杭州市區(qū)建設項目用地復核驗收規(guī)定教學文稿

1、杭土資發(fā) 2011 26 號關(guān)于印發(fā)杭州市區(qū)建設項目用地復核驗收規(guī)定的通知各分局、各縣（市）國土資源局，市局機關(guān)各處室、局屬各單位：杭州市區(qū)建設項目用地復核驗收規(guī)定已通過市政府法律審查，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。二O一一年六月十日杭州市區(qū)建設項目用地復核驗收規(guī)定第一條 為進一步規(guī)范杭州市區(qū)建設項目用地復核驗收工作， 加強土地產(chǎn)權(quán)管理和建設用地批后監(jiān)管。 根據(jù)國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā) 2008 3 號）、浙江省人民政府關(guān)于切實推進節(jié)約集約利用土地的若干意見（浙政發(fā) 2008 3 號），以及杭州市土地管理規(guī)定等政策法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定所稱建設項目用地復核驗收

2、（以下簡稱“用地復核驗收”），是指建設項目竣工后，國土資源行政主管部門對建設用地單位依法用地和履行土地有償使用合同或用地批準文件情況進行檢查核實的監(jiān)督管理行為。第三條 杭州市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)，下同）經(jīng)依法批準的所有建設項目（含新建、翻建、擴建的項目，下同），在規(guī)劃竣工驗收合格后，建設用地單位應按本規(guī)定向國土資源行政主管部門申請用地復核驗收。2003 年 8 月 1 日杭州市土地管理規(guī)定施行前已通過規(guī)劃竣工驗收的項目不再進行用地復核驗收。單建地下工程項目應單獨申請用地復核驗收， 結(jié)建地下工程項目另行規(guī)定。 已建成并通過規(guī)劃竣工驗收后，再申請按實測土地面積、建筑面積補辦有償使用手續(xù)的地

3、下工程項目，不再進行用地復核驗收。第四條 用地復核驗收的申請人，應當為依法取得土地使用權(quán)的建設用地單位。凡符合杭州市土地使用權(quán)變更登記的若干規(guī)定（杭土資籍 2006 4 號）第八條直接辦理土地變更登記情形的，可由更名后的土地使用權(quán)人直接申請用地復核驗收。凡符合杭州市土地使用權(quán)變更登記的若干規(guī)定（杭土資籍2006 4 號）第九條、第十條規(guī)定的情形引起土地使用權(quán)人變更的，應辦理相關(guān)批準手續(xù)后，方可申請用地復核驗收。第五條 杭州市國土資源局負責市區(qū)范圍內(nèi)建設項目用地復核驗收工作。 屬下列情形的， 由受委托的項目所在地城區(qū)分局負責：（一）涉及高新（濱江）開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、之江旅游度假區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)

4、除經(jīng)營性房地產(chǎn)用地和“三類指標”用地以外的其它建設項目，向所在地的開發(fā)區(qū)國土資源分局申請用地復核驗收；（二）除西湖風景名勝區(qū)外，涉及集體土地使用權(quán)的建設項目（不包括撤村建居轉(zhuǎn)為國有的土地，但包括宅基地及撤村建居轉(zhuǎn)為國有的宅基地），向所在地的國土資源分局申請用地復核驗收。城區(qū)各分局應將所轄區(qū)內(nèi)用地復核驗收情況按季度匯總報市國土資源局備案， 市局應加強對城區(qū)用地復核驗收情況的檢查指導，建立三個開發(fā)區(qū)分局季度檢查通報制度。第六條 用地復核驗收應當對以下內(nèi)容進行檢查核實：（一）實際用地范圍、土地面積、土地用途、建筑面積、容積率是否符合批準文件規(guī)定或土地有償使用合同、劃撥決定書的約定；（二）實際開工、竣

5、工時間是否符合土地有償使用合同、劃撥決定書的約定；（三）土地有償使用合同約定條款以及特別條款是否履行到位；（四）“三類指標”用地是否符合相關(guān)政策規(guī)定；（五）國土資源行政主管部門認為應當檢查核實的其他內(nèi)容。第七條 用地復核驗收必須遵循地籍調(diào)查、申請、審核、報批的工作程序：（一）地籍調(diào)查。建設用地單位委托土地測繪單位進行建設項目的宗地地籍測繪，由國土資源行政主管部門按照城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程等相關(guān)業(yè)務規(guī)程，依據(jù)合法的權(quán)源資料，進行土地權(quán)屬調(diào)查。（二）申請驗收。建設用地單位持本規(guī)定第八條、第九條需提交的資料，向國土資源行政主管部門申請用地復核驗收。（三）審核批準。國土資源行政主管部門對建設用地單位提供的有

