住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議

1、住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議 一、前言 隨著住宅 商品房市場的開展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前 幾年要標準了許多，也確實解決了不少老百姓的居住問題。 但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法治國 方針確實立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種 過去方案經(jīng)濟體制下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)境的時 代已經(jīng)一去不復(fù)返了。為標準房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中 的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權(quán)益，開展此次調(diào) 研。本次調(diào)研不同于一般的房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查。房地產(chǎn) 公司的市場調(diào)查主要涉及的是： 購房能力、 擬購房屋的位置、 何時準備購置、準備購置的面

2、積等，其調(diào)查的目的主要為開 發(fā)商把握投資時機與投資方向，目的有很大的趨利性，被調(diào) 查的主體主要是準備購房者。而本次調(diào)研的目的是調(diào)研目前 房地產(chǎn)市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調(diào)查的主 體主要是已購房者。 調(diào)查人主要走訪了 6 個住宅商品房小 區(qū)的局部業(yè)主，并從北京市工商局、 ?北京青年報? 、?北京 日報?、?中國房地產(chǎn)報? 、?北京晨報? 、局部房地產(chǎn)公司的 從業(yè)人員、局部房地產(chǎn)律師及律師事務(wù)所、北京市消協(xié)、政 府相關(guān)職能部門等做了相應(yīng)的調(diào)查了解，在此根底上提出以 下問題與建議，供有關(guān)方面參考。 二、住宅商品房市場的 相關(guān)問題 一、在房地產(chǎn)公司的設(shè)立階段，注冊資金不到 位，房地產(chǎn)企業(yè)的

3、資質(zhì)管理形同虛設(shè) 1 、據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前 房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92%，股東根本未投入注冊資金的占 15%；而注冊資金投入量 在一半以上的才占 50%左右。與上海、深圳相比，目前北京 的開發(fā)商進入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開發(fā)商蓋房，開發(fā)商根本上靠預(yù)售 款來帶動開發(fā)的占 50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動資 金，買受人也只能認倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬 元就可以玩房地產(chǎn)。 作為律師，本人曾親歷一個房地產(chǎn)公 司的設(shè)立：一家民營企業(yè)作為股東約定投資 2400 萬元，占 注冊資金的 80%；一家國營企業(yè)作為股東約定投資 60

4、0 萬元， 占注冊資金的 20%。但事實上，這兩家股東一分錢沒投，卻 堂而皇之地注冊了一個注冊資金達 3000 萬元的房地產(chǎn)公司。 這當中不但包括房地產(chǎn)公司設(shè)立、審批過程的混亂，還涉及 公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及 12 個核心人 物或叫幕后人物 ，主要是他們在操縱、謀劃房地產(chǎn)公司 的設(shè)立及工程的審批。且公司成立后，原股東往往退出歷史 舞臺，局部法人股轉(zhuǎn)讓給個人或轉(zhuǎn)讓給幕后人物可以操縱 的法人，但無論轉(zhuǎn)讓給誰， 注冊資金還是事實上不到位。 說 道這里可能有人會說，注冊資金不到位，工商行政管理部門 根本不會批，但這個問題業(yè)內(nèi)人士或代為辦理工商登記的某 些人會很清楚 而在資金缺乏的情況

5、下，為了運作工程， 就只能靠施工企業(yè)墊資施工、內(nèi)部認購、用地做抵押向銀行 貸款、采取無證銷售等方式運作。一旦后續(xù)資金不到位，要 么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導(dǎo)致業(yè)主要么得不到 房、要么房屋質(zhì)量得不到保證。 2 、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理 意義不大 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立是先進行工商登記， 而后由房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)認定，但事實上不管房地產(chǎn) 管理部門對該企業(yè)的資質(zhì)做何表態(tài)或認定，事實上形同虛 設(shè)。因為工商登記已確立了企業(yè)的法人地位，房地產(chǎn)管理部 門的任何行為既不能否認也不能制約企業(yè)的法人地位和經(jīng) 營行為。 建設(shè)部 XX 年 3 月 29 日公布的?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)管理規(guī)定?第 3 條

6、明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按 照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等 級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 但目前， 在市場上銷售商品房的房地產(chǎn)商，有 1/41/3 或者更多沒有 資質(zhì)，有的甚至是成立了 45 年的房地產(chǎn)商。但目前也存在 一種見怪不怪的情況沒有資質(zhì)的企業(yè)，樓盤可能銷售 的很好；有資質(zhì)的企業(yè)有時倒出現(xiàn)后續(xù)資金不到位、或因為 涉及訴訟等情況從而導(dǎo)致爛尾的情況發(fā)生。所以，目前商品 房市場很大的問題是樓盤是否好銷或后續(xù)資金是否能及時 到位。 3 、由于局部出賣人未按有關(guān)規(guī)定向當?shù)亟逃块T交 納“教育配套費 ，導(dǎo)致買受人買了房，其子女卻有可能失 學(xué)。 二、局部商品

