現(xiàn)代文化商業(yè)街與住宅項目立項申請建議書

1、 . . . 現(xiàn)代文化商業(yè)街與住宅項目立項申請建議書 1、項目的基本情況 1.1項目概況 1.1.1 歷史背景 XX地處黃土高原,位于黃河上游XX中部干旱地區(qū),全區(qū)四周環(huán)山,境丘陵起伏,溝壑縱橫,形成一個山間盆地,盆地地勢較為平坦.XX現(xiàn)轄靖遠(yuǎn)、xx、xx三縣,xx、平川兩區(qū),總面積2.11萬平方公里,其中xx區(qū)1372平方公里,平川區(qū)2106.3公里。 XX是XX省中部經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,是國家重要的原材料生產(chǎn)工業(yè)基地和能源基地,是一座具有高原丘陵特色的城市。xx區(qū)是XX政府所在地,位于省會市東北方向,XX西部距市70公里。XX是遠(yuǎn)古文明的發(fā)祥地之一,是絲綢之路的咽喉要道。xx經(jīng)過四十年的

2、發(fā)展,已經(jīng)建設(shè)成為一個以有色金屬工業(yè)為主,化工、煤炭、建材、紡織、加工工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型XX市。隨著國家建設(shè)重點的西移,為了加快全省開放步伐,盡快縮小地與沿海發(fā)展速度的差距,XX省把XX列為省重點發(fā)展的五個經(jīng)濟(jì)城市之一。 XX是隨著礦業(yè)和工業(yè)建設(shè)而興起的中心城市,是距離最近、最大的城市。經(jīng)規(guī)劃的XX將建成國家重要的有色金屬工業(yè)基地,XX省重要的能源、化工、建材工業(yè)基地,以有色金屬、化工和農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的環(huán)境優(yōu)美、功能完善的綜合性城市。歷經(jīng)四十余年的建設(shè),XX已經(jīng)具有較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ),xx區(qū)初步具備中等城市的一些功能。西部大開發(fā),給XX的發(fā)展帶來了新的生機(jī),隨著國家扶持中西部地區(qū)優(yōu)先發(fā)展政策的

3、實施,XX不斷地完善對外開放的政策,積極改善投資環(huán)境,實施打開城門、破除封閉、廣納四海朋友的方略,同時積極進(jìn)行西城區(qū)的建設(shè),XX的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都將面臨著廣闊的發(fā)展前景。本項目就是在這樣的歷史背景下提出來的。 1.1.2項目位置 XX現(xiàn)代文化商業(yè)街與住宅項目地處XX區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(西區(qū)),位于西隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶蘭白經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和xx政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。項目與市博物館、圖書館、科技館和人民廣場隔街相望。東臨經(jīng)七路,南俯緯四路,西攘經(jīng)六路,北接緯五路。經(jīng)六路以西是西部大市場,南面是市委、市政府統(tǒng)辦大樓,北靠紅鷺鋁業(yè)公司和xx農(nóng)場住宅區(qū),經(jīng)七路以東是家?guī)X公園。四周有賓館酒店、大學(xué)、中學(xué)、和市疾病預(yù)

4、防控制中心,項目西側(cè)經(jīng)六路與白蘭高速公路相連接,距省會70公里。兩地車程僅有40分鐘。 1.1.2用地規(guī)摸與地塊現(xiàn)狀 用地規(guī)模:首期用83858平方米(合約125.79畝),可建筑面積143949.42萬平方米;整個地塊約125.79畝,可建面積待定。 地塊現(xiàn)狀: (1)地塊目前主要為荒地與部分耕地。 (2)區(qū)域地形凹凸不平,西高東底,相對落差近8.3米。 (3)項目用地與周邊遺留有體育學(xué)校和為數(shù)不多的底矮土胚房,在地塊的視線圍,均可看見大小不等的土山和溝壑。主要分布在地塊的中西部,東部地勢較平坦。 1.1.3主辦單位名稱、法定地址、經(jīng)營圍主辦單位名稱:XX房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)濟(jì)類型:有限責(zé)任 法定

5、地址:XX南二區(qū)六號 經(jīng)營圍:房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。 1.1.4項目容 項目總占地面積為83858平方米,總建筑面積為143949.42平方米,其中:商鋪73889平方米,住宅70060.42平方米。地下1層,地上2?3層為商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等用房。住宅有7層和12層兩種模型,共有7種戶型。屬中高檔住宅。該項目采取預(yù)售與現(xiàn)房出售,銷售對象主要為行政、企事業(yè)單位、個人、個體工商戶與周遍的單位和個人。目前該項目已進(jìn)入設(shè)計階段。 為銷售商鋪和住宅,XX房地產(chǎn)公司已成立銷售部,培訓(xùn)了銷售人員,確定了銷售策略和計劃。 1.1.5項目工程建設(shè) 1.1.5.1建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求,結(jié)合該區(qū)環(huán)境特

