2008年土地估價(jià)理論與方法

1、2008 土地估價(jià)師土地估價(jià)理論與方法考試試卷二 土地估價(jià)理論與方法 (總分 100 分 )一、判斷題 (10 題，題號(hào) l 10，共 10 分。請(qǐng)判斷各題說(shuō)確或錯(cuò)誤，并將答題 卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的符號(hào)涂黑，正確涂“、/”，錯(cuò)誤涂“X”。評(píng)分說(shuō)明：每題 1 分，判斷錯(cuò)誤不得分并倒扣 1 分，最多扣至判斷題總分為 O)1. 土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。( )2. 采用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是 “區(qū)域因素”所描述的圍。 ( )3. 土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價(jià)值參考。( )4. 采用成本逼近法評(píng)估城鎮(zhèn)待拆遷國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，土地取

2、得費(fèi)可 按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安 置補(bǔ)助費(fèi)。 ( )5. 采用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)該把握好最佳開(kāi)發(fā)利用方式的分析、開(kāi)發(fā)總價(jià)值 的預(yù)測(cè)，以及開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)期、利潤(rùn)等項(xiàng)的估算。 ( )6. 土地評(píng)估價(jià)格的高低與土地估價(jià)人員的水平關(guān)系很大，估價(jià)師水平越 高，評(píng)估價(jià)格越高。 ( )7. 在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價(jià)與土地容積率呈正相 關(guān)。 ( )8. 某待估宗地設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利后，會(huì)適當(dāng)提高該宗地的市場(chǎng)價(jià)值。( )9. 相對(duì)于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對(duì)地價(jià)水平的影響最大。( )10. 在采用收益還原法計(jì)算附著有建筑物的土地價(jià)格時(shí)，需要遵循最

3、有效使 用原則，將土地收益從房地收益中分離出來(lái)。 ( )二、單項(xiàng)選擇題(45題，題號(hào)11 55,共45分。每題有A、B、C、D四個(gè) 備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂 黑。評(píng)分說(shuō)明：每題 1 分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分 )11. 工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對(duì)運(yùn)輸、勞力及 ( ) 相互作用的分析和計(jì)算。A. 道路因素B.區(qū)位因素C.集聚因素D.資金因素12. 某城市二級(jí)住宅用地平均容積率為 2.0 ，以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià) 為 1200元/ 平方米?，F(xiàn)有一宗住宅用地位于二級(jí)地，其容積率為 4.0 ，除容積 率外無(wú)須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價(jià)最可能為 (

4、) 元/平方米。A. 950 B.1200 C.1300 D.150013. 某大型百貨商城臨街寬 150 米，進(jìn)深 100 米，采用路線價(jià)法評(píng)估其土地 價(jià)格時(shí)必須進(jìn)行修正的容有 ( ) 。A. 寬深比修正 B. 區(qū)位修正 C. 用途修正 D. 出讓方式修正14. 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施以來(lái)，對(duì)全國(guó)各地的工業(yè)地 價(jià)有一定影響，這屬于影響土地價(jià)格的 ( ) 。A. 一般因素 B. 區(qū)域因素 C. 個(gè)別因素 D. 環(huán)境因素15. 關(guān)于描述土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的是 ( ) 。A. 土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格 B. 土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定C. 土地價(jià)格總體呈上升趨勢(shì) D. 土地價(jià)格具

5、有明顯的地域性16. 生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格是按 ( ) 進(jìn)行分類的。A. 權(quán)利類型 B. 價(jià)格形成方式C .價(jià)格表示方法 D. 土地的存在形態(tài)17. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是 ( ) 在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。A. 合法原則B.預(yù)期收益原則C. 最有效使用原則 D. 替代原則18. 土地還原利率為 7.0%，房屋還原利率為 9.6%，則房地產(chǎn)綜合還原利率 可能為( ) 。A. 6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%19. 我國(guó)土地價(jià)格是 ( ) 和收益的購(gòu)買價(jià)格。A. 土地價(jià)值 B. 土地所有權(quán)C.土地使用價(jià)值D. 土地權(quán)利20. 新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：

