評(píng)估綜合案例范文

1、機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估綜合案例1 ：被評(píng)估對(duì)象為甲企業(yè)于2010 年 12 月 31 日購入的一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100 萬件，設(shè)計(jì)使用年限為10 年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià)格為120 萬元。甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)。評(píng)估基準(zhǔn)日為2014 年 12 月 31 日。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評(píng)估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人2 人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)用4 萬元。同時(shí)，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80 萬件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種

2、設(shè)備自投入使用之日起，10 年必須報(bào)廢。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為，評(píng)估基準(zhǔn)日之前5 年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用為每人每月1200 元（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)等），行業(yè)適用折現(xiàn)率為10%，企業(yè)正常納稅。求該設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值。機(jī)器設(shè)備評(píng)估綜合案例2：某被評(píng)估的設(shè)備購建于2010 年 6 月，賬面原值100 萬元， 2013 年 6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以便使用某種專利技術(shù)，改造投資10萬元。 2014 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2014 年 6 月 30日。調(diào)查表明，該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在2010 年 6 月、 、 、 、 20

3、14 年 6月分別為105% 、 110%， 110%、 115%、 120%。被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000元，被評(píng)估設(shè)備所在 企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為，該企業(yè)為正常納稅 企業(yè)。經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利 用率為正常利用率的60%,經(jīng)過評(píng)估人員的鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè) 備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。參考答案1）估算重置成本重置成本=100 M20%T05%+10 M20%T15% = （萬元）2）估算實(shí)體性貶值：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率a、加權(quán)

4、投資年限=4X+ 1X三年b、實(shí)體性貶值率=>60% -（>60%+6） = %c、實(shí)體性貶值=>%=34（萬元）3）估算功能性貶值a、被評(píng)估設(shè)備年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 =-12000 X1 -25%） =-9000 （元） b、功能性貶值額=-9000 x （P/A, 10%, 6）=萬4）估算經(jīng)濟(jì)性貶值a、經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 -（80% 00%） >100% = %b、經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本 x經(jīng)濟(jì)性貶值率=（+） X% =（萬兀）5）求設(shè)備價(jià)值待評(píng)估設(shè)備的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值= 34+ =81（萬元）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 （教材案例）評(píng)估案例1. 評(píng)

5、估對(duì)象房地產(chǎn)概況評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80 號(hào)紅光小區(qū)第8 號(hào)樓一層公建，建筑面積 1400 平方米，具體情況如下：（ 1） 位置與環(huán)境。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80 號(hào)陽光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢(shì)北高南低,依山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16 萬平方米，各類住宅共1300套。規(guī)劃為南北向30 棟多層和小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分流設(shè)計(jì)，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過此地的有十幾路交通線路。（ 2）占用土地的基本情況

6、。該評(píng)估對(duì)象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000 平方米，其中商業(yè)用地9900 平方米，住宅用地88100 平方米。 ?根據(jù)濱海市政府200740 號(hào)文件，該地塊土地級(jí)別為六級(jí)。目前已取得了國(guó)有土地使用證，證號(hào)為濱海市國(guó)用（2009）字第188 號(hào)。（ 3） 評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況。該評(píng)估對(duì)象房屋是紅光小區(qū)第8 號(hào)樓，建于 2006年， 一層為公建，8號(hào)樓共13層，總建筑面積11 000平方米，其中一層公建1400 平方米。公建層高米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級(jí)抗震烈度設(shè)防。8 號(hào)樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評(píng)估對(duì)象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，

7、墻面、天棚刮大白。評(píng)估對(duì)象房屋有完善的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。2 .評(píng)估要求評(píng)估該房地產(chǎn)2011 年 4 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)值。3 . 評(píng)估過程（ 1）選擇評(píng)估方法。該類房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)售價(jià)類比法進(jìn)行評(píng)估。（ 2）收集有關(guān)的評(píng)估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。通過對(duì)所選擇的類似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選，確定可比性較強(qiáng)的3 個(gè)交易實(shí)例作為參照物。?參照物 A： 紅光小區(qū)乙住宅號(hào)樓一層公建。該建筑建于2009年 , 位于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門窗，