6、關(guān)資料和權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪、分幢分戶的建筑面積數(shù)據(jù)等各項資料逐一進行審查，符合土地登記相關(guān)規(guī)定及用地復核驗收要求的，批準通過用地復核驗收。（四）核發(fā)通知書。驗收合格項目，國土資源行政主管部門向申請人核發(fā)建設項目用地復核驗收合格通知書，收回并注銷原土地使用證；驗收不合格的項目，核發(fā)建設項目用地復核驗收不合格通知書。（五）歸檔。將驗收成果資料歸檔。第八條建設用地單位申請用地復核驗收時，應當提交下列資料（提供復印件的須核對原件）：（一）建設項目用地復核驗收申請表；（二）土地使用證（無土地使用證的需提供用地批準文件和用地紅線等土地權(quán)屬資料），有償使用土 地的需提供土地有償使用合同復印件，劃撥土地的需提

7、供國有土地劃撥決定書復印件；（三）經(jīng)房管部門確認的房產(chǎn)實測繪成果資料復印件（地下工程項目應提供單獨出具的房產(chǎn)測繪成果 資料）；（四）建設工程規(guī)劃許可證及附圖復印件；（五）建設工程規(guī)劃竣工驗收合格證（或建設工程規(guī)劃驗收確認意見書）及規(guī)劃竣工平面圖復印件；（六）竣工后宗地測繪資料及界址確認表；（七）地名管理部門出具的標準地名文件復印件；（八）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或單位機構(gòu)代碼證復印件；（九）用地復核驗收宗地明細表；（十）國土資源行政主管部門認為應提供的其他相關(guān)資料。第九條下列項目，還應當根據(jù)要求提供相關(guān)資料（提供復印件的須核對原件）：（一）房地產(chǎn)項目應提供分幢分戶建筑面積清單及其電子文件，用于銷售的還應當

8、提供商品房預（銷）售許可證復印件；（二）工業(yè)用地項目應提供評價考核部門出具的書面意見及綠化管理部門出具的綠化驗收文件復印件（合 同未約定的除外）；（三）“三類指標”項目應提供反映土地權(quán)利人股權(quán)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的工商查檔證明；符合分割轉(zhuǎn)讓條件的，應 提供分割轉(zhuǎn)讓方案、方案公告、村民（股民）會議或者村民（股民）代表會議有關(guān)決議及所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街 道）、區(qū)政府（管委會）出具的書面意見；（四）已納入建設用地全程管理的項目，應提供建設項目用地跟蹤管理卡；（五）房管部門實測建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證批建指標的項目，應提供經(jīng)規(guī)劃部門審核的建 設項目超建面積處理確認單；（六）土地有償使用合同涉及特別條款需區(qū)政府（管

9、委會）或其他部門負責監(jiān)督實施的項目，應提供監(jiān)管 部門出具的履約情況書面意見及相關(guān)證明材料。第十條 一個建設用地項目， 申請人應當一次申請建設項目用地復核驗收。 符合下列情形之一的， 可以申請分期驗收：（一）規(guī)劃批準分期建設并分期驗收合格的房地產(chǎn)項目；（二）含多宗土地的非房地產(chǎn)項目，規(guī)劃批準分期建設并分期驗收合格的，也可申請分期驗收。工業(yè)、旅游、賓館酒店、商場、基礎設施和科研用地等作為項目用地開發(fā)的，以及土地有償使用合同規(guī)定不可分割和不得進行銷售的項目，不得辦理分期驗收和分割登記。分期驗收不分宗地（自然分宗的除外），分期驗收用地情況應在用地復核驗收合格通知書及土地使用權(quán)證中予以說明。分期驗收的建

10、設項目， 剩余地塊未經(jīng)批準不得擅自調(diào)整建設主體。在分期驗收時， 申請人應書面承諾：“其剩余地塊的土地面積和可建建筑面積，待整個項目最后一期用地驗收時一并核算，若有超建筑面積或其他違約情況的，同意按規(guī)定補繳土地出讓金或繳納違約金”，方可通過用地復核驗收。第十一條 用地復核驗收劃宗及土地面積分攤，應嚴格按照杭州市土地登記劃宗及分攤方法若干規(guī)定（杭土資籍 2005 5 號）執(zhí)行。同一宗地包含房地產(chǎn)項目、非房地產(chǎn)項目的，若具有獨自使用功能、獨自使用范圍，應按規(guī)劃功能分區(qū)并結(jié)合實際建設情況單獨劃宗；若確無法單獨劃宗的，則按混合宗處理，其土地分攤方法按照房地產(chǎn)項目確 定。別墅型、聯(lián)排型和疊排型的單套住宅的

