廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定

1、V市物業(yè)管理若干規(guī)定 實施細則（征求意見稿）第一章總則第一條 為規(guī)本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 根據(jù)市物業(yè)管理若干規(guī)定和其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本實施 細則。第二條 市建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，履行下列職責(zé)：（一）組織實施有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；（二）制定物業(yè)管理的相關(guān)政策措施；（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)）、市物業(yè)管理協(xié)會以及其他相關(guān)部門（單位）依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（四）指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)行政主管部門依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為；（五）統(tǒng)一監(jiān)督管理全

2、市的專項維修資金；（六）指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理物業(yè)管理招標投標活動；（七）組織或指導(dǎo)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審批管理和日常監(jiān)督檢查工作；（八）建立物業(yè)管理領(lǐng)域的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度；（九）開展全市物業(yè)管理的法規(guī)政策宣傳和監(jiān)管人員培訓(xùn)工作；（十）指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)行政主管部門定期組織街道辦事處（鎮(zhèn)）、社區(qū)居民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員（候選人）、業(yè)主委員會專職工作人員進行有關(guān)物業(yè)管理 法律、法規(guī)、政策培訓(xùn)；（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第三條民政部門負責(zé)業(yè)主委員會的社團法人登記等有關(guān)工作，并依法履行監(jiān)督管理 職責(zé)。第四條區(qū)建設(shè)行政主管部門

3、履行轄區(qū)的下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)管職責(zé)；（二）會同街道辦事處（鎮(zhèn)）調(diào)整和決定物業(yè)管理區(qū)域圍；（三）辦理（前期）物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標等備案事項；（四）監(jiān)督和管理物業(yè)管理招標投標活動；（五）辦理協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批或服務(wù)事項；（六）依法處理物業(yè)管理的信訪投訴事項，建立區(qū)級多元化糾紛協(xié)調(diào)機制；（七）配合或組織實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)檢查工作和日常監(jiān)督檢查工作；（八）組織實施或配合實施物業(yè)管理的行政處罰；（九）負責(zé)專項維修資金使用和核銷的日常監(jiān)督管理；（十）定期組織街道辦事處（鎮(zhèn)）、社區(qū)居民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會 委員（候選人

4、）、業(yè)主委員會專職人員等進行有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)知識培訓(xùn)；（十一）法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。各區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)物業(yè)管理建筑面積，按照每200萬平方米配備1名專職工作人員的標準，配備物業(yè)管理專職工作人員，并保障工作經(jīng)費。區(qū)建設(shè)行政主管部門可以委托所屬物業(yè)管理專職負責(zé)日常監(jiān)督管理工作。第五條 街道辦事處（鎮(zhèn)）在區(qū)民政、建設(shè)等部門指導(dǎo)下，負責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會 成立及業(yè)主委員會的籌備、選舉和換屆工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；?動，具體履行轄區(qū)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）負責(zé)核實業(yè)主大會成立條件并組織成立首次業(yè)主大會籌備組，指導(dǎo)籌備工作；（

5、二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法選舉、表決等各項活動：（三）責(zé)令嚴重違法違規(guī)的業(yè)主委員會限期整改、解散；（四）對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被街道辦事處解散、業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期組織召開決定的情 形，負責(zé)組織召開業(yè)主大會會議；（五）對出現(xiàn)議事規(guī)則及管理規(guī)約中規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會的緊急情況以及業(yè)主委 員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負責(zé)指定1 名業(yè)主委員會委員組織召開業(yè)主委員會會議；（六）對業(yè)主委員會無法召開會議的，負責(zé)直接組織召開業(yè)主大會 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委 員會；（七）業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主

6、委員會組織換屆選舉，或者直接 組織換屆選舉；（八）調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者 報區(qū)建設(shè)行政主管部門予以撤銷；（九）代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的公章； （十）組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議；（十一）依法處理涉及業(yè)主大會和業(yè)主委員會的信訪事項；（十二）法律、法規(guī) 和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第六條 社區(qū)居民委員會（社區(qū)工作站）協(xié)助街道辦事處或受街道辦事處委托依法開 展轄區(qū)下列物業(yè)管理相關(guān)工作：（一）指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（二）監(jiān)督業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)管理相關(guān)資料的移交工作

