一次與二次裝修對(duì)比

1、兩種住宅裝修模式的比較中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)2006-11-29 來源:中國(guó)建筑裝飾網(wǎng)12000年8月,在國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等部門發(fā)出的關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、提高住宅質(zhì)量的若干意見中明確指出:“加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理,積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式,避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民的現(xiàn)象”,北京市建委主任已發(fā)表了今后不許銷售毛坯房的講話。住宅精裝修銷售,已經(jīng)正式通過國(guó)家行政指導(dǎo)的方式開始在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中實(shí)施,為什么住宅建設(shè)從推廣二次裝修變?yōu)橥茝V一次裝修呢,這在人們的思想上必然要有個(gè)轉(zhuǎn)變過程,為了幫助業(yè)內(nèi)盡快清理由于轉(zhuǎn)化而造成的思想上的模糊認(rèn)識(shí),有必要對(duì)兩種住宅裝修模式進(jìn)行深入的探討。一、

2、二次裝修模式分析我國(guó)自20世紀(jì)90年代中期開始推行二次裝修的住宅開發(fā)建設(shè)模式,即開發(fā)商銷售的是未經(jīng)裝修的毛坯房,頂、墻、地為水泥面,不配置衛(wèi)、浴設(shè)施和廚房設(shè)備、有些甚至連門及隔斷也沒有,住戶必須經(jīng)過裝修后才能居住消費(fèi)。這種模式銷售的其實(shí)是未脫離生產(chǎn)過程的半成品房。二次裝修模式在我國(guó)住宅建設(shè)的很長(zhǎng)時(shí)間是主導(dǎo)形式,因此有必要進(jìn)行深入的分析。(一二次裝修的歷史背景提出二次裝修的住宅開發(fā)建設(shè)模式,是在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段,原來的一次裝修表現(xiàn)出很多弊端的基礎(chǔ)上提出的,有其社會(huì)背景和基礎(chǔ),主要體現(xiàn)在我國(guó)住宅建設(shè)特定發(fā)展階段,為適應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)出4個(gè)方面低水平的需要。1.住宅開發(fā)建設(shè)質(zhì)量水平低我國(guó)住宅產(chǎn)

3、業(yè)發(fā)展的前期,受經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響和制約,設(shè)計(jì)、施工水平不高,住宅建設(shè)在外觀質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、功能布局和裝修質(zhì)量上都是低標(biāo)準(zhǔn)的,無法適應(yīng)人們的需求,購(gòu)房者或住戶要經(jīng)過裝修改造才能比較滿足使用要求,是實(shí)施二次裝修的重要依據(jù),具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一是戶型單調(diào)。住宅開發(fā)前期,每幢樓一般僅有34個(gè)戶型,從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)上看,戶型的種類也很少,往往一種設(shè)計(jì)圖紙長(zhǎng)時(shí)間的使用,在戶型設(shè)計(jì)上,也沒有充分考慮使用者日常生活的要求,更多的考慮提高使用率,因此無法滿足大多數(shù)家庭生活的需要,住戶在使用前要進(jìn)行必要的改造。第二是功能布局普遍不合理。前期開發(fā)建設(shè)的住宅樓,單戶面積不大、流程設(shè)計(jì)欠缺,功能區(qū)域劃分不科

4、學(xué),不僅有小門廳、大臥室的問題,房間布局、區(qū)域位置也不適合使用,需要人們?cè)谑褂们爸匦逻M(jìn)行功能布局的設(shè)計(jì)來適應(yīng)每個(gè)家庭不同的結(jié)構(gòu)、職業(yè)、生活習(xí)慣的要求也需要進(jìn)行裝飾改造。第三是裝修質(zhì)量低。統(tǒng)一的低標(biāo)準(zhǔn)裝修,根本無法滿足人們追求舒適、美化居住環(huán)境的要求。材質(zhì)水平低、做工粗糙、色彩及造型單一,嚴(yán)重脫離了消費(fèi)者的需求,因此需要大面積乃至全部的更換。這是裝修水平脫離消費(fèi)者支付能力和消費(fèi)目標(biāo)最重要的表現(xiàn)。在拆除原有裝修材料、設(shè)備時(shí),造成了極大的浪費(fèi),成為實(shí)施一次裝修最重要的依據(jù)。2.住宅商品化水平低我國(guó)在20世紀(jì)90年代中期以前,個(gè)人向開發(fā)商購(gòu)房的比例極低,無論是國(guó)家建設(shè)用地拆遷安置,還是單位分配住房,都

5、是采用分房安置的辦法,個(gè)人對(duì)面積、位置、戶型的選擇性差。當(dāng)時(shí)的開發(fā)商面對(duì)的都是集團(tuán)購(gòu)房,整幢樓賣給一個(gè)或幾個(gè)單位,再由單位分配,這種銷售方式,一般是整幢樓統(tǒng)一分配,分配后各住戶在統(tǒng)一時(shí)間內(nèi)集中進(jìn)行裝修改造和裝飾布置,裝修后施工隊(duì)伍集體撤出,住戶統(tǒng)一搬家入住。由于是分配住房,人們對(duì)原來裝飾的質(zhì)量不會(huì)太多計(jì)較,進(jìn)行裝修改造的費(fèi)用主要是由各種補(bǔ)貼和個(gè)人積蓄支付。商品化水平低制約了個(gè)人的選擇性,人們不能挑選到滿意的商品,就希望選擇改造余地更大的半成品,也是實(shí)施二次裝修重要的市場(chǎng)基礎(chǔ)。3.正規(guī)建筑裝飾工程企業(yè)參與率低一方面開發(fā)商和居民消費(fèi)者對(duì)裝飾裝修工程的市場(chǎng)運(yùn)作認(rèn)識(shí)不足,對(duì)正規(guī)企業(yè)的價(jià)格、取費(fèi)等不能理

