大都市與中小城市居民家庭購房影響因素對比分析_以北京市與瓦房

1、收稿日期 2006-12-31作者簡介 吳殿廷(1958-,男,遼寧大連人,教授,理學(xué)博士,博士生導(dǎo)師,主要從事區(qū)域分析與規(guī)劃研究。!房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢大都市與中小城市居民家庭購房影響因素對比分析#以北京市與瓦房店市為例吳殿廷 鐘景鼐 江周祥 郭乾坤 姜 曄 韋 韌(北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院,北京100875關(guān)鍵詞 北京市;瓦房店市;購房心理;相似系數(shù);錯位現(xiàn)象摘 要 以北京市和瓦房店市城市居民為對象,從消費(fèi)者角度考察購房心理因素的共同特征和微小差別,在對比分析交通區(qū)位、生態(tài)環(huán)境、房屋價格、建筑密度等對房地產(chǎn)的影響中發(fā)現(xiàn);隨著收入水平的提高,大都市和中小城市居民在選購住房時所考慮的因素越來

2、越多,但交通區(qū)位始終是最重要的;大都市居民對物業(yè)、生態(tài)環(huán)境等要求較高,中小城市居民較關(guān)注商業(yè)環(huán)境;發(fā)達(dá)的大都市和一般的中小城市居民收入水平差別很大,物價及生活成本的差別也很大,購房選擇存在心理錯位。這些規(guī)律可作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、營銷的參考,也是政府制定房地產(chǎn)相關(guān)政策的依據(jù)。中圖分類號 F293 35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1001-6198(200702-0100-06一、引言房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)價格是當(dāng)前社會的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)。但到底是什么因素影響著房產(chǎn)的價格,曾有很多研究成果。 1-8 一般認(rèn)為地價高是導(dǎo)致房價高的主要原因,但我們在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)地價并不是影響房價的根本原因(在房產(chǎn)成

3、本中地價只占40%。9 同一城市中,不同區(qū)位、不同方位的住房,價格也不一樣,甚至出現(xiàn)了越貴越買、越賤越無人問津的現(xiàn)象,說明居民在購買住房時所考慮的因素,學(xué)術(shù)界、企業(yè)界和政府部門并沒有很好地掌握?；诖?我們從消費(fèi)者的角度考察房價影響因素,通過實地調(diào)查,通過實證和數(shù)學(xué)模型相結(jié)合的方法研究購房考慮因素,特別是通過不同城市之間的對比來揭示房價影響因素,可能更容易識別出不同因素的影響,揭示房地產(chǎn)開發(fā)的深層次規(guī)律。更能為房地產(chǎn)開發(fā)和營銷提供參考,也可為政府制定房地產(chǎn)相關(guān)政策提供依據(jù)。二、樣本總體特征的對比分析本項研究以深度訪談為主,輔以問卷調(diào)查。其中數(shù)量分析以問卷調(diào)查為基礎(chǔ),解釋、判斷以邏輯分析和訪談體

4、驗為依據(jù)。問卷調(diào)查樣本的總體特征如下。北京是發(fā)達(dá)的大都市,人均收入水平高,調(diào)查對象中人均年收入集中在2#10萬元范圍內(nèi);住房等生活條件好,整體上人均住房面積集中在15#45平方米范圍內(nèi);社會文化程度高,職業(yè)類別較多,且很均衡。瓦房店市是東部沿海地區(qū)的中等城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不很高,人均收入集中在1#2萬元范圍內(nèi);人均住房面積集中在15#35平方米范圍內(nèi);職業(yè)主要集中在服務(wù)業(yè)、工人、公務(wù)員這幾個行業(yè)上,行業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一。北京市和瓦房店市代表了我國兩種截然不同的城市。三、購房考慮因素的對比分析把考慮因素的重視程度分為6級,各級別的含義和賦值如表1所示。各組分之間的相似性用相關(guān)系數(shù)代替。相關(guān)系數(shù)可信度

