專家深度解讀新版《商品房買賣合同》

1、-可編輯修改-專家深度解讀新版商品房買賣合同東江時報訊 合同分預售和現售兩個版本，首次引入懲罰性賠償金，開發(fā)商“一房二賣”須加倍賠償買主昨日，市房管局舉辦新 版商品房買賣合同知識講座，邀請新版商品房買賣合同文本修訂專家組成員、法學博士、清華大學法學院副教授程嘯主 講，對新版商品房買賣合同示范文本的亮點進行了詳細解讀。新版合同分預售和現房兩個版本今年，住建部和工商總局聯合發(fā)布新版商品房買賣合同范本。記者看到，新版商品房買賣合同示范文本共有1010 章，僅正文就有 2626 頁。新版合同文本從保護消費者利益角度出發(fā)，對期房、現房采用不同合同文本。新版購房合同中，不少內容是硬 性規(guī)定，例如，出售商品

2、房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構、監(jiān)管賬戶 和賬號；樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內非市政道路、物業(yè)服務用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構、幼兒園、學校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度；增加了購房人有權對商品房查 驗的相關約定，明確規(guī)定要先驗房， 然后再交房；特別約定如果開發(fā)商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關聯公司。新版合同一分為二，形成預售合同和現售合同兩個版本。新版合同在“商品房基本狀況”中增加“預售依據” 一欄，注明該商品房由哪

3、個單位批準預售、預售許可證號等。此外，還新增 房屋“抵押情況”、“房屋權利情況”?！邦A售房具有更多的不確定性，這些措施完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，從而完善現在的 預售制度，防止開發(fā)商把已經賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行，同時督促開發(fā)商提高建房質量。”程嘯說。合同內容具有強制性“新版商品房買賣合同最大的亮點，就是合同內容具有強制性?！背虈[介紹，以往的舊版合同，房地產企業(yè)在和消費者簽訂 合同時，往往在合同正本中只寫一個大概情況，但在附件里卻增加了很多有利于開發(fā)商的條約，消費者只能無奈接受。而新版的 合同細化了很多內容，且不少是“必填”項目一旦合同內容與附件內容相沖突時，以合同內容為主。無論現售

4、合同示范文本還是預售合同示范文本，都只是適用新建商品房的買賣，不適用存量房即二手房買賣。記者從市房管局了解到，由于使用新版商品房買賣合同前需要升級相關的信息網絡平臺，一旦系統調配完成后將使用 新版商品房買賣合同。常見購房糾紛合同糾紛：如交房時間、購房定金、產權辦理等方面的合同糾紛，常見的是開發(fā)商不按時交房、產權辦理一拖再拖等。質量問題：主要有墻體空鼓、裂縫、傾斜、地面裂縫，墻面、下水管道及衛(wèi)生間、廚房漏水、滲水，精裝修不符合規(guī)范、 裝修材料價高質次等。虛假宣傳：部分開發(fā)商在銷售過程中夸大宣傳，消費者付款買了房之后，才發(fā)現與當初開發(fā)商口頭承諾的不一致等問題。 不少人在購買商品房時，常常會遭遇霸王

5、合同，但是面對財大氣粗的開發(fā)商，卻只能忍氣吞聲。那么，相比舊版的商品房買賣 合同，新版商品房買賣合同有哪些亮點？如何更注重對購房者權益的維護？程嘯向記者詳解了新版合同文本。1 1 消費者可選擇由誰監(jiān)管預付款近兩年來，房地產市場曾出現過開發(fā)商因資金斷裂或其他原因，把購房者交的首付款卷走或挪作他用，購房者陷入“錢房兩 空”的困境。此外，買賣雙方因違約經常發(fā)生矛盾，經常是買家違約按貸款利率履行，而賣家違約卻按銀行存款利率履行，形成了 合同中不平等的霸王條款。解讀：新版商品房買賣合同示范文本要求，新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設，并 要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構、監(jiān)管賬戶和賬號

6、?！氨O(jiān)管的模式可以有好幾種，可以是政府監(jiān)管、房管局監(jiān)管，也可以是銀行協議監(jiān)管，消費者可以選擇。總之監(jiān)管主體必須 明確，確保資金監(jiān)管落到實處。”程嘯說，這樣就加強了對開發(fā)企業(yè)使用預售資金的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免 爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路等現象。此外，新版本還規(guī)定，今后雙方因違約發(fā)生違約金時，一律按中國人民銀行公布的貸款基準利率作為利息計算的標準，并 且對支付期限作了約定。2 2 配套設施要寫進合同“原本承諾是興建九年制義務教育學校，現在怎么變成特殊學校？買房時說的一樣，現在又是另外一樣，開發(fā)商這是欺騙業(yè) 主?！辈簧偈忻褓I房都遇到過這樣的問題：買房前說的學校、醫(yī)院、綠地等，最后卻

