歸仍公司。若不符合，按使用年限折價賠償。七、普通工具（價值低于20 元）使用二年之上，可申請以舊換新；使用三年之上，可申請報廢。但以節(jié)約為原則。八、本部門內(nèi)部于工作

12、中，需使用公用工具時，應(yīng)填寫公用工具借用單，于借用期間，若有損壞、遺失，由借用人負(fù)責(zé)賠償。九、其他部門或業(yè)主需借用公用工具時，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意，填寫公用工具借用單后，方可外借。外圍保潔員作業(yè)指導(dǎo)書壹、職責(zé)：保證每天廣場、小區(qū)道路、綠地、果殼箱、廣場燈、草地?zé)?、泛光燈、道路指示牌、宣傳欄、垃圾箱等部位的整潔、干凈。二、作業(yè)指導(dǎo)書：1 、提前 10 分鐘打卡（無卡簽到），換工作服，檢查自己的儀容儀表。2、清掃廣場或小區(qū)道路，同時將草坪內(nèi)的煙蒂撿出。3 、清理果殼箱、內(nèi)膽拿出，將垃圾收入垃圾袋內(nèi)，用清水將內(nèi)膽洗干凈，套上垃圾袋，用濕抹布擦洗外殼，且擦干。4、清理花壇、草叢中的垃圾、雜物、落葉。5、撿

13、拾明溝內(nèi)的垃圾雜物，清除明溝內(nèi)的泥沙，必要時用水沖洗，保持下水道明溝的通暢。6 、擦宣傳欄、指路牌和立腳牌（停車牌），用濕抹布先擦壹遍，再用干布擦凈，且用不銹鋼油擦壹遍，保持其光亮度。7 、垃圾房的清潔將垃圾箱、垃圾筒內(nèi)的垃圾清理干凈。用水認(rèn)真沖洗、先沖里面、再沖外面，且用刷子將垃圾的污跡清洗干凈，洗刷垃圾房的墻面、門及地面，保持無污跡、無異味。8、洗刷玻璃首先于水桶里調(diào)好清潔水。然后用涂水毛套沾上藥水，不要太濕。要倆頭稍稍擰干，均勻地涂于玻璃上，要來回涂幾次，將上面的泥漿痕跡去掉。如果是落地玻璃窗，則應(yīng)將涂水毛套裝于伸縮桿上進(jìn)行，再用玻璃刮子用力地從玻璃最頂端緊貼著玻璃刮下來。刮壹次要用干抹

14、布將刮子上的水擦干，再刮第二下，以次類推，正反均要刮。刮完后要檢查，有水跡要用干抹布擦干凈，有污跡則用刀片刮掉，最后要把玻璃窗框、窗臺擦干凈，工作完畢后，將所有的用具收齊，清洗后的毛套晾干后再放回儲藏室。安全事項：如需登高或外攀的工作檢查應(yīng)系好保險帶，且需倆人操作，用長柄操作時，需將用具裝牢后才可開始工作。9、擦泛光燈、草地?zé)粲酶赡ú紝⒎汗鉄粽J(rèn)真的從里到外擦干凈。安全事項：防止觸電，請勿用濕抹布。手必須擦干。如果有電線裸露則應(yīng)先通知工程部前來維修后再擦。大堂保潔員作業(yè)指導(dǎo)書壹、職責(zé)：保持大廳、電梯廳、客梯及服務(wù)臺、大堂外圍等處清 潔。二、作業(yè)指導(dǎo)書：1 、提前 10 分鐘打卡（無卡簽到），換工

