房地產(chǎn)開發(fā)拆遷安置

1、房地產(chǎn)開發(fā)拆遷安置“拆一還一”行為的涉稅難點(diǎn)分析（2011-06-13 11:40:03） 隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)拆遷安置亦成為加強(qiáng)推進(jìn)城 鎮(zhèn)一體化建設(shè)的一種主要手段。 根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 第二十三條至二 十五條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和 所調(diào)換房屋的價(jià)格， 結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 一般來(lái)講， 如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇貨幣 補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出可以作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本。對(duì)于實(shí)物補(bǔ)償即房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換又分為就地安置和異地安置兩種情況，也就 是通常所說(shuō)的 “拆一還一

2、”，即：開發(fā)商以異地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆 除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。所謂就地安置是指，通過拆遷安置，把地塊上原有舊房拆掉，就地根據(jù)城 市規(guī)劃的要求重新建設(shè)， 并用新建住房安置地塊上原有居民， 余下地塊進(jìn)行商品 房開發(fā)，從而達(dá)到盈利的目標(biāo)。當(dāng)然，開發(fā)商也可以采取異地安置的方式對(duì)原有居民進(jìn)行拆遷。在此過程 中將涉及到諸多涉稅事項(xiàng)， 如何處理拆遷安置過程中產(chǎn)生的涉稅事項(xiàng)一直以來(lái)都 是稅企雙方爭(zhēng)論不休而又棘手的難點(diǎn)問題。從拆遷補(bǔ)償形式來(lái)看，貨幣補(bǔ)償涉稅問題通常較為簡(jiǎn)單，難點(diǎn)在于實(shí)物補(bǔ) 償即“拆一還一 ”形式下的補(bǔ)償涉及到的各項(xiàng)稅收問題。本文將從實(shí)際

3、案例及政策層面對(duì) “拆一還一 ”的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行剖析，以期對(duì) 開發(fā)企業(yè)拆遷安置過程中認(rèn)清納稅事項(xiàng)、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)有所幫助。一、營(yíng)業(yè)稅 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó) 稅函2007768 號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其 實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。 房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有 的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷戶， 并獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān) 規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。1納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前 未有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償行為的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

4、應(yīng)為補(bǔ)償房產(chǎn) 竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。2計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市 住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā) 1995549 號(hào)）、國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函 1998771 號(hào)）及國(guó)稅函 2007768 號(hào)的規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償 或安置的房屋， 不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款， 以及拆遷人取得房屋作何用途， 均 應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍， 應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 基于拆遷房屋行為 的特殊性，在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下兩種情形。（ 1） “拆一還一 ”部分 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外

5、商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅 問題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā) 1995549 號(hào)）和營(yíng)業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，對(duì) 償還面積與拆遷面積相等的部分， 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定 計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施，如居委會(huì)用房、 車棚、托兒所等，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的， 不再征收營(yíng)業(yè)稅。文件稱對(duì)于 “拆一還一 ”的部分按照成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，那么這里的回 遷房成本價(jià)如何確定？由于文件未予明確， 存在較大爭(zhēng)議。 目前主要存在兩種觀 點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為， 由于開發(fā)商不需對(duì)回遷房原占有土地支付成本， 補(bǔ)償房產(chǎn)的 成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；

6、 另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。 也就是說(shuō)， 矛 盾的關(guān)鍵在于土地價(jià)款是否包含在成本范圍內(nèi)，這是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。比如，珠海市地稅局關(guān)于明確幾個(gè)營(yíng)業(yè)稅稅收政策問題的通知（珠地 稅發(fā)2005415 號(hào)）規(guī)定，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對(duì)該土地 支付成本，因此，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本。該文還規(guī)定，對(duì)于能 單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的， 可單獨(dú)計(jì)算核定成本價(jià)計(jì)征銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅； 對(duì)不能單 獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的， 可參考同類住宅的成本價(jià)， 根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差 異，配套工程差異等因素作合理調(diào)整后核定計(jì)征銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。另外，廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營(yíng)業(yè)稅問