6、點,外形規(guī)整,氣派典雅。 1.1.5.2 項目地理環(huán)境優(yōu)越。該工程周圍已建成多座作為城市標(biāo)志性的高層建筑:如市政府綜合樓、聯(lián)通大廈、人民廣場等,它們已構(gòu)成了xx現(xiàn)代化城市的新面貌,是xx的黃金地帶。是未來的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)和文化中心,該項目所處地區(qū)空氣質(zhì)量為XX僅有的兩個二級標(biāo)準(zhǔn)地區(qū),加之緊靠經(jīng)六路交通十分便利,建成后對項目銷售業(yè)務(wù)十分有利。 1.1.5.3 區(qū)域的人文環(huán)境較好。本項目建于西區(qū)文化商業(yè)教育區(qū),毗鄰交通大學(xué)xx分校、XX中醫(yī)學(xué)院xx分校、育才中學(xué)和幼兒園,文化氣息濃厚,項目建成后最適合提供給知識階層人員居住、購物、休閑和生活。 1.1.5.4工程設(shè)計用地節(jié)約,平面布置緊湊,

7、戶型齊全。戶功能分區(qū)合理,視野開闊?？臻g分隔靈活,可滿足住戶不同的要求。該工程場地呈東西長,南北短,建筑主要朝向為南北,設(shè)計上最大限度的提高用地效益和建筑面積的要求。 綜上所述,該項目所處的地段與投資環(huán)境是良好的,如銷售價格合理,銷售前景看好。 1.1.5.5公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政、供排水、供電、天然氣、和通訊等管線齊備,并有充足的供應(yīng)量,該工程項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 (1)給排水系統(tǒng)。項目東側(cè)和西側(cè),現(xiàn)有市政給排水管線通過,經(jīng)審批同意待工程竣工后,從上述管線上引入水管,供給該工程建成后所需的生活與消防用水。 (2)紅線沒有生活污水與雨水排出管線,由市城建部門負(fù)責(zé)鋪設(shè)污水管線。 (

8、3)供電系統(tǒng)。該工程采用兩路10KV電源供電,已經(jīng)供電局批準(zhǔn),主要用電為三級負(fù)荷用電:消防用電設(shè)備屬一級負(fù)荷;普通電梯、生活水泵、公用照明與通風(fēng)為二級負(fù)荷;住宅為三級負(fù)荷。 (4)熱力系統(tǒng)。該工程所需采暖和生活熱水均采用地?zé)嶂醒肟照{(diào)。 (5)天然氣系統(tǒng)。該工程項目所需生活用然氣由天然氣公司供給, (6)弱電系統(tǒng)。市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前,住宅部分均用市話,在各層預(yù)留配線箱,待住戶入住后,可根據(jù)需要報裝。 (7)工程設(shè)有公用電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、保安監(jiān)視與停車場管理系統(tǒng)。 1.1.5.6 環(huán)保與消防 (1)該工程系中高層住宅建筑物,居于交通干線一側(cè),在設(shè)計上要考慮環(huán)境噪聲影響。 (2

9、)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng),以解決高層建筑的防火問題。 1.2項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 詳見表1。2、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 2.1xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r xx是塊寶地,xx是國家重要的有色金屬工業(yè)基地,XX重要的能源工業(yè)基地和化學(xué)工業(yè)基地。經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展,xx已經(jīng)形成了以原材料工業(yè)和能源工業(yè)為主導(dǎo),化工、機(jī)械、建材、輕鈁工業(yè)有相當(dāng)基礎(chǔ)的工業(yè)體系。全市總?cè)丝?74.85萬人,位居全省第九位,城鎮(zhèn)人口達(dá)到49.21萬人。工業(yè)增加值占國生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40.4%,近幾年,XX的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了巨大成就,現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)取得了長足的發(fā)展,社會生產(chǎn)力、綜合經(jīng)濟(jì)實力邁上了一個新臺階。截止2003年底,全市國民生

10、產(chǎn)總值達(dá)到105.34億元,增長11.1 %,全市固定資產(chǎn)投資42億元,增長32.69%,其中房地產(chǎn)開發(fā)投資1.29億元,比2002年增長78.63%。社會消費品零售總額30.26億元,比2002年增長10.55%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長,人民生活水平不斷提高,2003年城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到 11623元。比上年增加10.43%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到1785元,其中xx區(qū)達(dá)到3214元,增長3.68%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6526元,比上年增加118元,增長10.6%。居民儲蓄存款67.31萬元,位于全省第三位。國生產(chǎn)總值年增長10.9%,高于全國、全省平均水平。xx區(qū)于1997年整體實現(xiàn)了小康

11、。改革開放不斷深入,招商引資取得突破性進(jìn)展,對外開放邁出了新的步伐。2003年全市個體工商業(yè)戶18234戶,從業(yè)人數(shù)26871人,注冊資金1.71億元,非公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)工業(yè)增加值7.69億元,占全部工業(yè)增加值的19.8%。2000以來,XX委、市政府努力擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資規(guī)模,把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為主要工作來抓,基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境狀況得到明顯的改善。特別把xx西區(qū)作為對外開放的窗口和新的經(jīng)濟(jì)增長點,經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè),基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善,投資環(huán)境日益改觀,已被公認(rèn)為發(fā)展前景最廣闊的開發(fā)區(qū)。 2.2XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 xx是以資源開采為主的城市,中央、省屬大中型企業(yè)是XX工業(yè)的主體,從目前國家經(jīng)