6、將空間作為地租 的一個(gè)核心問(wèn)題進(jìn)行了考慮，首次引入 ( ) 概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方 法。A. 競(jìng)爭(zhēng)模式 B. 區(qū)位平衡 C. 邊際效益 D. 博弈占位21. 按行政原則確定的居民出行購(gòu)物距離比按市場(chǎng)原則確定的距離要 ( ) 。A. 近 B. 完全相同 C. 略有差異 D. 遠(yuǎn)22. 影響土地區(qū)位的行政因素有 ( ) 。A .城市拆遷 B. 城市規(guī)劃 C. 用地審批 D. 規(guī)劃審批23. 某宗容積率為 r(r>1) 的宗地，樓層數(shù)為 n 層，每層建筑面積均相等， 樓面地價(jià)為%地面地價(jià)為%建筑覆蓋率為e,則下面描述錯(cuò)誤的是()。24. 在城市土地定級(jí)時(shí)，要考慮主次干道對(duì)周圍土地的影

7、響距離，該距離一 般用以下 ( ) 方式確定。A. 從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離B. 建成區(qū)面積與所有主、次干道總長(zhǎng)度比值的一半C. 道路所在的級(jí)別圍的道路總長(zhǎng)度與級(jí)別面積的比D. 兩條道路之間的中心線到路中心線的距離25. 在建立路線價(jià)及其修正體系的基本程序中，首先是要( ) 。A .設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B. 劃分地價(jià)區(qū)段C.劃分地價(jià)等級(jí)D.劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段26. 關(guān)于成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，下列選項(xiàng)中描述錯(cuò) 誤的是 ( ) 。A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，要進(jìn) 行年期修正B. 當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本

8、價(jià)格的差額確定時(shí)， 需對(duì)土地增值收益進(jìn)行年期修正C. 當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需 對(duì)成本價(jià)格進(jìn)行年期修正D .當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正27. 下列選項(xiàng)中說(shuō)法錯(cuò)誤的是 ( )A. 絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源B. 級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素C. 壟斷地租來(lái)自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D. 礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣，都包含級(jí)差地租和絕對(duì)地租28. 最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和 ( ) 原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái) 作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A. 需求與供給B.報(bào)酬遞增遞減C .最有效使用 D. 變動(dòng)29. 采用剩余

9、法估價(jià)時(shí)，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是( ) 。A. 計(jì)算建筑密度 B. 估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用C. 估算建筑成本 D. 確定土地最佳利用方式30. 關(guān)于絕對(duì)地租描述，下列選項(xiàng)中不正確的是 ( ) 。A. 絕對(duì)地租是平均利潤(rùn)的一部分B. 絕對(duì)地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額C. 絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來(lái)源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D. 土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因31. 下列選項(xiàng)中 ( ) 不屬于路線價(jià)估價(jià)法中深度修正的方法。A. 四三二一法則 B. 慕斯法則C.杉木正幸法則D.哈柏法則32. 根據(jù)土地報(bào)酬遞減的基本原理，下列選項(xiàng)中表述不正確的是 ( ) 。A. 當(dāng)邊際報(bào)酬大

10、于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì)B. 當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開(kāi)始下降C. 當(dāng)邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬最低D. 當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)， 平均報(bào)酬率最高33. 城市規(guī)劃限制條件往往會(huì)影響土地價(jià)格，下列選項(xiàng)中不屬于此類的是()。A.宗地容積率B.宗地形狀C.建筑密度D.宗地用途34. 某宗地土地使用者經(jīng) 2年自行開(kāi)發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地 開(kāi)發(fā)期需要 3 年，如開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入，則采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 的計(jì)息期應(yīng)為 ( ) 年。A. 1 B.1.5 C.2 D.335. 某住宅小區(qū)的平均月租金為 21 元/ 平方米，年

11、總費(fèi)用為 72元/平方米， 房地產(chǎn)總價(jià)為 3000 元/ 平方米，土地還原利率為 4%，該小區(qū)土地樓面價(jià)格為 900元/ 平方米，則建筑物還原利率為 ( ) 。A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%36. 建筑地段地租的一個(gè)顯著特點(diǎn)是 ( ) 占有顯著的優(yōu)勢(shì)。A. 壟斷地租 B. 級(jí)差地租 C. 絕對(duì)地租 D. 相對(duì)地租37. 決定土地價(jià)格高低的主要因素是 ( ) 的存在。A. 壟斷地租 B. 級(jí)差地租 C. 絕對(duì)地租 D. 相對(duì)地租38. 下列選項(xiàng)中，最適合采用成本逼近法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的是( ) 。A. 城市中心的商業(yè)用地 B. 公益設(shè)施用地C.城市中心的綜合用地D.