5、達(dá)到99.9%的稱為非常相似,達(dá)到99%的稱為比較相似,達(dá)到98%的稱為基本相似,低于95%的稱為不甚相似,低于90%的稱為不相似。表1因素分級與賦值賦值012345含義不考慮略為考慮一般考慮認(rèn)真考慮很重視極其重視問卷調(diào)查結(jié)果是:兩城市居民購房考慮的因素差不多,二者的相關(guān)系數(shù)為0 98,達(dá)到了99 9%的可信度,可以認(rèn)為是非常相似。具體表現(xiàn)是:兩市居民購房所考慮的因素都很多,在所列的8大因素中,考慮最少的也超過一般考慮%(得分超過2分、接近3分#認(rèn)真考慮%的程度。一般的人一生中購買住房的機(jī)會并不多,而且每套住房幾乎都需要花費(fèi)一個家庭的多年、甚至十幾年的積蓄,因此不得不從長計議、多方權(quán)衡。8大因

6、素的相對重要性順序也完全一致。都把交通區(qū)位作為最主要的考慮因素,驗證了房地產(chǎn)業(yè)的座右銘第一是好地段,第二是好地段,第三還是好地段% 10 。也說明我國居民出行目前仍處于交通瓶頸階段#對于北京這樣的大都市來說,是車多路少交通擁堵出行難;對于瓦房店市這樣的中小城市來說,是有路沒車難出行。第二個考慮的因素是治安條件和社區(qū)居民素質(zhì)。對于北京市民來說這好理解#北京居民已經(jīng)進(jìn)入到注重生活環(huán)境、追求生活質(zhì)量的階段;對于瓦房店市居民來說,這似乎難以理解,估計是東北老工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)不景氣、下崗職工較多、社會治安復(fù)雜使然。房屋本身質(zhì)量排在第三位,暴露出目前我國房地產(chǎn)市場混亂、誠信度下降的事實。對居住舒適度的重視程度

7、雖然沒有其他因素高,但也達(dá)到了認(rèn)真考慮% (得分超過3分的程度。表2大都市和中小城市居民購房考慮因素的對比考慮因素合計北京市瓦房店市交通區(qū)位 4.0576 4.2539 3.9333治安秩序 3.6771 3.7802 3.6118房屋質(zhì)量 3.5774 3.7183 3.4882生態(tài)環(huán)境 3.5690 3.7152 3.4765房屋價格 3.4694 3.6068 3.3824物業(yè)管理 3.3685 3.5820 3.2333建筑密度 3.1909 3.2539 3.1510商業(yè)環(huán)境 2.6471 2.5759 2.6922北京市與瓦房店市居民購房所考慮的因素具有顯著的相似性,說明大都市和中

8、小城市的房地產(chǎn)業(yè)是有共同規(guī)律的。但仔細(xì)觀察,還是可以發(fā)現(xiàn)二者的一些差別:北京除了商業(yè)環(huán)境這一條外,其他都高于瓦房店市3%#9%不等,說明大都市居民在居住品味、質(zhì)量、舒適度方面都比中小城市居民有較高的追求;瓦房店市居民對商業(yè)環(huán)境要求偏高,說明目前瓦房店市尚未形成完善的商業(yè)體系,居民仍感到或擔(dān)心生活不便。下面從年齡、性別、收入水平和現(xiàn)有居住條件等方面進(jìn)一步考察二城市居民在購房時考慮因素的細(xì)微差別。四、不同年齡組居民購房考慮因素的對比分析把調(diào)查對象分為30歲以下、30#50歲、50歲以上三個類別,分別代表青年、中年、中老年三組群體對購房因素的認(rèn)識。所得結(jié)果如表3所示。表3不同年齡組居民購房考慮因素的

9、對比考慮因素北京市<30<30#5050以上瓦房店市<30<30#5050以上合計交通區(qū)位 4.2788 4.3064 4.0000 3.9594 3.9329 3.8814 4.0576治安秩序 3.7115 3.7803 3.9348 3.6911 3.5671 3.6949 3.6771房屋質(zhì)量 3.7115 3.6243 4.0870 3.4472 3.4787 3.6271 3.5774房屋價格 3.6635 3.4740 3.9783 3.7317 3.2470 3.4068 3.4694物業(yè)管理 3.6442 3.5607 3.5217 3.3089 3.