7、；（三）根據(jù)街道辦事處組建籌備組公告，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；（四）協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；（五）在業(yè)主委員會產(chǎn)生之前或業(yè)主委員會不能依法履行職責(zé)時， 在街道辦事處 （鎮(zhèn)） 的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會組織業(yè)主大會表決專項維修資金使用有關(guān)職責(zé)，并接受 全體業(yè)主監(jiān)督；（六）法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第七條 街道辦事處 （鎮(zhèn)）和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)配備專職工作人員， 落實工作經(jīng)費， 依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第八條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實際，定期組織轄區(qū)城管執(zhí)法、公安、安 監(jiān)、工商、司

8、法、社區(qū)居民委員會等有關(guān)部門、召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管 理中重大問題，建立一站式多元化糾紛協(xié)調(diào)機制。會議可邀請區(qū)建設(shè)行政主管部門進行業(yè) 務(wù)指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。第九條 街道辦事處可委托社區(qū)居民委員會組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。 街道辦事處受區(qū)建設(shè)行政主管部門委托辦理的事項不得轉(zhuǎn)委托。第十條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府部工作事項， 與會政府部門、 應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行； 無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行

9、政行為的 除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、應(yīng)當(dāng)依法強制執(zhí)行或者申請人民法院 強制執(zhí)行。物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。第十一條 各區(qū)建設(shè)局、街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)建立物業(yè)投訴處理和糾紛調(diào)解平 臺，可委托物業(yè)管理行業(yè)專家、律師等專業(yè)人士調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主損害他人 合法權(quán)益的行為進行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解。第十二條 鼓勵和提倡市或區(qū)建設(shè)行政主管部門及其物業(yè)管理專職、 街道辦事處（鎮(zhèn)） 和社區(qū)居民委員會根據(jù)工作需要，采取購買服務(wù)的方式，聘請第三方專業(yè)協(xié)助開展物業(yè)服 務(wù)的具體監(jiān)

10、督管理工作。第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會第一節(jié) 業(yè)主第十三條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人；（二）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷安置等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律 行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；（三）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以 上，或者首套物業(yè)出售

11、并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大 會。街道辦事處（鎮(zhèn)）在收到建設(shè)單位提交成立業(yè)主大會報告或 10 名以上業(yè)主以書面形 式提出成立業(yè)主大會請求的，應(yīng)在 30 日負責(zé)組織成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌 備組）?；I備組成員由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位和業(yè)主代表7 至 11 人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)三分之二；籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)）派 工作人員擔(dān)任，常務(wù)副組長由社區(qū)居民委員會派代表擔(dān)任。建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)）書面通知后仍未在通知期限委托一名代表 參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。第十五條 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符

12、合下列條件：（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng) 當(dāng) 在本住宅小區(qū)實際居?。唬ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；（三）依法履行法律法規(guī)等規(guī)定的業(yè)主義務(wù)；（四）本人及近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的；（五）熱心公益事業(yè)，具有參加籌備組工作的時間；（六）沒有欠繳物業(yè)公共服務(wù)費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為；（七）臨時管理規(guī)約中規(guī)定的其他條件。業(yè)主代表名額應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)類型、幢（梯）及建筑面積的均衡分布。第十六條 街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位報告或業(yè)主請求之日起 5 日，制定 組建籌備組的公告，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告，公告期不應(yīng)少于7 日。組建籌備組公告應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主

13、代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時限 等。社區(qū)居民委員應(yīng) 當(dāng) 根據(jù)組建籌備組的公告，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。業(yè)主代表根 據(jù)得票率高低確定。籌備組成員確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)將在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，公 示期不應(yīng)少于 7 日。公示期間，業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)進行 復(fù)核?；I備組成員公示期滿且業(yè)主無異議的或者經(jīng)復(fù)核異議不成立的，街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng) 當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告籌備組成員、工作職責(zé)、工作規(guī)則等，公告期不應(yīng)少 于 7 日?；I備組自公告之日起成立?；I備組成立后一個月，街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)組織籌備組進行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)。第十七條