15、作服，檢查自己的儀容儀表。2、按順時針方向從大廳門開始清理衛(wèi)生。3 、擦大門玻璃上的手印等污漬，先用濕的抹布擦壹遍，然后用干凈的抹布把玻璃上的水漬全部擦干，接著是門的把手，不銹鋼門框等。4、推塵。塵推應(yīng)于12 小時前噴上靜電水，作用是吸附塵土。推塵要沿著直線推到底后拐彎再繼續(xù)，使大廳地面保持無腳印、無污跡。5、擦客梯。先擦外門，再擦電梯轎廂，且要保持轎廂內(nèi)壁上無手印、灰塵，特別應(yīng)注意扶手內(nèi)側(cè)的灰塵，風(fēng)機(jī)口下，要用力多擦幾次，因風(fēng)機(jī)口處最易積灰，應(yīng)用不銹鋼油進(jìn)行不定時保養(yǎng)。電梯門轎廂軌道要保持無積塵、無雜物，軌道表面光亮。6 、電梯轎廂頂棚定期搞衛(wèi)生壹次，保持頂棚清潔，無積塵。7 、抹塵。按順時

16、針方向進(jìn)行，先上后下，大廳墻面、總臺，電話機(jī)、書報架，業(yè)主休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、花臺、柱子、告示牌等每個地方均不能漏擦。8、擦踢腳線。按順時針方向，注意不忘門下的不銹鋼底盤。9、對寬葉植物每天擦灰，對窄葉植物用噴水壺將葉子上的灰噴掉。10 、擦花盆及底座。因每天要澆水，所以對花盆底座每天要擦壹遍，以免水滿出底盤。底盤擦好后放回原處擺正，撿干凈花盆內(nèi)的煙蒂、雜物等。11 、清潔大堂外的臺階、燈棚，保持地上無垃圾、雜物、積水。燈棚無積灰，無蜘蛛網(wǎng)。樓層保潔員作業(yè)指導(dǎo)書壹、職責(zé)：保證樓層整潔衛(wèi)生，無灰、無雜物。樓道內(nèi)環(huán)境清潔，衛(wèi)生間無異味。地面無毛發(fā)、無水漬。二、作業(yè)指導(dǎo)書：1 、提前 10 分鐘打卡（

17、無卡簽到），換工作服，檢查自己的儀容儀表。2、樓層：（1 ）清理煙筒，收垃圾（包括公廁、開水房內(nèi)），清洗煙筒內(nèi)白石子。（2） 拖擦地面。（3） 按順時針方向先上后下由電梯口向樓層內(nèi)抹塵（包括窗臺、畫框、消火栓內(nèi)外、門框、踢腳線）。3 、公廁：（ 1 ）清理抽水馬桶、小便池。用藥水打壹遍，先將藥水噴灑于抽水馬桶、小便池內(nèi)，稍后等藥水充分作用，然后用百潔布或刷子擦抹壹遍，再用清水沖洗干凈，且擦干，保持無黃跡、無異味。（ 2）清潔墻面、門框、門板、排氣扇口、畫框、天花板、窗臺、定時用藥水打壹遍，保持無塵。（ 3）清理鏡子：用濕抹布把鏡子包括邊上的鏡框全擦壹遍，再用干抹布以同樣的方法抹壹遍。保證無水跡

18、、無灰塵，清潔、光亮。（ 4）中性清潔劑，將水龍頭、大理石臺面、面盆擦壹遍，然后用清水沖洗干凈、擦干、清理花盆內(nèi)的煙蒂、雜物、擦花盆、花葉。（ 5）用拖把從內(nèi)到外把地面拖壹遍，包括各個角落。要做到地面上無污跡。4、樓道（ 1 ）清掃樓道。（ 2） 用濕抹布擦窗臺、消火栓箱內(nèi)外。擦玻璃，包括邊框，窗框、踢腳線、扶手及扶手欄桿（或鐵藝）。（ 3） 用拖把拖樓道地面、臺階。5 、單元門臺需定期清理雜物，防止雨水管堵塞。綠化工作安全作業(yè)指導(dǎo)書壹、目的規(guī)范綠化養(yǎng)護(hù)工作，確保人員安全，保證綠化養(yǎng)護(hù)機(jī)械正常運行。二、適用范圍適用于所有對綠化養(yǎng)護(hù)機(jī)械進(jìn)行操作的人員。三、作業(yè)指導(dǎo)書（壹）工作時應(yīng)集中精力，堅守崗

