土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)課件

1、土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)土地登記實(shí)務(wù)浙江省國土資源廳地籍處 金 俊 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)2主要內(nèi)容：n一、土地登記概論一、土地登記概論n二、土地登記程序二、土地登記程序n三、土地總登記三、土地總登記n四、土地初始登記四、土地初始登記n五、土地變更登記五、土地變更登記n六、注銷登記六、注銷登記n七、其他登記七、其他登記n八、土地登記資料公開查詢八、土地登記資料公開查詢n九、土地登記代理九、土地登記代理土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)3一、土地登記概論（一）土地登記的概念 （二）土地登記的意義（三）土地登記效力（四）土地登記原則（五）土地登記內(nèi)容（六）土地登記分類（七）世界土地登記制度土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)4一、土

2、地登記概論（一）土地登記的概念 概念：概念：將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(土地登記辦法第二條) 1、登記的權(quán)利類型 2、登記的字面含義 3、登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示公示 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)土地登記實(shí)務(wù)5一、土地登記概論土地土地權(quán)利的類型：的類型：集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)：國有國有土地使用權(quán)：國有建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán) ( (地下地下+ +地上地上) ) 國有農(nóng)用地使用權(quán)國有農(nóng)用地使用權(quán) 集體建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán) 宅基地使用

3、權(quán)宅基地使用權(quán) 集體農(nóng)用地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán) （不含承包經(jīng)營權(quán)不含承包經(jīng)營權(quán)） 土地他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利 地役權(quán)地役權(quán) 土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 其他土地權(quán)利其他土地權(quán)利土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)6一、土地登記概論（二）土地登記的意義 第一，土地登記確認(rèn)了土地權(quán)屬關(guān)系，是維護(hù)土地和社會(huì)主義公有制，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要法律保障。第二，土地登記還確認(rèn)土地權(quán)屬變動(dòng)關(guān)系，是保護(hù)土地商品交易安全，維持土地商品交換正常秩序的重要法律手段。第三，土地登記是對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施有效監(jiān)管的關(guān)鍵措施。第四，土地登記是土地用途管制的重要組成部分，通過土地登記，可以有效地保護(hù)耕地。第五，土地登記是土地管理主要的基礎(chǔ)性工

4、作，是國家掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國家收取土地租、稅、費(fèi)的依據(jù)。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)7一、土地登記概論（三）土地登記效力（兩種立法思想） 土地登記的法律后果：1、登記生效主義（形式主義的立法）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）非經(jīng)登記不得生效。即必須登記，不登記不生效。2、登記對(duì)抗主義（意思主義的立法）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）只因當(dāng)事人的意思表示一致而發(fā)生效力，登記只是對(duì)抗第三人的要件（辦理登記的可以對(duì)抗第三人）。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)8一、土地登記概論（三）我國的土地登記效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，

5、但法律另有規(guī)定的除外。（物權(quán)法第9條 ）n因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。（物權(quán)法第28條）n因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。（物權(quán)法第29條）n地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（物權(quán)法第158條）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)9一、土地登記概論（四）土地登記的原則 1、依法登記的原則 2、依申請(qǐng)的原則（書面形式） 3、審查的原則（詢問、實(shí)地查看） 4、屬地登記的原則土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)10

6、一、土地登記概論（四）土地登記的原則 屬地登記物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！蓖恋氐怯涋k法第三條規(guī)定：“土地登記實(shí)行屬地登記原則。”土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)11一、土地登記概論（四）土地登記的原則 屬地登記（兩個(gè)要求）兩個(gè)要求）一是土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一性。在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)土地登記機(jī)構(gòu)來登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)構(gòu)登記；二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。同一個(gè)登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個(gè)土地登記機(jī)構(gòu)建檔保存，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)構(gòu)來分別保管。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)12一、土地登記概論（四）土地登記的原則 屬地登記（土地登記辦法第三條）

7、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？缈h級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)13宗地 土地以宗地為單位進(jìn)行登記。 宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。一、土地登記概論1、土地權(quán)屬性質(zhì)與來源國有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)抵押權(quán)地役權(quán) 2、土地權(quán)利