14、 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及各業(yè)主所有的建筑物專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和容；（三）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主委員會 委員候選人；（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。第十八條 籌備組通過召開會議，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進行籌備工作的決定。 籌備組會議由籌備組組長或受其委托的籌備組成員召集和主持。除法人或者其他組織 外，籌備組成員不能委托代理人參加會議?；I備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作 出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。籌

15、備組會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔?；I備組會議作出的決定，參會成員應(yīng)當(dāng)簽字確 認，并自作出決定之日起 3日向全體業(yè)主公告。因籌備工作需要，以籌備組名義對外發(fā)布文件資料需要使用印章的，在由籌備組按照 前款規(guī)定作出決定并經(jīng)社區(qū)居民委員會報街道辦事處（鎮(zhèn)）審核同意后，可由社區(qū)居民委 員會代章?；I備組的決定違反法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正。第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開前 15 日，將會議時間、地點、議題、 議程和籌備情況等在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 30 日完成本細則 第十七條 規(guī)定的籌備工作，并組織召開首 次業(yè)主大會會議。籌備組自成立之日

16、起 30 日仍無法召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委 員會的，街道辦事處（鎮(zhèn)）可以解散籌備組并重新成立籌備組。第二十條 鼓勵街道辦事處 （鎮(zhèn)）通過購買服務(wù)的方式， 委托第三方開展成立籌備組、 召開業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等工作。第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主、業(yè)主聯(lián)系方式和各業(yè)主所有建筑專有 部分面積情況等。 建設(shè)單位未能提供的， 由街道辦事處 （鎮(zhèn)）向房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記查閱。 房地產(chǎn)測繪檔案管理應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處（鎮(zhèn)）的書面查詢函件后 7 個工作日以書面形 式答復(fù)并提供所查閱容。第二十二條 首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理工程竣工 驗收備案前， 一次性

17、向物業(yè)所在地街道辦事處 （鎮(zhèn)）繳納籌備經(jīng)費。 籌備經(jīng)費繳交標準為： 物業(yè)總建筑面積 5 萬平方米以下的，按每平方米 1 元繳交；超出 5 萬平方米以上的部分， 按每平方米 0.5 元繳交，建設(shè)單位繳交的籌備經(jīng)費最多不超過 20 萬元。第二十三條 籌備經(jīng)費應(yīng) 當(dāng)專戶儲存、?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組 應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)費結(jié)余 部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入公共收益資金賬戶。第三節(jié) 業(yè)主大會第二十四條 采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達業(yè) 主，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告，公告期不應(yīng)少于 15 日。第二十五條 在物業(yè)管理

18、區(qū)域顯著位置進行公告或公示的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取在物 業(yè)管理區(qū)域的宣傳欄以及幢（梯）貼的形式，同時根據(jù)實際情況選擇下列至少一種形式作 為補充：（一）在物業(yè)服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所貼；（二）在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口貼；（三）在物業(yè)管理區(qū)域的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口貼。 第二十六條 業(yè)主大會共同決定的管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項作出約定：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護；（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；（四）物業(yè)屋面、外墻、陽臺、門窗的裝修和戶外設(shè)施的裝飾裝修和安裝規(guī)；（五）業(yè)主維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和

19、義務(wù)；（六）物業(yè)公共服務(wù)費、 日常專項維修資金等繳交標準與方式及公共收益的分配方式；（七）業(yè)主違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；（八）其他應(yīng)當(dāng)予以約定的有關(guān)容。第二十七條 管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、物業(yè)使用 人均具有約束力。第二十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：（一）業(yè)主大會名稱；（二）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（三）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（四）業(yè)主代表的產(chǎn)生和業(yè)主授權(quán)委托的具體方式及主要容；（五）業(yè)主大會會議的表決程序；（六）業(yè)主委員會的職責(zé)；（七）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（八）業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止情形等；（

20、九）業(yè)主委員會換屆選舉程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的名稱、使用和管理； （十二）業(yè)主委員會所聘請專職工作人員的職責(zé)和報酬。第二十九條 首次業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書等原始憑證應(yīng)當(dāng)由街道辦事 處（鎮(zhèn)）保管，保管期限為一個完整的選舉周期。其他業(yè)主大會會議的選票、表決票、委 托書等資料的保管由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第三十條 業(yè)主對業(yè)主大會會議的選票、表決票等有疑義的，經(jīng)專有部門占建筑物總 面積 20%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 20%以上的業(yè)主提議，街道辦事處（鎮(zhèn)）可以進行必要的 查驗復(fù)核、重新統(tǒng)計等工作