6、解。另一方面,正規(guī)裝修工程企業(yè)對(duì)大規(guī)模家庭裝修工程的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足,在公共建筑裝飾裝修市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不很激烈的情況下,不愿涉足家庭裝修市場(chǎng),造成住宅建設(shè)發(fā)展速度很快,裝飾工程施工力量不足,也促使房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅建設(shè)中的裝修環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)交給消費(fèi)者完成。4.裝修裝飾材料水平低在開發(fā)商能夠接受價(jià)位上的裝修裝飾材料和產(chǎn)品,都是性能差、質(zhì)量低、做工粗糙的產(chǎn)品和材料,沒有形成配合家庭裝修的材料體系。大多數(shù)裝修裝飾材料生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、技術(shù)不成熟、加工安裝性能差、施工工期長(zhǎng),既不利于房地產(chǎn)開發(fā)商盡快低成本完工銷售的目標(biāo),也使住戶對(duì)裝修后的門窗、衛(wèi)浴、廚具等產(chǎn)品及材料普遍不滿意,而市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和材料的價(jià)格開發(fā)商又不能接受

7、,于是開發(fā)商就把這部分產(chǎn)品和材料的選擇權(quán)交給了消費(fèi)者。(二二次裝修模式的優(yōu)勢(shì)分析二次裝修住宅開發(fā)建設(shè)模式不僅有其存在的客觀條件,同時(shí)做為主導(dǎo)形式也有其存在的合理性和科學(xué)性。二次裝修帶動(dòng)了家庭裝修市場(chǎng)的容量急劇擴(kuò)大,已經(jīng)成為建筑裝飾行業(yè)的一個(gè)重要組成部分。此種住宅建筑裝修模式具有以下幾個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)。1.對(duì)原住宅建筑的先天不足給予了調(diào)整和改善使之更能適應(yīng)家庭生活的需要,每個(gè)家庭的裝修裝飾,都是對(duì)原建筑的戶型調(diào)整和改造,是以家庭生活的方便、舒適為目的的再設(shè)計(jì)過程,使布局更為科學(xué)、流程更為合理,更能適合家庭生活的特點(diǎn)和習(xí)慣,這在住宅開發(fā)建設(shè)不完善階段,是減少住戶怨氣、滿足使用者要求的一條最基本的途徑,

8、人們?cè)诩榷ㄊ褂妹娣e中的很多改造方案,也為以后的住宅設(shè)計(jì)者們提供了很好的設(shè)計(jì)思路和參考。2.適應(yīng)了家居環(huán)境個(gè)性化的要求消費(fèi)者能夠更多的根據(jù)自己的喜好、意愿設(shè)計(jì)裝修自己的家居環(huán)境,在色彩運(yùn)用、造型設(shè)計(jì)、家具制作等方面有更多的創(chuàng)作空間,融入更多的感情因素,創(chuàng)造出風(fēng)格突出、檔次分明、環(huán)境溫馨、使用方便、體現(xiàn)家庭特征的個(gè)性化家居環(huán)境,適應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)人民物質(zhì)生活水平提高的要求,體現(xiàn)了現(xiàn)代化進(jìn)程中人們對(duì)物質(zhì)文化生活的追求。3.促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)了裝飾裝修工程的透明度,也提高了全民的裝飾文化方面的知識(shí)水平。通過大量的家庭裝修工程實(shí)踐,人們對(duì)工程的價(jià)格、構(gòu)造、質(zhì)量及主要材料及產(chǎn)品的品種、性能、價(jià)格等

9、有了初步了解。工程企業(yè)及材料商開展面對(duì)消費(fèi)者的競(jìng)爭(zhēng),加快了適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品開發(fā)和更新?lián)Q代進(jìn)程,對(duì)推動(dòng)行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展不僅創(chuàng)造了發(fā)展空間,同時(shí)也增強(qiáng)了發(fā)展的外在動(dòng)力。4.帶動(dòng)了家庭裝修市場(chǎng)繁榮和相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門的發(fā)展特別是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期,二次裝修形成的家裝、建材、飾材市場(chǎng),吸納了大量的城市下崗工人及農(nóng)村富裕勞動(dòng)力,緩解了社會(huì)矛盾,目前家庭裝修市場(chǎng)的從業(yè)人員已達(dá)數(shù)百萬,家庭裝修支出每年已達(dá)千億元以上,對(duì)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等,都發(fā)揮了重要的作用,使建材、五金、紡織、林工、機(jī)電等多個(gè)部門獲得了發(fā)展與提高的機(jī)遇。(三二次裝修的主要問題在推廣實(shí)施二次裝修過程中,暴露出這種模式的先天缺陷,具體

10、表現(xiàn)在以下幾方面。1.增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)建筑裝飾及居室環(huán)境設(shè)計(jì)是非常專業(yè)的問題,裝修裝飾工程的施工是專業(yè)技術(shù)極強(qiáng)的生產(chǎn)制造過程,把整個(gè)住宅裝修過程完全交給非專業(yè)的消費(fèi)者,增加了單位及消費(fèi)者精神、思想上的負(fù)擔(dān)和煩惱。單位分房后,辦公室無人的現(xiàn)象大量存在,人們?cè)谘b修領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)、工程實(shí)踐,花費(fèi)了大量精力,嚴(yán)重影響了正常的工作、學(xué)習(xí)和生活。有人戲稱:“要減肥就裝修”,也有的消費(fèi)者從設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍選擇、現(xiàn)場(chǎng)管理、監(jiān)理直至垃圾消納的全過程實(shí)踐后,引發(fā)要當(dāng)家庭裝修公司老板的念頭,都反映出消費(fèi)者的精神壓力和心情的無奈。2.造成結(jié)構(gòu)的破壞,降低了整體的質(zhì)量和環(huán)境安全水平大量的家庭裝修工程由非專業(yè)的消費(fèi)

11、者主持設(shè)計(jì)、選材和施工,根本不可能按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的要求進(jìn)行。隨意拆改結(jié)構(gòu),不負(fù)責(zé)任的選擇和使用裝飾材料,亂鑿亂剔的野蠻施工現(xiàn)象大量存在。經(jīng)過裝修后的住宅樓,荷載普遍超標(biāo);防火、抗震能力普遍下降;對(duì)排水、防水的破壞和通訊、供電、視聽線路的損壞,都成為住宅建設(shè)整體質(zhì)量及安全的殺手。嚴(yán)重危害了社會(huì)公眾利益及居住者的安全。3.增加了管理的難度一個(gè)樓盤有數(shù)十家裝飾公司施工,良莠不齊、魚目混雜,大多數(shù)隊(duì)伍素質(zhì)差,未經(jīng)培訓(xùn)的勞動(dòng)力充斥市場(chǎng),大多數(shù)企業(yè)裝備水平低,施工能力差,工程隱患多,增加了開發(fā)商及物業(yè)管理的難度,國(guó)家規(guī)定的資質(zhì)審驗(yàn)、設(shè)計(jì)審查和施工過程控制的措施無法實(shí)現(xiàn)。安全、治安、環(huán)境的管理防范水平低、

