閑置固定資產(chǎn)的處理方案

1、閑臵固定資產(chǎn)的處理方案:各分公司項(xiàng)目部閑臵資產(chǎn)的概況種類項(xiàng)目固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況建筑面積具體位臵性質(zhì)深圳分公司天悅龍庭會(huì)所1自營(yíng)1082 m2寶安84區(qū)雅蘭路天悅龍庭二期深圳房產(chǎn)所有君悅龍庭會(huì)所1閑臵500 m2君悅龍庭小區(qū)中柱線深圳房產(chǎn)所有佛山分公司天湖酈都二期會(huì)所1閑臵200 m2天湖酈都二 期6座1樓業(yè)主所有汕頭陽(yáng)光海岸一期文化會(huì)所已租2322 m2小區(qū)中心區(qū)汕頭房產(chǎn)所有二期運(yùn)動(dòng)會(huì)所閑臵1839 m2小區(qū)中心區(qū)商鋪閑臵2607 m汕頭市40街區(qū)（豐泰莊）二：閑臵資產(chǎn)的處理方案為了保證閑臵固定資產(chǎn)合理有效的使用，增加公司的經(jīng)營(yíng)收入， 結(jié)合各分公司項(xiàng)目部的實(shí)際運(yùn)作情況，特針對(duì)各分公司及項(xiàng)目部的閑

2、 臵固定資產(chǎn)制定了以下的處理方案（一） 深圳分公司君悅龍庭會(huì)所資產(chǎn)現(xiàn)狀：現(xiàn)作為深圳房產(chǎn)辦公使用，有望于3月底移交給物業(yè)公司 君悅龍庭項(xiàng)目處所管理經(jīng)營(yíng)分析：君悅龍庭項(xiàng)目是龍崗區(qū)的其中一個(gè)大型社區(qū)， 小區(qū)規(guī)劃住 戶1221戶，位臵處于龍崗中心區(qū)，而目前小區(qū)的入住率比較低，人 流量不大，而小區(qū)對(duì)外來(lái)人口也不能開(kāi)放，如米取自營(yíng)的方式也只能采取全封閉的模式，只能作為君悅龍庭業(yè)主的活動(dòng)中心， 將存在經(jīng) 營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，不能帶來(lái)一定的收益。經(jīng)營(yíng)建議：建議整體對(duì)外租給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)。 轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 的同時(shí)，我司又可收取租賃費(fèi)用，節(jié)省會(huì)所人力及其它成本費(fèi)用天悅龍庭會(huì)所資產(chǎn)狀況：現(xiàn)由天悅龍庭物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)及管

3、理；布局：一層設(shè)有游泳池2個(gè)（成人、小孩池）、男女淋浴室2間, 會(huì)所辦公室1間、倉(cāng)庫(kù)1間，另設(shè)業(yè)主委員會(huì)辦公室1間；二 層設(shè)有棋牌室4間、乒乓球室1間、練操房1間、健身房1間, 另設(shè)深圳物業(yè)分公司辦公室1間；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：1:游泳池、棋牌、健身、麻將、乒乓球項(xiàng)目現(xiàn)由天悅龍庭物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)及管理；2:練操房臨時(shí)已出租給專業(yè)跆拳道、武術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)分析：會(huì)所于2007年5月正式由深圳房產(chǎn)公司接手經(jīng)營(yíng)以 來(lái)，因會(huì)所建設(shè)在園區(qū)內(nèi)，業(yè)主以安全隱患為理由，多次強(qiáng)烈 要求我司會(huì)所經(jīng)營(yíng)不得對(duì)小區(qū)外來(lái)客戶開(kāi)放，一直以來(lái)外來(lái)客 戶不方便進(jìn)入會(huì)所消費(fèi)，導(dǎo)致會(huì)所常年經(jīng)營(yíng)困難，2009年?duì)I業(yè)收入為72764元；20