21、。第三十一條 業(yè)主可以梯（幢）、單元為單位，共同決定本單位圍的物業(yè)管理事務(wù)， 但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約規(guī)定，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。各單位圍 的事項容、議事方式、程序等應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。第三十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召 開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告以下容：（ 一） 上一年度物業(yè)管理情況；（ 二） 上一年度業(yè)主委員會工作情況；（ 三） 上一年度業(yè)主大會收支情況；（ 四） 物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)

22、當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于召開前10日發(fā)布召開臨時會議的公告：（ 一 ） 經(jīng)已交付使用的物業(yè)專有部門占建筑物總面積 20%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 20%以 上業(yè)主20%以上的業(yè)主提議；（ 二 ） 經(jīng)業(yè)主委員會決定；（ 三） 經(jīng)50%以上業(yè)主大會代表提議；（ 四） 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；（ 五） 管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。第三十三條 業(yè)主委員會未按照本細則規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議 的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)）責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，由物 業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)）或委托社區(qū)居民委員會組織召開。第三十四條 業(yè)主根據(jù)本細則 第

23、三十二條 規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提 供業(yè)主簽名的書面提議資料、業(yè)主身份證明和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后 15日，核實提議的業(yè)主是否達到 20%以上。業(yè)主委 員會未核實或核實情況存在異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)）予以核實。經(jīng)核實提議符合本細則 第三十二條 規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自核實完成之日起 30日就 提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合本細則 第三十二條第三款第一項、第 三項規(guī)定但業(yè)主仍認為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面 提議材料、業(yè)主身份證明和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會對物業(yè)管理事項

24、已作出決定的，業(yè)主委員會在一年不得就該管理事項組織召 開業(yè)主大會臨時會議；但業(yè)主大會決定依法被撤銷的除外。第三十五條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開前將會議時間、地點、議題、議程 形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于 10日，并同時書面告知物業(yè)所在地的社 區(qū)居民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會 會議的組織或?qū)I(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體 容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示，公示時間不少于10日。第三十六條 采用書面征求意見形式的，

25、業(yè)主大會會議投票期限屆滿， 應(yīng)當(dāng)按照公正、 公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形 式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場公布表決結(jié)果。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示 7日以上。公示容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主基本信 息、所有的建筑專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表 決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會保管，保管期限不少于5年。未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處 （鎮(zhèn)）應(yīng) 當(dāng)責(zé)令限期

26、公示并告知全體業(yè)主。第三十七條 業(yè)主大會決定自公告之日起生效。業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè) 主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的應(yīng)當(dāng)記錄并及時答復(fù)。公示期滿，業(yè)主 對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告業(yè)主大會決 定。采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召 開業(yè)主大會會議的組織或應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見 與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。業(yè)主查驗本人意見， 應(yīng)當(dāng)提供本人身份證明和房產(chǎn)證明； 業(yè)主委托他人查驗表決意見， 還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書。第三十八條 業(yè)主大會確定業(yè)主

27、投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物 總面積：（ 一） 專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的單元建筑面積計算；尚未登記的，暫按測 繪的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的預(yù)算建筑面積計算。（ 二） 建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第三十九條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（ 一 ） 業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按 1 人計算。但尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。（ 二） 按照前項的統(tǒng)計總和計算總?cè)藬?shù)。第四十條 一個專有部分有 2個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選 1

28、人行使表決 權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為 1人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。 業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項、委托權(quán)限及 期限的書面委托書。第四十一條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理 之前，應(yīng)當(dāng)對自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處 （鎮(zhèn)）。第四十二條 業(yè)主大會成立后產(chǎn)生的經(jīng)費應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。第四十三條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定等需要抄送全體業(yè)主的資料，可以采用 以下方式之一