8、西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為5300元/ m2成交日期為 2008 年 4 月，當(dāng)時(shí)為期房。（ 2）收集有關(guān)的評(píng)估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。? 參照物B： 綠茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。光明小區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè)500 米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。參照物房地產(chǎn)位于紅光小區(qū)中部，建于2009 年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為5 800元/m2成交日

9、期為2010年9月，交 易情況為清盤。? 參照物C： 紅光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2009 年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為7000元/m2成交日期為2010年11月。4 3） 對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與三個(gè)參照物各種因素比較情況見下表。表 8-1因素條件說明表進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，3個(gè)參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易價(jià) 格偏低10%交易情況修正系數(shù)為：100/90;參照物B為清盤房，與正 常交易相比，交易價(jià)格偏低5%交易情況修正系數(shù)為

10、：100/95;參照物 C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。進(jìn)行交易日期修正。經(jīng)分析，濱海市2011年4月該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與2008年4月、 2010年9月和2010年11月相比分別上漲了 15%5騎口 3%則參照物A、 參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、 103/100。進(jìn)行區(qū)域因素修正。將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn) 進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參 照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/、 100/ ,具體打分及計(jì)算情況見表8-2

11、。進(jìn)行個(gè)別因素修正。將參照物A參6物B和參照物C的各個(gè)別因素分別與評(píng)估對(duì)象房地 產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出 參照物A、參照物B和參照物C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/、100/、 100/ ,具體打分及計(jì)算情況見表8-3。表8-2區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C商務(wù)繁華度100100105103離巾中心距離100100101100交通便捷度100100103105道路通達(dá)度100100102105土地級(jí)別100100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100100100100綠地覆蓋度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100

12、100100公用設(shè)施完備度100100100100規(guī)劃限制100100100100比較結(jié)果1100100表8-3個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內(nèi)所處位置10098100105臨街狀況10099101105新舊程度100100100100朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100建筑質(zhì)量100100100100建筑物用途100100100100權(quán)力狀況100100100100裝修水平100100100103設(shè)備狀況100100100100物業(yè)管理100100100100比較結(jié)果1100計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。首先計(jì)算三個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，計(jì)算

13、過程見表8-4表8-4房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表項(xiàng)目參照物A參照物B參照物C實(shí)際成交價(jià)格（兀/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/100/個(gè)別因素修正100/100/100/比準(zhǔn)價(jià)值（元/平方米）679963036998通過對(duì)三個(gè)參照物的可比性分析，對(duì)參照物 A、參口物B和參照物C分別 給出不同的權(quán)重、，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為：6 799 X+6 303 X+6 998 X =6 760 （元/平方米）4.評(píng)估結(jié)果房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米。房地產(chǎn)總

14、價(jià)：1400X 6760=9464000 （元）。企業(yè)自由現(xiàn)金流量估價(jià)模型的運(yùn)用?大江公司2010年的息稅前利潤(rùn)為億，資本性支出為億，折舊為 億，銷售收入為億，營(yíng)運(yùn)資本占銷售收入的比重為20%,稅率為25%,稅前債務(wù)成本為,負(fù)債比率50%。5年后公司進(jìn)入 穩(wěn)定增長(zhǎng)期，穩(wěn)定增長(zhǎng)階段的增長(zhǎng)率為 5%,公司bata值為， 稅前債務(wù)成本為,負(fù)債比率為25%,市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 6%。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%。假設(shè)資本支出、折舊與收入保持同 步增長(zhǎng)。參考答案：1.自由現(xiàn)金流量的計(jì)算見下表:項(xiàng)目2010（基期）201120122013201420152016銷售收入營(yíng)運(yùn)資本占收入 比重20%20%20%20%20%20%20%所得稅率25%25%25%25%25%25%25%增長(zhǎng)率12%12%12%12%12%5%EBITEBIT