12、工程、治安等事故時(shí)有發(fā)生,現(xiàn)場(chǎng)管理的效績(jī)極不明顯,臟干、亂干、傻干、胡干的現(xiàn)象普遍得不到有效的制止,各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范得不到應(yīng)有的貫徹實(shí)施。4.造成了資源的浪費(fèi)銷售毛坯房使住宅建設(shè)成本下降,但分散的、螞蟻啃骨頭式的裝修,無法形成規(guī)范施工,提升了每一戶裝修的成本。首先是材料得不到充分利用,每個(gè)二次裝修工地,都有大量可利用的材料被遺棄,增加了材料成本;其次勞動(dòng)生產(chǎn)率低,施工現(xiàn)場(chǎng)等工、窩工現(xiàn)象嚴(yán)重,增加了工資的支出,造成了財(cái)力、物力、人力和信息資源的浪費(fèi)。5.降低了室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量水平由于大量二次裝修的材料采購(gòu)都是由家庭裝修業(yè)主同專業(yè)素質(zhì)極低施工人員,到各建材裝飾材料市場(chǎng)零星購(gòu)買,存在大量的假冒偽劣產(chǎn)品和有

13、毒、有害材料,在沒有任何檢測(cè)的條件下就用于家庭裝修裝飾工程,造成了裝修后的居室空氣質(zhì)量明顯降低,有毒、有害物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo),因裝修污染造成的中毒、損傷事故時(shí)有發(fā)生,普遍引發(fā)人們身體的不適感,已經(jīng)在社會(huì)中引起了很大的恐慌。據(jù)環(huán)境檢測(cè)部門的檢測(cè)報(bào)告表明,裝修后甲醛,二甲苯等含量大大超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)危害到居住使用者的身心健康。6.易于產(chǎn)生矛盾和糾紛現(xiàn)在家庭裝修已經(jīng)成為投訴的熱點(diǎn)之一,其中有因?yàn)猷徖镩g施工噪音、粉塵、震動(dòng)、污水、垃圾等污染和干擾產(chǎn)生的矛盾和糾紛;有施工企業(yè)與家裝業(yè)主因工程合同執(zhí)行中價(jià)格、材料、質(zhì)量、工期等引發(fā)的糾紛和誤解;也有相鄰施工隊(duì)伍間因地域、施工等產(chǎn)生的矛盾以及住戶、施工企業(yè)同房地

14、產(chǎn)商、物業(yè)管理公司之間的糾紛。各方都要花相當(dāng)多的精力去協(xié)調(diào)處理矛盾和糾紛,但很難得以圓滿的解決。綜上所述,二次裝修住宅開發(fā)建設(shè)模式曾經(jīng)在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中,起到了積極的推動(dòng)作用,在當(dāng)時(shí)的歷史背景條件下,是利于行業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)作的有效舉措,但隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,市場(chǎng)各方面的因素發(fā)生了深刻的變化,二次裝修住宅開發(fā)建設(shè)模式也將動(dòng)搖其主導(dǎo)地位。二、一次裝修模式的分析一次裝修是房地產(chǎn)開發(fā)商提供給消費(fèi)者的是經(jīng)過精裝修,已經(jīng)完全脫離生產(chǎn)過程,基本滿足居住使用要求的商品房,消費(fèi)者對(duì)住宅主體不需要進(jìn)行頂、墻、地的裝修施工,只需要經(jīng)過配套的家具、飾物、用具、用品的陳列和擺設(shè)就可居住的建設(shè)開發(fā)模式。

15、現(xiàn)在提出的一次裝修模式,已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商同專業(yè)建筑裝飾工程企業(yè)聯(lián)手,共同進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)的新模式,是原來一次裝修和二次裝修建設(shè)模式的發(fā)展,因此也必須進(jìn)行深入的分析。(一 一次裝修的歷史背景我國(guó)住宅建設(shè)做為建筑業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),自20世紀(jì)90年代開始有了新的發(fā)展,住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程到90年代未期進(jìn)入成熟發(fā)展的階段,經(jīng)過近10年的努力,我國(guó)住宅建設(shè)有了極大的發(fā)展,市場(chǎng)各方面都有了本質(zhì)的提高,這種發(fā)展和提高,已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,必然影響到家庭裝修模式的變革,這種變化具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1.住宅商品化程度大大提高,并已發(fā)生了質(zhì)的變化隨著我國(guó)住房分配的貨幣化,機(jī)關(guān)單位的福利分

16、房已經(jīng)消失,國(guó)家建設(shè)用地拆遷安置和單位職工居住都已改分房為付錢,現(xiàn)在開發(fā)商面對(duì)的不再是集團(tuán)購(gòu)房,而是一個(gè)個(gè)單獨(dú)的購(gòu)房者,信貸資本的介入和國(guó)家政策的調(diào)整與指引,現(xiàn)在的樓盤已經(jīng)象商品一樣在市場(chǎng)公開銷售,不可能有統(tǒng)一時(shí)間進(jìn)行裝修施工、統(tǒng)一時(shí)間入住。樓盤的銷售要經(jīng)過一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過程才能全部銷售完畢,要求住宅必須成為完整的商品才能被人挑選、購(gòu)買。再繼續(xù)出售毛坯房,就會(huì)使已購(gòu)房者長(zhǎng)期居住在裝修工地中,飽受施工的干擾,這不符合商品經(jīng)濟(jì)的基本要求。2.住宅建設(shè)開發(fā)質(zhì)量有了極大的提高經(jīng)過前一階段的探索,現(xiàn)在的住宅在設(shè)計(jì)上更能體現(xiàn)以人為本,為使用者的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)的思想,每個(gè)項(xiàng)目、樓盤都是獨(dú)立設(shè)計(jì),并經(jīng)過嚴(yán)格的論