8、主體集體土地所有人國有土地使用權(quán)人集體土地使用權(quán)人抵押權(quán)人、地役權(quán)人3、土地權(quán)利客體坐落、界址、面積、用途、使用條件、價(jià)格等。（五）土地登記內(nèi)容 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)14一、土地登記概論（六）土地登記分類 n總登記：是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。n初始登記：是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。n變更登記：是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。n注銷登記：是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。n其他登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記等。土地登記實(shí)務(wù)上崗

9、培訓(xùn)15一、土地登記概論（七）世界土地登記制度 契約登記契約登記 權(quán)利登記權(quán)利登記 托倫斯登記托倫斯登記權(quán)利權(quán)利+托倫斯托倫斯代表國家代表國家 法國（英美） 德國 澳大利亞 我國我國立法思想立法思想 登記對(duì)抗 登記生效 登記生效登記生效為主 登記審查登記審查 形式審查 實(shí)質(zhì)審查實(shí)質(zhì)審查實(shí)質(zhì)審查為主登記公信力登記公信力 無有 有 有 登記是否強(qiáng)制登記是否強(qiáng)制 否 是 初次不強(qiáng)制依申請(qǐng)登記簿的編成登記簿的編成 人 物 人 物 頒發(fā)權(quán)利憑證頒發(fā)權(quán)利憑證 否 否 否是 登記內(nèi)容登記內(nèi)容 動(dòng)態(tài)為主 靜態(tài)為主 動(dòng)態(tài)+靜態(tài)動(dòng)態(tài)+靜態(tài)土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)16一、土地登記概論小結(jié)（一）土地登記的概念（不動(dòng)產(chǎn)公示

10、） （二）土地登記的意義（三）土地登記效力（兩種：登記對(duì)抗、登記生效）（四）土地登記原則（重點(diǎn)掌握“屬地原則”）（五）土地登記內(nèi)容（主體、客體、權(quán)屬性質(zhì)與來源）（六）土地登記分類（概念）（七）世界土地登記制度（契約、權(quán)利、托倫斯）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)17二、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?（二）土地登記申請(qǐng) （三）權(quán)屬審核（四）注冊(cè)登記（五）核發(fā)證書土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)18二、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?根據(jù)土地登記規(guī)則:土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書根據(jù)土地登記辦法:土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書地籍調(diào)查成果可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。（登記

11、辦法第9條）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)19二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 申請(qǐng)人：1、自然人完全民事行為能力人限制和無民事行為能力人2、法人3、其他組織申請(qǐng)方式：1、直接申請(qǐng)2、代理申請(qǐng)委托代理法定代理指定代理土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)20二、土地登記程序單方申請(qǐng)與共同申請(qǐng)：土地登記辦法第七條、第八條規(guī)定，土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但有下列情形之一的，可以單方申請(qǐng)：（1）土地總登記；（2）國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；（3）因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；（4）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；（5）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律

12、效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；（9）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)21二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料：土地登記申請(qǐng)書申請(qǐng)人身份證明土地權(quán)屬來源證明地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)地上附著物權(quán)屬證明法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等其他證明材料土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)土地登記實(shí)務(wù)22二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 申請(qǐng)?zhí)峤坏钠渌Y料：未成年人未成年人監(jiān)護(hù)人證明監(jiān)護(hù)人證明委托代理人申請(qǐng)委托代理人申請(qǐng)授權(quán)委托書授權(quán)委托書 代理人身份證明代理人身份

13、證明代理境外申請(qǐng)人代理境外申請(qǐng)人需公證或認(rèn)證需公證或認(rèn)證土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)23二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 登記申請(qǐng)的審查:u對(duì)人的審查（如法人資格、法定代表人身份證明、戶主資格、代理人代理手續(xù)的審查）；u對(duì)物的審查（土地權(quán)源證明、地上物權(quán)屬證明的審查）；u對(duì)其他問題的審查 。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)24二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 登記申請(qǐng)的受理:u1.申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請(qǐng)；u2.申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場更正；u3.申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五

