爛尾樓收購(gòu)要考慮的法律問(wèn)題

1、爛尾樓收購(gòu)要考慮的法律問(wèn)題第一、項(xiàng)目公司的概況，如項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、人員情況、工商年檢情況、納稅情況等。第二、土地使用權(quán)出讓金是否已付清問(wèn)題。有無(wú)拖欠政府稅費(fèi)？第三、土地使用權(quán)及在建工程是否抵押?jiǎn)栴}。土地證原件以及立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)建、施工報(bào)建相關(guān)手續(xù)原件查驗(yàn)。第四、本項(xiàng)目的已建部分有無(wú)抵押，抵押擔(dān)保的范圍是多少、還款期限有多長(zhǎng)的問(wèn)題。如果存在抵押，抵押權(quán)人就具有處理的優(yōu)先權(quán)。另外還存在轉(zhuǎn)讓方以建筑本身為抵押向銀行貸款所造成的利息變成的負(fù)債，以及向股東、其他社會(huì)組織的借款募資。第五、提供制作明確的債權(quán)債務(wù)清單。要求項(xiàng)目公司的原股東及管理層全力配合其進(jìn)行項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)清查工作，并制作債

2、權(quán)債務(wù)清單，以明確項(xiàng)目公司對(duì)外負(fù)債的總數(shù)額。同時(shí)，為了防止項(xiàng)目公司還有其他對(duì)外負(fù)債，要求項(xiàng)目公司的原股東出具承諾書，以保證項(xiàng)目公司除債權(quán)債務(wù)清單中列明的負(fù)債之外再無(wú)其他負(fù)債。第六、明確項(xiàng)目公司的擔(dān)保情況。由于項(xiàng)目公司的管理可能存在漏洞，因而有時(shí)會(huì)發(fā)生這樣的情形，即項(xiàng)目公司有為其他第三方企業(yè)提供擔(dān)保的行為，但該項(xiàng)擔(dān)保作為公司的或有債務(wù)，并未在公司的財(cái)務(wù)帳冊(cè)中列明，這樣極有可能為并購(gòu)后的公司增添潛在的負(fù)債，從而間接地影響到受讓方的利益，嚴(yán)重地甚至有可能影響并購(gòu)后公司的正常運(yùn)營(yíng)。因而有必要在并購(gòu)前通過(guò)各種途徑詳細(xì)了解項(xiàng)目公司對(duì)外提供擔(dān)保的情況，包括擔(dān)保的種類、數(shù)額和擔(dān)保對(duì)象。第七、明確項(xiàng)目公司的銀行

3、貸款和抵押情況。本項(xiàng)目是否做項(xiàng)目融資抵押？需詳細(xì)說(shuō)明。由于項(xiàng)目公司通常會(huì)有一定量的銀行貸款，且相關(guān)銀行貸款往往是用項(xiàng)目公司自有的土地使用權(quán)、房產(chǎn)等作為抵押，因此在清點(diǎn)項(xiàng)目公司的財(cái)產(chǎn)時(shí)，宜對(duì)土地使用權(quán)、房產(chǎn)的抵押情況作核查，并與銀行貸款相對(duì)應(yīng)。第八、其他因建造而引發(fā)的訴訟問(wèn)題，有無(wú)未決的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。如建筑質(zhì)量的訴訟、預(yù)售的訴訟、逾期交房的訴訟、銀行機(jī)構(gòu)對(duì)逾期還款的訴訟等。同時(shí)還有一些可能存在的潛在訴訟如：聯(lián)建參建的問(wèn)題。第九、本項(xiàng)目的工程款支付情況。涉及到施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司及其他顧問(wèn)公司工程款項(xiàng)的支付情況。施工單位采取的是分包還是總包的形式，同時(shí)要審閱與承建方的建筑工程

4、施工合同，其中包括工程量的完工程度、根據(jù)完工程度決定應(yīng)支付的工程款有無(wú)欠款行為等。第十、規(guī)劃變更問(wèn)題。項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃是否取得政府有關(guān)部門的許可。受讓方也有可能需要變更規(guī)劃，就存在建筑許可證和規(guī)劃許可證上所載的內(nèi)容和實(shí)際本項(xiàng)目的現(xiàn)狀是否吻合的問(wèn)題。政府對(duì)本項(xiàng)目可能存在規(guī)劃變更是否支持？第十一、本項(xiàng)目的市政配套工程是否已經(jīng)完成。出入口中請(qǐng)、雨污水與市政接駁、水電增容等是否已經(jīng)得到了有關(guān)政部門的許可。第十二、本項(xiàng)目是否存在與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)售合同的情況；已及預(yù)售證辦理情況？本項(xiàng)目實(shí)際建筑面積，已售面積、可售面積以及已售房產(chǎn)納稅情況。第十三、本項(xiàng)目用地性質(zhì)。商業(yè)還是商住用地？公寓部分是否可以

