項目六假設(shè)開發(fā)法法及其應(yīng)用

1、項目六假設(shè)開發(fā)法法及其應(yīng)用項目六項目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o學(xué)習(xí)目標o【知識目標知識目標】 （1）理解假設(shè)開發(fā)法的適用對象和條件 （2）掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式 （3）掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的應(yīng)用o【】 （1）能界定假設(shè)開發(fā)法的適用對象 （2）能界定假設(shè)開發(fā)法中各個成本費用項目發(fā)生的時間和金額 （3）能熟練運用現(xiàn)金流量法和傳統(tǒng)方法進行估價操作和測算項目六項目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o項目分析o【項目概述項目概述】假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)估價實踐中一種科學(xué)而實用的方法，無論在房地產(chǎn)估價，還是房地產(chǎn)投資中都有很重要的應(yīng)用。本課題主要介紹假設(shè)開發(fā)法的概念、基本思路和

2、理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法的適用范圍和應(yīng)用前提條件，假設(shè)開發(fā)法的基本公式，假設(shè)開發(fā)法估價基本程序和內(nèi)容，并通過大量估價實例來分析和掌握假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用。項目六項目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o【情境案例情境案例】某企業(yè)購得一宗已停工5年的在建工程。該在建工程目前結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，526層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層部分和58層的住宅部分作抵押，向銀行申請抵押貸款。你所在的估價公司接受委托承接該項估價業(yè)務(wù)，并指派你為該估價項目負責(zé)人。o請說明評估該項目擬優(yōu)先選用的估價方法、技術(shù)路線及理由，并說明確定評估價值時需考慮的主要因素。項目六項

3、目六 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用o本項目基本知識與技能o課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式o課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o課題四 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取o課題五 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用實例課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o一、假設(shè)開發(fā)法概念與理論原理一、假設(shè)開發(fā)法概念與理論原理o1 1假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法的概念o假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后用開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。o假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。o是一種科學(xué)、實用的估

4、價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)活動較多的情況下，得到了廣泛應(yīng)用，尤其在待開發(fā)土地等房地產(chǎn)評估中應(yīng)用最為廣泛。課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o2 2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)o假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理預(yù)期原理。o基本思路(通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置房地產(chǎn)開發(fā)用地的報價過程體現(xiàn))： 首先，要深入調(diào)查、分析這塊土地的內(nèi)外部狀況及和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況; 其次，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用; 第三，要預(yù)測在未來適當(dāng)?shù)臅r候銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格將、獲得土地使用權(quán)的“取得稅費”、開發(fā)建設(shè)和銷售房地產(chǎn)的成本費用等支出、出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時的“銷售稅費” 以及正常的開發(fā)利潤；

5、最后，便可知愿意為這塊土地支付的最高價格。 課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：o成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；o而假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。 課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o二、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件二、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件o假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)的估價，包括：o可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)；o在建工程(

6、或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目)、o可重新改造或可改變用途的舊房(包括改建、擴建、重新裝修等，如果是重建就屬于毛地的范疇)。o以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o實際估價中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠性，取決于兩個預(yù)測：o是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。o是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。o假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準確性，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。包括：o要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；o要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠、公開的土地供應(yīng)計劃；o

7、要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費清單或目錄。 課題一 認識假設(shè)開發(fā)法o三、假設(shè)開發(fā)法估價的基本步驟三、假設(shè)開發(fā)法估價的基本步驟o運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟： 調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況； 選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況； 預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 測算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤； 測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。 以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為例，說明如何調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式（其他步驟的內(nèi)容在后面介紹）。課題一 認識假設(shè)

8、開發(fā)法o（一）調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況o調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：o1土地的區(qū)位狀況。包括3個層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。弄清這些主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。o3土地的權(quán)益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。弄清規(guī)劃條件包括土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，主要為選取最佳開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)；弄清將擁有的土地權(quán)利包括土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、是否不可續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押甚至價格等的有關(guān)規(guī)定等，主要為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格、租金等服務(wù)。課題一 認識假設(shè)開發(fā)

9、法o（二）選取最佳的開發(fā)利用方式o在調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。o這些都要在規(guī)劃允許范圍內(nèi)選取，即在規(guī)劃條件給定范圍內(nèi)的最佳。其中最重要的是選取最佳的用途，這時要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，項目建成后市場究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式 一、假設(shè)開發(fā)法的基本公式o 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤o 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤 待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費用+o 后續(xù)銷售費用+后