14、日內(nèi)一次告知五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；u4.申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)25二、土地登記程序（三）權(quán)屬審核 1、權(quán)屬審核的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)法律依據(jù)： 指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。 書證依據(jù)： 申請(qǐng)人的身份證明、宗地的權(quán)屬來源證明、地上物權(quán)屬證明、地籍調(diào)查成果等。 審核標(biāo)準(zhǔn)：權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確2、權(quán)屬審核內(nèi)容土地登記申請(qǐng)人宗地自然狀況宗地權(quán)屬狀況土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)26二、土地登記程序（三）權(quán)屬審核 3、持證上崗未取得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記

15、審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記簿上簽字。 4、土地登記審查辦結(jié)期限(20+10)按照土地登記辦法，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)；特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)土地登記實(shí)務(wù)27二、土地登記程序經(jīng)辦意見: 權(quán)屬性質(zhì) 權(quán)屬來源、取得時(shí)間、方式地籍調(diào)查成果（界址用途面積依據(jù)及建議土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)土地登記實(shí)務(wù)28二、土地登記程序關(guān)于公告：在土地登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站、本行政區(qū)域范圍內(nèi)公開發(fā)行的報(bào)紙或縣級(jí)以上人民政府指定的固定場所上予以公告公告范圍公告范圍 n（一）土地總登記；n（二）集體

16、土地所有權(quán)初始登記；n（三）依職權(quán)進(jìn)行的土地注銷登記；n（四）更正登記；n（五）補(bǔ)證登記；n（六）土地登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要公告的認(rèn)為有必要公告的其他登記。n公告期限為 15 天。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)29二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 1、不予登記的情形土地登記辦法第18條規(guī)定，有下列情形之一的不予登記：土地權(quán)屬有爭議的土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的未依法足額交納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的其他依法不予登記的 不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)30二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 1、不予登記的情形：國土資發(fā)（2008）70號(hào)文的

17、規(guī)定（12種情形）土地權(quán)屬爭議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價(jià)款的；按土地價(jià)款繳納比例分割申請(qǐng)登記的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請(qǐng)要件的；對(duì)經(jīng)營性用地沒有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價(jià)低于出讓底價(jià)的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請(qǐng)辦理抵押登記的；查封登記解除前申請(qǐng)辦理抵押登記等。 (土地登記會(huì)審)土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)31二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 2、注冊(cè)登記依據(jù)和內(nèi)容依據(jù)：土地登記審批表是土地登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊(cè)登記的重要依據(jù)。注冊(cè)登記的內(nèi)

18、容主要包括：填寫土地登記卡和共用宗土地登記卡目錄、填寫土地歸戶卡、組裝土地登記簿。3、土地登記簿組成三部分：土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄（地號(hào)、宗地面積發(fā)生變更，更換土地登記卡。）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)32二、土地登記程序（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 1、土地權(quán)利證書的種類4種證書： 國有土地使用證:國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán) 集體土地所有證:集體土地所有權(quán) 集體土地使用證:集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán) 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書：土地抵押權(quán)和地役權(quán)異議登記證明/預(yù)告登記證明 。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)33二、土地登記程序（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 共有

19、宗：對(duì)共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。核發(fā)（簽收）特別注意：土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)34二、土地登記程序回顧（一）土地登記程序?qū)Ρ龋ǖ丶{(diào)查前置） （二）土地登記申請(qǐng)（登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式、申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料、登記申請(qǐng)的受理與審查） （三）權(quán)屬審核（權(quán)屬審核的依據(jù)、內(nèi)容，持證上崗，審查辦結(jié)期限）（四）注冊(cè)登記（不予登記的情形、登記依據(jù)和內(nèi)容、登記簿的組成、土地登記卡的填寫要求）（五）核發(fā)證書(證書種類、權(quán)利證書與登記簿、核發(fā)程序、證書更換與更改)土地登記實(shí)

20、務(wù)上崗培訓(xùn)35三、土地總登記（一）什么是土地總登記？（二）在什么情況下開展總登記? （三）總登記程序上的特殊性是什么？土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)36三、土地總登記（一）什么是土地總登記概念： 在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域土地進(jìn)行的全面登記。特點(diǎn)： 1、階段性、全域性、集中性。 2、程序的特殊性：增加了準(zhǔn)備工作，增加了通告和公告。 3、地籍調(diào)查：由縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門組織實(shí)施。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)37三、土地總登記（二）在什么情況下開展總登記? 兩種主要情況： 一、從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū)。 二、原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記