29、進行抄送：（一）掛號信件或特快專遞；（二）電子；（三）手機短信；（四）其他電子信息傳送方式。 業(yè)主的住址、電子等聯(lián)系方式以入住時登記的方式為準；業(yè)主未入住的，以業(yè)主首 次書面提供的方式為準。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起 15 日告知業(yè)主委員會 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)抄送業(yè)主的相關(guān)信息，按 照業(yè)主登記的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。抄送人應(yīng)當(dāng)保留已抄送的相關(guān)記錄。第四節(jié) 業(yè)主小組、業(yè)主大會代表制度第四十四條 鼓勵規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主小組制度和業(yè)主大 會代表制度。第四十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域有 500 個以上業(yè)

30、主的，可以以梯（幢）、單元為單位 成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該梯（幢）、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）委托推選業(yè)主大會代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意見；（二）依法依約決定有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護；（三）依法依約決定本小組圍的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主大會代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的 程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。第四十六條 業(yè)主大會代表由所在業(yè)主小組的業(yè)主選舉產(chǎn)生，業(yè)主大會代表資格及選 舉辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由其選舉的業(yè)主大會代表在一定期限代其行使對物

31、業(yè)管理區(qū)域公共管理事項的表決權(quán)，具體委托的容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī) 則約定。業(yè)主大會代表有下列情形之一的，其代表資格終止：（一）不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被司法機關(guān)限制人身自由的；（四）不履行業(yè)主法定義務(wù)的；（五）侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的；（六）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主大會的；（七）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；（八）經(jīng)業(yè)主小組半數(shù)以上業(yè)主提議，認為有必要取消其業(yè)主大會代表資格的；（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。第四十七條 業(yè)主大會會議可以以業(yè)主大會代表組成業(yè)主代表大會的形式召開。 業(yè)主大會會議采用業(yè)主代表大會的形式召開的，業(yè)主

32、小組的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面委托業(yè) 主大會代表，委托書應(yīng)當(dāng)明確委托事項、委托權(quán)限和期限。與會業(yè)主大會代表所代表的投 票權(quán)數(shù)應(yīng)當(dāng)超過本物業(yè)管理區(qū)域投票權(quán)半數(shù)，業(yè)主大會常務(wù)會議方為有效。業(yè)主大會會議采用業(yè)主代表大會的形式召開的，業(yè)主大會代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會 議的 3 日前，就大會擬討論的事項書面征求所在業(yè)主小組的業(yè)主意見，業(yè)主大會會議凡需 投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主大會代表在業(yè)主 代表大會投票時如實反映。第四節(jié) 業(yè)主委員會第四十八條 業(yè)主委員會由 5 到 13 人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員、候補委員 及其候選人應(yīng)符合下列條件：（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)

33、主應(yīng)在本住宅區(qū)實際居??；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具備一定組織能力；（四）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，履行法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的義務(wù)；（五）未發(fā)生侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為；（六）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；（七）本人、配偶及直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或 利害關(guān)系；（八）具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平；（九）具有履行業(yè)主委員職責(zé)的工作時間； （十）沒有欠繳物業(yè)公共服務(wù)費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為； （十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他條

34、件。鼓勵在社區(qū)居委員會或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會委員交 叉任職，完善聯(lián)合工作機制。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。同一物業(yè) 管理區(qū)域，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。第四十九條 業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有本物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半 數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效；業(yè)主委員會委員、候補委員的當(dāng)選應(yīng) 當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（以下簡稱“面 積、人數(shù)雙過半”），方能當(dāng)選。第五十條 業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿 服務(wù)。

35、有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會也可以根據(jù)業(yè)主委員會委員和專職工作人員從事 公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N，每月津貼總額不得超過本市最低工資標準，具體標 準通過業(yè)主大會規(guī)則予以約定。鼓勵業(yè)主大會聘請專職人員具體辦理業(yè)主大會和業(yè)主委員會的信訪處理和日常事務(wù)， 專職人員應(yīng)當(dāng)定期接受區(qū)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并在業(yè)主大會議事 規(guī)則中明確其工作職責(zé)、工作時間、工作容和薪資報酬等。第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理顯著區(qū)域公布下列情況和資料：（一）業(yè)主委員會名稱和成員；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）首期、日常專項維修資金的收支情況；（五）物業(yè)共有部分的使用