19、位，工作場所不準(zhǔn)打鬧和做和本職工作無關(guān)的事，嚴(yán)禁工作人員酒后進(jìn)入工作崗位。（二）每次開始工作前或工作后均必須檢查設(shè)備電源是否打開或關(guān)閉，連接設(shè)備的電源線絕緣膠皮是否完好，電源接頭是否牢固等。（三）使用割草機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)等機(jī)械時，先檢查汽油、機(jī)油是否充滿，火花塞、濾芯等部件能否正常工作，嚴(yán)禁機(jī)器設(shè)備帶病操作。檢查時嚴(yán)禁將手、腳等部位靠近正于運行的刀片附近。正式使用前需試車三分鐘。（四）于機(jī)械停止作業(yè)時，應(yīng)及時關(guān)機(jī)。（五）于使用二沖程機(jī)器時，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)混配機(jī)油。（五）使用噴霧機(jī)前先檢查機(jī)器、噴藥管有無故障和堵塞，正式使用前需試車三分鐘。（六）各類工具、機(jī)械使用時若發(fā)現(xiàn)聲音失常、有異常噪音、發(fā)出臭

20、味或焦味、車體過熱、漏油等非正常現(xiàn)象時，應(yīng)立即停止使用，查明原因及時維修。（七）使用梯子時，梯子要有防滑措施，踏步應(yīng)牢固無裂紋，梯子和地面之間的角度以75 度為宜。沒有搭勾的梯子，于工作時要有人扶住梯子，使用人字梯時拉繩必須牢固。（八）嚴(yán)禁野外用火，以防發(fā)生火災(zāi)。（九） 各類機(jī)械加油時，必須遠(yuǎn)離明火，于機(jī)械冷機(jī)狀態(tài)下加注。（十）發(fā)生重大事故后，要及時搶救、保護(hù)現(xiàn)場，且立即方案有關(guān)部門及上級領(lǐng)導(dǎo)。草坪養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書壹、原則草坪養(yǎng)護(hù)應(yīng)做到“三分種、七分養(yǎng)”，及時修剪、合理施肥、及時灌溉二、適用范圍適用于小區(qū)內(nèi)草坪的養(yǎng)護(hù)工作。三、作業(yè)指導(dǎo)書（壹）澆灌1 、用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層深度100m

21、m-150mm處若呈干燥狀，應(yīng)及時進(jìn)行澆灌。2 、綠化養(yǎng)護(hù)人員澆灌必須濕透根系層，浸濕的土層深度為100mm ，但不允許地面長期積水。3 、夏季的澆灌時間宜于早晨和晚間進(jìn)行，冬季的澆灌時間宜于午間進(jìn)行。（二）修剪1 、草坪長到70mm-80mm 時，應(yīng)予以修剪。大面積草坪（面積A50m2）應(yīng)用手推式草坪機(jī)進(jìn)行統(tǒng)壹修剪；小面積草坪（面積50m 2）可用長短草剪進(jìn)行局部修剪。2、草坪修剪后高度為5cm 左右，冬季視生長情況適當(dāng)調(diào)整。（三）清除雜草1 、和草坪草形態(tài)不同的雜草，綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)及時進(jìn)行清除，且要求“除早、除小、除凈”。2、清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草。人工除草用尖頭小刀進(jìn)行挑除；化

22、學(xué)除草應(yīng)由綠化養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置。壹周后對未清除的部分雜草可通過人工除草的方法進(jìn)行補(bǔ)除。3 、除草工作以草坪達(dá)到立姿目視無雜草為準(zhǔn)。（四）施肥1 、冷季型草種（高羊茅、地毯草、黑麥草等）追肥宜于春季和秋季，暖季型草種（馬尼拉、狗牙根等）追肥宜于晚春。2 、追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。施肥方法可撒施和根外追肥。（五）病蟲害防治1 、預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年壹次。預(yù)防病害以噴“滅菌靈”等為主，常用濃度800-1000 倍液；預(yù)防蟲害以噴“愛福丁”等為主，常用濃度為2000 倍液。2 、除害：可依具體情況，選擇無公害藥