17、證及定位。戶型和功能設(shè)計(jì)多樣化、科學(xué)化,建筑的體量大、樓層多,單戶面積比較充裕,建筑水平顯著提高,特別是高新技術(shù)大量應(yīng)用于住宅建設(shè),智能化、環(huán)?；≌粩嘣黾?結(jié)構(gòu)日益復(fù)雜、內(nèi)部設(shè)施要求不斷提高,現(xiàn)在消費(fèi)者要購(gòu)買到各種檔次,不同戶型規(guī)格、地域和結(jié)構(gòu)的商品住宅已經(jīng)相當(dāng)容易,選擇性很大。僅北京房地產(chǎn)市場(chǎng)就有560多個(gè)樓盤,幾千種戶型供消費(fèi)者挑選。3.住宅裝飾裝修產(chǎn)品及材料的質(zhì)量大幅度提高,價(jià)格也趨于合理我國(guó)裝飾材料行業(yè)經(jīng)過幾年的資金、技術(shù)投入,產(chǎn)品升級(jí)換代的速度很快,現(xiàn)在既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)商價(jià)格要求,又能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者質(zhì)量和環(huán)保目標(biāo)的家庭裝修產(chǎn)品及材料已經(jīng)形成體系,整體浴室、廚房產(chǎn)品的研制推廣;自動(dòng)化

18、、智能化、集成化產(chǎn)品在裝修工程的大量使用;成品型、半成品型裝飾材料的發(fā)展,安全、健康的環(huán)保型綠色材料及產(chǎn)品的認(rèn)證與應(yīng)用,使裝修裝飾工程的科學(xué)技術(shù)含量有很大增長(zhǎng),施工的專業(yè)程度要求不斷提高,施工期也大大的縮短。建筑物的質(zhì)量和建筑裝修裝飾材料的這些變化,加大了對(duì)結(jié)構(gòu)保護(hù)的要求和施工隊(duì)伍素質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn),也對(duì)家庭裝修的運(yùn)作產(chǎn)生了重大影響,裝修工程同結(jié)構(gòu)建設(shè)的聯(lián)系更為緊密。4.家庭裝修市場(chǎng)運(yùn)作水平有了明顯的提高由二次裝修推動(dòng)的家庭裝修市場(chǎng)的擴(kuò)展,使整個(gè)行業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)有了根本性轉(zhuǎn)變,得到越來越多的重視,經(jīng)過幾年的工程實(shí)踐,家庭裝修隊(duì)伍發(fā)生了很大變化,一批市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范、管理嚴(yán)格、質(zhì)量保證、信譽(yù)良好的企業(yè),不僅占有

19、了很大的市場(chǎng)份額,同時(shí)總結(jié)積累了較豐富的家庭裝修運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),具有產(chǎn)生品牌效應(yīng)和規(guī)模效益的基礎(chǔ)條件,家庭裝修市場(chǎng)的分化,已經(jīng)使工程開始向優(yōu)秀企業(yè)集中。一些資質(zhì)等級(jí)高,規(guī)模較大的建筑裝飾企業(yè)也認(rèn)清了市場(chǎng)形勢(shì),開始進(jìn)入家庭裝修市場(chǎng),各建設(shè)行政主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)掌握了市場(chǎng)管理的手段,設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等已形成體系,大規(guī)模、集團(tuán)化的進(jìn)行家庭裝修的施工力量已經(jīng)具備。(二一次裝修模式的優(yōu)勢(shì)分析最新提出一次高級(jí)精裝修的住宅建設(shè)開發(fā)模式,是在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)上,為更好的滿足人們對(duì)住宅商品的需求,克服二次裝修的弊端,實(shí)施的一種新的住宅開發(fā)建設(shè)裝修模式,其優(yōu)勢(shì)具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1.便于

20、實(shí)施對(duì)結(jié)構(gòu)的保護(hù)提高住宅開發(fā)的整體質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)以裝飾裝修設(shè)計(jì)為龍頭的住宅精品發(fā)展戰(zhàn)略在當(dāng)前住宅建筑體量大,內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜,智能化要求高的條件下,實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)裝飾公司的聯(lián)合開發(fā),從工程建設(shè)開始就參與,在結(jié)構(gòu)施工時(shí)就綜合考慮裝修裝飾施工要求,配合裝飾設(shè)計(jì)做好結(jié)構(gòu)、管線安裝的基礎(chǔ)準(zhǔn)備,在裝修工程施工中,就避免了對(duì)結(jié)構(gòu)的損傷,又能達(dá)到施工周期短,降低工程造價(jià)的效果。為提高住宅建設(shè)的整體質(zhì)量提供了堅(jiān)實(shí)的保障。2.便于整個(gè)裝飾工程的管理,提高管理水平,避免或減少矛盾和糾紛的產(chǎn)生與發(fā)展在一次裝修模式下,裝飾工程由房地產(chǎn)商確定的合作伙伴完成,開發(fā)商選擇的是少數(shù)幾家經(jīng)過嚴(yán)格的資金、資質(zhì)、業(yè)績(jī)考核的施工企業(yè)

21、,在工程的組織實(shí)施中便于加強(qiáng)對(duì)施工企業(yè)的監(jiān)督和管理,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一考核,及時(shí)協(xié)調(diào)解決因用材、質(zhì)量等環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各種矛盾,防止糾紛的發(fā)生,特別是在按照設(shè)計(jì)做好基礎(chǔ)的條件下,裝飾施工的噪音、粉塵、震動(dòng)會(huì)大幅度下降,施工中的氣味,垃圾也會(huì)減少,施工周期很短,使相當(dāng)多的矛盾和糾紛失去了產(chǎn)生的條件。3.可以提高資源的利用率、避免浪費(fèi),降低裝修工程成本按照設(shè)計(jì)圖紙和文件,由少數(shù)企業(yè)集中統(tǒng)一進(jìn)行精裝修的施工,不僅可帶來統(tǒng)一材質(zhì)、大批量購(gòu)材料的優(yōu)惠,同時(shí)可以提高材料的綜合運(yùn)用水平,邊角料、小量剩余料也能在工程中找到用場(chǎng),在工人的使用方面,可以實(shí)施連續(xù)平行作業(yè),減少工藝等待浪費(fèi)的工時(shí),提高工人勞動(dòng)生產(chǎn)率,據(jù)試點(diǎn)工