10、1951 3.2881 3.3685生態(tài)環(huán)境 3.5385 3.7514 3.9783 3.4634 3.5152 3.2881 3.5690建筑密度 3.1154 3.2486 3.5870 3.0407 3.1768 3.2373 3.1909商業(yè)環(huán)境 2.3558 2.7283 2.5000 2.6911 2.7348 2.4576 2.6471各年齡段之間沒有本質(zhì)差別#兩市內(nèi)部各年齡段之間,除北京市青年人與老年人之間相關(guān)系數(shù)的可信度達(dá)到99%、屬于比較相似外,其他各組之間的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到了99.9%的可信度,為非常相似。兩市不同年齡段的居民在選擇購房時考慮因素的細(xì)微差別在于:30歲以下

11、的居民,瓦房店市比北京市看重商業(yè)環(huán)境。年輕人普遍喜歡購物逛街,北京市商業(yè)環(huán)境很好,不用多考慮,但瓦房店市商業(yè)環(huán)境不盡如人意,這方面考慮得較多,合情合理。30#50歲的北京市居民,在物業(yè)方面考慮因素比瓦房店市高10%。主要是因為目前瓦房店市還未形成完整的物業(yè)體系,大家還沒有這方面的意識,中小城市物業(yè)管理存在的問題有:陳舊落后的管理方式、物業(yè)管理運(yùn)營資金的嚴(yán)重不足、基礎(chǔ)薄弱、法制不健全、操作性差等% 11 。50歲以上的北京市居民,綠化方面考慮的比瓦房店市高17%。北京老年人更注重生活質(zhì)量的提高,主要是北京環(huán)境質(zhì)量不是很高,很多老年人都租用或購買周邊區(qū)縣的小型別墅養(yǎng)老,閑暇時還可以種地自娛自樂。房

12、屋質(zhì)量北京比瓦房店市高10%,北京老人的置業(yè)很多是最后一次置業(yè),而且北京老人很少隨兒女住;而瓦房店市老人很多是要與兒女一起住的,所以這方面考慮的不是很多。價格上北京老人考慮的比瓦房店市老人高14%,盡管退休后收入都大幅減少,但瓦房店市的房價較北京要便宜很多,所以不會給老年人過多壓力。五、不同性別居民購房考慮因素的對比分析性別不同,對購房考慮的因素也可能不同。表4是兩城市居民按性別調(diào)查的結(jié)果。根據(jù)調(diào)查和統(tǒng)計計算,男女之間在購房考慮因素上沒有本質(zhì)差別(兩市內(nèi)部男女之間的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到了99.9%的可信程度,均為非常相似,但女性對交通條件和房屋價格考慮的要略高于男性;其他方面則是男性略高于女生。北京

13、與瓦房店市男性居民的細(xì)微差別是:北京男性生態(tài)、綠化方面的要求高于瓦房店市10%,這也驗證了前面大都市居民較中小城市居民更加注重生活質(zhì)量的判斷。北京女性較瓦房店市女性更注重物業(yè),再次揭示了瓦房店市需要加強(qiáng)物業(yè)、提高管理水平這一客觀事實。表4不同性別居民購房考慮因素樣本統(tǒng)計考慮因素北京市男女瓦房店男女交通區(qū)位 4.2050 4.3025 3.8819 3.9916生態(tài)環(huán)境 3.6398 3.7901 3.5203 3.4268治安秩序 3.6957 3.8642 3.6015 3.6234商業(yè)環(huán)境 2.6522 2.5000 2.7048 2.6778建筑密度 3.2174 3.2901 3.14

14、02 3.1632房屋質(zhì)量 3.7702 3.6667 3.4797 3.4979物業(yè)管理 3.5217 3.6420 3.2878 3.1715房屋價格 3.5466 3.6667 3.3690 3.3975六、不同收入居民購房考慮因素的對比分析收入水平不同,購房時所考慮的因素應(yīng)該不同。我們把調(diào)查對象的家庭年人均收入水平按照小于1萬、1#3萬、大于3萬的標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個檔次?？疾觳煌杖胨秸哔彿坑绊懸蛩?。表5不同收入居民購房考慮因素樣本統(tǒng)計考慮因素北京市<1萬1#3萬>3萬瓦房店市<1萬1#3萬>3萬房屋質(zhì)量 4.0000 3.8182 3.5401 3.26

15、38 3.5613 3.8649交通區(qū)位 3.9688 4.1818 4.4015 3.6074 4.0387 4.4865治安秩序 3.8438 3.7273 3.8248 3.3497 3.6871 4.1351物業(yè)管理 3.7188 3.5455 3.5912 3.0982 3.2226 3.9189建筑密度 3.3438 3.1818 3.3139 2.9509 3.2000 3.6216生態(tài)環(huán)境 3.2813 3.5714 3.9781 3.1840 3.5419 4.2162房屋價格 3.2188 3.8961 3.3723 3.9448 3.1871 2.5405商業(yè)環(huán)境 3.0