5、按住宅用地？這涉及公寓后期業(yè)主用水用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十四、本項(xiàng)目可能重新包裝及使用功能變更，重新開(kāi)工后是否需要結(jié)構(gòu)檢測(cè)加固問(wèn)題？項(xiàng)目施工時(shí)間跨度是否涉及設(shè)計(jì)及施工規(guī)范變更？政府部門是否協(xié)調(diào)辦理規(guī)劃及施工許可證件。第十五、本項(xiàng)目主體及分項(xiàng)工程驗(yàn)收情況。第十六、本項(xiàng)目的操作方法第一種是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。此種方法一般適用于未成立項(xiàng)目公司的項(xiàng)目。因項(xiàng)目停建、緩建而實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，其基本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費(fèi)，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本高、手續(xù)繁瑣。

6、第二種是項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓一般適合于成立項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)，其轉(zhuǎn)讓成本低，手續(xù)簡(jiǎn)略。補(bǔ)充幾點(diǎn)：1、各種工程檔案，包括施工圖、質(zhì)檢報(bào)告、聯(lián)絡(luò)單等；2、對(duì)方能否開(kāi)出發(fā)票，是否有能力繳納各種過(guò)戶的稅費(fèi)？3、與原施工、監(jiān)理等合謹(jǐn)慎起見(jiàn)，這類爛尾樓還是以資產(chǎn)交易方式進(jìn)行為好，比如東海廣場(chǎng)這樣爛了15年的古董級(jí)，其中的財(cái)務(wù)法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)單靠幾個(gè)月的盡職調(diào)查是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。另外，對(duì)于法定使用年限只剩余25年左右的商業(yè)用房，而且存在

7、這么多的實(shí)體性、功能性折舊，仍能賣到3萬(wàn)元/m2的價(jià)格（賣主的最高開(kāi)價(jià)竟然6萬(wàn)元/m2）,比較意外。同的交接和延續(xù)問(wèn)題。案例：收購(gòu)建設(shè)工程稅收籌劃案一民營(yíng)企業(yè)擬收購(gòu)一個(gè)爛尾樓工程，初期打算以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行收購(gòu)。但經(jīng)咨詢，稅務(wù)部門仍要求按不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)征收營(yíng)業(yè)稅、土地增殖稅以及契稅等。由于標(biāo)的巨大，所負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)將成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。為達(dá)到節(jié)稅的目的，該企業(yè)咨詢了專業(yè)稅費(fèi)籌劃人員。經(jīng)分析，股權(quán)收購(gòu)方式雖然簡(jiǎn)單，且無(wú)稅賦成本，但卻保留了原項(xiàng)目公司，而該項(xiàng)目公司沒(méi)有任何稅收優(yōu)惠政策可享受，不能享受所得稅以及營(yíng)業(yè)稅返還，這對(duì)后期售樓不利；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、聯(lián)建、合建方式，雖然規(guī)避了原項(xiàng)目公司的隱性債務(wù)，但移轉(zhuǎn)不動(dòng)

8、產(chǎn)的稅賦無(wú)可避免；委托開(kāi)發(fā)方式雖然前期稅賦不大，但后期項(xiàng)目移轉(zhuǎn)，將導(dǎo)致更大的稅賦。經(jīng)綜合比較，決定采納如下方案：先由該民營(yíng)企業(yè)成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并該房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國(guó)家法律法規(guī)對(duì)兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營(yíng)業(yè)稅、土地增殖稅及契稅。對(duì)于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。上例可以看出，通過(guò)專業(yè)的稅費(fèi)籌劃，選擇最優(yōu)投資方案，達(dá)到最優(yōu)稅負(fù)效應(yīng)，大大的節(jié)約了企業(yè)的投資成本，有利于企業(yè)的發(fā)展。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一一轉(zhuǎn)讓爛尾樓”的兩種方法本文發(fā)表在喻海文的博客：.en/m/CalvinYu停建、緩建的房