22、程實(shí)踐統(tǒng)計(jì)表明,由于規(guī)模施工提高材料利用率和勞動(dòng)生產(chǎn)率,可使成本降低20%左右,開發(fā)商和裝飾公司將能給購(gòu)房者以更大的實(shí)惠。(三一次裝修的主要問題一次精裝修是住宅建設(shè)中裝修的一種新發(fā)展,是家庭裝修的一種新的模式,雖然具有一定的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì),但應(yīng)注意以下的問題。1.這種模式對(duì)行業(yè)管理水平的要求更高、配套的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)必須健全在一次裝修模式下,消費(fèi)者對(duì)施工隊(duì)伍的選擇性差,投資裝修的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加,要保證房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)裝飾公司合作的合法化、科學(xué)化、規(guī)范化的運(yùn)作,才能保護(hù)和維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。由于裝飾公司的競(jìng)爭(zhēng)性減弱,要用法律、行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的手段,防止以次充好,使用假冒偽劣產(chǎn)品和有毒有害材料損害家庭

23、裝修業(yè)主的利益,防止開發(fā)商與裝飾公司合伙欺騙購(gòu)房消費(fèi)者,這對(duì)行業(yè)管理提出了更高的要求,要有配套的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和完善的行業(yè)監(jiān)督、管理措施,加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度才能實(shí)現(xiàn),否則就不會(huì)取得購(gòu)房者的信任,這種裝飾模式就無法順利實(shí)施。2.是房地產(chǎn)開發(fā)商與裝飾公司必須是真正的聯(lián)合裝飾公司必須在住宅建設(shè)的前期就參與開發(fā)建設(shè),才能做到以裝修裝飾為龍頭,在建設(shè)全過程中為裝修裝飾工程打好基礎(chǔ),切實(shí)在裝修工程施工中做到污染少、耗費(fèi)低、工期短、效果好、滿足各種檔次需求的需要。如果專業(yè)裝飾公司僅僅是后期的參與,一次裝修就無法克服二次裝修的缺點(diǎn),流于形式的一次裝修,消費(fèi)者和施工企業(yè)都無法取得實(shí)惠,必然影響到這種模式的實(shí)施

24、。3.必須要有多款式、檔次、風(fēng)格的設(shè)計(jì)現(xiàn)在所提的一次裝修,是能夠滿足消費(fèi)者多種需求的一次裝修,必須避免單調(diào),要給消費(fèi)者以更多的選擇余地,目前實(shí)行的“顧問式”或“菜單式”的裝修設(shè)計(jì),實(shí)際上是給消費(fèi)者更多的選擇空間,可以根據(jù)家庭的愛好確定不同的裝修風(fēng)格、價(jià)位,否則一次裝修模式在住宅建設(shè)中就很難推廣。4.必須提高購(gòu)房消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)和執(zhí)行的自覺性,一次裝修模式的推廣,必須得到購(gòu)房消費(fèi)者的支持和理解要樹立消費(fèi)者合法占有、消費(fèi)和處置自己財(cái)產(chǎn)的思想認(rèn)識(shí)。在推行一次裝修的樓盤項(xiàng)目中,要有禁止二次裝修的相應(yīng)措施,以保護(hù)其他消費(fèi)者的合法權(quán)益。如果沒有相應(yīng)的制度約束購(gòu)房消費(fèi)者,一次裝修的目標(biāo)成果就很難實(shí)現(xiàn)。綜上所述,

25、一次裝修住宅開發(fā)建設(shè)模式雖然具有很明顯的優(yōu)勢(shì),也符合商品經(jīng)濟(jì)的要求和我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的目標(biāo),但大面積的推廣與實(shí)施還需要市場(chǎng)各方的積極努力,要經(jīng)過工程實(shí)踐和時(shí)間的驗(yàn)證,才能成為我國(guó)住宅開發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)形式。三、兩種裝修模式應(yīng)用分析中國(guó)的住宅裝修市場(chǎng)是一個(gè)具有巨大市場(chǎng)容量的市場(chǎng),條件差異很大,形式也不可能統(tǒng)一不變,不同的模式,在這個(gè)大市場(chǎng)中都應(yīng)該有自己的存在基礎(chǔ),占有不同的細(xì)分化市場(chǎng)。(一一次精裝修模式將是今后新建住宅的主要開發(fā)建設(shè)模式1.從商品經(jīng)濟(jì)理論上講任何生產(chǎn)者提供給消費(fèi)者的都應(yīng)該是可供消費(fèi)的商品,一個(gè)完整的住宅建設(shè)過程應(yīng)該分為結(jié)構(gòu)施工、設(shè)備設(shè)施安裝和裝飾裝修施工三個(gè)階段,把生產(chǎn)中一個(gè)重要環(huán)

26、節(jié)完全交給消費(fèi)者,是建設(shè)者的不負(fù)責(zé)任和失職,就像彩電生產(chǎn)者不能在市場(chǎng)上銷售成套元器件一樣不能銷售住宅的半成品,才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。有人以商品消費(fèi)的個(gè)性化提出銷售毛坯房的合理性也是錯(cuò)誤的,任何商品都應(yīng)具有規(guī)格、品種、花色,住宅商品也不例外,消費(fèi)者的個(gè)性,就是表現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)買商品的選擇性上,目前住宅商品已經(jīng)具備了消費(fèi)者的選擇性要求,完全可以在不改動(dòng)結(jié)構(gòu)和進(jìn)行主體裝修的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)個(gè)性化要求。2.從工程實(shí)踐上看這種開發(fā)建設(shè)模式不僅是可行的,而且有利于開發(fā)商的樓盤銷售。各地都有實(shí)行一次裝修開發(fā)項(xiàng)目成功的范例,北京、廣州等地率先與專業(yè)裝飾公司聯(lián)系,先期進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)和居室裝修設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目,都取得可喜的

27、銷售業(yè)績(jī),有些樓盤的地理位置并不優(yōu)越,售價(jià)也沒有明顯優(yōu)勢(shì),但認(rèn)真做好了前期的裝修裝飾設(shè)計(jì),省去了購(gòu)房者很多后顧之憂,有些樓盤未封頂時(shí)就已銷售一空。經(jīng)過幾年市場(chǎng)的實(shí)踐,消費(fèi)者已經(jīng)感覺到精裝修商品房給自己帶來的實(shí)際利益,這在中、青年購(gòu)房者中表現(xiàn)尤為突出。3.從行業(yè)管理的要求上看二次裝修在新建住宅中也會(huì)逐漸被淘汰。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,行業(yè)管理就是要保護(hù)先進(jìn),改造或淘汰落后,為行業(yè)提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境,二次裝修的毛坯房沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),制約了新產(chǎn)品、新設(shè)施、新技術(shù)的推廣,是阻礙行業(yè)技術(shù)進(jìn)步和現(xiàn)代化進(jìn)程的重大障礙。為了促進(jìn)住宅建設(shè)精品的產(chǎn)生,根據(jù)國(guó)家建設(shè)行政主管部門的意見,行業(yè)管理部門會(huì)加大這