12、濟(jì)布局結(jié)構(gòu)調(diào)整、國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點和這些企業(yè)的的現(xiàn)狀看,原有工業(yè)未來很難有快速的發(fā)展。優(yōu)勢資源銳減的現(xiàn)實迫使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,而發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)必將對XX的經(jīng)濟(jì)帶來新的機(jī)遇。省委十屆二次全委會議決定,要在全省形成、xx、嘉峪關(guān)三個經(jīng)濟(jì)聚集區(qū),在這個區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局中,xx處于中心支點的位置。這為承接省會城市的輻射,利用的各類要素市場,構(gòu)建蘭白核心經(jīng)濟(jì)區(qū),以與利用xx的資源和堅實的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ),從整體上提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,奠定了扎實的基礎(chǔ)。近兩年來xx的發(fā)展勢頭看好,基礎(chǔ)建設(shè)步伐加快,招商引資初見成效,大開發(fā)、大發(fā)展的勢頭已經(jīng)形成。 2.3XX住宅和商鋪市場分析 2.3.1XX住宅和商鋪市場供給情況分析 2

13、000年以來,XX的城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展,各類房屋建筑面積增加了10.11萬平方米,城鎮(zhèn)住宅和商業(yè)鋪面大幅度增長,住宅和商業(yè)鋪面建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長。人均居住面積2003年達(dá)到了10.2平方米,大批破舊住宅和商業(yè)網(wǎng)點得到了改造,廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和經(jīng)營環(huán)境得到了明顯的改善。據(jù)調(diào)查,城市居民家庭中居住在單元配套式住房的家庭占85%。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長,以與老城區(qū)可利用的開發(fā)土地有限等多方面因素制約,加之現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房亟待改造。XX的住房供需矛盾仍十分突出。 從市場調(diào)查資料可以看出,目前商品房在xx居民住宅中所占的比例仍然很小,大部分為單

14、位分配的福利房和租用房,住宅的消費潛力和市場空間還很大。根據(jù)XX2003年房屋普查資料顯示,在現(xiàn)有的經(jīng)營商鋪中,已被購買的占85%。隨著住房分配的貨幣化,消費信貸的擴(kuò)展和二、三級市場的有序落實。商品房將成為居要的房屋來源。 2.3.2XX住宅和商鋪市場需求情況分析 自建國以來,XX城鎮(zhèn)商品房累計投資2.8億元,建成住宅13.37萬平方米 ,商業(yè)營業(yè)用房1.58萬平方米 。在一定程度上緩解了單位和個人的用房困難。 從xx西區(qū)看:西區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跀?shù)約為10?12萬人,總戶數(shù)2.5萬戶左右,住宅建筑面積162.5萬平方米,本項目只占到之中的1.62%,況且周圍又有規(guī)模較大的住宅小區(qū),對商業(yè)的發(fā)展是有利

15、的,將會給商鋪的銷售帶來一定的商機(jī)。調(diào)查資料顯示,有近80%的居民都選擇了在西區(qū)購買住房,而購買商鋪的人只占10%,并且只選擇一層商鋪。表明近兩年,西區(qū)商鋪作為經(jīng)商和投資置業(yè)還不是居民的首選。同時也要看到,目前xx房地產(chǎn)開發(fā)一再升溫,而且將出現(xiàn)激烈的競爭。 2.4項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述,本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點: 2.4.1xx是目前XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速的地區(qū)之一,經(jīng)濟(jì)綜合實力位居全省中上水平,基礎(chǔ)設(shè)施與交通環(huán)境日益改善、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足;居民收入排名全省第三位,生活水平不斷提高,為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。 2.4.2XX的房地產(chǎn)市場近四年來逐步發(fā)展壯大,從

16、總體上呈現(xiàn)過剩,挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的局面。西區(qū)住宅空置率達(dá)40%,商鋪空置率達(dá)30%。隨著西區(qū)人口的增加,買方市場會逐步形成,必然會帶動商業(yè)的發(fā)展和繁榮。各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力,但適銷對路,質(zhì)量上乘,環(huán)境和品牌優(yōu)勢明顯的樓盤會暢銷無阻。 2.4.3XX的住宅和商業(yè)鋪面市場呈現(xiàn)如下基本特征: (1)、西區(qū)化特征:隨著XX政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的西遷,以與居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高,西區(qū)樓盤發(fā)展迅猛。前幾年是西區(qū)東部(東部板塊),近兩年是西南(西南板塊)和西北(西北板塊)的發(fā)展引人注目。 (2)、主體特征日益明顯:房地產(chǎn)市場細(xì)分日益深化,各類具有明顯主題特征的樓盤占據(jù)明顯的市場優(yōu)勢。

17、(3)、品牌因素日益走強(qiáng):歷經(jīng)10余年的xx房地產(chǎn)業(yè),隨著外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐,帶入了先進(jìn)的經(jīng)營和管理理念,近兩年已形成了一些著名的品牌。如新世紀(jì)花園、云錦苑等。這些品牌在消費者心目中留下了深刻的印象,成為他們在購買商品房時首選的因素之一。 (4)、XX大規(guī)模的商品住宅和商鋪主要分布在西區(qū)的西北板塊,紡織路以北,經(jīng)五路以東一線。東南板塊,緯二路與經(jīng)七路一線,多以一層是商鋪,二層以上是住宅分布。3、項目所在地區(qū)域環(huán)境分析 3.1區(qū)域定義 本項目位于XX西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),經(jīng)六路直接與蘭白高速公路相連,這在距離和時間上把xx建成的后花園成為可能。鑒于區(qū)域交通特點與已經(jīng)逐步形成的西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)板塊,