9、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（即通常所說(shuō)的爛尾樓”）的轉(zhuǎn)讓，一般有通過(guò)司法程序轉(zhuǎn)讓和當(dāng)事人協(xié)議轉(zhuǎn)讓兩種方法。通過(guò)司法程序轉(zhuǎn)讓，即人民法院調(diào)解以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目折價(jià)或者執(zhí)行生效判決對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)拍賣。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各債權(quán)人通過(guò)訴訟后取得生效法律文書，向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，由人民法院對(duì)停建、緩建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)拍賣，拍賣所獲得的資金按照法律規(guī)定或債權(quán)人協(xié)議進(jìn)行分配。買受人通過(guò)拍賣獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，再投入后續(xù)資金繼續(xù)開(kāi)發(fā)。在很多情況下，開(kāi)發(fā)商和債權(quán)人并不希望通過(guò)公開(kāi)拍賣的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的當(dāng)事人合意達(dá)成協(xié)議（包括因政府主管部門的行政干預(yù)）進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，是更為常見(jiàn)的轉(zhuǎn)讓方法。協(xié)議轉(zhuǎn)讓一般分為開(kāi)

10、發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種操作方法。先說(shuō)第一種協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式一一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。未成立項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目顯然適用于第一種協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于已經(jīng)成立項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，這種方式也是值得認(rèn)真考慮的。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，受讓方還必須按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理各種手續(xù)，政府所收的各種稅費(fèi)規(guī)費(fèi)，原則上是按交易一次的規(guī)定收取。例如，稅務(wù)部門要求按不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)征收營(yíng)業(yè)稅、土地增殖稅以及契稅等。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓成本比較高，轉(zhuǎn)讓手續(xù)也比較繁瑣。但是，這種轉(zhuǎn)讓方式有效地規(guī)避了原項(xiàng)目公司的隱性債務(wù)和因原項(xiàng)目公司所產(chǎn)生的各種潛在的法律訴訟和其他糾紛的風(fēng)

11、險(xiǎn)。第二種轉(zhuǎn)讓方式是公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般適合于有項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司，一般指因開(kāi)發(fā)特定地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的出資股東依公司法而成立的有限責(zé)任公司。公司股東可以是現(xiàn)金投資，也可以是土地作價(jià)投資。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司的全部權(quán)益資本(equitycapital)或公司的部分權(quán)益資本的方法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)的變更。該種轉(zhuǎn)讓方式因不涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府的稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)，其轉(zhuǎn)讓成本相對(duì)較低，轉(zhuǎn)讓手續(xù)也比較簡(jiǎn)單。公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，有時(shí)也叫股權(quán)重組，主要有兩種方式合并(merger)和收購(gòu)(acquisition)。根據(jù)新公司法第一百七十三條，公司合并

12、可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。一個(gè)公司吸收其他公司為吸收合并，被吸收的公司解散。兩個(gè)以上公司合并設(shè)立一個(gè)新的公司為新設(shè)合并，合并各方解散?！币粋€(gè)公司購(gòu)買其他公司的全部產(chǎn)權(quán)的吸收合并，一般又稱為兼并。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)言，公司兼并就是被吸收的項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，該公司原來(lái)所有的債務(wù)(包括潛在的債務(wù))以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法全部由兼并的公司承擔(dān)。由于受讓公司概括地承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù)，故被轉(zhuǎn)讓的公司雖已消失但無(wú)需經(jīng)過(guò)公司清算程序。股權(quán)兼并方式對(duì)于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，不失為一種有效的途徑。值得注意的是，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開(kāi)發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)。另外，公司兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作是以兼并公司名義進(jìn)行的；因此，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項(xiàng)目的變更手續(xù)并通知債權(quán)人。吸收合并方式在特定情形下可以減少稅負(fù)。先由受讓方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的有相應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨項(xiàng)目公司被吸收合并而轉(zhuǎn)移，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)公司兼并是給予稅收優(yōu)惠的，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營(yíng)業(yè)稅、土地增殖稅及契稅等。一個(gè)公司經(jīng)由受讓另一個(gè)公司的大部分股權(quán)方式而達(dá)到對(duì)該公司的控制或管理，被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公司無(wú)需消失仍自己名義運(yùn)作，即為公司收購(gòu)。在該情形下，