7、題的 通知（穗地稅發(fā) 200079 號(hào)）也規(guī)定，這里的成本是指房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安 置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)，即建造成本，不含地價(jià)。但上述文件均屬于地方性的做法，我們不能照搬僅能做參考，具體涉稅事 項(xiàng)納稅人還應(yīng)跟當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)事先進(jìn)行良好的溝通。（2）超面積補(bǔ)償部分 對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十 條規(guī)定確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 即：第一，可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的 平均價(jià)格核定； 第二，可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格 核定；第三，按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額 =營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 （1成本利潤(rùn) 率） （1營(yíng)業(yè)稅稅率）。二、企業(yè)所得稅1視

8、同銷售收入的確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）規(guī)定， 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投 資人、抵償債務(wù)、 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應(yīng)視同銷 售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移， 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 文件確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋?第一，按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā) 產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； 第二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允 價(jià)值確定；第三，按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。2計(jì)稅成本的確認(rèn)關(guān)于計(jì)稅成本的確定， 房地產(chǎn)企業(yè)自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為， 根據(jù)財(cái)政部

9、、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知 （財(cái)稅200959 號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為 按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)， 再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè) “拆一還一 ”行為要按公允價(jià)值對(duì)所安置的商品房視 同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。又參照青島市地稅局關(guān)于印發(fā) 2009 年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問題解答的 通知（青地稅函 20102 號(hào)）第二十六條規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，如果被拆遷 戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為 “拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本

10、中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售， 相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋， 視同 銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定， 同時(shí)應(yīng)按照同期 同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。另外，要確認(rèn)土地成本中的 “拆遷補(bǔ)償費(fèi)支 出 ”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以 “拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”的形 式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中?！镜湫桶咐?三鼎房地產(chǎn)企業(yè) 2009 年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住 宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取 “拆一還一、就地安置、差價(jià)核算、自行 過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。

11、 2010年 2月就地安置拆遷 戶 5,000平米，市場(chǎng)售價(jià) 8,000元，土地成本 2 億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8,000萬(wàn)元，總可售面積 8 萬(wàn)平米，其中包括用于拆遷安置的面積為 5,000平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出： 5,000 8,000=4,000萬(wàn)元視同銷售收入： 5,000 8,000=4,000萬(wàn)元 單位可售面積計(jì)稅成本 =（ 2億+8,000萬(wàn)+4,000萬(wàn)） /80,000 平米=4,000元/ 平米視同銷售成本： 4,000 5,000=2,000萬(wàn)元視同銷售所得： 4,000 -2,000=2,000萬(wàn)元 需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得 2,000 萬(wàn)元。 這里需要提示

12、企業(yè)注意的是，視同銷售的收入即 4,000 萬(wàn)元在做成本的同 時(shí)，應(yīng)在整個(gè)項(xiàng)目總可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅荒軠p去拆遷安置的 5,000 平方 米，即不能以 75,000 平米作為分母，否則會(huì)加大可售部分單位工程成本。三、土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，土地增值稅方面應(yīng) 視同銷售處理，上述 “拆一還一 ”行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此 收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函 2010220 號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用 房視同銷售處理， 按國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企

13、業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。即房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等 行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定， 也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款， 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 回 遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行

14、土地增值稅清算， 只需要按照當(dāng)?shù)匾?guī)定預(yù)征。 回遷房視同銷售所得最后是否作土 地增值稅清算， 要看樓盤的銷售情況。 如果項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢， 則土地增值 稅必須清算。四、土地出讓金返還款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府簽訂的拆遷安置協(xié)議中往往約定，拆遷安置 工作完成后，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)， 這里應(yīng)當(dāng)注意的是， 對(duì)于該款項(xiàng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅法所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第一 項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的收入外的其他收入， 包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、 逾期未退包裝物 押金收入、確實(shí)無(wú)法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、 債務(wù)重組收入、補(bǔ)

15、貼收入、違約金收入、匯兌收益等等。又根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府 性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財(cái)稅 2008151 號(hào)）規(guī)定：（一）企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸 還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。（二）對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金， 準(zhǔn)予作為不征稅收入， 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額 中減除。本條所稱財(cái)政資金， 是指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)貼、 貼息、貸款貼息， 以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金， 包括直接減免的增值稅和即征即 退、先征后退、先征后返的各種稅收