7、房違法銷售 目前商品房的違法銷售 主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1 、內(nèi)部認購 國家已三令五申， 明確“內(nèi)部認購屬違法銷售，但無論在房展會上，還是在 房地產(chǎn)廣告上，均不同程度地存在一定數(shù)量的內(nèi)部認購，目 前內(nèi)部認購在商品房買賣中占 6%10%左右。 2 、無證銷售或 此證代替彼證 ?商品房銷售管理方法?第六條規(guī)定： “商 品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。 其他房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)也有 類似規(guī)定。但目前有 31%的房地產(chǎn)工程在預(yù)售時，沒有預(yù)售 許可證當然有一局部在后期補辦了預(yù)售許可證 ，有的項 目甚至連預(yù)售許可證都沒有申辦就公開預(yù)售。筆者在 8 月份 承辦的一個商品房工程中，售樓小姐稱“預(yù)售許可證 10 月

8、份可以辦下來， 但銷售部經(jīng)理卻拿出另外一個 “預(yù)售許可證 稱已辦下業(yè)主擬預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證 ，后經(jīng)筆者調(diào)查， 業(yè)主預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證尚未申辦。由此可見，商品 房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預(yù)售許可證尚未申 辦的情況下，當著律師的面筆者已亮明身份 ，就明目張 膽地用此證代替彼證。 而目前的問題是，對于銷售時手續(xù) 不全的工程，買受人簽訂了認購書，但在出賣人辦理了銷售 手續(xù)后，雙方正式簽訂商品房買賣合同之前，買受人反悔并 發(fā)生糾紛的， 法院一般不保護買受人， 并認定買賣行為有效。 此舉無疑在客觀上縱容了開發(fā)商的無證銷售和內(nèi)部認購行 為，使國家的商品房銷售許可制度在法庭上大打折扣。 三、虛

9、假廣告及承諾不兌現(xiàn) 1 、虛假廣告，誤導(dǎo)消費者 ?商品房銷售管理方法?第十四條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行 ?中華人民共和國廣告法? 、?房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定?等 有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。 但現(xiàn) 實中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些廣告， 不但談不上真實、 合法， 科學(xué)、準確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣 告內(nèi)容， 100%真實、合法、科學(xué)、準確的幾乎沒有，一般都 包含 30%以上的虛假成分。 2 、承諾不兌現(xiàn) 目前大量的房地 產(chǎn)廣告中，包含大量的承諾性內(nèi)容， ?商品房銷售管理方法?第十五條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)

10、、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資 料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。 由此可見，既然是應(yīng)當，那么作為廣告的發(fā)布者開發(fā)商 出賣人，就必須在商品房買賣合同中約定其承諾內(nèi)容 綠 化率、房屋凈高、社區(qū)會所、車位等 ，這是其簽約時的法 定義務(wù)。但現(xiàn)實中， 38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾， 95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中， 68%的出賣人只能約定樓書中的 50%左右的內(nèi)容。 因此， 應(yīng)該 說，大局部的出賣人在商品房出賣時， 或多或少地違反了 ?商 品房銷售管理方法?第十五條的義務(wù)性規(guī)定。 四、相 關(guān)媒體的錯誤誘導(dǎo)、炒作 北京西四環(huán)附近的“美麗園項

11、目，曾被?北京青年報?評選為十佳明星樓盤，加之其廣告 效應(yīng)等輔助手段，短期內(nèi)其樓盤銷售一空。但該工程從去年 至今，先后出現(xiàn)了因面積公攤、綠地被侵占等違約或侵權(quán)行 為而導(dǎo)致 100 多人的群體爭議，并發(fā)生夜里 12 點到海淀區(qū) 政府集體請愿的現(xiàn)象。而且，對“美麗園的業(yè)主與開發(fā)商 群體爭議的問題， ?京華時報? 、?中國消費者報? 、?中國房 地產(chǎn)報?、?名牌時報?等媒體曾先后進行過報道，但時至今 日仍未解決實質(zhì)性問題。 應(yīng)該說，目前中國老百姓對報紙 的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報紙，但不可否認 的是，由于某些報紙不負責(zé)任的報道、評選與間接推薦，消 費者上當受騙的不在少數(shù)，而問題的關(guān)鍵在于