18、現(xiàn)對本區(qū)域有關(guān)規(guī)劃與房地產(chǎn)供應(yīng)狀況作分析如下。 3.2現(xiàn)狀與規(guī)劃 3.2.1現(xiàn)狀 所研究區(qū)域已經(jīng)成長為XX新的中心商務(wù)區(qū),新的城市中軸線穿越其中,是XX省1988年批準(zhǔn)設(shè)立的首批省級開發(fā)區(qū)之一,經(jīng)過十多年的逐步發(fā)展,已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地,工業(yè)園區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、建筑城、文化教育城、家?guī)X公園,市民廣場、旅游度假村等若干各具特色的區(qū)塊。在西區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的影響和帶動下,毗鄰西區(qū)建立了“中科院xx高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園”、“XX省稀土高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園”等項目。由于市政府統(tǒng)辦樓的落成和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善,本區(qū)域目前已成為地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)。 3.2.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向 本項目分析的區(qū)域可分屬四個片區(qū),即東南片區(qū)、西南

19、片區(qū)、西北片區(qū)和東北片區(qū)。前者屬于城市“政治文化區(qū)”,位于xx著力打造的東翼大組團(tuán),其發(fā)展方向是建設(shè)為xx政治、經(jīng)濟(jì)、文化和教育中心發(fā)展帶。而項目所在的西南片區(qū),依托東翼大組團(tuán),以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向。東北片區(qū)屬于西區(qū)的“東進(jìn)拓展軸”,其發(fā)展以商業(yè)和住宅與教育、文化為方向。西北片區(qū)將建設(shè)為xx制造業(yè)的基地與生產(chǎn)中心和xx21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長的核心區(qū)域之一。 3.3房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 區(qū)域緯六路、經(jīng)七路一線,隨著各種設(shè)施的日益完善,近一、兩年來已成為西區(qū)的開發(fā)投資熱點地區(qū)。較大的樓盤有:位于東南片區(qū)的“新世紀(jì)花園”、“西苑小區(qū)”;位于西南片區(qū)的“云錦苑”;位于西北片區(qū)的“西部大市場”;與位于東北片

20、區(qū)的有xx城建開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的“西山住宅小區(qū)”。隨著位于東南片區(qū)的“國芳百盛xx商貿(mào)中心”的繼續(xù)建設(shè),供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步放大。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大,價格競爭將不可避免。由于“西部大市場”與本項目距離近,且項目類型相似,可以認(rèn)為本項目的投建受此影響最大。4、項目開發(fā)條件分析 4.1地塊概況 本項目地塊瀕臨xx西區(qū)市中心,位于西區(qū)東北角,首期征地125.79畝,可發(fā)展用地50畝,距老城區(qū)1公里,距城區(qū)僅70公里,西接xx西火車站,與XX老城區(qū)隔河相望。地塊屬溫帶大陸氣候,年平均氣溫7.9,一月平均氣溫-11,七月平均氣溫23.5。年平均降水量200毫升,無霜期192天。地下水資源較豐富。

21、4.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 2003年XX政府工作報告中指出 :大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì),突出抓好高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和西區(qū)開發(fā)區(qū)建設(shè),加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)配套,不斷增強(qiáng)承載能力和綜合服務(wù)功能。把經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建成XX乃至西部地區(qū)重要的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)高地。目前已規(guī)劃“經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”20萬平方公里,由此可知,西區(qū)與臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為xx政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心以與承載接續(xù)產(chǎn)業(yè),實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和安置就業(yè)的新平臺和基地。 4.3交通 4.3.1 公路和航空 xx西區(qū)公路交通四通八達(dá),主要干線公路有國道109線,312線、309線以與省道靖天公路、營蘭公路、海古公路等擦區(qū)而過,xx到的高速公路已經(jīng)開通,至中川機(jī)場

22、僅有40多公里?？蔀橹峁┛招兄? 4.3.2 鐵路 白(銀)寶(積山)、蘭(州)包(頭)鐵路貫穿全境,日過境客貨列車達(dá)55列; 綜上所述: 目前該地塊具有水陸空兼?zhèn)涞慕煌▋?yōu)勢,出入該地塊的交通十分方便。國道109線、白(銀)(柯寨)高速公路,鐵路、公路之行任其選擇,南來北往,東去西出。即將開通的黃河水運,不僅可供人們飽攬黃河風(fēng)情,而且還可提供水上通道。這些設(shè)施的存在,將直接為區(qū)域,尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。 4.4該地塊建設(shè)文化商業(yè)街的優(yōu)勢和劣勢分析 4.4.1 優(yōu)勢 4.4.1.1 注重文化品位,打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象,以較低成本迅速占領(lǐng)市場。 目前西區(qū)的房