11、土地使用權(quán)面積應按建筑占地面積分攤，其他獨自使用的土地面積應由建設用地單位提供規(guī)劃和綠化部門確認的該獨自使用的土地不是該宗地內(nèi)小區(qū)的公用土地的書面意見后，方可計入。第十二條 已設定土地使用權(quán)抵押登記的房地產(chǎn)項目， 應先注銷抵押登記， 方可申請用地復核驗收。 非房 地產(chǎn)項目在抵押權(quán)人出具書面同意意見后，方可申請用地復核驗收。土地使用權(quán)已被查封的建設項目，不予受理用地復核驗收申請。查封法院出具法律文書同意辦理的，根據(jù)法律文書意見協(xié)助辦理。第十三條用地復核驗收審核時，建設項目實際用地情況按以下標準認定：（一）實際用地范圍、土地面積以宗地測繪資料為準；（二）實際建筑面積根據(jù)房產(chǎn)測繪成果資料核定；房產(chǎn)測

12、繪資料中確定的不分攤部分以及公共空間、避難層、直升機停機坪輔助用房等建（構(gòu)）筑物不計入總建筑面積；（三）土地用途按土地利用現(xiàn)狀分類標準（GB/T21010 2007）和關(guān)于貫徹執(zhí)行土地利用現(xiàn)狀分類（國家標準）的通知（杭土資 2009 145 號）歸類。房地產(chǎn)項目中，單套房屋的土地用途參照規(guī)劃竣工驗收用途進行歸類，其中物業(yè)用房（含物業(yè)經(jīng)營性用房及辦公用房）、社區(qū)用房和其它設施用房（如電信間、監(jiān)控室、水泵房等）的建筑面積均計入商服用地，并在分戶電子數(shù)據(jù)中注記實際用途；（四）實際開工、竣工時間根據(jù)土地有償使用合同或劃撥決定書約定，以及國家、部、省、市有關(guān)規(guī)定進行認定；（五）合同特別條款履約情況以負責

13、監(jiān)管實施的區(qū)政府（管委會）和其他部門出具的書面意見，以及建設用地單位實際履行到位的情況核定；（六）工業(yè)用地項目投資、建設等合同條款履約情況，以監(jiān)管部門評價考核意見為準；綠地率以綠化驗收文件為準；（七）已通過規(guī)劃竣工驗收的項目，其建筑密度、建筑套型比例等其他規(guī)劃指標，以規(guī)劃批準文件明確指標為準。第十四條用地復核驗收過程中發(fā)現(xiàn)存在超批準用地紅線、少批多占、擅自聯(lián)建等違法違規(guī)用地情況的，應當移交相關(guān)執(zhí)法部門依法依規(guī)予以查處； 存在增加建筑面積等需補辦土地有償手續(xù)情形的， 應當按國家、部、省、市有關(guān)文件規(guī)定補辦相關(guān)手續(xù)；存在違反土地有償使用合同約定的開工竣工期限、特別條款等情形的，應當根據(jù)合同及有關(guān)政

14、策規(guī)定追究違約責任。上述違法違規(guī)問題和不符合土地有償使用合同約定情況處理完畢后，方可通過用地復核驗收。第十五條在杭州市土地登記劃宗及分攤方法若干規(guī)定（杭土資籍 2005 5 號）下發(fā)前已全部或部分通過用地復核驗收的房地產(chǎn)項目，因增加建筑面積、宗地合并等原因需重新進行劃宗分攤的，原分攤土地面積不變。第十六條在 2001 年底前已通過用地復核驗收、但未細分配套用房土地用途的住宅項目，如遇土地登記與房屋登記所有權(quán)證與土地使用證記載的用途不一致時，原建設項目的批復方案或規(guī)劃總平面圖明確設有配套用房的，則可按房屋產(chǎn)權(quán)證或批復方案（規(guī)劃總平面圖）確定的用途，直接調(diào)整原用地復核驗收成果，并辦理土地用途的變更登記。第十七條本規(guī)定所稱的房地產(chǎn)項目，是指保障性住房項目（包括廉租房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓、公共租賃房、危改房和人才專項房等），以及用地審批時明確可按最小產(chǎn)權(quán)單元分割銷售或分割轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營性用地項目（包括商品住宅、寫字樓、商業(yè)用房等）。除此以外的項目為非房地產(chǎn)項目。第十八條本規(guī)定所稱“ 三類指標”是指撤村建居留用地指標、開發(fā)性安置用地指標和拆復建用地指標。第十九條蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣（市）可參照本規(guī)定執(zhí)行。第二十條本規(guī)定由杭州市國土資源局負責解釋。本規(guī)定引用的杭州市國土資源局局發(fā)文件若修訂、