23、劑或高效低毒的化學(xué)藥劑除病、除害。（六）其他養(yǎng)護(hù)1 、發(fā)現(xiàn)踐踏草坪和破壞綠化現(xiàn)象進(jìn)行及時制止和勸阻。2 、對業(yè)主、用戶侵占綠地的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和解釋，對不聽勸阻的向上級匯報。3 、及時清除草坪內(nèi)的紙屑、石塊等雜物。喬木、灌木養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書壹、目的規(guī)范喬木、灌木養(yǎng)護(hù)的操作，確保小區(qū)內(nèi)木本植物的正常生長。二、適用范圍適用于各小區(qū)的喬木、灌木養(yǎng)護(hù)操作。三、作業(yè)指導(dǎo)書（壹）澆灌、排水1 、夏季澆灌宜早、晚進(jìn)行，冬季澆灌宜于中午進(jìn)行。澆灌要壹次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。2、若久旱高溫（氣溫高于35 攝氏度， 10 天未下雨），應(yīng)及時進(jìn)行澆灌，壹般應(yīng)于清晨和傍晚進(jìn)行澆灌。3 、暴雨后壹天內(nèi)，樹木周圍仍有積水，

24、應(yīng)予排除。對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水（挖若干小洞，直徑50mm 左右，至根部插入相同直徑PVC 管，周邊用土填實。（二）中耕、除草1 、樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤于蒸騰旺季應(yīng)每倆個月松土壹次。2、喬木、灌木周圍的大型野草，應(yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類藤蔓（如菟絲子等）。3 、中耕、除草宜于晴朗或雪后初晴天氣且土壤不過分潮濕的條件下作業(yè)。（三）施肥1 、 樹木休眠期可施基肥（如豆餅）， 每年 10 月中旬至11 月進(jìn)行壹次。樹木處于生長期，可依據(jù)植株的長勢對其施追肥（注：花灌木應(yīng)于花期前、花期后進(jìn)行）。2 、 壹般喬木胸徑于1

25、5cm 以下的， 每 3cm 胸徑可施堆肥0.5kg ，胸徑于 15cm 之上的， 每 3cm 胸徑施堆肥0.5kg-1.5kg 。 樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，可適當(dāng)增加施肥量。3 、喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)和樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25cm-30cm 。4、施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥；觀花、觀果樹種應(yīng)增施磷鉀肥。5、施肥宜于晴天。（四）修剪、整形1 、樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木茁壯生長。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。喬木類：主要

26、修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、且生枝、下垂枝、扭傷枝以及桔枝和爛頭。灌木類：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂、分布勻稱；修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。綠籬及色塊苗類：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿。修剪時適度控制苗的高度，如超高程度較大，應(yīng)采取截枝更新控制高度?；ㄇ驊?yīng)確保春、秋倆季各修剪壹次。地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)分枝，加速覆蓋和攀緣的功能；對多年生的攀緣植物要每年壹次翻蔓，清除枯枝。2、修剪時切口要靠節(jié)，剪口要平整；對于過于粗大的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時必須注意安全。3 、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流

27、的樹種應(yīng)于夏、秋倆季修剪。（五）補(bǔ)植樹木1 、樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植。2、補(bǔ)植季節(jié)規(guī)定：落葉樹應(yīng)于春季土壤解凍以后、發(fā)芽以前補(bǔ)植，或于秋季落葉以后，土壤冰凍以前補(bǔ)植。針葉樹、常綠闊葉樹應(yīng)于春季土壤解凍以后、發(fā)芽以前補(bǔ)植，或于秋季新梢停止生長后、降霜以前補(bǔ)植。3 、補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似；若改變樹種或規(guī)格則須和原來的盡管相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須同路段樹種壹致。（六）枯死植株的挖除1 、結(jié)合補(bǔ)植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)整。2、挖除枯死植株作業(yè)，必須事先報經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)（或業(yè)主委員會）審批，其他任何部門和個人均無權(quán)擅自挖除。病蟲害防治作業(yè)指導(dǎo)書壹、目的規(guī)范病蟲害防治的操作，確保植物健康生