23、地產(chǎn)市場豪強(qiáng)林立,有些開發(fā)商以很快的速度實施擴(kuò),往往容易是消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象。本項目與之恰成鮮明對比,將形成文化社區(qū),精品樓盤的口碑。注重品牌開發(fā),打動消費群,并給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望。可助公司以較低營銷費用支出迅速占領(lǐng)市場,并可有利地支援項目在長期開發(fā)中保持較優(yōu)價格。 4.4.1.2可根據(jù)地塊地理特點,規(guī)劃布置商業(yè)街和住宅組團(tuán)。充分利用景觀優(yōu)勢,迎合xx人“樂水”“好林”生活向往。形成別具一格的競爭優(yōu)勢。也恰恰是目前西區(qū)各樓盤欠缺的買點。 4.4.1.3土地面積大,項目首期征地125.79畝,可征地面積近150畝,項目投資額大,本研究報告初步估算,僅首期125.79畝用地

24、的開發(fā),即需投入21352.31萬元資金,吸引數(shù)百名經(jīng)營者遷入,對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟(jì)都有不可估量的作用。 4.4.1.4該地塊是開發(fā)上尚未涉足的處女地,位于xx未來重點發(fā)展區(qū)域,潛力大。 4.5 劣勢 4.5.1 西區(qū)綠化面積較低,與老城區(qū)的樓盤相比有一定差距,增加了建設(shè)開發(fā)成本。 4.5.2 西區(qū)目前經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá),生活配套不完善,區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足經(jīng)營和居住的需要。5、項目開發(fā)競爭對手分析 5.1區(qū)域競爭對手與競爭性樓盤分析 四年來,先后有23家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入XX進(jìn)行商品房開發(fā),截止2003年12月各類商品房竣工面積13萬平方米,共建商品房

25、住宅15.4萬平方米,商業(yè)鋪面1.3萬平方米,住宅實際銷售13萬平方米,預(yù)售2.9萬平方米,空置3.5萬平方米,實際銷售總金額5604.24萬元。商業(yè)鋪面竣工面積1.2萬平方米,實際銷售1.2萬平方米,預(yù)售3000平方米,銷售給個人1.2萬平方米,實際銷售總金額1628萬元。xx西區(qū)截止2004年7月共有5家房地產(chǎn)企業(yè)參與新城區(qū)的開發(fā)建設(shè),各競爭樓盤情況詳見表2,預(yù)計開發(fā)商品房面積39.7萬平方米,其中商鋪約9.9萬平方米,住宅約29.8萬平方米,實際住宅銷售率達(dá)60%,商業(yè)鋪面銷售率達(dá)70%。 5.2 項目開發(fā)競爭對手評價 5.2.1本項目開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特征: 5.2.1

26、.1 規(guī)模大、價格低:緊鄰的“西部大市場”占地面積109。54 萬平方米,其中商鋪面積58000平方米,是集商貿(mào)、娛樂、餐飲于一體的大型綜合批發(fā)市場;“西苑小區(qū)”占地6.2萬平方米;東南片區(qū)的“新世紀(jì)花園”占地15萬平方米,均是較大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目,其商鋪價格在2400元/平方米到3500元/平方米左右,住宅價格在980 元/平方米到1250元/平方米之間,特別是進(jìn)入九月份以來,依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批客戶。 5.2.1.2 開發(fā)商實力較雄厚,具有較強(qiáng)的競爭力, 5.2.1.3 品牌效應(yīng)強(qiáng),環(huán)境建設(shè)力度大,西區(qū)的開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中,創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌,在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境

27、建設(shè)。 5.2.1.4 售后服務(wù)與物業(yè)管理到位。 5.2.2 項目開發(fā)面臨的競爭對手評價 5.2.2.1.本項目最重要的競爭對手是臨近西北片區(qū)的“西部大市場”和東南片區(qū)的“國芳百盛”xx世貿(mào)中心一帶的市場。 5.2.2.2.本項目面臨的最大競爭壓力是環(huán)境建設(shè)與營銷價格,如果本項目不在環(huán)境建設(shè)上獨樹一只,開創(chuàng)自己的特點,不在價格上占有優(yōu)勢地位,將面臨較為嚴(yán)峻的市場風(fēng)險。6、市場需求分析 項目地處xx西區(qū),目標(biāo)客戶包括當(dāng)?shù)?、平川、xx、靖遠(yuǎn)、xx等地企業(yè)和個體工商戶、富裕居民,但作為用地面積為117畝經(jīng)營樓盤,必須依托一個更大的市場,這個市場只能是。為此,市潛在的購房者的基本情況值得我們關(guān)注。 通

28、過對相關(guān)的市場需求問卷調(diào)查,我們得到本項目的市場需求分析報告如下。 6.1數(shù)據(jù)分析結(jié)論 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,我們可以把握到樓盤潛在購買者和租賃者的一些特征,作為目標(biāo)市場定位與方案設(shè)計的參考。如: 6.1.1 年輕的購房者占的比重大,項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費群體的生活習(xí)慣與經(jīng)營需要,如適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施。 6.1.2 一部分購房者受教育程度高,對居住文化和經(jīng)營文化有自己的獨到見解,屬于“行為積極”型消費者,為他們設(shè)計商鋪和住宅產(chǎn)品時,應(yīng)注重社區(qū)文化和經(jīng)營文化的營造,分期分批開發(fā),實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化,迎合不同品位的需求。 6.1.3 購房者中外地到xx發(fā)展的人口比重較大,沒有老城區(qū)情結(jié)。在產(chǎn)品

