投資項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告樣本(共23頁(yè))

1、投資項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告第一章 投資環(huán)境分析（1）該工廠位于浙江省杭州市江干區(qū)近郊，周?chē)貛Ы?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，占用農(nóng)田約50公頃，地理位置優(yōu)越。（2）靠近鐵路、公路、碼頭，水路交通便利，方便企業(yè)產(chǎn)品和原材料的運(yùn)輸，減少產(chǎn)品的運(yùn)輸成本。（3）靠近主要燃料和原材料產(chǎn)地，可以保證企業(yè)有充足的燃料和材料供應(yīng)，并且水電供應(yīng)可靠，具有較好的社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。（1）該工廠地處平原地帶，地勢(shì)平坦，利于企業(yè)產(chǎn)品的交通運(yùn)輸。（2）氣候條件較好，很少有自然災(zāi)害發(fā)生。（3）附近有河流通過(guò)，可以為企業(yè)提供充足的水源和水上運(yùn)輸?shù)诙?項(xiàng)目投資估算與籌措，包括建設(shè)投資估算（扣除建設(shè)期利息）47183萬(wàn)元，流動(dòng)資金7998萬(wàn)元，。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)

2、表2-1：表2-1項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目合計(jì)人民幣123451總投資58642.622021.2286232400240031981.1建設(shè)投資(扣除建設(shè)期利息)4718321232259511.2建設(shè)期利息3461.56788.8922672.71.3流動(dòng)資金7998240024003198（扣除建設(shè)期利息）估算在該項(xiàng)目的建設(shè)投資涉及固定資產(chǎn)構(gòu)建費(fèi)、無(wú)形遞延費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2-2：表2-2建設(shè)投資估算 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值建筑工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)其中：外幣1固定資產(chǎn)購(gòu)建費(fèi)494123519162090446691.1主要生產(chǎn)項(xiàng)目3034

3、2044783250318061.2輔助生產(chǎn)車(chē)間3830003831.3公用工程24910121021022821.4環(huán)境保護(hù)工程38516145380073791.5總圖運(yùn)輸21811036306911.6廠區(qū)服務(wù)性工程000001.7生活福利工程6723361120021281.8廠外工程000001.9土地費(fèi)用002無(wú)形、遞延費(fèi)用9009002.1無(wú)形資產(chǎn)8308302.2遞延資產(chǎn)7070合計(jì)（1+2）455693預(yù)備費(fèi)用1614 16143.1基本預(yù)備費(fèi)1311 1311其中：外匯003.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)303303合計(jì)（1+2+3）471834固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5建設(shè)期利息34623

4、462建設(shè)投資合計(jì)（1+2+3+4+5）50644該項(xiàng)目的流動(dòng)資金涉及應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、存貨和現(xiàn)金，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)期后每年的流動(dòng)資金相等，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2-3：表2-3 流動(dòng)資金估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期34567891011121314151流動(dòng)資產(chǎn)27365472911891189118911891189118911891189118911891181.1應(yīng)收帳款10122025337533753375337533753375337533753375337533751.2存貨16143229538053805380538053805380538053805380538053

5、801.3現(xiàn)金1102183633633633633633633633633633633632流動(dòng)負(fù)債336672112011201120112011201120112011201120112011202.1應(yīng)付帳款336672112011201120112011201120112011201120112011203流動(dòng)資金（1-2)24004800799879987998799879987998799879987998799879984流動(dòng)資金增加額2400240031980000000000該項(xiàng)目的建設(shè)期利息根據(jù)長(zhǎng)期借款利率和預(yù)計(jì)長(zhǎng)期借款估算，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2-3：表2-3 建設(shè)期利息估算表

6、單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目利率（）建設(shè)期投產(chǎn)期123451人民幣借款9.721.1年初借款本息累計(jì)170214064536631282691.1.1本金16232371831.1.2建設(shè)期利息788.8934621.2本年借款16232209511.3本年應(yīng)計(jì)利息788.892672.7，自有資金12400萬(wàn)元、流動(dòng)資金借款5598萬(wàn)元，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2-4：表2-4 資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目合計(jì)人民幣123452.1自有資金12400500050002400其中：用于建設(shè)資金1000050005000其中：用于流動(dòng)資金240024002.1.1資本金124005000500024002.1.2資