28、長。二、適用范圍適用于各小區(qū)植物病蟲害防治的操作。三、作業(yè)指導(dǎo)書（壹）白粉病的識別和防治1 、白粉病發(fā)生于葉片和嫩枝上，開始時葉片有白色小點，以葉片正面為多，小點向四周擴(kuò)展，形成圓形不規(guī)則的霉層，霉層互相連片，覆蓋全葉。壹般白粉病發(fā)生的旺季為3-8 月。2、白粉病防治的方法主要為注意透光，避免栽植過密，早期病葉立即摘除；發(fā)病期可噴50% 退茵特 800-1000 倍液或 0.1-0.3 波美度石硫合劑，50% 交體硫 50-100 倍液，連續(xù)三次均有較好效果。（二）黑斑病的識別和防治、1 、黑斑病發(fā)病初期，葉片出現(xiàn)褐色小點，后擴(kuò)展為圓形、橢圓形或不規(guī)則形病斑，直徑5-10mm ，深褐色至黑色，

29、嚴(yán)重時病斑可互相連接成大斑，葉片面性變黑，脫落或枯死，四季均有發(fā)生。（ 、黑斑病防治的方法主要為：（ 1 ）加強(qiáng)管理，施肥時注意氮、磷、鉀適當(dāng)搭配，使植株健壯發(fā)育，防止植株徒長。（ 2）注意栽培品種的選育，對有染病的且且經(jīng)濟(jì)價值和觀賞價值均較低的品種，應(yīng)考慮淘汰。（ 3 ）栽培處要通風(fēng)透氣，光照充足，澆水適當(dāng)，避免過濕。（ 4）定期噴藥保護(hù)，噴藥前摘除病葉，雨后仍要用清水噴洗下層葉背泥土。（ 5 ） 藥劑可選用75% 百茵清可濕粉劑500-800 倍液，50% 托布津可濕粉800-1000 倍噴液， 50% 代森胺 600-800 倍液， 每隔 7-10天噴壹次，連續(xù)幾次較好。（三）青枯病的識

30、別和防治1 、青枯病是因細(xì)菌侵染植株根、莖引起的維管病害。幼苗感染后，植株根莖變褐腐爛，以致倒伏，生長盛期植株感染后，通常地上部分葉片突然失水干枯下垂，根部就腐爛，最后整株枯死，用刀橫切莖或根，可見乳白色或黃褐色的細(xì)菌粘液溢出。2 、 青枯病防治的方法主要是于發(fā)病期噴0.2% 高錳酸鉀溶液或者100-200ml農(nóng)用鏈霉素、土霉素，且適當(dāng)增施鉀肥，用 10X10-6的 硼酸液進(jìn)行外追肥，可提高病株的抗病力。（四）蚜蟲的識別和防治1 、蚜蟲屬同翅目，蚜科昆蟲分布廣，種類也很多，為花木的主要害蟲。該蟲以其刺吸式口器吮吸植物體的汁液，植株被害部分生長緩慢，葉片卷曲、畸形，嚴(yán)重者脫落，花蕾被害則不能正常

31、發(fā)育，甚至脫落。該蟲于危害過程中仍能傳播病毒，排泄大量蜜露，誘發(fā)煤煙病，使植株枝葉呈現(xiàn)壹層烏黑覆蓋物，影響光合作用，且大大降低植株的觀賞價值。2 、蚜蟲的防治方法有：清潔綠化地及花圃園地，除雜草，減少蚜蟲棲身場所以消滅越冬蟲源，秋末噴射40% 樂果 300 倍液以作保護(hù)；當(dāng)蚜蟲發(fā)生時，每隔7-10 天噴藥壹次，連續(xù)進(jìn)行二三次，可選用 40% 樂果 2000 倍液， 或者 50% 殺螟松 1000 倍液， 8%敵敵畏 1000倍液噴殺。如盆花則可于根部埋上3%味喃丹粒劑5g,深度為2cm左右，也有良好防治效果。（五）蚧殼蟲的識別和防治1 、蚧殼蟲種類多，分布廣，屬同翅昆蟲，此蟲以刺吸式口器于主植