12、待開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)用地39. 公式“還原利率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”的“安全利率”一般可用 ( ) 代表。A. 一年期定期存款利率 B. 一年期貸款利率C .證券年平均收益利率 D. 期貨年收益利率40. 下列選項(xiàng)中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是( ) 。A. 用途應(yīng)相同 B. 同一供需圈C .兩年的交易案例 D. 交易案例的真實(shí)性41. 下列選項(xiàng)中，不適合用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的是 ( ) 。A.工業(yè)區(qū)待出讓地塊B.市中心辦公樓的租金C.二手房交易價(jià)格D.邊遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地42. 基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的 ( ) 和公示性價(jià)格，通過(guò)定期公布，向社會(huì) 提供土地市場(chǎng)的有關(guān)地價(jià)水平

13、及其變動(dòng)趨勢(shì)。A. 宏觀性 B. 微觀性 C. 指導(dǎo)性 D. 控制性43. 某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為 100 元/ 平方米，相關(guān)稅費(fèi)為 50元/平方 米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是 200元/平方米，利息為 15 元/平方米，投資利潤(rùn)率為 25%， 則土地投資利潤(rùn)為 ( ) 元/ 平方米。A. 86.00 44. 某城市以 2005年為基期， 2006年、2007年、2008年的地價(jià)指數(shù)分別 為 110、115、123。某比較案例 2006年成交價(jià)為 1200元/ 平方米，則 2008年 該比較案例價(jià)格為 ( ) 元/ 平方米。A. 1476 B.1342 C.1200 D.107345. 甲、乙、丙三宗

14、土地的單價(jià)分別為 1200元/ 平方米、 860元/平方米、 800元/ 平方米，建筑容積率分別為 8、5、4.5，若其他條件相同，則購(gòu)買者會(huì) 優(yōu)先選擇 ( ) 。A. 甲宗地 B. 乙宗地C.乙宗地、丙宗地任選其一 D.甲宗地、乙宗地任選其一46. 下表為某城市基于樓面地價(jià)的住宅容積率修正系數(shù)表。比較案例的容積 率為2,樓面地價(jià)為2000元/平方米，待估宗地容積率為3.5，其地面地價(jià)為() 元/平方米。容積率1.822.533.5修止系數(shù)1.000. 970. 920. 880. 85A. 1753 B.5950 C.6134 D.798847. 現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商

15、業(yè)用途價(jià)格為800元/平方米，商住混合用途價(jià)格為1000元/平方米，則該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為() 元/平方米。A. 800 B.900 C.1000 D.180048. 某宗地的土地取得成本為1500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，投資 利息500萬(wàn)元，銷售費(fèi)用400萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn) 價(jià)值為9000萬(wàn)元，則投資該宗地的收益率為()。A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%49. 2006年某寫字樓出租，簽訂了 3年租賃合同，合同月租金50元/平方 米，每年租金增長(zhǎng)率為10%每年支出總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫字 樓的房地純收益

16、為()元/平方米。A.220 B.346 C.592 D.70050. 某大型國(guó)有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2%現(xiàn)上市需按作價(jià)人股方式處置，評(píng)估時(shí)設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價(jià)1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無(wú)償收為國(guó)有，則年折 舊費(fèi)為()元/平方米。51. 某宗地的無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格為1000萬(wàn)元，土地還原利率為6%該宗地70年土地使用權(quán)價(jià)格是()萬(wàn)元。A. 1017 B.987 C.983 D.91052. 2004年某宗地土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為1000萬(wàn)元。2008年某評(píng)估公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，據(jù)調(diào)查，目前該區(qū)域同等情況下土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需2000萬(wàn)

17、元，年利息率為6%采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)該取()萬(wàn)元。A. 1000 B.1124 C.2000 D.224753. 某工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)面積100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)總地價(jià)為3億元，可出讓土地 的比例為60%現(xiàn)出讓一宗工業(yè)用地，其土地出讓底價(jià)為()元/平方米。A.300 B.400 C.500 D.60054. 某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，其修正值 如下表?，F(xiàn)有一宗工業(yè)用地坐落在四級(jí)地，達(dá)到“三通 (通路、通上水、通電)平”，則其土地開(kāi)發(fā)程度修正值為()元/平方米。開(kāi)發(fā)程度通路通上水通下水通電通訊平整土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(元/平方米)50'10530615A.0 B