28、個(gè)面的管理力度,從項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng),計(jì)劃的審查等,就會(huì)杜絕二次裝修項(xiàng)目的立項(xiàng)開工,再加上日趨完善的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)體系,發(fā)展的形勢(shì)已經(jīng)很明朗。4.從法律的角度看二次裝修也存在不合法的因素。由于毛坯房不經(jīng)過裝修就無法使用,出售毛坯房,就迫使所有的購(gòu)房者必須經(jīng)過裝修才能居住,是強(qiáng)制性要求消費(fèi)者接受不情愿的消費(fèi)。必須看到,有相當(dāng)一部分購(gòu)房者由于工作、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)觀念等原因,并不愿意花費(fèi)大量精力和財(cái)力進(jìn)行二次裝修,這部分人的權(quán)益在開發(fā)商方面沒有得到應(yīng)有的尊重,是嚴(yán)重的侵權(quán)行為。在“菜單式”或“顧問式”一次裝修模式下,這部分人的意愿就很容易得到保證和尊重。(二一次裝修模式的運(yùn)作步驟一次裝修開發(fā)新住宅是房地產(chǎn)開發(fā)商

29、與專業(yè)家庭裝修公司的聯(lián)合運(yùn)作,根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目組織運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn),為了達(dá)到共同進(jìn)行精裝修商品房銷售的目的,在市場(chǎng)運(yùn)作和項(xiàng)目建設(shè)時(shí)有以下幾個(gè)步驟。1.房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤開發(fā)此時(shí),就以招標(biāo)的形式選擇專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)單位,對(duì)未來的各種戶型進(jìn)行精裝修設(shè)計(jì),利用裝修裝飾公司對(duì)購(gòu)房者使用居室的理解和長(zhǎng)期積累的家庭裝修裝飾專業(yè)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目的各種戶型,做出多種風(fēng)格、檔次的設(shè)計(jì)方案,提供給房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計(jì)部門。2.由房地產(chǎn)開發(fā)商組織行業(yè)內(nèi)資深專家對(duì)各設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),樓盤的定位和銷售對(duì)象的要求,依據(jù)國(guó)家的住宅裝修設(shè)計(jì)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),對(duì)各種風(fēng)格表現(xiàn)的準(zhǔn)確、合理性,進(jìn)行公開、公正、公平的篩選,確定出最能表現(xiàn)裝修風(fēng)

30、格、布局能夠適用不同家庭需求,選材合理、科學(xué)的設(shè)計(jì)方案、并依此編制出居室裝修菜單,在樓盤銷售對(duì)做出宣傳和承諾,推動(dòng)樓盤的盡快銷售。3.房地產(chǎn)開發(fā)商以裝飾裝修設(shè)計(jì)方案為依據(jù)對(duì)各種戶型的結(jié)構(gòu)、布局進(jìn)行先期的充分調(diào)整、在房間分割,線路布線、裝修工程預(yù)埋件等按裝修的要求進(jìn)行施工、為了保證裝修工程的順利實(shí)施,做好相應(yīng)的中間工程和隱蔽工程的施工,并組織監(jiān)理單位、裝修施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商共同組織好中間工程驗(yàn)收。4.根據(jù)未來樓盤的銷售價(jià)格、裝修裝飾的出資人和檔次、標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行精裝修的施工招投標(biāo)幾家投標(biāo)單位以精裝修設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)文件為依據(jù),對(duì)未來工程施工的組織和人員配備、各種材料的采購(gòu)和檢測(cè)、施工工藝、現(xiàn)場(chǎng)

31、管理措施、質(zhì)量、工期、價(jià)格等方面編制投標(biāo)文件。在投標(biāo)單位中,除設(shè)計(jì)中標(biāo)單位外,還應(yīng)該有未參加設(shè)計(jì)投標(biāo)或設(shè)計(jì)未中標(biāo)單位,以擴(kuò)大施工單位的選擇性。5.房地產(chǎn)開發(fā)商組織行業(yè)內(nèi)專家對(duì)各投標(biāo)單位的施工方案進(jìn)行審議,確定中標(biāo)的裝飾裝修施工單位為了增加評(píng)標(biāo)的公正、公開及公平性,可適當(dāng)邀請(qǐng)已購(gòu)房的業(yè)主代表參加評(píng)標(biāo)會(huì)議,以增加樓盤銷售的透明度和親切感,加建樓盤的銷售。專家評(píng)議組對(duì)各施工方案的規(guī)范性、合理性、科學(xué)性進(jìn)行審核、考評(píng),選擇綜合實(shí)力強(qiáng)、施工手段先進(jìn),選材用材規(guī)范,質(zhì)量、工期有保證的施工單位為中標(biāo)承建單位。6.中標(biāo)的裝修工程承建單位按方案要求組織好項(xiàng)目經(jīng)理班子,配備好工程技術(shù)人員和設(shè)備、組織好施工隊(duì)伍,在

32、房地產(chǎn)銷售樓盤時(shí)就給予有力的支持和配合,提供多種裝修風(fēng)格和裝修菜單供購(gòu)房者選擇,并由裝飾公司為購(gòu)房者提供現(xiàn)場(chǎng)裝修咨詢服務(wù),并可對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行局部的色彩、造型、材質(zhì)調(diào)整,以滿足購(gòu)房者的要求,幫助購(gòu)房者確定自己家庭的裝修方案,裝飾公司根據(jù)購(gòu)房者確定的裝修方案,準(zhǔn)備出全部設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)文件,由購(gòu)房者確認(rèn)。7.在樓盤的結(jié)構(gòu)建設(shè)和安裝施工竣工后在房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理之下,由中標(biāo)的裝修公司按照確定的圖紙和技術(shù)文件,組織裝修施工。由于前期已為裝修工程做好了基礎(chǔ),裝修裝飾工程主要表現(xiàn)為飾面的安裝和粉飾,不僅大幅度降低了工程中噪音、粉塵、震動(dòng)污染產(chǎn)生,同時(shí)可大大縮短施工時(shí)間,使業(yè)主能夠盡快入住使用