32、株上取液，使葉片出現(xiàn)許多黃斑，長勢衰弱，嚴(yán)重時引起落葉。2、蚧殼蟲的防治方法為：于壹齡若蟲期噴射相應(yīng)比例的殺滅菊酯或乙酰甲胺磷；對生長過密，蟲害嚴(yán)重的枝葉適當(dāng)修剪，以利于通風(fēng)透光，減少病蟲來源，增強(qiáng)植株的抗害能力。（六）螨蟲的識別和防治1 、螨蟲屬蜘蛛綱螨目，種類甚多，分布廣，繁殖迅速，危害很大，多于葉片反面出現(xiàn)，致使葉片反面產(chǎn)生油漬狀的紫褐色斑塊，葉片無光澤，嚴(yán)重時葉片萎黃、脫落，樹勢衰退。螨類的孳生和猖獗危害很大，主要受溫度和降雨量少的影響，氣溫24 -30 ，天氣悶熱的情況下，為其發(fā)生和發(fā)展。冬季嚴(yán)寒可使越冬雌蟲大量死亡，蟲口基數(shù)減少。若冬季和早春溫暖、干旱，則越冬基數(shù)增大，于適宜條件下

33、，翌年會孳生猖獗為害。2、螨蟲的防治方法為：越冬期間清除易被為害花卉周圍的雜草，且及時堆放漚腐或者噴藥，以壓低越冬蟲源；藥劑防治可用50% 敵敵畏 1000 倍液，或用20% 適滿丹可濕粉劑1000 倍液等噴殺。安保部經(jīng)理崗位職責(zé)壹、于總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公司所轄物業(yè)的保安、消防工作；二、于總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行安全保衛(wèi)工作的方針政策和有關(guān)法律規(guī)章，建立且健全各項安全保衛(wèi)制度，督促和檢查各項制度的執(zhí)行；三、依照“預(yù)防為主”的工作方針，于小區(qū)內(nèi)開展以“預(yù)防”為中心的安全教育和法制宣傳；四、貫徹“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，協(xié)助各部門把安全工作的要求列入各項工作的崗 位責(zé)任制之中；五、加強(qiáng)和公安

34、、消防等部門的聯(lián)系，以求得大力支持和協(xié)助，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不安全 事故和業(yè)主有關(guān)安全方面的投訴，進(jìn)行妥善及時地處理；六、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核、獎懲、教育等管理工作；七、向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，認(rèn)真做好上級領(lǐng)導(dǎo)的參謀，加強(qiáng)和其他兄弟部門之間的聯(lián)絡(luò)，牢固 樹立完整意識和全局觀念；八、及時完成上級委派的其他工作任務(wù)。保安主管崗位職責(zé)壹、于物業(yè)管理處主任分管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)安全保衛(wèi)工作，于業(yè)務(wù)上接受公司安保 部的指導(dǎo)和監(jiān)督；二、全面貫徹執(zhí)行安全保衛(wèi)工作的方針政策和有關(guān)法律規(guī)章；三、熟悉本班崗位職責(zé)及任務(wù)，掌握轄區(qū)治安保衛(wèi)工作的重點、規(guī)律及特點；四、負(fù)責(zé)制定小區(qū)保安工作年度計劃，包括防火、防盜、對意外事件應(yīng)

35、制訂應(yīng)急預(yù)案計 劃，且組織實施；五、負(fù)責(zé)檢查和糾正員工執(zhí)勤中的違規(guī)行為；六、對管理的區(qū)域經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；七、抽檢保安值班記錄，針對問題及時提出處理意見；八、發(fā)生意外事件要親臨現(xiàn)場處理解決，及時上報物業(yè)管理處主任和公司安保部經(jīng)理，且和地區(qū)公安派出所聯(lián)系處理方案，及時填好突發(fā)性事件方案表；九、負(fù)責(zé)下屬員工的考勤、考核工作，對其獎懲升降向物業(yè)管理處提出建議或意見；十、對新進(jìn)保安進(jìn)行復(fù)試，且抽檢保安領(lǐng)班對新進(jìn)保安的培訓(xùn)情況；十壹、做好周例會內(nèi)容記錄，準(zhǔn)確傳達(dá)上級工作安排及決策指令；十二、加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，對保安領(lǐng)班、保安多溝通，通過懇談?wù)莆账麄兊男膽B(tài)，且做好其思想工作；十三、完成上級交待的其