10、續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤o運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；二是要把握未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式o待開發(fā)房地產(chǎn)狀況即估價對象狀況，有土地(分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新房地等。綜合起來有下列7種情形： 估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)； 估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地； 估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)； 估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地； 估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設(shè)； 估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋； 估價對象為舊房，將舊房重新改造或

11、改變用途成新房。o未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售、出租(多為建成后出租)和營業(yè)等。課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式o二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式o（一）求土地價值的公式o1 1求生地價值的公式求生地價值的公式o(1)適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式： 生地價值開發(fā)完成后的價值-生地取得稅費-由生地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤o(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價值開發(fā)完成后的熟地價值-生地取得稅費-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式o2 2求毛地價值的公式求毛地價值

12、的公式o(1)適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的價值-毛地取得稅費-由毛地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤o(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值-毛地取得稅費-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤o3 3求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設(shè)）求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設(shè)） 熟地價值開發(fā)完成后的價值-熟地取得稅費-由熟地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式o（二）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程

13、續(xù)建成房屋） 在建工程價值續(xù)建完成后的價值-在建工程取得稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建利潤o（三）求舊房價值的公式（適用于將舊房重新改造或改變用途成新房） 舊房價值重新改造或改變用途后的價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤課題二 假設(shè)開發(fā)法估價公式o三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式 o開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用市場比較法評估；適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。在假設(shè)開發(fā)法基本公式的細化公示如下：o1適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式VVP Co2適用于開

14、發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式VVR - C課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義 o運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。o考慮資金時間價值可有兩種方式：o折現(xiàn)方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；o計息方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。o二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別（3大區(qū)別）o1對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即基本上是靜止在估價時點的金額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及發(fā)生時的數(shù)額，

15、即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o2傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間上 (直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。o3在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析

16、的口徑一致，便于比較。課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法o三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點o從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但測算過程相對較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單。o實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期o假設(shè)開發(fā)法估價首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。 o開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期（即估價時點），終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。o開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。o建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相

17、同，終點是未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)竣工日期。建設(shè)期又可分為前期和建造期。o前期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)到動工建設(shè)的這段時間；o建造期指從動工建設(shè)到未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)竣工的時間。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式而具體化為銷售期（銷售方式）和運營期（出租和營業(yè)兩種情況）。o銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。o運營期的起點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系見圖 (a)在銷售（含預(yù)售）情形下(b)在出租或營業(yè)情形下建設(shè)期建設(shè)

18、期課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值o1 1開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況o先弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價值。o以估價對象為商品房在建工程為例，預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房、粗裝修房或者是精裝修房，則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)分別是商品房是毛坯房的價值、粗裝修房的價值、精裝修房的價值。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o2 2開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間o先弄清是預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個時間的價值。o在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在

19、估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。o在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常預(yù)測其在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延期銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o3 3開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法o在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，根據(jù)經(jīng)營方式不同，采用不同的方法。o對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場比較法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變化趨勢來推測，比較的單位一般為單價。o對于出租和自營

20、的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值。o在這兩種情況下，市場比較法、收益法均不是一種獨立的估價方法，在這兩種情況下，市場比較法、收益法均不是一種獨立的估價方法，而是被包含在假設(shè)開發(fā)法之中，成為該法的一部分。而是被包含在假設(shè)開發(fā)法之中，成為該法的一部分。o運用假設(shè)開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取，否則實質(zhì)上成為采用成本法估價。o這一要求并不影響對同一估價對象同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價。 課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤o后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，是將待開發(fā)

21、房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況必須付出的成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發(fā)利潤。這些都是假設(shè)開發(fā)法測算中應(yīng)當(dāng)減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們的估算與成本法中的方法相同，但有兩點區(qū)別：o它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，不是在估價時點的值（在傳統(tǒng)方法中將它們近似為估價時點的值）。o它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得利潤。課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費，是

22、假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn)時應(yīng)由購置方（買方）繳納的契稅、印花稅、交易手續(xù)費等稅費。通常根據(jù)稅法及政府有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例測算。o后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等必要支出的測算，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。o后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等必要支出的測算，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。o測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中應(yīng)計息項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。 課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o注意： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費是假設(shè)

23、在估價時點一次性付清，因此其計息的起點是估價時點。 后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間（如開發(fā)期間或建造期間）內(nèi)不斷發(fā)生，但在計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。o測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要注意成本法中講過的利潤率與其計算基數(shù)的相互匹配。o另外要注意，利潤率是指總利潤率還是年平均利潤率。 課題四 假設(shè)開發(fā)法估價測算中各項的求取o四、折現(xiàn)率o折現(xiàn)率是采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，它與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，應(yīng)等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分，因而采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動態(tài)方法）測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，不再