創(chuàng)業(yè)計(jì)劃財(cái)務(wù)分析書

1、.班 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 姓 名：藍(lán)天房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃財(cái)務(wù)書第一部分：創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)思想如今城市人口增加很快，房價(jià)一漲再漲，且需求量也很大，房產(chǎn)發(fā)展空間非常大，盈利樂觀，特注冊(cè)了一家出租和轉(zhuǎn)賣二手房公司。無錫市藍(lán)天房地產(chǎn)有限公司在2011年12月31日注冊(cè)資金100萬，具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。無錫藍(lán)天地產(chǎn)地處無錫新區(qū)，是一家以轉(zhuǎn)賣二手房為基礎(chǔ)，以出租二手房為主業(yè)的民營企業(yè)。第二部分：財(cái)務(wù)分析一、籌資分析公司注冊(cè)資本100萬元，其中計(jì)劃吸引兩家以內(nèi)投資公司，我們團(tuán)隊(duì)會(huì)制定詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，使投資商能夠看到盈利空間，這樣我們就能說服投資商給我公司注資，計(jì)劃吸引風(fēng)險(xiǎn)投40萬元，每家投資公司的投資在25萬以下，用

2、于初期投入和營運(yùn)資金,還通過我們團(tuán)隊(duì)自籌資金60萬元，這包括我們以前賺取的10萬元，父母投資30萬元，以及通過親戚朋友借的20萬元。另外，根據(jù)具體情況，我們將適時(shí)地采用其他的融資方式。資金成本計(jì)算：向朋友借款還息按照銀行貸款利率算。因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)至少要一年左右，還加上銷售房子時(shí)間至少要兩年。經(jīng)了解知道向銀行貸款一至三年利率為6.65%還款利息：本金x 利率x時(shí)間 = 200 000 x 6.65% x 2 = 26600元本金和 = 本金 + 利率 = 200 000 + 26600 = 226600 元公司除了商家投資資金共籌集資金60萬元，向銀行貸款1萬元，（年利率為6.65%，辦續(xù)費(fèi)用率2

3、%，公司所得稅率為30%）K= i * (1-T)/(1-f)= 6.65% * (1-30%) / (1-2%)= 5.05%這個(gè)資金成本還是比較小的，公司盈利后會(huì)支付給銀行和支付股東以及員工工資其他作為公司運(yùn)轉(zhuǎn)成本。公司注冊(cè)資本100萬。股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模如下表：表 1 股本結(jié)構(gòu)及規(guī)模 單位：萬元注冊(cè)資本100風(fēng)險(xiǎn)投資40貨幣投資60二、內(nèi)部投資分析公司初期共籌資100萬，其中公司籌資60萬，風(fēng)險(xiǎn)投資40萬。從第二年起，每年從銀行借入10萬到20萬的流動(dòng)資金,以此改善現(xiàn)金流動(dòng)狀況并達(dá)到較合理的資產(chǎn)負(fù)債比。1、 資產(chǎn)總構(gòu)成固定資產(chǎn)：資金主要用于購建生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(60萬)，以及生產(chǎn)中所需的直接原

4、材料、直接人工、制造費(fèi)用及其它各類期間費(fèi)用等，明細(xì)如下：表3投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目金額（萬元）生產(chǎn)設(shè)備30車間庫存10辦公設(shè)備20總計(jì)60流動(dòng)資產(chǎn)：在銀行第一年總共存有35萬元，公司有現(xiàn)金5萬元左右，另外還包括應(yīng)收賬款，如下：公司通過轉(zhuǎn)買賣目前有二手房20套，10套是兩室一廳，5套兩室兩廳，五套一室一廳。兩室一廳每年能收取每套每月1500元，共計(jì)：1500 * 12 * 10=180000元；兩室兩廳每套每月2000月，共計(jì)：2000 * 12 * 5=120000元；一室一廳每套每月1000，共計(jì)：1000 * 12 *5=60000。共計(jì)：120000+6000+180000=360000元。另

