三舊改造政策解讀――東莞篇

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2、及土地和房屋權(quán)屬單位開展權(quán)屬調(diào)查工作(詳見附件土地權(quán)屬及地類調(diào)查方案。2、編制和審批單元規(guī)劃。由鎮(zhèn)街組織委托同時(shí)具備城市規(guī)劃編制甲級(jí)資質(zhì)和建筑設(shè)計(jì)乙級(jí)及以上資質(zhì),并已在市城建規(guī)劃局備案的設(shè)計(jì)單位編制單元規(guī)劃。各鎮(zhèn)街將單元規(guī)劃上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。具體編制審批流程見東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃編制指引。3、依據(jù)單元規(guī)劃或已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃制定改造方案,由鎮(zhèn)街圈定成熟的改造地塊后,按步驟編制具體項(xiàng)目改造方案,經(jīng)征求公眾意見后(改造方案公示,要求各鎮(zhèn)街在鎮(zhèn)政府網(wǎng)站上及所涉的村(居委會(huì)的政務(wù)公開欄進(jìn)行公示,為期15日。其他類型的改造方案公示按此執(zhí)行,上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查后,

3、由市人民政府匯總上報(bào)省人民政府,同時(shí)抄送省國土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。改造方案與經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃不一致的,應(yīng)以單元規(guī)劃為準(zhǔn),修改改造方案,報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。具體項(xiàng)目改造方案應(yīng)包括如下內(nèi)容:(1基本情況:改造涉及的土地位置、面積,需完善征收手續(xù)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的具體范圍、面積,用地發(fā)生的時(shí)間及所涉及的所有權(quán)人,土地確權(quán)、登記情況。如有繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的,需在改造方案中明確其范圍、面積。(2規(guī)劃情況:改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,是否符合“三舊”改造規(guī)劃和納入年度實(shí)施計(jì)劃。(3土地利用現(xiàn)狀情況:土地用途、面積、已使用年期,現(xiàn)有建筑物的面積、容積率

4、,土地產(chǎn)出率等。(4協(xié)議補(bǔ)償情況:是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行了補(bǔ)償,是否有因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛,是否按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理(處罰。(5土地?cái)M改造情況:改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率,擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式,完成改造后的綜合效益情況等。第三步,具體項(xiàng)目改造方案經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后,由鎮(zhèn)街落實(shí)改造方案,按以下程序處理:1、報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書或建設(shè)項(xiàng)目選址意見書;2、報(bào)市國土資源局辦理用地預(yù)審;3、市發(fā)改局出具工業(yè)用地項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展核準(zhǔn)表(僅適用工業(yè)用地;4、市國土資源局根據(jù)不同土地用途區(qū)別辦理相關(guān)用地手續(xù)

5、,屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的,必須以招拍掛方式出讓,其他方式可以協(xié)議方式出讓;5、報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng);6、由市城建規(guī)劃局發(fā)出建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7、報(bào)市國土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記,核發(fā)土地權(quán)利證書。二、社會(huì)資金參與政府在統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的拆遷階段,通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作,或政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人,或政府將擬改造土地的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷等類型的改造。第一步,各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃,向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。第二步,經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”

6、改造單元規(guī)劃后,權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批、以及改造方案有關(guān)工作程序均同上。第三步,通過招標(biāo)的方式確定拆遷人或土地使用權(quán)人,分三種不同類型實(shí)施:1、通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作。(1招標(biāo)文件主要包括權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報(bào)批方案中需要拆遷單位協(xié)助的有關(guān)事項(xiàng),低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任,未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶達(dá)成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。(2競(jìng)投底價(jià)由市建設(shè)局以委托評(píng)估的方式確定競(jìng)投底價(jià)。(3有關(guān)的競(jìng)投規(guī)則由市建設(shè)局會(huì)同市城市管理綜合執(zhí)法局制定。(4招標(biāo)工作由市建設(shè)局委托市建設(shè)工程交易中心實(shí)施。(5由于競(jìng)投時(shí)已編制拆遷補(bǔ)償方案,拆遷階段無須重新編制,只需向

7、社會(huì)公示競(jìng)投時(shí)已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶協(xié)商的實(shí)際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競(jìng)投時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由拆遷單位自行墊付解決;確實(shí)無力支付的,由市建設(shè)局取消其拆遷資格,重新進(jìn)行招標(biāo)。(6拆遷和土地平整工作完成后,土地交回政府作為儲(chǔ)備土地。2、由具有法人資格的公司或企業(yè)通過競(jìng)投方式取得拆遷資格,由拆遷資格競(jìng)得人通過協(xié)議出讓的方式取得土地使用權(quán)。(1各鎮(zhèn)街實(shí)施“三舊”改造過程中,負(fù)責(zé)編制拆遷補(bǔ)償初步方案。(2招標(biāo)文件主要包括權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報(bào)批方案中需要拆遷單位協(xié)助的有關(guān)事項(xiàng),低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任,未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶達(dá)成協(xié)議可能被

8、取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。(3競(jìng)投底價(jià)由市建設(shè)局以委托評(píng)估的方式確定競(jìng)投底價(jià)。(4有關(guān)的競(jìng)投規(guī)則由市建設(shè)局會(huì)同市城市管理綜合執(zhí)法局制定。(5招標(biāo)工作由市建設(shè)局委托市建設(shè)工程交易中心實(shí)施。(6由于競(jìng)投時(shí)已編制拆遷補(bǔ)償方案,拆遷階段無須重新編制,經(jīng)市政府同意后,并向社會(huì)公示競(jìng)投時(shí)已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶協(xié)商的實(shí)際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競(jìng)投時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由拆遷單位自行墊付解決;確實(shí)無力支付或未能在一定期限內(nèi)與所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議的,由市建設(shè)局取消其拆遷資格,重新進(jìn)行招標(biāo)。(7拆遷單位根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方案與被拆遷人協(xié)商房屋拆遷、收回國有建設(shè)