16、313 2.1688 2.9270 2.5031 2.7194 3.2973對于北京市來說,收入低于l萬元的居民,最在意的是房屋質(zhì)量和交通區(qū)位,相對而言,對房屋價格與商業(yè)環(huán)境關(guān)注的程度不算很高。不那么在意商業(yè)環(huán)境好理解#低收入者顧不了這一點(diǎn);但對房價的關(guān)注程度沒有其他因素高,這似乎有悖常理#越是低收入的群體越應(yīng)該關(guān)注房價。在訪談中我們發(fā)現(xiàn),北京的房價異常之貴,這種收入水平的人除了購買政府的經(jīng)濟(jì)適用房之外,根本沒有能力購買商品房。因此關(guān)注房價也沒有用,索性不關(guān)注了。年人均收入大于3萬元的北京市民,購房考慮的主要因素是交通和生態(tài)環(huán)境?？紤]交通是因為北京的交通實在太成問題,有錢能買車但不能買路,還是

17、解決不了出行問題;考慮生態(tài)則反映了其追求生活質(zhì)量的客觀要求。年人均收入在1#3萬元的居民,考慮的主要因素是交通和房價。交通方面的考慮與前者(大于3萬元的相同,考慮房價是因為這些人是一般商品房購買的主力軍,價格貴了買不起。對于瓦房店來說,年人均收入少于1萬元的家庭最在意的是房屋價格。2005年(本項研究的調(diào)查時間瓦房店的房價還不高,年人均收入1萬元的家庭可以考慮房價了,但貴了也買不起。他們不十分在意的是建筑密度#瓦房店市的建筑密度一般也不大,低收入者更是無從顧及。年人均收入超過3萬元的居民在購房時最關(guān)注的因素除了交通就是生態(tài)環(huán)境,相對不特別在意的是房價。這種類別的居民在瓦房店市就屬于高收入群體了

18、,關(guān)注生態(tài)環(huán)境很自然,不在意房價也可以理解#按一家3口計算,每年全家總收入10余萬元,攢2#3年就能買一套不錯的住房,當(dāng)然不需要特別在意房屋的價格了。年人均收入1#3萬元的居民,除了交通,購房最看重的是治安秩序。這種收入的居民,在瓦房店市也屬于中高收入群體,雖然還不能像高收入群體那樣追求生態(tài)質(zhì)量,但也很在意社區(qū)居民的素質(zhì),追求安全、和睦、友好的社區(qū)環(huán)境。從兩市的對比來看,兩市小于1萬元的、大于3萬元的居民之間,在購房考慮因素方面相似性不好(相關(guān)系數(shù)都沒有達(dá)到90%的可信度,收入1#3萬居民之間的相似性達(dá)到比較相似的程度(相關(guān)系數(shù)為0 8365,達(dá)到99%的可信度。值得注意的是:北京市人均年收入

19、大于3萬和1#3萬的居民分別與瓦房店市人均年收入1# 3萬的居民、小于1萬的居民相似性最大,前者達(dá)到非常相似的程度(相關(guān)系數(shù)為0 9413,后者達(dá)到比較相似的程度(相關(guān)系數(shù)為0 8767。說明兩市生活成本差別巨大,同樣的收入水平,生活質(zhì)量卻相差一個檔次#北京大于3萬元的收入和瓦房店市1#3萬元的收入相當(dāng);北京的1#3萬元的收入和瓦房店市的小于1萬元的收入相當(dāng)。七、現(xiàn)有住房條件對居民購房考慮因素的影響有房者和無房者、有好房者和住房較差者購房的基準(zhǔn)點(diǎn)不同,對影響因素的考慮也可能不同。下面依調(diào)查對象的目前居住條件劃分為人均住房小于20平方米、20#30平方米、大于30平方米三個檔次,考察兩城市居民在

20、購房時考慮的因素之差別(見表6。瓦房店市不論現(xiàn)有住房是大或小,都把交通作為首選要素,而對商業(yè)環(huán)境的重視程度都不很高。但對北京市來說,現(xiàn)有住房較大(人均大于30平方米,下同者較關(guān)注的是治安秩序和生態(tài)環(huán)境。這樣的人屬于高收入、高追求的人群;現(xiàn)有住房不大者(人均小于20或20#30平方米較關(guān)注的是房屋質(zhì)量。對于瓦房店市來說,現(xiàn)有住房較大者也很在意生態(tài)環(huán)境和治安秩序,同時對房屋質(zhì)量考慮得也較多;除交通特別關(guān)注、商業(yè)環(huán)境不特別關(guān)注外,對其他因素的重視程度差不多。表6不同住房條件(已有住房人均面積的居民購房考慮因素的對比分析考慮因素北京市<2020#30>30瓦房店市<2020#30&g