5、外還轉(zhuǎn)賣二手房每年能獲利1330000元左右。2、應(yīng)收賬款的制定：我們知道應(yīng)收賬款是企業(yè)一項(xiàng)重要的流動(dòng)資產(chǎn)，也是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn)。完善企業(yè)應(yīng)收賬款管理機(jī)制，對(duì)加快貨款回收、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營效益具有重要意義。如果企業(yè)的應(yīng)收帳款管理不到位的話會(huì)給企業(yè)帶來致命的危機(jī)，增加企業(yè)的相應(yīng)成本，造成企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。分析：假如公司現(xiàn)在的信用期為30天，計(jì)劃將信用期延長至60天，公司等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率為10%，假如增加的銷售量為50000元，單位遍及貢獻(xiàn)40000元 60天信用期限與30天相比，收益成本情況分析如下： （1）收益增加：增加的收益=增加的銷售量×單位邊際貢獻(xiàn)=（50 000-4

6、0 000）×（5-3）=20 000 （2）應(yīng)收賬款占用資金機(jī)會(huì)成本的增加： 應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本 應(yīng)收賬款占用資金=應(yīng)收賬款平均余額×變動(dòng)成本率 應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期 30天信用期的機(jī)會(huì)成本=(200 000/360)×30×(3/5) ×10%=1 000 60天信用期的機(jī)會(huì)成本=(250 000/360)×60×(3/5) ×10%=2 500 增加的機(jī)會(huì)成本=2 500-1 000=1 500 （3）收賬費(fèi)用和壞賬損失增加： 增加的收賬費(fèi)用=4

7、 000-3 000=1 000 增加的壞賬損失=9 000-4 000=5 000 （4）延長信用期的稅前利潤增加額：增加的收益-增加的成本費(fèi)用=20 000-（1 500+1 000+5 000）=12 500 因此將信用期間定位60天左右三、盈虧分析1、財(cái)務(wù)假設(shè)1）公司投產(chǎn)初期成本為驅(qū)動(dòng)器，第三年構(gòu)建新的生產(chǎn)線并增加員工數(shù)量生產(chǎn)設(shè)備，新建生產(chǎn)線100萬元。2）人員工資以每年10%速度增長。4）創(chuàng)新研究按銷售收入的4%提取。5）銷售費(fèi)用按銷售收入的5%提取。6）假設(shè)公司當(dāng)年現(xiàn)金收入為總收入的60%，剩余40%下年收回。7）按稅后利潤10%提取盈余公積金，25%分配紅利。8）銀行借款利率6.

8、65%。9）行業(yè)折現(xiàn)率12%公司初期會(huì)采購一些生產(chǎn)設(shè)備和招聘人才，包括建筑人才、管理人才、銷售人才、財(cái)務(wù)管理人才以及售后服務(wù)人才等。這些都是公司初期首先要解決的一些問題。費(fèi)用列表如下：表 5 驅(qū)動(dòng)器直接成本 單位：萬元項(xiàng)目（驅(qū)動(dòng)器）直接材料直接人工建筑材料費(fèi)維修及其他固定員工臨時(shí)工費(fèi)用4540105合計(jì)1008515在公司售樓前及售樓期間為宣傳公司的樓盤以及公司的知名度要做一些廣告。廣告分為三個(gè)部分，分別是通過各大知名電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、還有一個(gè)就是在一些路口樹立廣告牌，預(yù)計(jì)費(fèi)用如下表：表6 廣告費(fèi)固定成本費(fèi) 單位：萬元廣告渠道電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)露天廣告牌費(fèi)用3122、現(xiàn)金流量表2.1投資回收期靜態(tài)回收期

9、：在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，收回投資需要2.02年，投資方案可行。靜態(tài)回收期=2+11.76/502.54=2.02年動(dòng)態(tài)回收期：通過凈現(xiàn)金流量計(jì)算，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.41年，投資方案可行性好。收期=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+（未收回現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值）。動(dòng)態(tài)回收期=2+147.6/357.7=2.41年3、項(xiàng)目可行性分析3.1凈現(xiàn)值分析凈現(xiàn)值是反映投資項(xiàng)目在建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，其計(jì)算公式為：式中：NPV為凈現(xiàn)值；NCF為在t期末現(xiàn)金凈流量；k為折現(xiàn)率，假設(shè)為12%。當(dāng)NPV>0時(shí)，該項(xiàng)目可行；當(dāng)NPV0時(shí)，該項(xiàng)目不可行。根據(jù)以上公式得出NPV=5.09萬元>