21、過的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)38三、土地總登記（三）總登記程序上的特殊性增加了準(zhǔn)備工作，增加了通告和公告。1、準(zhǔn)備工作組織準(zhǔn)備行政準(zhǔn)備技術(shù)準(zhǔn)備土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)39三、土地總登記（三）總登記程序上的特殊性2、通告（1）在土地登記申請(qǐng)之前（2）通告的主要內(nèi)容：土地登記區(qū)的劃分土地登記期限土地登記收件地點(diǎn)土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)文件材料其他事項(xiàng) 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)40三、土地總登記（三）總登記程序上的特殊性3、公告（權(quán)屬審核結(jié)果的公告）（1）在權(quán)屬審核后（2）公告的主要內(nèi)容：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)等；土地權(quán)利人及其他利害

22、關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；其他事項(xiàng)。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)41三、土地總登記回顧（一）什么是土地總登記？（概念、2個(gè)主要特點(diǎn)）（二）在什么情況下開展總登記? （兩種情形）（三）總登記程序上的特殊性（通告、公告內(nèi)容）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)42四、土地初始登記概念：土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。土地初始登記特點(diǎn)：與總登記的關(guān)系 初始登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前。經(jīng)常性分散性土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)43四、土地初始登記土地初始登記類型：（1）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（2）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（4）國家租賃

23、國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（5）國家作價(jià)出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（6）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（10）宅基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；（13）地役權(quán)初始登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)44四、土地初始登記對(duì)每種登記類型，我們要關(guān)注（P83-279）1、是什么含義？2、有什么法律特征？3、登記要點(diǎn)，即登記中要注意什么問題？（申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記發(fā)證）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)45四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用

24、權(quán)初始登記 1、含義 總登記之外，對(duì)一宗土地上新設(shè)立的以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)46四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（1）取得范圍限制根據(jù)土地管理法和房地產(chǎn)管理法：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 根據(jù)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（2008國務(wù)院3號(hào)文）軍事用地、社會(huì)保障性住房用地、特殊用地外，對(duì)機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施等用地探索有償使用。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)47四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（

25、2）處置受限制未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租（抵押取消）。經(jīng)過批準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人(2)領(lǐng)有國有土地使用證(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明(4)補(bǔ)交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)48四、土地初始登記（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)（權(quán)屬證明文件）國有建設(shè)用地劃撥決定書縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件新開工大中型建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告征地勘測圖件其他證明文件土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)49四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、含義 總登記之外，對(duì)一宗土地上新設(shè)立

26、的以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)50四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（1）主體廣泛（2）出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)、拍賣、掛牌 招拍掛范圍，包括：（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的。 （3）受使用期限限制：70年（居?。?、50年、 40年（商業(yè)、旅游、娛樂）(土地出讓年限起算時(shí)點(diǎn)土地出讓年限起算時(shí)點(diǎn))土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)51四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（4）不得低于協(xié)議出讓最低價(jià) 協(xié)議出讓最低價(jià)不得

27、低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。 有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國有建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)52四、土地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征（5）付清土地出讓金后方可辦理土地登記 受讓人出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 （案例）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)53四、土

28、地初始登記（二）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點(diǎn)（申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來源證明）n出讓合同；n出讓金全部繳納完畢的憑證；n有關(guān)稅費(fèi)的交納憑證；n其他證明文件。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)54四、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念對(duì)經(jīng)登記的原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為（協(xié)議）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后而進(jìn)行的土地登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)55四、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)范圍限制3、登記要點(diǎn)（申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來源證明）人民政府批準(zhǔn)文件原國有土地使用證出讓合同土地出讓金及有

29、關(guān)稅費(fèi)繳納憑證其他證明文件土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)56四、土地初始登記（四）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國有土地租賃，是指土地使用權(quán)人與縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。主要針對(duì)國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)的處置。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)57四、土地初始登記（四）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征是國有土地有償使用形式，是出讓方式的補(bǔ)充。承租國有建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。有期限限制：短期一般不超5年，長期不超出讓最高年限 。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)58四、土地初始登記3、登記要點(diǎn)