29、設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征。 6.1.4 企業(yè)管理人員、個體工商業(yè)戶和行政、事業(yè)單位人員購房比例高,他們收入較高而又相對穩(wěn)定,能承受目前xx的樓價,并且更樂于采用“供樓”的付款方式。 6.1.5 在目前商鋪和住宅市場來看,仍以自用和自住為主,以投資為目的購置商鋪和住房的比重只有35%,說明消費者對投資物業(yè)升值的期望較低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計時,應(yīng)以自買家自用為主,自買租賃為輔。突出“方便”“舒適”等因素。 6.1.6用于休閑娛樂的比例占30%,可能與推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān),但如果公司擬開發(fā)此類物業(yè),建議對市場需求作進(jìn)一步的研究。 6.1.7 從“影響購買因素”統(tǒng)

30、計結(jié)果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”與“周邊環(huán)境與景觀”最為關(guān)注,體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量和環(huán)境的特點。 6.1.8 “對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林,這一需求恰于項目的主題很契合。建議在項目開發(fā)中,盡可能體現(xiàn)自然生態(tài)風(fēng)貌。同時,購房者對休閑和運動的喜好度也很高,正可充分利用項目的商業(yè)文化、休閑的獨特優(yōu)勢,從整體上提高項目品位。7、本地塊商業(yè)和住宅開發(fā)市場定位 7.1 目標(biāo)客戶確定 主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)?、外來?jīng)商人員和的富裕人群,在xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層與管理人員。進(jìn)而開拓、等周邊地區(qū)市場。 由于當(dāng)?shù)啬茉垂I(yè)發(fā)達(dá),產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主,這些人的投資

31、和居住觀念發(fā)生了很大的變化,不在滿足于老城區(qū)的居住和經(jīng)營條件,看到西區(qū)的商機(jī)和發(fā)展前景,轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化、城市景觀,優(yōu)秀的物業(yè)管理,更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。只要產(chǎn)品設(shè)計具有品位,價格吸引,相信可以吸引一定數(shù)量的買家。 7.2項目概念定位 項目在新市區(qū)中心,又可利用的文化資源,在概念選擇上,“水”的主題不可或缺,盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距,強(qiáng)化浪漫而典雅項目形象。在項目規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)大大突出文化、休閑、娛樂等主題。作為項目“賣”點。 7.3 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 7.3.1 以二層商鋪為主,形成高低錯落別致,具有濃溢文化色彩的商業(yè)街。背

32、后配有獨立造型高貴的住宅群。 7.3.2 公共建設(shè)部分以各具特色的文化雕塑加以點綴,突出“近水而動”“近水而居”的特點。 7.3.3 應(yīng)充分考慮西北干旱,缺少綠色這一特點,尤其是xx地處沙漠邊緣地帶,風(fēng)沙大。 在規(guī)劃設(shè)計時,應(yīng)提高綠化率。門窗材料采用密封效果最好的中空雙玻窗。 7.4 價格建議 經(jīng)市場比較法,在綜合考慮商鋪和住宅的開發(fā)成本和當(dāng)?shù)氐馁徺I力,項目自身的優(yōu)勢(如地理位置、超前的設(shè)施),可見的需求量,對未來的房地產(chǎn)市場的期望,參考目前同類商鋪和住宅的市場成交價,同時依照項目評估的穩(wěn)妥原則。將商業(yè)街的商鋪起步銷售價定為2600元/?。住宅保本銷售價為1850元/?8、項目開發(fā)投資分析與財

33、務(wù)評價 8.1 項目的總開發(fā)成本 8.1.1 項目工程進(jìn)度估算 本項目的開發(fā)周期為6年,共分四期建設(shè),其中第一期建設(shè)商業(yè)街,兩年施工完畢,在第三年開始銷售;第二期建設(shè)部分住宅,一年施工完畢,在第二年開始銷售;第三期建設(shè)商業(yè)街,兩年施工完畢,在第四年開始銷售;第四期建設(shè)剩余住宅,一年施工完畢,在第四年開始銷售;整個銷售活動在第六年完成。詳見工程進(jìn)度表(表3?1)、(表3?2)。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點,以商品房全部售完為限。本項目的時間設(shè)定為一年一個計算期,各期成本費用按當(dāng)期的支出計算,累計到期末。 8.1.2 項目的總投資和成本估算 詳見項目投資與成本費用估算明細(xì)表(表4?1)、(表4?2)

34、。 8.1.3 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 8.1.3.1 資金籌措與投資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道:一是企業(yè)自有資金(資本金),二是銀行貸款,三是銷(預(yù))售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金(資本金)7947.52萬元,第一年注入3300萬元作為啟動資金,第二年注入3540.47萬元;、第三年注入1107.05萬元;另需向銀行貸款4000萬元用于投資,剩余部分9404.79萬元由銷(預(yù))售房收入補(bǔ)充,實行滾動開發(fā),總投資21352.31萬元。其中754.84萬元的銀行貸款利息從商鋪和住宅的銷售收入中支付。詳見詳細(xì)投資計劃表(表5)與投資計劃與資金籌措表(表6