36、和經(jīng)營收益的收支情況；（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（八）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況；（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。前款第（一）（三）項應(yīng)當(dāng)長期公布，若有變化的應(yīng) 當(dāng)及時更新。前款第（四）（六）項應(yīng)當(dāng)至少每半年公示一次，公示期10日以上，第（五）、（六） 項應(yīng)當(dāng)同步在市專項維修資金公示。前款第（七）（八）項，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起 5 日予以公告，公告期不少于 7 日。第五十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員和專職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章 以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得存在

37、下列行為：（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費或停車費用減免及其他不正當(dāng)利益；（二）采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等全體業(yè)主共有 的資產(chǎn)；（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；（四）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。第五十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止或罷免其 委員資格：（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)的；（二）利用業(yè)主委員身份謀取私利的；（三）侵害物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的；（四）經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，認為有

38、必要終止其資格的；（五）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 出現(xiàn)上列情形的，業(yè)主委員會委員資格自業(yè)主大會會議做出決議之日起終止。第五十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自其選舉產(chǎn)生之日起 30 日，持下列材料向街道辦事處 （鎮(zhèn)）備案，并在選舉產(chǎn)生之日起 15 日到區(qū)民政部門進行社團法人登記。（一）業(yè)主委員會備案表；（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；（四）業(yè)主委員會委員、 候補委員的業(yè)主身份證明、 個人簡歷、 聯(lián)系方式等基本情況；（五）業(yè)主大會決定的其他重大事項；（六）法律法規(guī)規(guī)定要求的其他材料；街道辦事處（鎮(zhèn)）在收齊上述文件之日起 5 個工作日發(fā)放業(yè)主委員會備案證明，并將

39、業(yè)主委員會情況錄入市業(yè)主委員會管理系統(tǒng)；業(yè)主委員會收到備案證明后，應(yīng)當(dāng)將備案情 況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng) 當(dāng)自變更之日起 30 日到原備案機關(guān)辦理變更備案。第五十五條 業(yè)主委員會向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當(dāng)提 供街道辦事處（鎮(zhèn)）的備案證明。業(yè)主委員會印章標明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。 第五十六條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則 召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的

40、，由副主任 委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉 一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代 理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出 決定之日起 3 日在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告時間不少于 7 日。業(yè)主委員會作出的 決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會召開會議時，可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）的代表或者相關(guān) 的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見 征求會，公開聽取業(yè)主

41、的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的圍 由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參加會議的委員簽字后存檔。第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料；（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同等；（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；（五）專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目；（六）業(yè)主的意見和建議；（七）業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；（八）業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。業(yè)主可以對以上工作檔案進行查詢

42、、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得 相關(guān)業(yè)主本人同意。第五十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前 3 個月，按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定程序， 組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。業(yè)主委員會委員任期屆滿后，當(dāng)屆委員資格自動終止，不得再履行委員職責(zé)。業(yè)主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉的，所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在 30 日組織召開業(yè)主大會會議。逾期仍未組織召開的，街道辦事處（鎮(zhèn)）可按照首次業(yè)主大會 會議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員由街道辦事處（鎮(zhèn)）或其委托的 社區(qū)居民委員會確定；經(jīng)確認前期選舉工作合法的，街道辦事處（鎮(zhèn)）可以在前期選舉工 作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。第五

43、十九條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起 10 日，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其 保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給 新一屆業(yè)主委員會，并辦理好交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以聘請第三方審計對上一屆 業(yè)主委員會任期物業(yè)管理項目的資金使用情況等進行審計。第六十條 業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起 3 日將所保管 的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會應(yīng) 當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區(qū)派出所協(xié)助移交；拒不移交的行為給業(yè) 主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。業(yè)主委員會委員缺員，全體候補委

44、員遞補為委員后，仍缺員超過30%但未超過 50%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補；缺員超過 50%的，由街道辦事處解散該業(yè)主委員會，組織召 開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。第六十一條 業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職 理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由執(zhí)行秘書或者其他檔案保管人員 保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)）。街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)及時協(xié) 助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定對離任 委員進行財務(wù)審計。第六十二條 業(yè)主委員會委員和專職人員應(yīng)當(dāng)定期接