7、本溢價(jià)2.2借款77827.5633253.6445742.2.1長(zhǎng)期借款（包括利息）40644.5617021.223623其中：借款本金3718316232.3209512.2.2流動(dòng)資金借款55980240031982.2.3短期借款2.3其他本項(xiàng)目的自有資金籌措僅涉及資本金，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2-5：表2-5 自有資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目1231自有資金1.1資本金5000500024001.2資本溢價(jià)2其中：用于流動(dòng)資金2400本項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款本金由建設(shè)投資（扣除建設(shè)期利息）減去自有資金金額倒退所得，即第一年的長(zhǎng)期借款本金=21232-5000=16232萬(wàn)元；第二年的長(zhǎng)期借款本金=2

8、5951-5000=20951萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款的利息即為建設(shè)期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的長(zhǎng)期借款（含利息）=17021；第二年的長(zhǎng)期借款（含利息）=23623。本項(xiàng)目的自有資金籌措是流動(dòng)資金投資扣除自有資金后的余額，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2-6：表2-6 流動(dòng)資金籌措表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789111213131415流動(dòng)資金借款余額0240055985598559855985598559855985598559855985598流動(dòng)資金借款利息0208484484484484484484484484484484484第三章 財(cái)務(wù)效益分析整個(gè)雁棲湖綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

9、經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)在：（100085萬(wàn)元/畝）土地成本獲得1054畝土地（土地市場(chǎng)價(jià)格為28萬(wàn)元/畝），從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得的項(xiàng)目總的經(jīng)濟(jì)收益。 （1）單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本該項(xiàng)目的單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本共計(jì)286元，其中原材料200元，燃料和動(dòng)力68元，工資及福利18元，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-1： 表3-1 單位生產(chǎn)成本估算表單位：元序號(hào)項(xiàng)目單位消耗定額單價(jià)金額1原材料、化工料及輔料1.1A噸151511.2B噸0.6160961.3C噸0.825201.4D噸0.1522033小計(jì)2.5578.432002燃料及動(dòng)力2.1水噸520.5262.2電度1000.3302.3煤噸0.81512小計(jì)152.80.4456

10、83工資及福利118184制造費(fèi)用0005副產(chǎn)品回收噸0006單位生產(chǎn)成本（1+2+3+4+5)156.351.830286（2） 固定資產(chǎn)折舊估算表3-2 固定資產(chǎn)折舊估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)折舊率（）投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期34567891011121314151固定資產(chǎn)合計(jì)1.1原值497457.61.2折舊費(fèi)3781378137813781378137813781378137813781378137813781 凈值4596442183384033462230842270612328019500157191193981584378596.9（3） 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表3-3無(wú)形

11、及遞延資產(chǎn)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目攤銷年限原值生產(chǎn)期34567891011121無(wú)形資產(chǎn)108301.1攤銷838383838383838383831.2凈值7476645814984153322491668302遞延資產(chǎn)（開(kāi)辦費(fèi)）5702.1攤2凈值5642281403無(wú)形及遞延資產(chǎn)合計(jì)9003.1攤銷979797979783838383833.2凈值803706609512415332249166830（4） 總成本費(fèi)用估算在該項(xiàng)目的總成本費(fèi)用涉及外購(gòu)原材料、采購(gòu)燃料動(dòng)力、工資及福利等，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-4：表3-3總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)

12、計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415生產(chǎn)負(fù)荷（）40601001001001001001001001001001001001外購(gòu)原材料1200004000600010000100001000010000100001000010000100001000010000100002外購(gòu)燃料、動(dòng)力4080013602040340034003400340034003400340034003400340034003工資及福利1422210941094109410941094109410941094109410941094109410944修理費(fèi)245741890.31890.31890.318