35、)。 8.1.3.2 貸款本金的償還與利息支付。 根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算,本項目需向銀行貸款4000萬元用于投資,在第一年和第二年分兩期分別向銀行借款各2000萬元。 銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息,從第四年開始還本付息,第六年還清,貸款利率確定年利率為5.86%。 本項目合計支付利息754.84萬元,詳見借款還本付息表(表7)。 8.1.4 項目的銷售均價 根據(jù)XX近期西區(qū)一樣房地產(chǎn)項目的售價和居民購買力的預(yù)測,考慮開發(fā)總成本、預(yù)期利潤、競爭對手銷售價格和銷售分險等因素,經(jīng)比較計算得本項目商鋪最低銷售單價為:連體商鋪均價為2600元/? ;住宅均價為1565元/? 。據(jù)預(yù)測等該項目開

36、始銷售時,商鋪的現(xiàn)價定高于此價格。而住宅由于投入電梯和地?zé)嶂醒肟照{(diào),造成投資成本增大,預(yù)測價格高出市場現(xiàn)行房價。 8.1.5項目的銷售收入 根據(jù)成本估算與計劃的工程進(jìn)度,整個銷售過程按兩個組團(tuán)分四批進(jìn)行,所有商鋪和住宅均準(zhǔn)予預(yù)售,預(yù)售從大規(guī)模的土建施工開始。確定商鋪從建設(shè)經(jīng)營期的第三年開始出售,可采用分期付款。最低價為2600元/? ;確定住宅從建設(shè)經(jīng)營期的第二年開始出售,最低價為1565元/? ;預(yù)計建設(shè)經(jīng)營期的第六年全部售出。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價,計算實際的銷售總收入。 8.1.6銷售計劃 商鋪與住宅進(jìn)行預(yù)售,計劃6年售完。商鋪第二年銷售 25%,第三年銷售 30%,第四年

37、銷售 30%,第五年銷售10 %,第六年銷售5 %;住宅第二年銷售60 %,第三年銷售 30%,第四年銷售5 %,第五年銷售5 %;第五年銷售完畢。詳見年度比例銷售收入測算表。(表8) 8.1.7項目的經(jīng)營稅費與所得稅 營業(yè)稅稅率為5%;城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%;教育費附加費率3%;土地增值稅稅率按不同的增扣比為0%?40%;企業(yè)所得稅稅率為33%;管理費用按建筑工程費的3%提取,不可預(yù)見費為188.66萬元;余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配,留在企業(yè),直至項目計算期末再分配。詳見銷售稅金與附加估算和所得稅(表9)。 8.2項目的財務(wù)評價與不確定性分析 8.2.1 分析與評價依據(jù) XX現(xiàn)

38、代文化商業(yè)街與住宅項目可行性研究報告,是根據(jù)XX(集團(tuán))公司委托,XX房地產(chǎn)開發(fā)編制完成的。 本項目可研報告編制的主要依據(jù)為建設(shè)部、國家計委發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法,建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù),參照新的財會制度,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況而編寫的。 項目的基準(zhǔn)收益率Ic設(shè)定為7%。 8.2.2 項目的財務(wù)評價 項目在計算期經(jīng)營收入30175.60萬元,可獲利潤4001.89萬元,稅后利潤2681.27萬元,扣除公益金、公積金后還有 2413.14萬元可分配利潤。項目交納的經(jīng)營稅金為1659.67萬元,土地增值稅為301.75萬元,所得稅1320.62萬元,合計繳納稅金 3282.04萬元

39、,和開發(fā)商投入的資本金7947.52萬元相比,在六年項目盈利和繳納稅金的絕對額是較高的,表明項目的盈利是較強(qiáng)的。全部投資部收益率(所得稅前)為26.32%,投資回收期Pt:3.3年。 8.2.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力 損益表詳見(表10)。 a、全部投資的所得稅后投資利潤率(所得稅后利潤總額/總投資額)×100%2681.27/24212.29×100%11.07% b、全部投資的所得稅前投資利潤率(所得稅前利潤總額/總投資額)×100% 4001.89/24212.29×100%16.52% c、資本金凈利潤率(稅后利潤/資本金)×100

40、%2681.27/7947.52×100%33.74% 按目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資利潤率10%的水平,本項目的靜態(tài)盈利能力是能接受的。 8.2.2.2 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益,項目評價的主要指標(biāo)有:財務(wù)部收益率(ENRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期(Pt)等。全部投資部收益率:所得稅前為26.32%,凈現(xiàn)值(ENPV)為 4075.06 萬元;資本金部收益率為 77.46%;評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表(表11)和資本金現(xiàn)金流量表(表12)。 從指標(biāo)可以看出,本項目全部投資與自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值均為正值,財務(wù)部收益率均大于銀行貸款利率

41、與基準(zhǔn)收益率,說明本項目的動態(tài)盈利能力水平也是可以接受的。 8.2.2.3 資金來源和運用表與項目資金平衡能力分析 資金來源和運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力,是財務(wù)評價的重要依據(jù)。從(表13)中可以看出,本項目在達(dá)到預(yù)計的銷售率和售價的前提下,每年都有盈余的資金,在計算期項目,每年的資金流入都大于資金流出。本項目的貸款償還能力和自身平衡能力主要依賴銷售收入,若市場情況變化,銷售不理想,則有可能使項目面臨財務(wù)危機(jī)。 8.2.3 項目的不確定分析 8.2.3.1 盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變,且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè),則由計算可得,當(dāng)用于銷售部分的商鋪銷售率為19.21%,用于