36、它各項任務(wù)。保安領(lǐng)班崗位職責(zé)壹、模范遵守保安崗位職責(zé)，于保安隊伍中起表率作用；二、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好本班和其他班組的人際關(guān)系；三、合理分配保安人員的工作任務(wù)；四、熟悉所轄區(qū)域的情況，重要設(shè)備位置和故障應(yīng)急處理方法；五、落實做好新進(jìn)保安人員的培訓(xùn)工作，使其盡快熟悉物業(yè)情況及所負(fù)責(zé)區(qū)域的工作情況，且嚴(yán)格按崗位要求規(guī)范操作；六、提前15 分種到崗，做好班前例會的準(zhǔn)備，檢查著裝，儀容儀表，做好和下壹班接班領(lǐng)班的交接工作，且于交接登記本上做好記錄；七、如實填寫值班記錄，對重要情況應(yīng)事先口頭通知上級主管，之后遞交書面方案；八、發(fā)生異常情況，要冷靜地采取有效措施，且及時上報上級主管；九、對上級主管布置的任務(wù)，要及時

37、貫徹下達(dá)，且將完成情況如實、及時匯報；十、完成上級交待的其它各項任務(wù)。保安員崗位職責(zé)壹、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安工作，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的正常秩序；二、對上級的指令必須堅決服從，規(guī)范執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度；三、熟悉本崗位的任務(wù)要求，盡職盡責(zé)，認(rèn)真干好本職工作；四、實事求是，自覺學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高能力水平;五、講究職業(yè)道德，注重服務(wù)意識，主動為業(yè)主排憂解難；六、熟悉本崗位的地形、地貌及消防設(shè)施的分布和使用知識，愛護(hù)通訊、消防器材及各種設(shè)施設(shè)備；七、果斷處理本崗位發(fā)生的問題，發(fā)生突發(fā)性事情應(yīng)保持清醒頭腦，立即采取有效措施進(jìn)行控制和補(bǔ)救，且及時方案上級；八、關(guān)注公司聲譽(yù)，自覺維護(hù)公司良好形象；九、預(yù)防各種隱患，確保

38、轄區(qū)內(nèi)萬無壹失。消控中心值班保安崗位職責(zé)壹、負(fù)責(zé)對各種消防控制設(shè)備的監(jiān)視和運用，不得擅離職守，做好檢查、操作等工作；二、熟悉本系統(tǒng)所采用消防設(shè)施系統(tǒng)基本原理、功能，熟練掌握操作技術(shù)，協(xié)助技術(shù)人員進(jìn)行修理、維護(hù)，不得擅自拆卸、挪用或停用，保證設(shè)備正常運行；三、發(fā)生火災(zāi)要盡快確認(rèn)，及時、準(zhǔn)確啟動有關(guān)消防設(shè)備，正確有效地組織撲救及人員疏散，給領(lǐng)導(dǎo)決策，當(dāng)好參謀，且應(yīng)快拔119 向消防隊報警，不得遲報或不報，消防隊到場后，要如實方案情況，協(xié)助消防人員撲救火災(zāi)，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，調(diào)查火災(zāi)原因；四、對消防控制室設(shè)備及通訊器材等要進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，定期做好各系統(tǒng)功能試驗，以確保消防設(shè)施各系統(tǒng)運行情況良好；做好交

39、接工作，認(rèn)真填寫值班記錄及系統(tǒng)運行登記表和控制器日檢登記表；五、宣傳貫徹消防法規(guī)，遵守防火安全管理制度，以高度的責(zé)任感去完成各項技術(shù)工作和日常管理工作；六、積極參加消防專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。警械警具使用管理制度為了保證警械警具的正常使用和管理，特制訂如下規(guī)定：壹、警械警具是公司的固定資產(chǎn)，使用人必須愛護(hù)和保管好。二、警械警具的使用有壹定的約束力，必須依法使用，嚴(yán)禁移作它用，違者從重處理。三、警械警具供安保員值勤時使用，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個人攜帶外出。四、對講機(jī)的使用管理：1 、遵守“誰使用，誰保管；誰損壞，誰負(fù)責(zé)”的原則。2 、不準(zhǔn)用對講機(jī)談?wù)摵凸ぷ鳠o關(guān)的事情。3 、保證電池電量充足，如