12、，這種評選的真實性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了？今后是否有必要繼續(xù)搞這種活動？ 五、洽談、簽訂?商品房買賣合同? 時，違反公平原那么 目 前在簽訂?商品房買賣合同?時，經(jīng)常遇見以下情況： 1 、 合同條款不能談，尤其是經(jīng)濟適用房。 建設(shè)部 XX 年 8 月 消息，去年北京市的經(jīng)濟適用房開工面積為 267 萬平方米， XX年全年方案開工150萬平方米，但截至 XX年上半年，實 際開發(fā)面積僅為 34.6 萬平方米。由此可見，由于目前經(jīng)濟 適用房開工率較低，供小于求，經(jīng)濟適用房處于賣方市場， 且排隊等號的買受人遠遠超過一萬余人，加之今年下半年， 已發(fā)現(xiàn)個別經(jīng)濟適用房小區(qū)出

13、現(xiàn)炒賣經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象， 如：天通苑小區(qū)。因此，經(jīng)濟適用房98%的工程中，其合同條款沒有商量余地，更不能簽訂買受人提供的補充協(xié)議，這 對保護買受人的利益非常不利。 當然，有人會說這是市場 行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來 看，商品房市場不但不標準， 且還處于一定程度的賣方市場， 加之買受人和出賣人相比，在專業(yè)知識等方面均處于劣勢， 尤其是買受人已交付了一定數(shù)量的定金后，房屋的交易與洽 談根本上是不平等的，對于這種不公平的交易，政府及有關(guān) 部門應(yīng)該有所作為，尤其是司法部門應(yīng)該保護弱者，這樣才 不會失信于民，社會才能長治久安。 2 、?商品房銷售管理 方法?第二十三條規(guī)定： “

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在訂立商品 房買賣合同之前向買受人明示 ?商品房銷售管理方法? 和?商 品房買賣合同示范文本? ；預(yù)售商品房的，還必須明示?城市商品房預(yù)售管理方法? 。但在目前的商品房預(yù)售過程中， 98%的出賣人不能按照該規(guī)定，在訂立商品房買賣合同之前， 向買受人出示?商品房銷售管理方法?和?城市商品房預(yù)售 管理方法?；而對于?商品房買賣合同示范文本?的簽約前 明示，也只有 67%左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人 事先有補充協(xié)議的情況下，有84%的出賣人事先不將此協(xié)議告知買受人，而當買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補 充協(xié)議時，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在?商品房買 賣合同示范文本

15、?及補充協(xié)議之外，還單方制訂某些對出賣 人有利的、不可商談的條款。 ，如：限制買受人對樓宇的屋 面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等。 3 、違反法律規(guī)定，單方擴 大相關(guān)法律術(shù)語如不可抗力的內(nèi)涵與外延，且這種解釋 往往是對出賣人有利的。 4 、排斥買受人聘請律師，有的 工程甚至聲稱“如果買受人帶律師簽合同，就不賣。 實際 上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為 六、實 測面積與公攤不公問題 關(guān)于實測面積與公攤不公的問題， 目前已成為房地產(chǎn)界的一大投宿熱點，筆者也曾就此撰文， 并分別刊登在XX年4月10日的?北京日報?和 XX年4月 18日的?北京晨報?上引起了社會各界較大的反響。目前， 該方面的矛盾主要表

16、現(xiàn)在： 1 、將不應(yīng)公攤的部位讓業(yè)主 分攤； 局部房地產(chǎn)公司為牟取不當利益，將本不應(yīng)由買受 人分攤的局部，比方：出賣人的辦公用房、出租房、營業(yè)用 房及地下停車場等分攤給買受人，使業(yè)主蒙受重大損失。 2、在原有的公攤面積根底上，讓業(yè)主多攤；由于目前的 ?商品房買賣合同?附件二中只標出了公攤部位，既不標出 公攤面積總數(shù)，也不標出各公攤部位的實際面積數(shù)量，這就 為出賣人讓業(yè)主多攤留下了漏洞。 3 、出賣人侵犯買受人 的利益，擅自經(jīng)營公攤面積； 作為公攤面積，產(chǎn)權(quán)歸全體 買受人共有，但現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)出賣人將已由買受人 分攤的部位出租或交由他人管理，這實際上侵犯了全體業(yè)主 的共同財產(chǎn)。 4 、不告知業(yè)主分攤的真實情況和數(shù)據(jù)往 往套內(nèi)建筑面積縮水，公攤面積加大，且公攤面積的變化幅 度超出約定幅度 ，不向業(yè)主出示?商品房銷售面積明細表? 目前新的合同沒有約定 ，以防止業(yè)主退房。 ?中華人民共 和國消費者權(quán)益保? 規(guī)定，消費者享有知情權(quán)。有鑒于此， 買受人對其購置房屋的真實情況比方：測繪部門的實測面 積數(shù)據(jù)享有知情權(quán)，但目前 62%的出賣人在交付商品房時 不向買受人出示測繪部門的實測面積數(shù)據(jù)?商品房銷 售面積明細表? ，且買受人提出異議時，出賣人往往以各種 借口拒絕或拖延，