30、（1 1）提交的土地權(quán)屬證明文件：）提交的土地權(quán)屬證明文件：n國有土地租賃合同；n建設(shè)用地批準(zhǔn)書；n原國有土地使用證；n其它證明文件。n（2）權(quán)屬審核權(quán)屬審核n申請(qǐng)人必須與國有土地租賃批準(zhǔn)文件和國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中的土地使用人一致。n國有土地租賃合同應(yīng)由市、縣國土資源行政主管部門與承租人簽訂。n最高使用期限應(yīng)符合出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的最高使用期限。短期租賃年限一般不超過5年。n國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)59四、土地初始登記（五）國家作價(jià)出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企

31、業(yè)，該國有建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人是改組后的新設(shè)企業(yè)企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案由國土資源部或省級(jí)國土部門批準(zhǔn)土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)60四、土地初始登記（五）國家作價(jià)出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點(diǎn)（提交的土地權(quán)屬證明文件為）：n（1）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；n（2）土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；n（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）合同；n（4）國土資源行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同。n（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；n（6）原國有土地使用證；n（7）其它證明文件。土地登

32、記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)61四、土地初始登記（六）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國家根據(jù)需要，將一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。被授權(quán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)62四、土地初始登記（六）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征土地資產(chǎn)處置方案必須依法批準(zhǔn)（部、省級(jí)兩級(jí)）范圍受限：三類企業(yè)（經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司）在授權(quán)期限和范圍內(nèi)有處置權(quán)?？梢韵?/p>

33、直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地應(yīng)接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)63四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 1、集體土地所有權(quán)主體與行使代表屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)； 分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)； 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)64四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 2、集體土地使用權(quán)主體集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員

34、或農(nóng)村居民。集體農(nóng)用地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)65四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、集體“四荒”土地使用權(quán)集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，并經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行；集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年；權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)

35、讓、抵押、參股聯(lián)營時(shí)，要經(jīng)同意和批準(zhǔn)。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)66四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 4、宅基地使用權(quán)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅。 國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)通知（國土資發(fā)20082008146146號(hào)）號(hào)）（1）除繼承外，申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的不予受理 （2）對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理（見下頁）（案例）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)67四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 4、宅基地使

36、用權(quán)對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理（分階段：1982年、1987）n1982年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施前建房占用的宅基地，在條例實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。n1982年至1987年土地管理法實(shí)施時(shí)止，建房占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。n1987年后，建房占用的宅基地超過面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)68四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 1、概念 土地使用權(quán)抵押是指為

37、擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的占有，將該土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)69四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)設(shè)定范圍受限。 不得設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)有：土地所有權(quán)、耕地、宅基地等。 可以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)有：有權(quán)處分的建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。劃撥土地經(jīng)過批準(zhǔn)并滿足4個(gè)條件，也可以抵押。（1）土地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有合法的地上建筑物、

38、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照規(guī)定簽訂出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)70四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征 特別注意：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。（物權(quán)法183條）以承包經(jīng)營權(quán)和集體建設(shè)用地設(shè)定抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。 （物權(quán)法201條）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)71四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 債務(wù)人到期不清償債務(wù)或者

39、出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人可以對(duì)抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行折價(jià)或者拍賣、變賣，以所得的價(jià)款優(yōu)先實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。優(yōu)先受償:優(yōu)先于普通債權(quán)、優(yōu)先于后順位的抵押權(quán)優(yōu)先受償例外： 如設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)72四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征多次抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的清償順序。 以抵押權(quán)登記的先后順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，第一順序的優(yōu)先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類推。 如果抵押權(quán)登記的時(shí)間相同，也就是抵押權(quán)登記的順序相同，則按照各

40、擔(dān)保債權(quán)的比例清償，所占比例大的，多受清償。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)73四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)（1）申請(qǐng)人：抵押人和抵押權(quán)人（2）應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件:土地權(quán)利證書；主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同；下列其他相關(guān)文件： 以劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交國土資源行政主管部門批準(zhǔn)抵押的文件（抵押登記視同審批） 以集體土地使用權(quán)抵押，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明； 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意抵押證明； 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。最高額抵押的，應(yīng)記載最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)74n依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)