4、10年?duì)I業(yè)總收入為128403元；2011年我 司接手經(jīng)營(yíng)，全年經(jīng)營(yíng)收入為209102元，全年的成本支出為179820元，全年利潤(rùn)為29282元。經(jīng)營(yíng)建議：經(jīng)調(diào)查走訪周邊類似會(huì)所，都采取對(duì)外招租或分租 的方式為主，引進(jìn)文化藝術(shù)教育專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。經(jīng)了解天悅龍 庭小區(qū)業(yè)主、住戶的需求，贊同加強(qiáng)社區(qū)文化藝術(shù)的交流建設(shè)， 根據(jù)2012年天悅龍庭會(huì)所預(yù)算指標(biāo)，4月份會(huì)所管理人員從3 人減少到1人，將原會(huì)所經(jīng)營(yíng)健身、游泳、棋牌、麻將、乒乓 球項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，建議游泳池項(xiàng)目承包給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)。二樓的項(xiàng)目場(chǎng)地均可采用對(duì)外分租方式，引進(jìn)文化藝術(shù)教育專 業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，主要進(jìn)行文化藝術(shù)方面的培訓(xùn)和輔導(dǎo)。如（音樂(lè)、

5、舞蹈、跆拳道、武術(shù)、教育補(bǔ)習(xí)類專業(yè)培訓(xùn)），轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 和安全風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，我司又可收取場(chǎng)地租金，節(jié)省會(huì)所人力及其 它成本費(fèi)用。（二）佛山分公司閑臵資產(chǎn)：天湖酈都二期會(huì)所布局：進(jìn)門(mén)大堂約30平方，分布共8個(gè)房間，2個(gè)洗手間，1個(gè)吧臺(tái)資產(chǎn)分析：劣勢(shì)：由于該會(huì)所設(shè)臵在小區(qū)里面，如招商、招租使用后，只能 直接面對(duì)小區(qū)內(nèi)二期業(yè)主，局限了該位臵的使用功能，即使簽署了合 同，當(dāng)利益出現(xiàn)不平衡時(shí)，商家仍會(huì)想方設(shè)法引入外來(lái)資源，這樣容 易引起業(yè)主的諸多不滿；優(yōu)勢(shì)：天湖酈都項(xiàng)目是佛山地區(qū)一個(gè)大型高尚住宅區(qū)， 區(qū)內(nèi)業(yè)主 消費(fèi)水平高，可針對(duì)業(yè)主作社區(qū)內(nèi)直接經(jīng)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)也方便小區(qū)封 閉式管理。會(huì)所招商歷史：天湖2期會(huì)所

6、之前規(guī)劃用作業(yè)主麻將室，2008年5月-2009年5 月臨時(shí)改為辦公室，2009年6月-2009年12月租給二期業(yè)主教授鋼 琴課室之用，7個(gè)月租金共3612元，一直以來(lái)業(yè)主對(duì)此用途投訴意 見(jiàn)非常之大，要求物業(yè)公司自主經(jīng)營(yíng)健身娛樂(lè)室，僅供業(yè)主使用，不 得有外來(lái)人員進(jìn)入，保持高檔社區(qū)的獨(dú)立性及享受性。至2009年12月合作期滿后，考慮到較多業(yè)主投訴及該位臵面積較小， 且物業(yè)公司 自行經(jīng)營(yíng)存在一定的困難，決定不再繼續(xù)合作。于2010年10月1日 小區(qū)較多業(yè)主要求成立業(yè)主委員并召開(kāi)第一次溝通會(huì)議， 再次將物業(yè) 公司使用公共資源收入分配問(wèn)題提到會(huì)上， 并進(jìn)行激烈的討論； 物業(yè) 公司一直以來(lái)與業(yè)主取得主動(dòng)

7、聯(lián)系， 也表明物業(yè)公司將充分考慮業(yè)主 的提議。但曾經(jīng)有外來(lái)商家洽談該位臵承租作為乒乓球培訓(xùn)中心或藝 術(shù)培訓(xùn)室，費(fèi)用約在約 25003500 元/月范圍內(nèi)，但考慮天湖酈都又 因亞藝路引起業(yè)主糾紛問(wèn)題， 投訴一直不斷在努力處理中， 一直暫停 合作此類容易引起投訴的經(jīng)營(yíng)工作。使用建議：由于該會(huì)所建筑面積較小， 且位于小區(qū)內(nèi)， 結(jié)合本項(xiàng)目服務(wù)的實(shí) 際，對(duì)外招租僅向業(yè)主提供服務(wù)較為困難。為充分利用，建議購(gòu)買(mǎi)簡(jiǎn) 易器材，向業(yè)主收取一定費(fèi)用提供服務(wù)， 同時(shí)在一定限制時(shí)間段內(nèi)可 提供員工使用， 以達(dá)到豐富基層員工的業(yè)務(wù)生活， 提高員工對(duì)企業(yè)的 歸屬感。（ 三） 汕頭陽(yáng)光海岸閑臵資產(chǎn)一：陽(yáng)光海岸二期會(huì)所閑臵情況