7、成了 “空頭支票”，交房時要么沒有實現，要么 沒有達標。而舊版合同對公共服務及其他配套設施的標準沒有明示，業(yè)主在簽約時若忽視相關約定，開發(fā)商交房時公共服務及其 他配套設施未建成，無需承擔違約責任。-可編輯修改-解讀：新版合同將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內非市政道路、物業(yè)服務用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構、幼兒園、學校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度。以學校為例， 合同中約定了什么時間要達到怎樣的標準，就必須在那個時間內交付。如果開發(fā)商未按合同約定建設和交付公共配套設施，應按買賣雙方合同約定，買受人可以拒絕收房，由此產生的逾期交付

8、 責任由開發(fā)企業(yè)承擔。“比如按照原來的約定，小區(qū)內是建一所小學，然而現在改為其他用途，這就是開發(fā)商違約。當然，假如是由于政府規(guī)劃調 整，那開發(fā)商則需要對業(yè)主進行公示；假如業(yè)主不同意，業(yè)主有權要求退房?！背虈[說，這意味著開發(fā)商在做廣告時，需要三思而 后行。3 3 先驗房然后再交房房屋交接前，要想檢查質量，必須先交契稅，很多買房人曾有過這樣的經歷。此外，有的開發(fā)商還要求先收房，再進行驗 房。如果購房者因房屋質量問題不愿意收房，導致了延期交付，購房合同中也沒有約定誰來承擔責任。這種霸王條款讓購房者維 權無門。解讀：新版合同增加了購房人有權對商品房查驗的相關約定。房企在交房之前，買受人（購房者或業(yè)主）

9、有權對該商品房 進行查驗，出賣人（房企及房產銷售代理公司）不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前 提條件。商品房達到交付條件后， 房企應當在交付日期屆滿前（不少于 1010 日）將查驗房屋的時間、 辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。若房屋驗收過程中發(fā)現質量問題，買受人可要求出賣人按照有關工程和產品質量規(guī)范、標準自查驗次日起某日內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付?！靶碌暮贤谋緦︱灧渴辗康捻樞蜃髁苏{整，規(guī)定要先驗房，然后再交房，這就可以保證業(yè)主不會收到有問題的房子，在維 權中占據主動。程嘯說。4 4 增加購房者信息保護條款“

10、我昨天剛收樓，今天就接到不少裝修公司的電話，是不是開發(fā)商把我們信息賣了出去？ ”剛買了房子不久，就接連接到各 種裝修電話，這也是不少購房者頭疼的問題。解讀：新版合同增加了購房人信息保護條款，明確開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務，非經購房人書面同意，不得披 露購房人信息或者將購房人信息挪作他用?！斑@就是新文本要保證的業(yè)主信息安全，開發(fā)商泄露購房者信息要承擔責任，合同中都有明確規(guī)定。這也可有效遏制買受人 個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益?！背虈[說。不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果?；葜菀患以谑蹣潜P置業(yè)顧問說，從買房到入住，購房者的個人信息需要 無條件地轉出多次

11、，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯系方式，“僅約束開發(fā) 商，恐怕管不了購房者信息被泄露的事兒”。5 5 一房多賣要加倍賠償20122012 年底，大亞灣區(qū)澳頭一家名為菁華園的樓盤曾一度引起關注。此前不相識的業(yè)主， 發(fā)現彼此竟然重復購買了數套房子。經調查，菁華園重復銷售的樓房有120120 套。最后，開發(fā)商被刑拘，理由是涉嫌非法吸收公眾資金，和“一房多賣”無關。解讀：新版合同明確了解除合同的條件、程序以及利息計算方式，引入懲罰性賠償金內容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還

12、要支付已付房價款1 1 倍或者買受人全部損失的賠償金。舉個例子，一套商品房價格7070 萬元，開發(fā)商“一房兩賣”導致購房者辦不了房產證，購房者可以依據此條款主張退房、要求開發(fā)商支付 140140 萬元，再加上 7070 萬元本金部分的利息損失。6 6 水電氣未通禁交付使用“都交樓了，怎么燃氣還通不了？”市民林小姐在惠城區(qū)小金口購買了一套商品房，然而在入住時卻發(fā)現小區(qū)管道煤氣未通， 無奈之下，她只能買瓶裝燃氣來做飯。解讀：新版合同關于交付時必須具備的配套設施設備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己 項目內的水、電、暖、氣設施設備建設好，還要實際與市政管網連接，確保供應。程

13、嘯解釋，這個規(guī)則的變化，意味著開發(fā)商絕 不能再去拿市政配套不全的邊郊項目，否則就是等著賠錢了。此外，新版合同還要求將空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內容明確披露在合同中。前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次 整改的機會；再不達標的，購房者直接有權退房。而這三項措施，恰恰是現在開發(fā)商比較不重視的內容，特別容易構成違約。7 7 著重解決商品房“養(yǎng)老問題”林先生在市區(qū)東平某小區(qū)購買了房子，入住僅一年多，卻發(fā)現小區(qū)外墻已經出現剝落的現象。經調查，開發(fā)商曾就維修問 題與施工方進行協商，但后-可編輯修改-因資金鏈出現問題遲遲未落實。解讀：新版合同中，預售合同第十八條及附件八特別約定：如果開發(fā)商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連 帶責任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關聯公司。程嘯認為，這一方面強化了開發(fā)商的質量責任，更具現實意義的是， 目前國內房