41、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)取得金融許可證的金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)省級(jí)人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請(qǐng)土地抵押登記。n 以部分宗地申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記的，不予受理。規(guī)劃用于社會(huì)公益設(shè)施的儲(chǔ)備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔(dān)保的儲(chǔ)備土地不得辦理抵押登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)75四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 1、地役權(quán)的概念 地役權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，是指當(dāng)事人按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。 需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱需役地（即地役權(quán)人的土地）；提供給他人使用的土地，稱供役地。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)76四、土地初始登記（九）地

42、役權(quán)初始登記 2、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人； 設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立地役權(quán)合同：未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)；地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和不得單獨(dú)抵押。（從屬性）特別注意：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。即地役權(quán)的期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)77四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)（1）申請(qǐng)人：供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人 （2）應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件：土地權(quán)利證書地役權(quán)合同下列其他相關(guān)文件： 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地

43、使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，提交用益物權(quán)人同意設(shè)立地役權(quán)的證明； 在共有土地使用權(quán)上設(shè)立地役權(quán)的，提交其他共有人同意設(shè)立地役權(quán)的證明。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)78四、土地初始登記（九）地役權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，如何處理？ 應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書上，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。 供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，向負(fù)責(zé)供役地登記的國土資源行政主管部門申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的部門完成登記后通知負(fù)責(zé)需役地登記的登記部門，由其記載于需役地的土地登記簿。

44、土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)79四、土地初始登記對(duì)每種登記類型，我們要明確：1、是什么含義？2、有什么法律特征？3、登記要點(diǎn)，即登記中要注意什么問題？（申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記發(fā)證）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)80四、土地初始登記土地初始登記類型：（1）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（2）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（4）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（5）國家作價(jià)出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（6）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（10）宅

45、基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；（13）地役權(quán)初始登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)81五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點(diǎn)（二）土地使用權(quán)變更登記 （三）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 （四）姓名或名稱、地址變更登記（五）土地用途變更登記 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)82五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點(diǎn)1、概念： 已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。 （法定代表人變更、股權(quán)轉(zhuǎn)移不需變更登記）2、主要特點(diǎn) 以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒有進(jìn)行總登記或初始登記，不可能

46、進(jìn)行變更登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)83五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變。（重點(diǎn)3種情形）(1)出讓轉(zhuǎn)讓的，需符合條件及特征必須按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合： 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證； 按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書通過轉(zhuǎn)讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，其使用年限為剩余年限。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)84五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 (2)土地使用

47、權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)85五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 (3)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán) 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，

48、自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈(zèng)等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記。 但是：轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先將土地權(quán)利申請(qǐng)到其名下后，再申請(qǐng)變更登記。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)86五、土地變更登記（三）抵押權(quán)變更登記 1、法律特征未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn) ，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2、登記要點(diǎn)不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國土資源行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接注冊(cè)登記； 在宗地原土地登記簿上進(jìn)行，記錄或更改權(quán)利證書；收回并注銷原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，填制新的土地他項(xiàng)權(quán)利

49、證明書；分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)87五、土地變更登記（三）地役權(quán)變更登記 1、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。 地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。 2、登記要點(diǎn)不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國土資源行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接注冊(cè)登記； 在宗地原土地登記簿上進(jìn)行；收回并注銷原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，填制新的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人（或地役權(quán)人）。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)88五、土地變更登記（四）姓名或名稱變更登記 一、概念姓名或名稱變更登記也稱更名登記，是指在土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下，因土地權(quán)利人姓名或名稱的改變而進(jìn)行的變更登記。二、登

50、記要點(diǎn)需要提交姓名或名稱變更的證明：如戶籍部門證明文件。需要重建土地歸戶卡需要換發(fā)土地權(quán)利證書 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)89五、土地變更登記（四）地址變更登記 一、概念因土地權(quán)利人地址改變而進(jìn)行的變更土地登記。二、登記要點(diǎn)需要提交地址變更的證明：如工商管理部門證明文件。需要更改土地登記簿需要更改土地歸戶卡不需對(duì)土地權(quán)利證書進(jìn)行更改和更換土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)90五、土地變更登記（五）土地用途變更登記 我國實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度，因此，土地用途變更必須經(jīng)過批準(zhǔn)。1、提交的權(quán)屬文件資料土地權(quán)利證書地上建筑物、附著物權(quán)屬證明 土地用途變更的批準(zhǔn)文件2、登記發(fā)證變更登記簿更改歸戶卡上的“用途”欄目的內(nèi)容