8、：美容美發(fā)沐足基本情況：一樓美發(fā)廳151平方米，二樓美容SPA及沐 足 463 平方米，合計(jì) 614 平方米。配套照明設(shè)施、寄物柜一套、格力 空調(diào) 24 臺(tái)，木桶浴桶 2 個(gè)，熱水器 1 臺(tái)，蒸汽房一間，已附著簡(jiǎn)單 二次裝修。西餐廳及棋牌室基本情況：一樓西餐廳 648平方米，二樓棋牌室577 平方米（10個(gè)小房間，6個(gè)有配套獨(dú)立洗手間的大房間），合計(jì)1225 平方米。配套照明設(shè)施、中央空調(diào)及格力懸掛式空調(diào)共 29臺(tái)，廚房 爐具設(shè)備一套（價(jià)值10多萬(wàn)元），已附著簡(jiǎn)單二次裝修。資產(chǎn)分析:劣勢(shì)：會(huì)所的位臵處于小區(qū)中心區(qū)，外來(lái)車(chē)輛停放不方便，難 于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，二期會(huì)所的西餐廳、恒溫游池配套檔次高，但日常

9、的消 耗、維護(hù)、管理成本較高，增加經(jīng)營(yíng)成本。優(yōu)勢(shì)：陽(yáng)光海岸項(xiàng)目是汕頭一個(gè)大型高尚社區(qū)，居住人類約10000 人，消費(fèi)水平較高。經(jīng)營(yíng)建議：建議全面對(duì)外招租，面積為 1839 平方米，保持項(xiàng)目服務(wù)配套齊 全，同時(shí)降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。租賃方案1、會(huì)所經(jīng)營(yíng)要求：必須按會(huì)所所定功能經(jīng)營(yíng)管理，不能隨意更改會(huì)所功能； 不能改動(dòng)會(huì)所室內(nèi)外裝修，同時(shí)做好日常設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作； 會(huì)所不能經(jīng)營(yíng)違法項(xiàng)目，日常應(yīng)服從小區(qū)物業(yè)管理； 會(huì)所以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為宗旨，服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格應(yīng)優(yōu)先考慮區(qū)內(nèi)業(yè) 主；2、 商家要求： 具有經(jīng)營(yíng)相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 有經(jīng)營(yíng)連索店的優(yōu)先考慮； 具有一定的履行能力，必須交納相當(dāng)于半年的租金作為履約保 證金

10、，按期支付租金；經(jīng)營(yíng)理念超前，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)； ?閑臵資產(chǎn)二：陽(yáng)光海岸臨街商鋪周邊環(huán)境： 該項(xiàng)目位于陽(yáng)光海岸公寓 16 幢，長(zhǎng)平路與韋一路交叉 口（汕交總站對(duì)面） ，陽(yáng)光海岸幼稚園和省一級(jí)金珠小學(xué)陽(yáng)光海岸分 校環(huán)繞，六星集咖啡店、汕交總汽車(chē)總站近在咫尺，幾大銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)、服飾店、美容美發(fā)等行業(yè)已進(jìn)駐該區(qū)域。資產(chǎn)分析：優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)平路臨街商鋪，對(duì)面龍禧花園住宅區(qū)上千戶家庭，陽(yáng)光海岸 三千多戶家庭，聚集了高消費(fèi)主流人群，消費(fèi)潛力巨大。隨著尚海陽(yáng) 光、萬(wàn)豪南灣、柏嘉半島、香域水岸等樓盤(pán)的建立，潛在著上萬(wàn)戶高 消費(fèi)家庭。劣勢(shì)： 該項(xiàng)目目前較為偏僻，首層面積大，二層面積小，且為架空 層建筑結(jié)構(gòu)，柱子特別多；一