21、t;30交通區(qū)位 4.1837 4.1176 4.3333 4.0373 3.8171 4.0462生態(tài)環(huán)境 3.2857 3.7176 3.8254 3.5224 3.3089 3.7462治安秩序9.6939 3.7059 3.8360 3.6418 3.5610 3.6769商業(yè)環(huán)境 2.4898 2.3294 2.7090 2.8060 2.4350 3.0615建筑密度 3.4286 3.2353 3.2169 3.0448 3.0528 3.4462房屋質(zhì)量 4.0816 3.8235 3.5767 3.4104 3.4268 3.6846物業(yè)管理 3.5714 3.6824 3.

22、5397 3.3881 3.1057 3.3154房屋價格 3.5714 3.8118 3.5238 3.7463 3.3943 2.9846從兩市相同居住條件居民的對比看:人均住房面積小于20平方米的居民之間的相關(guān)系數(shù)為0 770,相似性不高。人口與建筑密度北京比瓦房店市高11%,房屋質(zhì)量上北京比瓦房店市高16%。這就要求北京開發(fā)商在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房方面要提高房屋質(zhì)量。兩市人均住房面積20#30平方米的居民之間的相關(guān)系數(shù)為0 93,非常相似。細(xì)微差別在于:北京市民對房屋質(zhì)量、房價、物業(yè)等的關(guān)注明顯高于瓦房店市。人均住房面積大于30平方米的居民之間的相關(guān)系數(shù)為0 80,屬于基本相似。一個有趣的現(xiàn)

23、象是:北京市人均居住小于20平方米的居民與瓦房店市人均居住20-30平方米的居民購房心理相似性最大,北京市人均居住20#30平方米的居民與瓦房店市人均居住大于30平方米的居民購房心理相似性最大,兩組的相關(guān)系數(shù)分別為0 9066和0 9438,都屬于明顯相似。說明大都市和中小城市對住房面積大都市與中小城市居民家庭購房影響因素對比分析 # # # 以北京市與瓦房店為例 的期望是不同的, 北京居民比瓦房店居民 明顯偏低, 住大房子對大都市一般居民來 說是奢侈的, 這和住房價格、 生活成本等是 密切相關(guān)的。 八、 結(jié)論和討論 根據(jù)調(diào)查和前述分析, 我們可以得到 如下初步結(jié)論。 ( 1 隨著收入水平的提

24、高, 大都市和中 小城市居民在選購住房時所考慮的因素逐 漸增多, 但交通區(qū)位始終是最重要的。 ( 2 大都市和中小城市居民購房影響 因素的差別也是存在的。大都市居民一般 對物業(yè)、 生態(tài)環(huán)境等要求較高, 中小城市居 民則更關(guān)注商業(yè)環(huán)境。 ( 3 發(fā)達(dá)的大都市和一般的中小城市, 居民收入水平差別很大, 物價及生活成本 的差別也很大, 造成購房心理錯位。一是 大都市 低就%: 同樣的收入水平, 大都市和 中小城市的生活質(zhì)量及購房心理將差一個 檔次; 二是中小城市 高攀%, 即同樣居住條 件的居民對新住房的期望提高一個檔次, 在大都市居住大房子越來越成為 奢侈%。 本文的結(jié)論是建立在直接調(diào)查和統(tǒng)計 基礎(chǔ)之上的, 可以在一定程度上反映兩個 城市的實際情況。但是, 不同城市、 不同居 民, 購房時考慮的因素是不一樣的; 即使同 一城市的同一群體居民, 購房時考慮的因 素也有差別, 甚至同一居民, 在不同時刻選 擇購房所考慮的因素也是不一樣的。因樣 本容量有限, 不一定能夠全面地反映出這 兩個城市的整體特征。因此, 本文的結(jié)論 只是初步的, 僅供參考。 參考 文獻(xiàn) 1 李小波, 馬仁會. 河北省京 廣鐵路沿線城市 地價 分析 J . 地理學(xué)與國土研究, 1999, ( 5 . 2 李曄, 陳小鴻. 環(huán)路建設(shè)對 城