33、。工程竣工之后,要由業(yè)主、裝飾公司、房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司聯(lián)合組織工程質(zhì)量、環(huán)保等方面的驗(yàn)收,并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。為了確保裝修工程的施工質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量,中標(biāo)的裝飾施工單位必須嚴(yán)把主要材料的采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、使用環(huán)節(jié),對(duì)一次裝修的材料供應(yīng)商要進(jìn)行嚴(yán)格的審核,對(duì)材料供應(yīng)商的資信狀況,質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系認(rèn)證狀況和產(chǎn)品的技術(shù)、環(huán)境指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的審查,保證進(jìn)入一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的材料及產(chǎn)品市場(chǎng)準(zhǔn)入手續(xù)全,檢測(cè)報(bào)告,檢驗(yàn)合格證及質(zhì)量承諾書等技術(shù)文件完備,使家庭裝修工程能夠使用到質(zhì)量好、信譽(yù)高、安全環(huán)保的材料及產(chǎn)品,為此要有相應(yīng)的檢測(cè)實(shí)驗(yàn)、檢查審核的制度和適當(dāng)?shù)臋z測(cè)手段。在住宅建設(shè)裝修環(huán)節(jié)中,如果條件允許,

34、還應(yīng)該為購(gòu)房者進(jìn)一步提供居室環(huán)境的深入設(shè)計(jì),指導(dǎo)購(gòu)房者選擇家具、飾品及日用品,為購(gòu)房者營(yíng)造一個(gè)整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格突出、安全舒適的居住生活環(huán)境,將更有利于推進(jìn)住宅建設(shè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。(三實(shí)施一次裝修模式的要點(diǎn)在一次裝修模式運(yùn)行中,關(guān)鍵點(diǎn)是精裝修的商品房能夠滿足購(gòu)房者的要求,為此必須把握住以下幾點(diǎn)。1.家居設(shè)計(jì)的完善性和超前性裝飾裝修工程要提高購(gòu)房者的滿意程度,設(shè)計(jì)就是非常重要的環(huán)節(jié),如果沒有完整的、以購(gòu)房者便于使用、充分實(shí)現(xiàn)居家住宅功能的設(shè)計(jì),做好家居生活環(huán)境、空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、功能環(huán)境、審美環(huán)境和心理環(huán)境6方面的設(shè)計(jì),就不可能激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,一次裝修的商品房就不能實(shí)現(xiàn)順利銷售。家居裝飾裝修設(shè)

35、計(jì)的完善性是指設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”的指導(dǎo)思想,綜合運(yùn)用現(xiàn)代居室環(huán)境設(shè)計(jì)理念,新型裝飾裝修材料和產(chǎn)品、技術(shù),向購(gòu)房者提供全方位的周到、完美的功能、選材設(shè)計(jì)服務(wù),為居住者創(chuàng)造自然環(huán)保、舒適溫馨、高雅方便的家居環(huán)境。家居裝飾裝修設(shè)計(jì)的超前性是指設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的主流,以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技進(jìn)步為前提,適應(yīng)人們生活方式、思想觀念及社會(huì)進(jìn)步的發(fā)展變化要求,向購(gòu)房者提供前瞻性的設(shè)計(jì)服務(wù),為居住者創(chuàng)造科學(xué)、時(shí)尚、健康的家居環(huán)境。應(yīng)該特別指出,消費(fèi)者的消費(fèi)行為是可以指導(dǎo)、引領(lǐng)的,只要把科學(xué)合理、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)尚新潮的消費(fèi)意識(shí)傳播給消費(fèi)者,是比較容易被市場(chǎng)及消費(fèi)者接受的。家居裝飾裝修同樣適用,開發(fā)商和裝飾公

36、司只要把戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)性講深講透;把裝修設(shè)計(jì)的先進(jìn)、時(shí)尚性表達(dá)清楚;并向消費(fèi)者詳細(xì)介紹給其帶來的多方面的利益,消費(fèi)者是愿意接受引導(dǎo),并付諸實(shí)際行動(dòng)的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和人們生活節(jié)奏、方法、內(nèi)容的變化,人們對(duì)住宅裝修裝飾設(shè)計(jì)需求上也會(huì)不斷變化,非專業(yè)的購(gòu)房者很難自我認(rèn)識(shí)到這種變化,并把這種變化轉(zhuǎn)化成居室環(huán)境的設(shè)計(jì),因此,專業(yè)設(shè)計(jì)師的指引不僅可能,而且非常必要。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的整體素質(zhì)和運(yùn)作的規(guī)范化水平切實(shí)保證購(gòu)房者的合法權(quán)益,防止房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司和裝飾公司聯(lián)合蒙騙、損害消費(fèi)者,是一次裝修能否順利實(shí)施的另一關(guān)鍵環(huán)節(jié)

37、。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的監(jiān)督和管理，首先應(yīng)促使其樹立“客戶第一、業(yè)主至上” 的思想，真正把購(gòu)房客戶和業(yè)主作為“上帝”對(duì)待，使全方位、配套、周到地為客戶提供服 務(wù)的意識(shí)扎根于全部工作人員， 才能給一次裝修的住宅建設(shè)模式提供堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。 要把 房地產(chǎn)和物業(yè)管理作為地區(qū)重要的窗口行業(yè)，加強(qiáng)政治思想、敬業(yè)精神、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)， 提高從業(yè)者隊(duì)伍的思想素質(zhì)水平，改變目前服務(wù)滯后的局面。 其次是要建立起優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制， 特別是物業(yè)管理公司， 必須要有招、 投標(biāo)的程序， 通過競(jìng)爭(zhēng)上崗服務(wù)，并要由購(gòu)房者組成的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行評(píng)議，考察、確定。給物業(yè)管理公 司以外在的壓力，促使其改進(jìn)管理、服務(wù)的