51、。土地證書不需更換，只需更改。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)91六、注銷登記1、概念: 因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記。2、注銷登記的6種情形:依法收回的國有土地依法征收的農(nóng)民集體土地因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)92六、注銷登記3、登記要點(diǎn)可直接辦理注銷登記的情形：u依法收回的國有土地；u依法征收的農(nóng)民集體土地；u因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)

52、93六、注銷登記3、登記要點(diǎn)因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)利滅失的證明材料當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷登記的處理：u國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷公告，公告期滿直接辦理注銷登記。u特別注意：土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)94七、其他登記（一）更正登記（二）異議登記（三）預(yù)告登記（四）查封、預(yù)查封登記（五）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)95七、其他登記（一）更正登記1、概念 指當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有

53、遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或國土資源行政主管部門依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)96七、其他登記（一）更正登記2、更正登記的3種情形國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)97七、其他登記（一）更正登記3、更正登記的2種方式土地權(quán)利

54、人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請(qǐng)更正登記。經(jīng)國土資源行政主管部門審核，申請(qǐng)屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)予以更正。國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，如審查疏忽造成錯(cuò)登、漏登的，國土資源行政主管部門可依職權(quán)，根據(jù)事實(shí)，在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記。 注意：更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時(shí)，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)98七、其他登記（一）更正登記4、土地登記錯(cuò)登和漏登的原因原始登記文件錯(cuò)誤；登記申請(qǐng)人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；土地登記人員審查疏忽或書寫錯(cuò)誤。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)99七、其

55、他登記（一）更正登記5、登記要點(diǎn)土地權(quán)利人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請(qǐng)書 證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利證書 涉及第三人的承諾書或其他證明文件利害關(guān)系人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請(qǐng)書 證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利人同意更正的書面證明文件土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)100七、其他登記（二）異議登記1、概念 異議登記是指國土資源行政主管部門將事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)土地登記簿記載的事項(xiàng)提出的異議記入登記簿的行為。注：為事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù)。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)101七、其他登記（二）異議登記2、法律特征與登記要點(diǎn)異議登記屬于可單方申請(qǐng)的登記類型；異議登記期間，未經(jīng)異

56、議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記；將異議記載入土地登記簿，頒發(fā)異議登記證明，并書面通知登記名義權(quán)利人 ；異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償；異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)102七、其他登記（二）異議登記3、注銷異議登記的3種情況異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的（案例）土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)103七、其他登記（三）預(yù)告登記1、概念 物權(quán)法第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不

57、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 預(yù)告登記，是指為保全將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)104七、其他登記（三）預(yù)告登記2、法律特征前提：簽訂了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議。注冊(cè)登記后頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)105七、其他登記（三）預(yù)告登記3、登記要點(diǎn)（1）申請(qǐng)人：簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方（2）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料土

58、地登記申請(qǐng)書；土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議。（3）注冊(cè)登記與核發(fā)預(yù)告登記證明建立宗地新土地登記簿依據(jù)土地登記簿填寫土地歸戶卡根據(jù)土地登記簿填發(fā)預(yù)告登記證明土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)106七、其他登記（三）預(yù)告登記4、預(yù)告登記消滅的4種原因預(yù)告登記的土地權(quán)利依法終止；預(yù)告登記權(quán)利人明確作出放棄預(yù)告登記的意思；預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)消滅； 如因債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記導(dǎo)致預(yù)告登記失效的；預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)際履行。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)107七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記1、概念： 對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)進(jìn)行的登記。 查封已登記；預(yù)查封未登記最高人民法院

59、、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知（法發(fā)20045號(hào)） 對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)108七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記什么情況下預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記？ 土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。查封已登記；預(yù)查封未登記 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)109七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記兩個(gè)以上法院對(duì)同一宗土地進(jìn)行查封，怎么辦？ 查封與輪候查封（先來后到原則）： 國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)

60、，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權(quán)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。 輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行排列。土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)110七、其他登記（四）查封、預(yù)查封登記2、法律特征在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。查封、預(yù)查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。 土地登記實(shí)務(wù)上崗培訓(xùn)111七、其他登記（四）查封、預(yù)