13、90.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.35折舊費(fèi)491483780.63780.63780.63780.53780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.66攤銷費(fèi)900979797979783838383830007財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息、匯兌損失）168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.677.1 其中：利息支出168653950.73767.832

14、31.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.6 匯兌損失8其他費(fèi)用195001500150015001500150015001500150015001500150015001500其中：土地使用稅00000000000009總成本費(fèi)用28600917673201702499323324222462223222232222322223222232221492214922149 其中：不可變成本1252091231312130115939924.38845.58831.58831.58831.58831.58831.587

15、48.58748.58748.5 可變成本(1+2)16080053608040134001340013400134001340013400134001340013400134001340010經(jīng)營(yíng)成本（9-5-6-7.1)2190969844.3125241788417884178841788417884178841788417884178841788417884（1）銷售收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算該項(xiàng)目A產(chǎn)品銷售單價(jià)為900元，第3年的生產(chǎn)負(fù)荷為40%，第4年的生產(chǎn)負(fù)荷為60%，第六年的生產(chǎn)負(fù)荷為100%。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-4：表3-4 銷售收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià) 生

16、產(chǎn)負(fù)荷40%（第3年）生產(chǎn)負(fù)荷60%（第4年）生產(chǎn)負(fù)荷100%（第5年）銷售量銷售量銷售量?jī)?nèi)銷（元）內(nèi)銷（噸）小計(jì) （萬(wàn)元）內(nèi)銷（噸）小計(jì) （萬(wàn)元）內(nèi)銷（噸）小計(jì) （萬(wàn)元）1產(chǎn)品銷售收入1800027000 45000N產(chǎn)品9002000001800030000027000500000450002銷售稅金及附加125.30187.96313.262.1產(chǎn)品增值稅1253.01879.57 3132.62.2城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）87.713131.570219.282.3教育費(fèi)附加（3%）37.59156.387093.978（2） 銷售損益表由損益表可以得出該項(xiàng)目投產(chǎn)當(dāng)年就出現(xiàn)盈利，并沒(méi)有出

17、現(xiàn)虧損，并在達(dá)產(chǎn)期的每一年都有利潤(rùn)產(chǎn)生，盈利能力較好。具體見(jiàn)表3-5：表3-5銷售損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415生產(chǎn)負(fù)荷（）40601001001001001001001001001001001001產(chǎn)品銷售收入540000180002700045000450004500045000450004500045000450004500045000450002銷售稅金及附加3759.14125.3188313.3313.3313.3313.3313.3313.3313.26313.26313.26313.26313.263總成本費(fèi)用2860

18、09176732017024993233242224622232222322223222232222322214922149221494利潤(rùn)總額（1-2-3)250232.202.2664219693213622244122455224552245522455224552253822538225385所得稅（25%）62558.050.541661492353415610.5614561456145613.85613.85634.55634.55634.56稅后利潤(rùn)（4-5)187674151.64982147701602216831168411684116841168411684116904

19、16904169047可供分配利潤(rùn)（6)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047.1盈余公積金18767.415.16498.214771602.21683.11684.11684.11684.11684.141684.11690.41690.41690.47.2應(yīng)付利潤(rùn)07.3未分配利潤(rùn)168907136.544841329314420151481515715157151571515715157152131521315213累計(jì)未分配利潤(rùn)1028324136.5462017913323334

20、7480626387779592952108110123267138480153693168907經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為187674萬(wàn)元，稅后內(nèi)部收益率為28%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（15%）。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。表3-6 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)內(nèi) 容金額（萬(wàn)元）總銷售收入540000稅金及附加3759.14總成本費(fèi)用286009稅前利潤(rùn)250232所得稅（稅前利潤(rùn)25%）62558稅后利潤(rùn)187674稅后內(nèi)部收益率28%稅后投資回收期5.60年稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(15%)34755.81（1） 盈利能力分析%，并呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在項(xiàng)目第五年達(dá)到最大值，由于在項(xiàng)目后期企業(yè)資產(chǎn)總額增加，導(dǎo)致資產(chǎn)凈利率有所降低，不過(guò)

21、總體盈利能力較好。同時(shí)，該項(xiàng)目的銷售凈利率逐年上升，具體見(jiàn)表3-7：表3-7盈利能力分析表項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415資產(chǎn)凈利率0.31%10.19%29.47%29.11%23.42%18.98%15.95%13.76%12.10%10.79%9.77%8.90%8.17%資產(chǎn)利潤(rùn)率0.41%13.59%39.29%38.81%31.22%25.31%21.27%18.35%16.13%14.39%13.03%11.87%10.90%銷售凈利率0.84%18.45%32.82%35.60%37.40%37.43%37.43%37.43%37.43%37.