38、質(zhì)量水平，消除亂收費(fèi)、不服務(wù)的現(xiàn)象，才能使 開發(fā)商和物業(yè)公司真正選擇優(yōu)秀的家庭裝修設(shè)計(jì)、 施工單位， 為一次裝修模式提供良好的組 織保證。 對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司的監(jiān)督管理最有效的途徑是加強(qiáng)住宅建設(shè)市場(chǎng)的法制建設(shè)， 完善住宅開 發(fā)建設(shè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，加大住宅建設(shè)市場(chǎng)的執(zhí)法力度，對(duì)違規(guī)操作欺騙購(gòu)房者、侵犯購(gòu)房者 權(quán)益、濫制劣質(zhì)裝飾裝修工程等進(jìn)行查處，用行政、法律、經(jīng)濟(jì)的手段整頓和規(guī)范住宅開發(fā) 建設(shè)市場(chǎng)，是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)條件，也是一次裝修的制度保證。 3設(shè)計(jì)、施工方案審定的科學(xué)性 要確實(shí)是由行業(yè)內(nèi)資深的專家，通過規(guī)范的組織和評(píng)議程序，對(duì)所有的投標(biāo)單位進(jìn)行審核、 評(píng)議和篩選，才能保證隊(duì)伍選擇的科

39、學(xué)、準(zhǔn)確和方案的優(yōu)化及工程的質(zhì)量。 從設(shè)計(jì)方面看，一次裝修住宅建設(shè)中，設(shè)計(jì)任務(wù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同體量的公共建筑，例如賓館 飯店的客房裝修設(shè)計(jì)，非常單一，而住宅的變化要復(fù)雜的多，必須選擇非常有設(shè)計(jì)實(shí)力的公 司，才有可能在保證質(zhì)量水平的前提下完成。 從施工方面看， 一次裝修的項(xiàng)目工程總量已經(jīng)接近公共建筑的內(nèi)部裝修裝飾， 工程造價(jià)總額 已達(dá)近千萬元水平，甲方則多達(dá)數(shù)百人，施工過程中的復(fù)雜程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共建筑，要求 承接工程單位要有很好的家庭裝修業(yè)績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要有較大的規(guī)模和實(shí)力才能滿足要求。 通過以上分析可以看出，通過對(duì)投標(biāo)單位制定的方案進(jìn)行審查，考核其資質(zhì)、業(yè)績(jī)，社會(huì)信 譽(yù)和實(shí)力，正確的選擇設(shè)計(jì)、

40、施工單位，是很關(guān)鍵的，專業(yè)性極強(qiáng)，政策法規(guī)要求程度很高 的工作，必須發(fā)揮行業(yè)內(nèi)專家的作用，以權(quán)威、公正、嚴(yán)肅、認(rèn)真的態(tài)勢(shì)運(yùn)作，才能嚴(yán)把審 核關(guān)，防止假冒偽劣的設(shè)計(jì)、施工單位魚目混珠進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)，擾亂一次裝修住宅建設(shè) 模式的順利實(shí)施。 中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)信息咨詢專家組有一批國(guó)內(nèi)外知名的專家， 具有豐富的 設(shè)計(jì)、施工評(píng)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)參與了很多住宅建設(shè)一次裝修的方案審評(píng)，取得了很好的績(jī)效， 受到房地產(chǎn)開發(fā)商和裝飾公司的認(rèn)同。 一次裝修是我國(guó)住宅建設(shè)不斷完善的必然趨勢(shì)，是利社會(huì)、利國(guó)家、利行業(yè)、利企業(yè)、利業(yè) 主的新建住宅裝修模式。只要嚴(yán)格按照規(guī)范的程序，抓住運(yùn)作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就會(huì)在住宅建 設(shè)市場(chǎng)中順利

41、推廣， 不僅提高了我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平， 也推動(dòng)了家庭裝修行業(yè)邁向新的 臺(tái)階，并給市場(chǎng)各方帶來實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益。 (四二次裝修在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化中的應(yīng)用 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程不僅包括新建住宅的質(zhì)量水平和商品化程度的提高， 也應(yīng)該包括舊住 宅的現(xiàn)代化改造。二次裝修作為家庭裝修的一種形式，雖然在新建住宅裝修中會(huì)逐步退出， 但在整個(gè)家庭裝修行業(yè)，仍然會(huì)有廣闊的市場(chǎng)，存在著進(jìn)一步發(fā)展、完善的空間，應(yīng)給予認(rèn) 真的研究。 1二次裝修應(yīng)用范圍 住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)同裝修裝飾的周期差異，決定了二次裝修必然存在，社會(huì)、家庭的變化，為二 次裝修提供了大量的市場(chǎng)發(fā)展空間。 第一是整個(gè)社會(huì)現(xiàn)代化進(jìn)程中，對(duì)住宅建設(shè)不斷提出新

42、的標(biāo)準(zhǔn)，在信息社會(huì)、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代中， 原來的住宅建設(shè)水平已不能滿足， 需要進(jìn)行技術(shù)性改造， 在建筑物整體設(shè)施改造和升級(jí)換代 的基礎(chǔ)上，家庭內(nèi)部也需要與其配套的裝修改造。 第二是居民改善居住條件的要求。已經(jīng)裝修過的住宅，在居住使用過程中，隨著材料的老化 和設(shè)備的損耗，多則 10 年，少則 35 年，也需要進(jìn)行更新裝修。住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)周期一般為 百年左右，而居室內(nèi)部裝修要反復(fù)數(shù) 10 次。 第三是在家庭生活習(xí)慣不變的條件下，由于家庭人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)地位 等因素的變化，也會(huì)產(chǎn)生對(duì)住宅的不適用，而進(jìn)行改造性裝修裝飾的需求，并進(jìn)行較大范圍 的重新裝飾裝修。 第四是裝修裝飾觀念的更新和新材料、 新產(chǎn)品的大量出現(xiàn)， 促使人們對(duì)居住環(huán)境需求的不斷 增長(zhǎng)和追求目標(biāo)的變化，也會(huì)加速住宅內(nèi)部更新改造的頻率。 第五是社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，二手房市場(chǎng)引起的舊房流通，帶來大量業(yè)主的置換，在購(gòu)買 舊房的業(yè)主看來，對(duì)原住宅進(jìn)行裝修改造是居住使用必不可少的條件。 隨著我國(guó)城市發(fā)展和住宅建設(shè)的不斷擴(kuò)大，發(fā)展到一定規(guī)模后，住宅需求就會(huì)趨于飽和、穩(wěn) 定， 新建住宅樓的總規(guī)模就會(huì)下降， 改造更新性的二次裝修就會(huì)成為我國(guó)家庭裝修市場(chǎng)的主 要構(gòu)成，其應(yīng)用也會(huì)越來越廣。 2完善二次裝修的幾個(gè)重點(diǎn) 住