10、;0，所以該項(xiàng)目是可行的。3.2內(nèi)部收益率分析內(nèi)部收益率(IRR)是項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率,內(nèi)部收益率大于資本成本率壽命該項(xiàng)目可行；反之，則不可行。內(nèi)部收益率滿足以下公式：計(jì)算項(xiàng)目的IRR：IRR=39.79%>12%，故項(xiàng)目可行。4、年度利潤表表 12利潤表 單位：萬元項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年一、主營業(yè)務(wù)收入185.00200.00210.00230.00減：主營業(yè)務(wù)成本58.0054.0072.5070.80主營業(yè)務(wù)稅金及附加0.000.000.000.00二、主營業(yè)務(wù)利潤100.00150.00160.00170.20加：其他業(yè)務(wù)利潤0.000.000.000.00減：基礎(chǔ)業(yè)

11、務(wù)成本58.6060.0065.0070.00三、利潤總額169.00236.00231.50259.40減：所得稅0.000.000.000.00四、凈利潤169.00236.00231.50259.40四、理論分配方案根據(jù)對(duì)公司未來幾年發(fā)展情況的預(yù)測，公司營業(yè)收入能夠達(dá)到迅速的增長，而費(fèi)用支出增長穩(wěn)定，所以公司的利潤增長比較快。公司會(huì)拿出凈利潤的25%來分配給股東，15%支付工人工資，50%會(huì)用來維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，另外10%用于其他。其中分配給股東的有股息和紅利兩種：股息是股利中的一部份，是股份有限公司按股票金額的某一固定比例向股東支付的利息。股息出自于公司的稅后利潤，按股東的入股額分配

12、。普通股股息的有無與多少依公司的盈利水平、股利政策、債權(quán)債務(wù)和國家的稅收、金融政策而定；優(yōu)先股股息按固定的股息率領(lǐng)取。股息一般是以股票面額的百分率來表示的，如1000元面額的股票，股息若定為20%，則可分得200元的股息。股息每一季度支付一次，也可以半年或一年支付一次。紅利是股利中的另一部分，普通股股東才能享有，亦有公司稅后留利部分中支付。紅利的有無與多少，主要以公司盈利情況和章程而定。在中國的股份有限公司中，股利的分配大致有兩種形式，一種是只計(jì)紅利，不計(jì)股息，紅利率不封頂。另一種是以不高于銀行1年期的儲(chǔ)蓄存款利率為事先確定的固定利率計(jì)算股息，紅利的有無與多少，由公司董事會(huì)決議。紅利一般在次年

13、年初發(fā)放，變可多次分期發(fā)放與或與股息一起發(fā)放。負(fù)債分配。即股份有限公司債券或應(yīng)付票據(jù)作為股利分配給股東。這種分配方式不僅可減少公司的現(xiàn)金支出，而且確立了股東對(duì)公司享有的狡立債權(quán)，通過全權(quán)獲得債息，使股東的收益增加。附表一：第一季度藍(lán)天房產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表： 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元資產(chǎn)類年初數(shù)期末數(shù) 負(fù)債及權(quán)益類年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金短期借款短期投資應(yīng)付賬款應(yīng)收利息其他應(yīng)付款應(yīng)收賬款應(yīng)付工資預(yù)付賬款應(yīng)付福利費(fèi)其他應(yīng)收款應(yīng)交稅金一年內(nèi)到期的長期債券投資預(yù)計(jì)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)其他流動(dòng)負(fù)債長期投資：流動(dòng)負(fù)債合計(jì)固定資產(chǎn)：專項(xiàng)應(yīng)付款固定資產(chǎn)原價(jià)其他長期負(fù)債減：累計(jì)折舊長期負(fù)債合同固定資產(chǎn)合計(jì)實(shí)收資本其他長期資產(chǎn)盈余公積遞延稅項(xiàng)未分配利潤遞延稅款借項(xiàng)所有者權(quán)益合計(jì)資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債及權(quán)益合計(jì):附表二：第一期預(yù)計(jì)報(bào)表：第一年利潤表（按月編制）單位：萬元項(xiàng)目一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月第一年一、主營業(yè)務(wù)收入0.000.000.000.000.000.000.0030.0040.0040.0035.0040.00185.00減：主營業(yè)務(wù)成本10245