11、面臨長(zhǎng)平路，一面臨韋一路，沒(méi)有寬敞 的停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)很不方便； 周邊有易初蓮花大型超市、羅長(zhǎng)發(fā)荃景灣 連鎖超市。商鋪招商歷史2007 年是由房產(chǎn)進(jìn)行招商，但一直招商未果，直至 2009 年移交到物 業(yè)公司，從接手以來(lái)， 物業(yè)總公司及項(xiàng)目部一直都對(duì)該商鋪的招商工 作進(jìn)行努力，期間先后與汕頭多家連鎖超市進(jìn)行溝通、洽談，但最終 都因?yàn)樯啼佔(zhàn)陨斫ㄖY(jié)構(gòu)限制、 地理位臵、 價(jià)格等原因使得招商工作 受阻，使該商鋪一直空臵至今。使用建議： 結(jié)合周邊環(huán)境及該項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)和面積，擬招商發(fā)展為大型超市， 包含生鮮蔬菜、魚(yú)類、肉食和生活起居用品等。周邊市場(chǎng)調(diào)查荃景灣羅長(zhǎng)發(fā)超市18元/平方米/月（面積2000 m2）

12、黃山路鋪面55元/平方米/月（地勢(shì)好，人氣旺，單間鋪面100 m） 長(zhǎng)平路鋪面45元/平方米/月（單間鋪面，面積為100 m左右） 建筑成本核算：22建筑成本 1783 元/m X2607m=4648281 元 預(yù)計(jì) 30 年收回初始投資額，資本利率為 5.94%（以銀行 30 年按揭利 率為準(zhǔn)），則每年平均租金為 A=P*i/（1-（1+i）人-n）=335527.37元，30 年總租金收入為335527.37元/年X30年= 10065821.1元，折合每月 每平方租金為 10065821.1 元+ 360 個(gè)月 + 2607.84 m2=10.73 元。 意向客戶廣東新華都購(gòu)物廣場(chǎng)有限公

13、司 0596 2663601已洽談內(nèi)容：出租年限 8 10 年（含裝修籌備期）租金：均價(jià) 30 元/ 平方米 /月保證金、違約金： 25 萬(wàn)元 電力增容費(fèi)用：目前電容為 150 千伏安，需增容至 800千伏安。由我司承擔(dān)電力增容費(fèi)用。陽(yáng)光海岸一期文化會(huì)所狀況： 已租布局： 一層：培訓(xùn)室二間，會(huì)所辦公室一間，咖啡廳及會(huì)所大堂，物 業(yè)用房消防控制室一間；二層：培訓(xùn)室四間（含舞蹈室） ， VIP 室一間，物業(yè)用房消防控制 室一間。經(jīng)營(yíng)分析：陽(yáng)光海岸項(xiàng)目是汕頭一個(gè)大型高尚社區(qū)， 居住人類約 10000 人，消費(fèi)水平較高。但由于會(huì)所位臵處于小區(qū)中心區(qū)，外來(lái)車(chē)輛停放 不方便，難于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，加之會(huì)所使用率低

14、，公共空間大，造成日常 管理費(fèi)用增加經(jīng)營(yíng)方式： 經(jīng)營(yíng)方式現(xiàn)由物管中心保留一期會(huì)所大堂及咖啡廳、 VIP 室一間作為自營(yíng)，服務(wù)業(yè)主、接待對(duì)外單位外，其他功能用房對(duì)外引 進(jìn)專業(yè)商家進(jìn)行發(fā)包經(jīng)營(yíng)，即對(duì)外發(fā)包培訓(xùn)室六間。已租面積的合同清單序號(hào)經(jīng)營(yíng)商家名稱面積（M）租金（M/月）1汕頭市新星辰音樂(lè)教育中心1 層 49 M2262 層 26 M2242趙爾亮（邦尼健身）2 層 167 M2283視一堂視力健康咨詢有限公司1 層 39 M2264新起點(diǎn)文化乙術(shù)培訓(xùn)中心1 層 67 M2265蔡曉雯（辦公室）2 層 38 M2266謝延璇（語(yǔ)數(shù)英輔導(dǎo)）2 層 38 M226三：招商獎(jiǎng)勵(lì)方案一、目的為了充分調(diào)動(dòng)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)線條的所有人員工作的主動(dòng)性和積 極性，特制定此方案，以明確超額完成 2012季度預(yù)算和對(duì)閑臵資產(chǎn) 招商成功后的獎(jiǎng)勵(lì)和措施二、獎(jiǎng)勵(lì)范圍適用與公司內(nèi)經(jīng)營(yíng)線條的所有員工三、獎(jiǎng)勵(lì)原