談?wù)勔黄稡市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段風險管理本科畢

1、談?wù)勔黄稡市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段風險管理本科畢業(yè)論文答辯    在的風險房地產(chǎn)的開發(fā)項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務(wù)水平和質(zhì)量以及辦公設(shè)施的現(xiàn)代化水平等【摘 要】本文將項目風險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究。研究表明，本項目投資決策階段存在的風險因素主要有土

2、地規(guī)劃、經(jīng)濟金融等政策風險以及銷售價格風險，但整體風險程度均較低，為了合理控制風險，項目開發(fā)單位須加強分析和預(yù)測國家政策，盡量規(guī)避政策風險，并注重提供差異化住房?！娟P(guān)鍵詞】投資決策；風險識別；風險評估；風險控制一、引言近年來，B市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風險，這些問題和矛盾主要表現(xiàn)為：住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低價位的住房供給嚴重不足；地方政府出于利益驅(qū)動，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價格；人為因素對住房

3、價格影響很大等。在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調(diào)節(jié)房市結(jié)構(gòu)及價格，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，B市佳輝置業(yè)有限公司提出了B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目的建設(shè)不僅符合當?shù)卣?guī)劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項目的建設(shè)是十分必要的。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有投資金額大、建設(shè)周期長、風險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風險的關(guān)鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風險管理至關(guān)重要。為此，本文將項目風險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目密切結(jié)合，對本項目的投資決策階段進行了全面深入的風險管理研究，以為本項目風險的事前控制提供科學(xué)依據(jù)。二

4、、項目概況本項目位于B市豐臺區(qū)，規(guī)劃總用地面積79218平方米，建設(shè)內(nèi)容包括項目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒

5、所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。三、項目投資決策階段風險識別對于房地產(chǎn)項目而言，項目投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)類型風險以及開發(fā)時機風險等，具體闡述如下：（1）開發(fā)區(qū)域存在的風險不同的國家、地區(qū)的宏觀環(huán)境是不同的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風險也就不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)域存在的風險主要有經(jīng)濟風險、政治風險、社會風險以及政策風險等。其中，經(jīng)濟風險是指由價格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等導(dǎo)致項目損失的風險；政治風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域面臨的國家、地區(qū)政治環(huán)境發(fā)生變化，進而帶來不必要

6、的損失的風險；社會風險主要是社會人文環(huán)境的變化給房地產(chǎn)開發(fā)項目所帶來的損失；政策風險是指由于企業(yè)擬開發(fā)區(qū)域所在地政府的相關(guān)政策發(fā)生重大變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的項目帶來一定的損失。（2）項目開發(fā)類型存在的風險房地產(chǎn)的開發(fā)項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務(wù)水平和質(zhì)量以及辦公設(shè)施的現(xiàn)代化水平等；對于商業(yè)樓宇而言，此類型項目的主要風險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。（3）項目開發(fā)時機存在的風險經(jīng)

7、濟發(fā)展呈現(xiàn)出衰退-蕭條-復(fù)蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經(jīng)濟環(huán)境的房地產(chǎn)發(fā)生相應(yīng)的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經(jīng)濟、社會等風險進行正確預(yù)測以選擇合適的進入時機。對于本項目來講，開發(fā)區(qū)域風險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關(guān)房地產(chǎn)。    土地交易的規(guī)范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴格控制開發(fā)商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產(chǎn)項目在土地獲取方面面臨較大風險；此外，B市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場風險較小。在項目開發(fā)類型風險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業(yè)

8、類型，因此，此項目面臨的主要風險是銷售價格的高低以及租源于：論文封面格式范文售商用的服務(wù)管理、基礎(chǔ)設(shè)施情況。在開發(fā)時機風險方面，從盛世一品開發(fā)近三年的周期看，B市房地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風險也較小。綜上，盛世一品房地產(chǎn)項目在投資決策階段主要的風險是土地規(guī)劃、經(jīng)濟金融等政策風險以及銷售價格風險。四、項目投資決策階段風險評估本項目計算期10年，其中建設(shè)期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進行詳細估算，并編制本項目的現(xiàn)金流量表、損益表及資產(chǎn)負債表，然后計算本項目的動態(tài)及靜態(tài)盈利指標可得：本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為17%，高

9、于基準收益率12%；財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠高于0；投資回收期為5.84年，短于行業(yè)內(nèi)類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業(yè)類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。通過對本項目進行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設(shè)率達到設(shè)計的61.9%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡，因此，本項目的風險水平較低。     針對建設(shè)投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結(jié)果見表1。表1 敏感性分析結(jié)果表項 目凈現(xiàn)值（Ic=12%，萬元）內(nèi)部收益率（%）基本

10、方案（全投資）3603.517.0%建設(shè)投資增加5%1268.915.0%銷售收入減少5%2151.715.8%計算結(jié)果表明，從財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率兩個指標看，建設(shè)投資對項目建設(shè)較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風險程度較低。五、項目投資決策階段風險控制在上述風險識別及評估的基礎(chǔ)上，本著合理控制項目風險、提高項目經(jīng)濟效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風險：（1）分析和預(yù)測國家政策，盡量規(guī)避政策風險國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是控制房產(chǎn)價格過快的上漲。另外，央行對各商業(yè)銀行的貸款實行嚴格的控制制度，以減少金融系統(tǒng)的風險。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加房屋供應(yīng)，進而打壓房地產(chǎn)的需求3。因

11、此，該項目的措施是要把握國家政策調(diào)整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴格控制購地、管理成本；設(shè)立專職部門，負責與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向45。（2）提供差異化的住房盛世一品房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、高科園、企業(yè)孵化基地等。所以該項目應(yīng)該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設(shè)帶來一定的難度6。六、結(jié)語本文將項目風險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應(yīng)的風險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的風險管理步驟以及相應(yīng)的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風險控制措施上未作詳細的分析，還有待于今后的工作中繼續(xù)學(xué)習(xí)和積累經(jīng)驗。參考文獻：趙樹寬，馬力.房地產(chǎn)項目投資風險管理研究J源于：論文參考文獻標準格式.建筑經(jīng)濟，2002：18.梁志紅.我國項目風險管理研究綜述J.四川建筑科學(xué)研究，2006，4（33）：193-196.3趙振宇，劉伊生.建設(shè)項目安全風險防范探討J.科技咨詢導(dǎo)