16、，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款； 所稱國(guó)家投資， 是指國(guó)家以投資者身份投入企業(yè)、 并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí) 收資本（股本）的直接投資。財(cái)稅2008151 號(hào)文件的規(guī)定不征稅的財(cái)政性資金是指國(guó)務(wù)院財(cái)政、 稅務(wù)主 管部門規(guī)定了專項(xiàng)用途并由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的款項(xiàng)， 隨后，國(guó)家稅務(wù)總局又下發(fā) 關(guān) 于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知 （財(cái)稅200987 號(hào)）文 件對(duì)此做出進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入， 按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財(cái)政性資金， 應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè) 所得稅。以上是本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取 “拆一還一 ”形式進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償所涉及到 的主

17、要涉稅難點(diǎn)問題分析， 期待對(duì)納稅人拆遷安置過程中的稅收實(shí)務(wù)工作有所幫 助。附 1 ： 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地出讓金返還款的 會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理 肖宏偉由于土地招拍掛制度約束，各地政府在招商引資中，通過各種名義和方式， 對(duì)開發(fā)商繳納的土地出讓金，給予一定比例的返還。雖然計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，可以減少土地增值稅的支出。但此會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理 方法，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，一般不認(rèn)可。一、會(huì)計(jì)處理 返還款名義上屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，但從政府土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)看，企 業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)， 計(jì)入土地受 讓成本， 而后政府給予的返還， 是轉(zhuǎn)讓土地發(fā)生的銷售折扣或折讓行為。 如被

18、稅 務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定認(rèn)為是返還業(yè)務(wù)， 應(yīng)直接沖減土地成本， 而不應(yīng)適用 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 第 16號(hào)政府補(bǔ)助（ 2006）財(cái)會(huì)20063 號(hào)的規(guī)定，作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處 理。二、企業(yè)所得稅處理由于政府土地返還款，不符合財(cái)稅 2008151 號(hào)文件的規(guī)定，不是企業(yè)取 得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金， 因此，不能作為不征稅收入在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。如被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定認(rèn)為是土地款返還業(yè)務(wù)，無(wú)論企業(yè)會(huì)計(jì)上如何處理，所 得稅征收管理上，可以直接沖減土地成本。所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)沖減土地成本，如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，按 實(shí)際成本原則，對(duì)完工產(chǎn)品分?jǐn)偼恋爻杀?，?jì)

19、算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)然，如果企業(yè)將返還款計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，提前繳納企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī) 關(guān)也不會(huì)拒絕。三、土地增值稅處理 根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 土地增值稅暫行條 例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支 付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里所稱 “地價(jià)款 ”，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí) 際價(jià)款。這是實(shí)際發(fā)生原則在稅收征管中的具體應(yīng)用。政府返還土地款，沖減土地成本，在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)具體文件解

20、釋中都有明 確規(guī)定。遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知 大地稅函 2008 188 號(hào)（一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的土地批件、土地出讓金繳 費(fèi)證明以及財(cái)政、 土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、 土地使用權(quán)購(gòu) 置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算 “取得土地使用權(quán) 所支付的金額 ”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土 地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、 購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的， 不允許計(jì)入 扣除項(xiàng)目。再如：青島地方稅務(wù)局：青島市土地增值稅清算管理辦法青地稅發(fā) 2008100 號(hào)第二十二

21、條 對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取 得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)， 抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的 金額。基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算管理上，大多認(rèn)同政府返還土地款，直接 沖減土地成本的處理方法。不能加計(jì)扣除。附 2 ：?jiǎn)枺悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的 “土地出讓金 ”或政府給予獎(jiǎng)勵(lì)款是否 計(jì)入本期的應(yīng)納稅所得額？答：自 2008年 1月 1 日起施行的中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法第七條 （一）財(cái)政撥款收入為不征稅收入。中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例（ 2007）第二十六條企業(yè)所得 稅法第七條第（一）項(xiàng)所稱財(cái)政撥款， 是指各級(jí)人民政府對(duì)納入預(yù)算管理的事業(yè) 單位、社會(huì)團(tuán)體等組織撥付的財(cái)政資金， 但國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院財(cái)政、 稅務(wù)主管部門 另有規(guī)定的除外。因此，房地產(chǎn)