40、有電量不足信號時，應(yīng)立即關(guān)閉電源，及時更換電池。4、應(yīng)用正確手勢使用對講機(jī)，不要用手提天線，以免天線座損壞。5 、調(diào)整好對講機(jī)音量及對講頻道，不要隨意轉(zhuǎn)動機(jī)器旋鈕，以免電位器損壞。6 、不要將耳機(jī)接口的保護(hù)蓋板拆開，防止水或污物進(jìn)入對講機(jī)。7 、通話時，對講機(jī)話筒應(yīng)離嘴保持半拳距離，以免造成通話不清晰；通話必須使用規(guī)范用語。8 、不需通話時，不要長時間或頻繁按動發(fā)射鍵，以防造成機(jī)器損壞。9 、不要用指甲隨意摳，撥發(fā)射鍵，以免造成按鍵損壞。10 、卸裝電池時應(yīng)關(guān)閉主機(jī)電源，以延長機(jī)器使用壽命。11 、卸裝電池時切勿用力猛烈推撞，以免造成電池及對講機(jī)電源觸點損壞。12 、應(yīng)注意防水、防潮，平時應(yīng)注

41、意愛護(hù)對講機(jī)，輕拿輕放，不要隨意丟摔。13、交接班時，接班的領(lǐng)班應(yīng)認(rèn)真檢查交接的對講機(jī)，發(fā)現(xiàn)有非正常使用損壞的，應(yīng)于交接時做好記錄，查明原因及時上報公司，由損壞者負(fù)責(zé)賠償。14 、對講機(jī)遺失的，應(yīng)及時上報公司，由公司根據(jù)具體情況作出處理。小區(qū)車輛管理制度為確保住宅區(qū)交通安全，道路暢通，車輛遵章行駛，有序停放，特制訂本規(guī)定。壹、機(jī)動車管理制度1 、車輛進(jìn)入園區(qū)應(yīng)將時速控制于10km 以內(nèi)，禁止鳴號。外來車輛必須服從保安員的指揮和安排，于征得保安員同意且換證（該車輛及司、乘人員的有效證件和園區(qū)規(guī)定的車輛通行證互換）后方可進(jìn)入園區(qū)。保安員于發(fā)給園區(qū)車輛通行證時，須登記車牌號碼、進(jìn)入時間等。2、禁止大

42、客車、出租車和2.5 噸之上（含2.5 噸）的貨車進(jìn)入小區(qū)，特殊情況必須經(jīng)物業(yè)管理公司同意后方可進(jìn)入。3 、裝載裝修材料（或貨物）的車輛進(jìn)入小區(qū)，按本規(guī)定第1 條程序操作，且服從保安員指揮，停于規(guī)定的場地裝卸材料（或貨物），不得影響小區(qū)交通。4 、車輛停放時必須服從保安員指揮，注意前后左右車輛的安全，于規(guī)定位置上停放，不得占用他人的泊位，且和周圍車輛保持適當(dāng)距離；不得停放于綠化帶上，須和綠化帶保持0.5 米的距離；不得對其它車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙。車主必須鎖好車門，將防盜系統(tǒng)調(diào)整至戒備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。車主停好車輛后須立即離開停車場，不得于他人車輛旁停留。5 、停車場或露天停車泊位由本住宅區(qū)保安隊負(fù)責(zé)管理，車輛隨時能夠進(jìn)出、停放。6 、停車場或露天停車泊位實行有償使用（適當(dāng)收取泊位場地費），車主須于規(guī)定的場地停放車輛。外來車輛臨時停放，須交納臨時停車泊位費。7 、保安員應(yīng)指揮車輛停放，察見車輛有無