18、. -5 C. -6 D. -1155. 某宗地建有一座建筑物，建筑層數(shù)為 5 層，各層建筑面積相等，建筑密 度為 50%，土地單價(jià)為 2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為 ( ) 元/ 平方米。A. 2500 B.1250 C.1000 D.500三、多項(xiàng)選擇題 (15 題，題號(hào) 56 - 70 ，共 30 分。每題有 A、B、C、D、E 五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字 母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題 2 分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分 ; 少選但 均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得 0.5 分)56. 關(guān)于重置價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別，下列選項(xiàng)中說(shuō)法錯(cuò)誤的有 ( )A.

19、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同B. 建筑工藝不同C. 選用的建筑材料不同D. 建筑構(gòu)配件不同E. 采用的人工單價(jià)不同57. 適用于對(duì)大批量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法有 (. )A. 路線價(jià)法 B. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法C.成本逼近法D.市場(chǎng)比較法E. 收益還原法58. 根據(jù)剩余法的基本原理，下列計(jì)算公式正確的有 ( ) 。A. 地價(jià)=開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值一整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一開(kāi)發(fā)商正常利潤(rùn)B. 地價(jià)二市場(chǎng)價(jià)格一正常成本一正常利潤(rùn)一不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)C. 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)筑開(kāi)發(fā)費(fèi)一管理費(fèi)一維修費(fèi)一保險(xiǎn)費(fèi)一稅金一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)D. 地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)筑總成本一銷售費(fèi)用一稅金一利息E. 地價(jià)二不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)筑開(kāi)發(fā)費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一稅金一開(kāi)發(fā)商利

20、潤(rùn)59. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的 ( ) 。A. 土地用途 B. 土地級(jí)別C.土地使用者D. 土地開(kāi)發(fā)程度E. 基準(zhǔn)地價(jià)60. 下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有 ( ) 。A. 總體呈上升趨勢(shì)，上升速度較一般商品緩慢B. 具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性C. 土地價(jià)格高低決定了地租水平高低D. 土地價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本決定E .土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)61. 關(guān)于各種估價(jià)方法的適用圍，下列選項(xiàng)中說(shuō)確的有 ( ) 。A. 路線價(jià)法是僅適用于特大城市的估價(jià)方法B. 成本逼近法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)及住宅不適用C. 市場(chǎng)比較法除了可以用于土地價(jià)格評(píng)估外，也可以為房地產(chǎn)租金

21、評(píng)估D. 收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)E. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用圍與市場(chǎng)發(fā)育程度無(wú)關(guān)62. 下列關(guān)于單位地價(jià)、樓面地價(jià)描述正確的有 ( ) 。A. 樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)十容積率B. 單位地價(jià)比樓面地價(jià)更能反映地價(jià)水平高低C. 樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)十建筑面積D. 單位地價(jià)：樓面地價(jià)十土地總面積E. 樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)X土地面積十建筑面積63. 根據(jù)房屋的承重構(gòu)件、建筑材料和建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，房屋的結(jié)構(gòu)分為 ( ) 。A. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) B. 土木結(jié)構(gòu)C .磚混結(jié)構(gòu) D. 磚木結(jié)構(gòu)E. 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)64. 我國(guó)現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括 ( )A. 土地出讓金 B. 青苗補(bǔ)償費(fèi)C.土地承

22、包費(fèi)D.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)E. 耕地占用稅65. 根據(jù)馬爾薩斯的觀點(diǎn)，地租是總產(chǎn)品中的剩余部分，產(chǎn)生該剩余的原因 有( ) 。A. 土地的性質(zhì)B. 土地的用途c. 生活必需品所特有的性質(zhì) D. 肥沃土地的相對(duì)稀少性E .土地空間分布不均66. 下圖是土地報(bào)酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有 ( ) 。A. L1、L2、L3分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬B. 從計(jì)算過(guò)程來(lái)看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值C. 總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn)D. 第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段E. 總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零67. 估價(jià)人員根據(jù)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)，能夠了解到宗地的