45、受相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。各區(qū)建設(shè)行政 主管部門每年應(yīng)當(dāng)組織開展任職培訓(xùn)和年度復(fù)訓(xùn)。培訓(xùn)可采用政府購買服務(wù)或組建講師團等方式。具體工作由市民政部門會同市建設(shè)行 政主管部門進行指導(dǎo)。第三章 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用第一節(jié) 一般規(guī)定第六十三條 本市物業(yè)項目實行項目經(jīng)理負責(zé)制。一個物業(yè)管理項目應(yīng)當(dāng)配備一名駐 場負責(zé)的項目經(jīng)理，項目較小或物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。10 萬平方米以上（含本數(shù)）的住宅項目和 5 萬平方米以上（含本數(shù)）的非住宅項目必 須由物業(yè)管理師擔(dān)任項目經(jīng)理； 10 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下非住宅項目必 須由持有效物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書者擔(dān)任項目經(jīng)理。物業(yè)項目經(jīng)理在該項目任職期間，應(yīng)

46、當(dāng)依法履約、守法盡職。經(jīng)查實存在違反法律法 規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法進行監(jiān)管，并在信用系統(tǒng)中計入不良行為 記錄；情節(jié)嚴重的，納入向社會公布的警示。第六十四條 非本市注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)依法 到所在地工商部門辦理分支有關(guān)手續(xù)，并提供相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書 等合法有效證件，到建設(shè)行政主管部門辦理相關(guān)信息登記。第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開物業(yè)服務(wù)容與質(zhì)量標準、物業(yè)服務(wù)收費標準、日 常專項維修資金繳交標準、人員及監(jiān)督等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標牌長期 公示。第六十六條 建設(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同

47、或物業(yè) 服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 30 日提交以下資料向項目所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部 門備案。（一）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會備案證明；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同；（四）普通住宅前期物業(yè)項目的中標通知書和價格主管部門備案證明材料；（五）項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關(guān)資料。 區(qū)建設(shè)行政主管部門負責(zé)對所提交資料進行形式審查；資料齊全、符合法定形式的， 區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在 10 個工作日予以備案。合同主體、收費標準、合同期限等實質(zhì)性條款發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起 30 日 向原備案部門進行變更備案

48、。第六十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標準配置物業(yè)管理用房：（一）建設(shè)面積 10 萬平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少 不低于 50 平方米；（二）建筑面積超過 10 萬平方米的， 超過部分按照千分之二配置， 但最高不超過 1000 平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能， 并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確。第六十八條 物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有，作為業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)處 辦公用房、門衛(wèi)值班用房等；不包括設(shè)施設(shè)備用房、架空層和建設(shè)單位出售時承諾歸全體 業(yè)主所有的活動用房或健身用房等。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會不得改

49、變物業(yè)管理用房的用途。第六十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。承接查驗中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)備和共 用設(shè)施不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途用途使用物業(yè)，不得 改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)國土房產(chǎn)等有關(guān)部門 批準，并將依法辦理相關(guān)手續(xù)的情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)經(jīng)合法手續(xù)改作商業(yè)使用的，物業(yè)公共服務(wù)費收取標準可按物業(yè)服務(wù)合同約 定進行調(diào)整。第七十一條 政府有關(guān)部門或公共服務(wù)單位、街道辦事

50、處（鎮(zhèn)）和社區(qū)居民委員會應(yīng) 當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營和服務(wù)活動，不得亂攤派、亂收 費；不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務(wù)或社區(qū)服務(wù)的有關(guān)職責(zé)。第七十二條 區(qū)建設(shè)行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急 服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)）組織，以抽簽形式在應(yīng)急 服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：（一）合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的；（二）合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會的；（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主委員會同意選用應(yīng)急服務(wù)企業(yè)的。 應(yīng)急服務(wù)合同的期限由街道辦事處（鎮(zhèn)）與物業(yè)