9、用地使用權(quán)、征收集體土地等有關(guān)補(bǔ)償事宜,簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,承擔(dān)拆遷補(bǔ)償。(8達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后,拆遷單位備齊拆遷補(bǔ)償資料,送市國土、房管部門匯總,依法辦理收地、征地手續(xù),并將集體土地征為國有。報(bào)拆遷主管部門辦理拆遷許可證后,正式開展拆遷工作。(9拆遷和土地平整工作完成后,拆遷資格競(jìng)得人以協(xié)議出讓的方式取得土地使用權(quán),拆遷資格競(jìng)得人與國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依法辦理規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)建等相關(guān)手續(xù)后動(dòng)工建設(shè)。3、政府將擬改造土地的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷。(1各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)編制拆遷補(bǔ)償方案。(2各鎮(zhèn)街應(yīng)與拆遷地塊上的原權(quán)屬人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,協(xié)議內(nèi)容應(yīng)包括:補(bǔ)償方式

10、、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償期限,同時(shí)明確在簽訂協(xié)議時(shí),由原權(quán)屬人交回土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證。(3市國土資源局編制土地使用權(quán)出讓方案,由市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組審定后,報(bào)市政府批準(zhǔn)。(4受讓人先支付一定比例地價(jià)款,劃入市財(cái)政局賬戶后,市財(cái)政局將該地價(jià)款劃入鎮(zhèn)街特定帳戶,作為拆遷專項(xiàng)資金,并由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷(5各鎮(zhèn)街完成拆遷補(bǔ)償工作后,將土地使用權(quán)交付受讓人。受讓人應(yīng)在鎮(zhèn)街交付土地后,支付余下地價(jià)款。4、改造項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓(包括股東變更,若工程竣工驗(yàn)收后確需轉(zhuǎn)讓的(包括股東變更,按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開交易。三、集體自行改造集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造是指集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其舊村莊自行進(jìn)行的改造,分為利用

11、其所有的集體建設(shè)用地自行改造;申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲泻笞孕懈脑旎蚺c有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的改造等三種類型。按照如下步驟分步實(shí)施:第一步,各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃,向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。第二步,經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后,權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序均與第一類相同。第三步,不同的具體項(xiàng)目改造方案按以下不同程序報(bào)批:1. 集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造,其改造方案由鎮(zhèn)街經(jīng)征求公眾意見后,上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。2. 集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后自行改造

12、或集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的改造,其改造方案由鎮(zhèn)街經(jīng)征求公眾意見后,上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過后,由市人民政府匯總上報(bào)省人民政府,同時(shí)抄送省國土資源廳。 第四步， 具體項(xiàng)目改造方案和集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的申請(qǐng)經(jīng)省 人民政府批準(zhǔn)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織落實(shí)改造方案，按以下程序處理： 1. 報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 ； 2. 報(bào)市國土資源局辦理用地預(yù)審； 3. 報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)； 4. 市國土資源局根據(jù)不同土地用途區(qū)別辦理相關(guān)用地手續(xù)： （1）集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造的，土地用途可改

13、造為除商品住宅以外的其他用途； （2）經(jīng)省批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓方式提供給集體經(jīng)濟(jì)組 織或其與有關(guān)單位合作使用。 符合土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范 圍內(nèi)，以及符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建成區(qū)的用地，可用于商品住宅用途，并按基準(zhǔn)地 價(jià)核算繳納土地出讓金。 改造項(xiàng)目工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更） ， 若工程竣工驗(yàn)收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更） ，按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公 開交易； （3）村（居）集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地， 或其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地過戶到該集體全資擁有的項(xiàng)目公司名 下時(shí)，在村（居）民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，經(jīng)市“

14、三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小 組批準(zhǔn)后，可免公開交易。 5. 報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 6. 報(bào)市國土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。 四、原土地使用權(quán)人自行改造 原土地使用權(quán)人自行改造分為有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自行改造、 劃撥國有土地使用權(quán)人自行改造、 有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多 宗地塊集中改造等三種類型。 第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，向市城建規(guī)劃 局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。 第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單 元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序均與第一類相同。 第三步，按不同自行改造類型分別處理

15、： 1. 原有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)將非經(jīng)營性用途改為經(jīng)營性用途 的，經(jīng)批準(zhǔn)后，按以下程序處理： （1）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 ； （2）報(bào)市國土資源局辦理用地預(yù)審； （3）報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)； （4）報(bào)市國土資源局重新簽訂土地出讓合同，按東莞市“三舊”改造用 地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)繳土地出讓 金。 （5）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （6）報(bào)市國土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。 2. 原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)將非經(jīng)營性用途改為經(jīng)營性用途的， 經(jīng)批準(zhǔn)后，按以下程序處理： （1）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 ； （2）報(bào)市國土資源局辦理用地預(yù)審； （3）報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)； （4）報(bào)市國土資源局，以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)進(jìn)行供地，按劃撥土地 使用權(quán)協(xié)議補(bǔ)辦出讓程序及標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金； （5）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （6）報(bào)市國土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。 3. 有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多宗地塊集中改造流程： （1）分散土地歸宗。市國土資源局根據(jù)有償出