22、43%37.56%37.56%37.56%（2） 償債能力分析，借款償還期限為4年，%，%。，流動(dòng)比率很高，可能會(huì)產(chǎn)生存貨積壓或滯銷的結(jié)果，需要引起企業(yè)的重視。其他指標(biāo)見(jiàn)表3-8：表3-8償債能力分析表項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415資產(chǎn)負(fù)債率74.65 64.13 35.55 12.20 9.35 7.57 6.36 5.49 4.82 4.30 3.88 3.54 3.25 流動(dòng)比率8.19 1.95 1.65 2.96 6.05 9.13 12.21 15.29 18.37 21.46 24.54 27.61 30.69 速動(dòng)比率（%）3.38 0.90

23、 0.85 2.16 5.25 8.33 11.41 14.49 17.57 20.66 23.73 26.81 29.89 （3） 營(yíng)運(yùn)能力分析通過(guò)表3-9可知，指標(biāo)較低，說(shuō)明該企業(yè)后期流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率較差；，說(shuō)明后期該企業(yè)固定資產(chǎn)的利用率高，管理水平好；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年降低，說(shuō)明企業(yè)對(duì)全部資產(chǎn)的使用效率較差，會(huì)影響企業(yè)的盈利能力，需要投資者注重提高銷售收入或處置資產(chǎn)，以提高總資產(chǎn)利用率。表3-9營(yíng)運(yùn)能力分析表項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6.54 4.51 4.05 2.26 1.11 0.73 0.55 0.44 0.36 0.31 0

24、.27 0.24 0.22 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.39 0.64 1.17 1.30 1.46 1.66 1.93 2.31 2.86 3.77 5.52 10.28 75.39 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.36 0.55 0.90 0.82 0.63 0.51 0.43 0.37 0.32 0.29 0.26 0.24 0.22 通過(guò)表3-10對(duì)該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)分析可得該項(xiàng)目所得稅后的內(nèi)部收益率為27%，反映了投資項(xiàng)目的真實(shí)報(bào)酬率為27%；，大于0，說(shuō)明該項(xiàng)目可行；投資回收期為6年，六年后可以收回所有投資。表3-10動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析表計(jì)算指標(biāo)：所得稅后所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR):28%33%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（

25、FNPV): ic= 15%34,755.81 52,083.32投資回收期（從建設(shè)期算起)：5.595.23第四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中開(kāi)發(fā)單位將面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)如下：今年以來(lái)，大部分建材價(jià)格已經(jīng)有較大幅度上漲，由于原材料的生產(chǎn)受到資源、能源和供求關(guān)系影響，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會(huì)持續(xù)，增大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前存、貸款利率處于歷史最低點(diǎn)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，部分行業(yè)投資過(guò)熱，央行提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金面吃緊，央行最近公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等，存在利率上調(diào)可能，這將增加財(cái)務(wù)成本。1敏感性分析由于在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中存在著一些不確定因素，因此對(duì)本項(xiàng)目的銷售收入、投資成本和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行敏感性分析，以考察其對(duì)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I15%）的影響。具體結(jié)果見(jiàn)表3-1和圖3-1表3-1 敏感性分析表銷售單價(jià)增減（%）銷售量增減（%）投資成本增減（%）單位成本增減（%）所得稅前內(nèi)部收益率（%）所得稅前凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）00003352083.3218767450003560123.47208170100003768163.62228666150003976203.77249162-50003044043.17167310-100002836003.02146924-150002527962.8712