51、服務(wù)企業(yè)具體約定；容、標準和收費 可參照物業(yè)服務(wù)最基本標準執(zhí)行，物業(yè)公共服務(wù)等費用由業(yè)主承擔(dān)。第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、業(yè)主委員會專職人員違反法規(guī)規(guī) 定和行業(yè)規(guī)、侵害業(yè)主合法權(quán)益的具體行為，應(yīng)當(dāng)建立信用信息檔案。市建設(shè)行政主管部 門應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、公開、公平的原則，制定全市統(tǒng)一的信用記錄生成、信息采集錄 入、監(jiān)管綜合評價、評價結(jié)果披露和后續(xù)差異監(jiān)管等具體規(guī)則。第七十四條 聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的住宅小區(qū)，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以 業(yè)主評價為主要依據(jù)，遵循公開透明、科學(xué)合理、以區(qū)為主、屬地管理的原則，采取物業(yè) 服務(wù)企業(yè)自查自評和業(yè)主滿意度評價相結(jié)合的方式，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

52、考評及監(jiān)督檢查機 制，由區(qū)建設(shè)行政主管部門負責(zé)轄區(qū)工作的組織實施。具體組織實施工作可以由市、區(qū)建設(shè)行政主管部門通過購買服務(wù)等方式組織市物業(yè)管 理協(xié)會或有關(guān)社會組織開展。第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院保安服務(wù)管理條例的有關(guān)規(guī)定開展保 安服務(wù)。第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)第七十六條 前期住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過市或區(qū)工程交易中心采用招投標的 方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招投標情況報區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。投 標人少于 3 個或者總建筑面積在 2 萬平方米以下的住宅小區(qū)及總建筑面積在 1 萬平方米以 下的高層住宅，經(jīng)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)

53、服務(wù)企業(yè)。第七十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接物業(yè)管理手續(xù) 20 日之前，向 物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交項目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管 網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料及設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料和物業(yè)服務(wù) 用房，并接受街道辦事處（鎮(zhèn)）的監(jiān)督。完成物業(yè)承接查驗工作 30 日，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將驗收情況告知所在街 道辦事處（鎮(zhèn)），同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示 30 日以上。第七十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定前期物業(yè)管 理期間的物業(yè)經(jīng)營性收益使用或管理事項；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營項目單獨列賬，并且每半年將收入和支出

54、的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示 10 日以上。第七十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作 出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供 服務(wù)的，而全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)及業(yè)主所持有的投票權(quán)半數(shù)以下業(yè)主沒有明確表示異議的， 物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。第八十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按房屋交付期限屆滿之日起次月起按時足額繳納物業(yè)公共服務(wù) 費。房屋交付，是指業(yè)主收到房屋交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到書面房屋交付通 知的限定期限未辦理相應(yīng)手續(xù)，經(jīng)書面催告仍逾期未辦理房屋交付手續(xù)的，視為已交付。 房屋交付通知應(yīng)當(dāng)符合法律

55、法規(guī)規(guī)和合同約定。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù) 第八十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所 交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按項目獨立設(shè)賬，按物業(yè)服務(wù)合同約定代為支出。 物業(yè)服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)為按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者數(shù)額提取的酬金。 實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每半年至少公 布物業(yè)服務(wù)資金收支情況一次。業(yè)主委員會可根據(jù)需要，聘請會計師事務(wù)所對物業(yè)服務(wù)資 金年度預(yù)決算和收支情況進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。對于業(yè)主委員會履職良好且其組成人員素質(zhì)較高的物業(yè)項目，鼓勵實行酬金制方式。 第八十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前 60 日，業(yè)主委

56、員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會 議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 60 日前 書面告知業(yè)主委員會、區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)） 。物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)報 告街道辦事處（鎮(zhèn)）和區(qū)建設(shè)行政主管部門后，并提前 30 日告知全體業(yè)主。第八十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè) 服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或終止的；（二）生效的人民法院判決或仲裁裁定物

57、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷，且重新申請核定資質(zhì)未獲批準的；（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。第八十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費及其 他相關(guān)費用。第八十五條 業(yè)主大會選聘未依法取得資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng) 責(zé)令業(yè)主大會和業(yè)主委員會限期改正，同時提請區(qū)建設(shè)行政主管部門依法查處未取得資質(zhì) 證書從事物業(yè)管理的企業(yè)。第四節(jié) 物業(yè)使用與維護第八十六條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和（臨時）管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變 為經(jīng)營性用房。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法向有關(guān)主管部門辦理 相關(guān)手續(xù)。第八十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝 飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員 進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。 第八十八條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的