42、銷售部分的商鋪投資利潤率為零。也即投資剛能保本。一般認(rèn)為,當(dāng)盈虧平衡點的銷售率70%時,項目風(fēng)險較低,本項目的盈虧平衡點的銷售率為19.21%,可見其風(fēng)險程度較低。 8.2.3.2 敏感性分析 從經(jīng)濟(jì)效益分析的評價指標(biāo)與現(xiàn)時的市場情況看來,在各主要成本要素中,本項目的土地成本、稅費、財務(wù)費用等因素相對固定,而建安成本對項目收益影響最大,本項目的推出面臨一定的市場競爭,預(yù)期的售房價格的變化也會對項目產(chǎn)生影響。 8.2.3.3 清償能力分析 申請抵押貸款4000萬元,約定從第四年起三年償還, 其資金來源主要為可利用預(yù)、銷售收入。經(jīng)測算,預(yù)售收入除少量用于項目投資外,其余款項用來還款是富富有余的。

43、8.2.4 貸款風(fēng)險評估 項目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向銀行以抵押方式申請貸款4000萬元,寬限期3年,3年等本還款。 8.2.4.1 抵押物與其估價 抵押物為主辦單位取得的國有土地使用權(quán)證。該抵押物由主辦單位委托XX房地產(chǎn)評估中心評估,估價容為總建筑面積為 143949.42平方米,建筑用地面積為83858平方米。 估價報告將價格定義為:委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設(shè)備費用。熟地價是委估地塊達(dá)到七通一平,住宅用地70年、商鋪用地40年土地使用權(quán)的市場價格。同時,含開發(fā)所支付的前期工程費、設(shè)備款(部分)與其他費用。 8.2.5貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效

44、益評估,本項目的借款可以在約定的三年歸還,評估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響,即使3年銷售率只達(dá)80%,即不影響貸款的償還。因此,貸款償還能力是強(qiáng)的。 9、項目風(fēng)險分析 9.1 項目市場風(fēng)險 9.1.1 本項目面臨的市場風(fēng)險主要來源于現(xiàn)實的競爭對手與競爭樓盤以與潛在的競爭對手與競爭樓盤。 XX目前的房地產(chǎn)市場,尤其是西區(qū)的住宅市場,已經(jīng)是供過于求的情況,據(jù)統(tǒng)計,全市商品房空置面積達(dá) 42992平方米。在老城區(qū)除了市場有效需求不足,購房者舉棋不定,房價超過消費者的承受能力等因素外,住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意,缺乏良好的居住環(huán)境是其重要的原因。而新城區(qū)的較大樓盤都十分重視環(huán)境建設(shè)。并且房價略高于老城區(qū),由于

45、受人口與服務(wù)性設(shè)施少等因素影響,購房者目前正處于觀望階段。本地快附近已開盤的有“西部大市場”“西苑小區(qū)”等物業(yè),它們具有價格上的優(yōu)勢,缺少項目開發(fā)的建設(shè)特色和品位,這些樓盤的存在將使本項目面臨更大的價格競爭壓力與營銷壓力。 9.1.2 本項目的市場定位是文化、商業(yè)、休閑、娛樂街,項目定位是建立在商業(yè)街和小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上,包括總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者,減少項目的市場的風(fēng)險。 9.2項目財務(wù)風(fēng)險 由項目的財務(wù)分析報告可以看出,本項目的靜態(tài)與動態(tài)盈利能力指標(biāo)均超過了行業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)(12%)。財務(wù)評價結(jié)果顯示是可行的,但仍然要看到這其中存在有較大

46、的風(fēng)險。 9.2.1 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮,為減少占用資金回收風(fēng)險,應(yīng)采用多種付款方式促銷,可選擇采用:(1)一次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式;使開發(fā)資金按預(yù)期回籠,消減金融財務(wù)風(fēng)險。 9.2.2 資金風(fēng)險 本項目總占地125.79畝,首期125.79畝開發(fā)的總投資據(jù)初步測算約需21352.31萬元,這不包括為取得后續(xù)土地的地價款,因此對整個項目開發(fā)而言,其所需的資金數(shù)額較大,按項目的開發(fā)進(jìn)度計劃、貸款計劃和銷售計劃,本項目在開發(fā)期第二年的上半年的資金需要量

47、將達(dá)到峰值,一旦銷售計劃未能如期完成,項目將可能面臨較為嚴(yán)重的資金短缺,從而給開發(fā)帶來較大的資金壓力,也可能面臨較嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。因此,在項目開發(fā)的全過程中加強(qiáng)營銷,確保銷售率是非常重要的。 9.2.3 銷售率風(fēng)險 從項目的盈虧平衡分析中看出,在目前設(shè)定的售價下,本項目銷售率的盈虧平衡點高達(dá)19.21%,這意味著項目要達(dá)19.21%的銷售率才能收回投資。當(dāng)然,這一方面與項目的首期開發(fā)中投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用較大有關(guān),同時也與我們在定價中偏于保守有關(guān)。但不管怎樣,這一結(jié)果值得引起重視。 9.3 項目經(jīng)營管理風(fēng)險 在項目的實施過程中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計,采取切實可行的工程技術(shù)措施方案,在施工管理中,嚴(yán)格控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用,降低投資成本。也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。10、項目特征綜述、評估結(jié)論與建議 10.1項目特征綜述 通過上述的分析,我們可以得出本項目具有如下的特征: 10.1.1 項目目前所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況