23、( ) 等信 息。A. 四至 B. 面積 C. 用途 D. 取得價(jià)格E .權(quán)屬糾紛68. 在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有 ( ) 。A. 交通條件 B. 物價(jià)變動(dòng) C. 繁華程度 D. 宗地臨街狀況E. 房地產(chǎn)投機(jī)69. 建筑物折舊的類型包括 ( ) 。A. 物理折舊 B. 經(jīng)濟(jì)折舊 C. 功能折舊 D. 材料折舊E.環(huán)境性折舊70. 在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有 ( ) 。A. 設(shè)施類型是否齊備 B. 設(shè)施價(jià)格C.設(shè)施水平D.使用保證率E. 設(shè)施使用頻率四、情景分析題 (3 題，含 15小題，題號(hào) 71一 85，共 15分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備

24、選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題 號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題 1 分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不 倒陽(yáng)分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得 0. 25 分)，( 一) 某縣賓館建于 20 世紀(jì) 80 年代，以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用 權(quán)。 1998 年 5月賓館領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周 圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)施骨干輸電線路為雙回路 10 千伏，供水管徑 300 毫米，排水管徑 500 毫米，固定裝機(jī)容量為 1000門。賓館 部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全?，F(xiàn)因賓館經(jīng)營(yíng)不善，縣人民政府 批準(zhǔn)其在不改變用途的前提下

25、進(jìn)行整體改制。就上述容，回答 71 - 75 小題的 問(wèn)題。71. 下列選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估描述錯(cuò)誤的有 ( ) 。A. 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 =出讓土地使用權(quán)價(jià)格B. 企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)C. 該賓館土地使用權(quán)以無(wú)償方式取得，土地資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)D. 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不包含土地增值收益72. 根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類 ( GB/T 21010-2007) ，評(píng)估時(shí)可設(shè)定其土 地用途為 ( ) 。A.批發(fā)零售用地B.住宿餐飲用地C.商務(wù)金融用地D.商服用地73. 若你為該賓館改制的土地估

26、價(jià)師，優(yōu)先選擇的兩個(gè)估價(jià)方法為 ( ) 。A. 市場(chǎng)比較法 B. 收益還原法C.成本逼近法D.剩余法74. 對(duì)該賓館進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，關(guān)于土地開(kāi)發(fā)程度的描述，下列選項(xiàng)中正確 的有( ) 。A. 待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”和部場(chǎng)地平整B. 待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開(kāi)發(fā)程度C. 待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線場(chǎng)地平整D. 待估宗地必須按“五通一平”進(jìn)行地價(jià)評(píng)估75. 該賓館改制時(shí)，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( ) 。A .補(bǔ)辦出讓手續(xù) B. 保留劃撥C.作價(jià)出資(入股)D.國(guó)有租賃(二)某企業(yè)因融資需要委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬某宗地 2008年

27、 6月30 日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待估宗地位于市區(qū)綜合級(jí)別三級(jí)地、商業(yè)用地二級(jí)地、住宅用地三級(jí)地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%住宅用地占 80%城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為 2007年1月1日，綜合級(jí)別三級(jí)地基準(zhǔn)地 價(jià)為3500元/平方米，商業(yè)用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為 5000元/平方米，住宅用地 三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米。市國(guó)土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)(以上季度 為100)如下表。就上述容，回答 76 80小題的問(wèn)題。公告期2007. 1.12007. 3.312007.6. 302007. 12.31商業(yè)用地100. 00102. 18103.26104. 55105.46

28、104. 15101.20住宅用地100. 00103.35102.02104.26106.33103.81102.6976.對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素是()。A.定級(jí)類型B.開(kāi)發(fā)程度C.容積率D.年期77. 該城市的土地定級(jí)類型有()。A.商業(yè)用地定級(jí)B.商住混合用地定級(jí)C.住宅用地定級(jí)D. 土地綜合定級(jí)78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)上升了()。A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21%79. 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)應(yīng)該是()。80. 若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12，區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為5.06%，年期修正系數(shù)為0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個(gè)別因素 修正系數(shù)為6. 01%，年期修正系數(shù)為0.9981，開(kāi)發(fā)程度均不需作修正，則該宗 地總地價(jià)為()萬(wàn)元。A.7171 B.5721C. 4851 D. 4271(三)某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬(wàn)元/月，其余各層為客房，共 300個(gè)房間，平均每間房費(fèi)95元/天，空置率為25%該賓館營(yíng)業(yè)實(shí)際花費(fèi)25 萬(wàn)元/月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每間房費(fèi)90元/天